Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼

看板Stock (股票)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1月前 (), 1月前編輯推噓37(38122)
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第一個破產就地方政府,高鐵,台鐵之類的.. 很多縣市地方政府舉債額度剩沒多少(並且你用比率去看) 對喔,請看"舉債剩餘額度",不要看舉債額. 例如他舉債空間是3000,他舉債2000,這樣他財政很健康 如果他舉債額度是1800,他舉債到1700,那他就是快破產了. 而你說2000 > 1800.... 那..又怎樣,地方政府舉債的"成本"那麼低,欠錢不還不是有錢人最愛幹的事情? 阿你說,舉債成本那麼低,為啥1700會破產. 那是因為他舉債額度1800是算出來的. 而地方政府有50%左右的收益跟不動產有關. 這還不扯到不動產延伸的營業或是營利事業稅會影響他的統籌分配款. 而1800這個數字就跟他這些收益和一些公式有關. 所以房價跌,這個1800的數字就會下調... 當你不動產不要跌太多,你跌了25%. 1800的上限剩餘100的空間,算下去,就直接破產. so...當房價大跌,就會有縣市政府破產. 上一個最接近破產的本來是苗栗,後來是台中,現在是誰我還沒特別查 (台中一度舉債額剩下8x億,現在應該拉升到200億左右 高雄則是一直維持在兩三百億以上 舉債空間低於10%,都會有因為經濟震盪而被掃出去直接破產的風險,像期貨一樣斷頭.XD) so...縣市政府通常破產,不是"被債務債滾債給壓垮" 而是瞬間的"天花板崩下來被壓死" 不動產大跌,是這種瞬間天花板崩下來的最大風險.. 你產業崩潰都還沒這麼快可以瞬間壓垮地方政府財政. so... 其實政府很怕不動產跌. 但.你就會說,那政府幹嘛要壓制不動產上漲? 這是因為,不動產是印鈔機. 這我在股版解釋過,文章不知道還在不再. 反正呢,10間房子,現在價值一間1000萬. 金融界估總價值一億,所以可以放款個幾千萬給這邊的屋主.去開公司去消費去幹嘛幹嘛. 然後有個人用它原本的房子抵押借錢然後去把鄰居的房子用1500萬買下來. 也就是說,這個封閉模型內,並沒有進入半毛錢,他是拿他的房子抵押貸款借錢出來買. 買1500萬. 那..金融界就拉升隊這邊行情的判斷,認為這邊10間房子值1億五 所以金融界就願意多放50%的錢給這邊的屋主拿去,開公司買股票消費或幹嘛幹嘛. so..這就是不動產印鈔票的真相. 他半毛錢都不需要先丟進去,他就可以無中生有鈔票到市場上來. 並且膨脹速度非常快. 更可怕的是,他印出來的鈔票只要有1/10滾回他自己不動產裡面. 就會再度繁殖非常可觀的龐大資金. 這是一個印鈔票的永動機.... 因此政府需要錢,例如台中市府負債剩下8x億怎麼辦? 只要之前我舉債的這些錢,有辦法拉抬不動產上漲. 那很快,我欠的一千多億半毛都不用還,我的舉債額度之後就會被拉升. 三兩下又拉升了一兩百億起來...那我舉債空間又出現了. 開森!!!! 同樣道理是用於高鐵,台鐵,很多國營企業.... 更不用說,例如我這個都市需要大舉開發,蓋捷運,搞世界奇觀,需要錢. 那...必然透過不動產上漲來補這些坑. 你只要有去看過各大建設報告的"自償"部分就知道. 建設得自償,很大比率都是來至於帶動周遭不動產上漲,政府再透過這些不動產收益來自償. 並且自償比率要高到一個曾度,這個政策才推得過. 因此,政府很怕不動產跌,不動產跌他很麻煩. 而政府要錢的時候,就會跟不動產伸手拿錢. 但是你常看我的文章就知道. 不動產泡沫取決於它的基本面. 生產成本(租金) vs 持有成本(持有稅金)+資金成本(利息) 生產成本低於右邊兩樣多少,就代表淺在泡沫有多少. 生產成本高於右邊,那不存在泡沫. 也就是說,不動產印鈔票還是有一個極限,極限在於他不能炒做到超越基本面. 那自然政府就要"省著印鈔票". 避免一次就把印鈔票的空間都用光了. 那這樣他之後還要用錢,不就要去乞討? so...政府會看他自己以及市場對資金的需求. 再去控制不動產上漲的速度. 因此漲太快必然被壓制.. 但是壓制不動產上漲不代表政府要把價格打下來. 這兩個心態差太遠太遠. 讓你慢慢漲 VS 讓你下跌....心態完全差很大很大. 慢慢漲的目的是怕你不穩定怕你跌,怕你未來需要你的時候你產生泡沫化. 另外不動產印鈔票的比率你再透過上面例子去看就知道有多龐大. 所以對內資而言,市場需要錢,也是透過不動產去印. 也就是說,除非你是貨幣外會有嚴重問題. 例如韓國...例如歐洲.. 但在台灣這種國家還滿有錢的狀況下. 內資市場,基本上資金很多都是透過不動產在產出以及囤置. 所以市場需要錢,通常也是跟不動產要.. 當然市場有賺到錢,也會反映在不動產上面,讓不動產產生"未來可以印錢"的能量. 這才是說..不動產是經濟的火車頭的原因. 不動產是內資最重要的印鈔機. 你電子業賺的是外匯....但是電子業瘋狂賺錢,一般老百姓享受度都很有限. 但透過電子業賺錢穩定台灣國家財富之後. 就可以透過不動產,來印錢灑在內需市場上. 這樣老百姓就會感受到錢的爽度. 尤其台灣不動產自有率很高,所以不動產上漲,也是一種人民財富上升的意義. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.29.188 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1623496101.A.ABB.html

06/12 19:09, 1月前 , 1F
苗栗一堆廠在蓋等民進黨上
06/12 19:09, 1F

06/12 19:10, 1月前 , 2F
推 我就知道ceca會被釣出來
06/12 19:10, 2F

06/12 19:11, 1月前 , 3F
我以為我在股票版
06/12 19:11, 3F

06/12 19:11, 1月前 , 4F
同上 XD
06/12 19:11, 4F

06/12 19:11, 1月前 , 5F
結論就是政府怕房子跌
06/12 19:11, 5F

06/12 19:13, 1月前 , 6F
同樣論點 你好像已經發過了
06/12 19:13, 6F

06/12 19:15, 1月前 , 7F
06/12 19:15, 7F

06/12 19:16, 1月前 , 8F
發過又怎麼了人民都是健忘的
06/12 19:16, 8F

06/12 19:23, 1月前 , 9F
以為在股票版+1
06/12 19:23, 9F

06/12 19:23, 1月前 , 10F
全部破產一起重生
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06/12 19:23, 1月前 , 11F
感謝ceca,長知識了。最棒的隔壁大媽!!
06/12 19:23, 11F

06/12 19:26, 1月前 , 12F
多軍總司令出來開釋了
06/12 19:26, 12F

06/12 19:27, 1月前 , 13F
只要想買房 都不知道看過多少C大的文
06/12 19:27, 13F

06/12 19:29, 1月前 , 14F
台灣人是坐在金礦上喊窮
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06/12 19:30, 1月前 , 15F
其實不太想這麼說打擊沒有房的人...
06/12 19:30, 15F

06/12 19:31, 1月前 , 16F
這波漲價看似很多 但其實有可能是起漲點
06/12 19:31, 16F

06/12 19:31, 1月前 , 17F
還是有很多地方沒什麼漲的還有機會就加減參予吧
06/12 19:31, 17F

06/12 19:32, 1月前 , 18F
股版的人來洗腦啦
06/12 19:32, 18F

06/12 19:37, 1月前 , 19F
先看6/17會不會降息
06/12 19:37, 19F

06/12 19:38, 1月前 , 20F
政府舉債紓困有可能政府自己開大絕降息不想還
06/12 19:38, 20F

06/12 19:38, 1月前 , 21F
再降息想買的人真的會崩潰 前面打房變一場笑話了
06/12 19:38, 21F

06/12 19:40, 1月前 , 22F
央行每天都在媒體放風聲 降息機率很高
06/12 19:40, 22F

06/12 19:46, 1月前 , 23F
就擔保跟信用擴張,也不用講得這麼神神秘秘...
06/12 19:46, 23F

06/12 19:47, 1月前 , 24F
大致上都有一個限度。基本上跟用債券或股票擔保類似
06/12 19:47, 24F

06/12 19:48, 1月前 , 25F
重貼現率降息就好了,準備率降息影響很多事情
06/12 19:48, 25F

06/12 19:48, 1月前 , 26F
台灣金融業很多都綁很死,也沒那麼容易高槓桿
06/12 19:48, 26F

06/12 19:48, 1月前 , 27F
還是有一定的壓力測試
06/12 19:48, 27F

06/12 19:49, 1月前 , 28F
推 政府是不可能打房,目前房子崩盤最大的機率就是
06/12 19:49, 28F

06/12 19:49, 1月前 , 29F
中美在台海戰爭
06/12 19:49, 29F

06/12 20:02, 1月前 , 30F
那1997開始不就一堆地方政府被掉下來的舉債幅度壓死
06/12 20:02, 30F

06/12 20:02, 1月前 , 31F
06/12 20:02, 31F

06/12 20:07, 1月前 , 32F
現在就是股房齊漲,不好嗎
06/12 20:07, 32F

06/12 20:19, 1月前 , 33F
C大必推,觀念受益無窮
06/12 20:19, 33F

06/12 20:34, 1月前 , 34F
這波疫情下沒死,再來追夢。
06/12 20:34, 34F

06/12 21:09, 1月前 , 35F
C大根本好人,房地產不是無腦多,是循序漸進
06/12 21:09, 35F
不動產是2000才崩. 不動產反應比較慢. 而政府補救的辦法就是. 大幅度降息. 1997~2000那時候股票波動很大,除了網路泡沫外,加上台海危機,以及資金西進. 所以是台灣有史以來最大的資金外逃. 也因此199x年這一段,利率已經直線往下... 而在2000年崩潰後,更是直接急速往下. 所以2000年不動產崩盤的時候,拯救大家財政或是企業破產危機的辦法就是. 降息. 舉債上限公式跟利率也有直接關係. 另外,在198x年的時候,利率很高,所以其實槓桿比率反而低. 利用不動產印鈔票的手段因為利率很高的風險,其實並不盛行. 老人不是很討厭貸款,就是那時候的觀念. 對市府而言,雖然政府的債的成本比我們低很多,但畢竟也是高利率年代. 所以政府抓的舉債空間也比現在保守非常多. 低利率有低利率的玩法. 高利率有高利率的生態. 而扭轉點就是199x年... 所以有興趣都記得去考古. 很多未來的答案,都寫在考古卷中. ※ 編輯: ceca (1.173.29.188 臺灣), 06/12/2021 21:30:27 ※ 編輯: ceca (1.173.29.188 臺灣), 06/12/2021 21:31:03

06/12 21:36, 1月前 , 36F
c大不考慮出房地產書嗎XD
06/12 21:36, 36F

06/12 21:41, 1月前 , 37F
06/12 21:41, 37F

06/12 21:45, 1月前 , 38F
感謝C大開釋
06/12 21:45, 38F

06/12 22:02, 1月前 , 39F
推C大
06/12 22:02, 39F

06/12 22:13, 1月前 , 40F
06/12 22:13, 40F

06/12 22:26, 1月前 , 41F
06/12 22:26, 41F

06/12 22:38, 1月前 , 42F
推,實戰教科書
06/12 22:38, 42F

06/12 22:41, 1月前 , 43F
疫情當下,百業凋零,貨幣寬鬆不是不可能
06/12 22:41, 43F

06/12 22:43, 1月前 , 44F
2003~2008房價漲90%,2009~2014房價漲80%,發生什
06/12 22:43, 44F

06/12 22:43, 1月前 , 45F
麼事?泡沫化跟金融危機
06/12 22:43, 45F

06/12 22:48, 1月前 , 46F
查了一下 確實有預算外收入!但所謂預算外收入就是
06/12 22:48, 46F

06/12 22:48, 1月前 , 47F
指房產嗎?找不太到仔細的說明
06/12 22:48, 47F

06/13 00:36, 1月前 , 48F
這編內行人!!
06/13 00:36, 48F

06/13 01:02, 1月前 , 49F
內行
06/13 01:02, 49F

06/13 01:09, 1月前 , 50F
推ce大不動產王LoL
06/13 01:09, 50F

06/13 08:44, 1月前 , 51F
請問為什麼 非徵收區的農地價格也一直漲呢?謝謝
06/13 08:44, 51F

06/13 08:45, 1月前 , 52F
區段徵收的農地,將來配回建地,所以農地價格漲
06/13 08:45, 52F

06/13 08:46, 1月前 , 53F
......我以為我進錯板= =
06/13 08:46, 53F

06/13 08:47, 1月前 , 54F
非徵收區的,很偏僻的鄉下農地也漲,一坪7k漲到2w
06/13 08:47, 54F

06/13 08:50, 1月前 , 55F
是因為有機會被買去蓋違法鐵皮倉庫使用,所以漲嗎?
06/13 08:50, 55F

06/13 10:41, 1月前 , 56F
推C大.C大文章真的讓人受益良多
06/13 10:41, 56F

06/13 14:35, 1月前 , 57F
原本是這樣阿
06/13 14:35, 57F

06/13 14:37, 1月前 , 58F
好專業,推,謝謝分享
06/13 14:37, 58F

06/13 15:04, 1月前 , 59F
雖然還沒辦法完全參透,但推一個
06/13 15:04, 59F

06/14 00:20, 1月前 , 60F
06/14 00:20, 60F

06/14 14:17, 1月前 , 61F
c大 你要出書嗎 我一定買
06/14 14:17, 61F
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