[標的] 2537 聯上發
1. 標的:2537 聯上發
2. 分類:多
3. 分析/正文:
4月有發過標的了,因為新的財報有出來,重新更新一下
目前這家公司13.67,但是股價只有7.18,淨值比低到0.52左右,那會那麼低的原因其實看前二年公司的經營狀況就知道,除了建案毛利低,轉投資出現虧損(影響較小),公司賠錢沒發放股利,這些都是造成淨值比低的原因,那過去毛利低不代表未來毛利低,根據筆者研究,主要餘屋為比較高坪數非現在主流的小坪數,近期高坪數銷售及毛利都不太好,另外聯上聯在新莊副都心,新莊副都心這幾年的房價其實還蠻慘的,想了解可以去搜尋一下,那今年目前來看去餘屋化還是相當不錯的。
餘屋的情況可以看一下6/25的經濟日報,當中也有提到未來規劃。
https://money.udn.com/money/story/5710/3892468
公司目前已推出的建案,主要有三個建案,一個都更案。
一、聯上涵翠
總銷大約13億,住宅已經賣完,剩4間店面在銷售,公司預計2019年底拿到使用執照,2020第一季交屋。
二、聯上匯翠
總銷大約24億,屬於住商大樓,目前住宅已經賣完,那辦公室的部份,剩幾間在賣而已,公司表示該案晚涵翠一年,那目前應該是2020年底完工,2021年第一季交屋。
三、聯上3Q
總銷大約12億,目前住宅剩4戶還沒簽約,基本上已經完銷,公司表示該案預計在2021年第四季完工交屋。
四、天母都更案
總銷大約30億,採先建後售,這個建案目前根據公司表示,評估2020第二季或第三季找代銷來銷售,預估2020年10月取的使用執照,最快2020第四季就可以貢獻營收,那該案本身聯上發也是地主之一,取得土地的時間還蠻早期的,因為是都更案,特別問了一下發言人,該案的毛利會不會因為整合很久而很低,發言人表示,該案地段非常好,毛利應該會不錯,但是實際上還是要看實際銷售情況,那該案主推為30幾坪,在當地應該會很好賣。
另外公司目前規劃中預計推出的案件有,桃園的青埔312案,預計今年第四季推出,還有央北斯馨段,預估明年推出,以目前的推案及規劃來看,未來業績比較不用擔心。
上述這些內容都是個人根據財報及網路資料,還有與發言人確認後的結果。
以下為筆者看法
聯上發根據前二年的經營來看,確實比較不好,那實際上的淨值比也非常低,那根據筆者跟發言人的對談中,發現公司可能因為前二年推案及銷售較不順利,未來在推案比較謹慎保守,例如筆者發現公司有申請三重段的開工執照,那公司在評估當地的推案量及房價,會暫緩推案,這個是比較正面的發展。
另外根據上面的資料其實也可以發現,以聯上發的資本30億來看,推案量是比較小的,但是主要三案都已經完銷,雖然可以貢獻一定的EPS,但是不會太多,不包含都更案,如果以目前建商大約20%淨利去看,三個建案合計大約是3.3元的EPS,如果平均分配每年就大約是1.1元左右,另外天母案在2020-2021年可以貢獻額外的EPS,如果以正常情況,明年公司可以開始賺錢的狀況下,明年確實能回到一定的淨值比,但是不會太高,還是要看天母都更案的銷售情況去做加分,那至少公司未來有明確的推案及規劃,公司的前景也是會比較好一點,那對未來的看法可以樂觀一點看待。
4. 進退場機制:低於5元停損,10元以上移動停利
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