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Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險

看板Stock (股票)作者 (一貓人我的超人)時間2天前 (2024/11/03 10:47), 1天前編輯推噓19(23推 4噓 108→)
留言135則, 29人參與, 1天前最新討論串2/3 (看更多)
剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。 我買的是3年期（延期了）預售： 總價1092萬 110萬簽約金 100萬2027交屋款 目前同戶型實登漲至1247萬 房 1247-1092+110=265 同期正二 230 ＞258（拿台積1100那天） 265/110=240% 258/230=112% 預售屋槓桿率為1092/110=9.92 三年後權利金100萬 再五年權利金60萬 三個月投入100萬在正二：112萬 三個月投入100萬在預售：240萬 結論： 預售+寬限首購約略等同於8年期的正四選擇權。 報酬目前剛好碰到房價暴漲那波，正二的2.14倍，但後面8年表現曲線一定不會相同。 房地產的僵固性抵抗波動優秀。 房地產易受政策影響（央行限貸後沒有繼續漲）。 房地產如同個股投資，選房好壞差異極大。（平均為正四報酬但無政策干擾下，我買的位 置接近正五） 房地產價值要等選擇權到期（交屋五年閉鎖）後才能兌現，等同無流動性之歐式選擇權。 房地產無政策干擾的情況，如假設般，成屋八成寬五接近正二的效益，預售屋則為正四。 其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正四選擇權(lea ps call)分散風險且報酬優異。 論市場報酬對房價與正二的交互影響： https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730 驗證理論之實驗與713質押買房法： https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.68.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1730602067.A.AA6.html ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:48:43 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:28 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:45
→
11/03 10:53, 2天前 , 1F
房地產還要扣稅，會在低一些
11/03 10:53, 1F
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:54:17
推
11/03 10:55, 2天前 , 2F
以後你交屋的時候不知道 現在頭期款的部分銀行有的
11/03 10:55, 2F
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11/03 10:55, 2天前 , 3F
是的 稅務那些雜記下來大概就是正三
11/03 10:55, 3F
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11/03 10:55, 2天前 , 4F
會看來源
11/03 10:55, 4F
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11/03 10:55, 2天前 , 5F
總之沒有辦法實際知道leaps call到期的情況
11/03 10:55, 5F
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11/03 10:56, 2天前 , 6F
質押買房沒問題 我確認+實踐過
11/03 10:56, 6F
→
11/03 10:56, 2天前 , 7F
只要你不是掛四買股立刻質押 有在股市跑幾年
11/03 10:56, 7F
推
11/03 11:08, 2天前 , 8F
為什麼重點都是槓桿 而不是一套 好的投資方式
11/03 11:08, 8F
→
11/03 11:09, 2天前 , 9F
能在空頭 也能獲利兩成的投資方式
11/03 11:09, 9F
房地產開槓是啊 他經歷空頭時 受益寬鬆+降息之資產價格推升 也能抵抗惡性通膨 現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差 作為你股市賺到錢轉進的地方 第一間房很優異 第二間房效率低，變成保險用資產 反正沒第一間不用想太多 713質押買房買下去就對了 反正不是你扛房貸是713扛
→
11/03 11:09, 2天前 , 10F
因為房地產沒槓桿=糞
11/03 11:09, 10F
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:12:17
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11/03 11:10, 2天前 , 11F
不能用槓桿誰要買流動性這摸差的東西
11/03 11:10, 11F
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11/03 11:10, 2天前 , 12F
可是我靠自己買房也沒貸過款啊
11/03 11:10, 12F
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11/03 11:10, 2天前 , 13F
你說投資房喔 沒貸款喔? 還是自住的?
11/03 11:10, 13F
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11/03 11:11, 2天前 , 14F
我是糞沒用...可是空頭 我也能獲利啊
11/03 11:11, 14F
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11/03 11:12, 2天前 , 15F
那資金運用還真的蠻糞的= =
11/03 11:12, 15F
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:13:33
→
11/03 11:13, 2天前 , 16F
一買就是被鎖五年
11/03 11:13, 16F
推
11/03 11:13, 2天前 , 17F
我追求的是一套能用一輩子的東西 話不投機半句多
11/03 11:13, 17F
我認為房地產跟股票負相關性很高 做為資產配置必不可少 房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長 股市能受惠溫和成長、泡沫成長 蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底 能最大化降低風險 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54
推
11/03 11:14, 2天前 , 18F
是話不投機還是詞窮
11/03 11:14, 18F
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:18:38
推
11/03 11:18, 2天前 , 19F
期權價格可以用期權計算機算
11/03 11:18, 19F
如果完全沒有賣方歐式無法提早獲利了結 房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖） ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39
→
11/03 11:19, 2天前 , 20F
其實呢，所有的槓桿是建立在經濟正向的時候，只要
11/03 11:19, 20F
→
11/03 11:19, 2天前 , 21F
還有房貸，扛不住蕭條的
11/03 11:19, 21F
這是錯誤的 做好資產搭配 房子就算沒過閉鎖期 也可以借錢出來應急加抄底 而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE 房價就會一飛沖天 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11
→
11/03 11:19, 2天前 , 22F
工作都沒了，怎麼扛蕭條。現在就是問題擴張非常容
11/03 11:19, 22F
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11/03 11:19, 2天前 , 23F
易，很多人忽略槓桿風險
11/03 11:19, 23F
股債搭配下 金流完全可以支付房貸 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15
推
11/03 12:25, 2天前 , 24F
房屋維護成本 自住房跟租房完全不同$$$
11/03 12:25, 24F
你算含租金平均5%差不多 （自住也得算租金） ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19
→
11/03 12:49, 2天前 , 25F
槓桿跟蕭條不是這種操作的風險和主要問題 這操作的
11/03 12:49, 25F
→
11/03 12:50, 2天前 , 26F
問題是來自於政策所導致的買盤提早耗盡問題..如果這
11/03 12:50, 26F
→
11/03 12:51, 2天前 , 27F
波早早有一堆人認賠離場還錢+新青貸停止或修爛或各
11/03 12:51, 27F
→
11/03 12:52, 2天前 , 28F
時間限量 讓買盤長久延續..這操作幾乎是完全無敵的
11/03 12:52, 28F
→
11/03 12:53, 2天前 , 29F
現在看起來政府要凹 新青貸人頭又幾乎無限量(0房貸
11/03 12:53, 29F
還有 76 則推文
還有 14 段內文
八年後理論上不只這個錢 獲利約年化20-30% 差不多就正三 當然獲利比不上大台正20 或是BC正50 比特幣能開125倍槓 這個風險承擔能力得比房子高一些 房子閉眼買就可以
推
11/03 15:25, 1天前 , 106F
不虧就，套著配也舒服.jpg
11/03 15:25, 106F
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:32:54
推
11/03 15:42, 1天前 , 107F
套黑絲
11/03 15:42, 107F
推
11/03 15:46, 1天前 , 108F
期待你10年後的回饋
11/03 15:46, 108F
→
11/03 15:59, 1天前 , 109F
OK 交屋鑑價會先有更準確的數據
11/03 15:59, 109F
→
, , 110F
理論正確性只能靜待時間證明 11/03 15:59
推
11/03 16:04, 1天前 , 111F
預售的價格當成選擇權有點怪怪的，買方違約的時候
11/03 16:04, 111F
→
, , 112F
建商還有機會跟妳收違約費用，
而且建商本身也可能 11/03 16:04
→
11/03 16:04, 1天前 , 113F
爛尾不履約XD。
11/03 16:04, 113F
違約金=你亂賣call的滑價 最多就是你付出去的錢泡湯 爛尾那種就房地產的特性啦 ※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 16:13:22
噓
11/03 20:38, 1天前 , 114F
槓桿率怎麼可能10倍
11/03 20:38, 114F
→
11/03 20:50, 1天前 , 115F
你是不是沒算稅金啊?? 賣房要繳稅 賣股那點稅金
11/03 20:50, 115F
→
11/03 20:50, 1天前 , 116F
賣房的稅金跟賣股的稅金差這麼多選擇性忽略喔?
11/03 20:50, 116F
你房子又不會常常買賣.. 我沒把房租3%算進去稅金那些雜項自己算
→
11/03 20:53, 1天前 , 117F
還有你交屋馬上就賣 跟住5年甚至更久再賣也不一樣
11/03 20:53, 117F
買的當下就是八年期的選擇權 中間有要賣幹麻買？
→
11/03 20:53, 1天前 , 118F
請問110/265中的265是怎麼算的？是指房價的漲幅嗎
11/03 20:53, 118F
→
11/03 20:53, 1天前 , 119F
？但從1092到1247，不是155嗎？
11/03 20:53, 119F
你110萬付出去沒有不見啊 變成房屋價值的一部分 1092剩下982 我發現我計算錯了 報酬實際上更高是140%
→
11/03 20:54, 1天前 , 120F
中間按貸款金額(槓桿率)的利息 以及按坪數的管理費
11/03 20:54, 120F
→
11/03 20:55, 1天前 , 121F
還有那一點點持有稅 跟股票這些幾乎都是0相比
11/03 20:55, 121F
→
11/03 20:55, 1天前 , 122F
你有穩定現金流支付嗎? 股票可以套著配 你房子可以?
11/03 20:55, 122F
→
11/03 20:56, 1天前 , 123F
0050買了被套頂多 套著配 等漲回 你房子可以?
11/03 20:56, 123F
就說用713質押幫你付吼 不要自己付房貸 713槓下去我都算給你看啦 房子交屋繳一年後掛四出來丟713 713再幫你還房貸
噓
11/03 21:00, 1天前 , 124F
265怎麼來的
11/03 21:00, 124F
→
11/03 21:00, 1天前 , 125F
為啥分母是110
11/03 21:00, 125F
你付出去的110萬+房價增值155萬 你剩下985萬要付 我算錯實際上更高才對
→
11/03 21:45, 1天前 , 126F
看不懂你到底再算什麼…沒房的買自住大致不會有錯，
11/03 21:45, 126F
→
11/03 21:45, 1天前 , 127F
但你如果當投資要買賣的話，稅一定要算…
11/03 21:45, 127F
我就強調第一間自住了不要再吵了 我有說第二間不划算了 房子的價值在於掛四資金池 以及信用擴張 除非要換更大的資金池 否則根本沒有賣的問題 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:05:50 ※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 22:21:40
推
11/04 00:31, 1天前 , 128F
請問什麼是掛四
11/04 00:31, 128F
推
11/04 01:57, 1天前 , 129F
我是建議等房子真的賣掉後再來講賺多少比較好 不然
11/04 01:57, 129F
→
11/04 01:57, 1天前 , 130F
只是紙上談兵
11/04 01:57, 130F
→
11/04 11:14, 1天前 , 131F
賣完你也會說紙上談兵 反正我談我的你不看就閉嘴
11/04 11:14, 131F
→
11/04 11:15, 1天前 , 132F
這種嘴臉我從去年十月投正二就看多了
11/04 11:15, 132F
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11/04 12:06, 1天前 , 133F
長老 00948b這個點位用力買 484很舒服
11/04 12:06, 133F
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11/04 12:14, 1天前 , 134F
買好了 就是等時間
11/04 12:14, 134F
→
11/04 12:20, 1天前 , 135F
好 小資族 想說湊個一百張
11/04 12:20, 135F
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