PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [問題] 台北都更的我見，歡迎討論。已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (看透真相幻化人生)時間13年前 (2012/05/19 22:58), 編輯推噓8(8推 0噓 45→)
留言53則, 5人參與, 最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言： : 台北都更的我見，歡迎討論。 : 這幾年，網友家被都更來問我的不計其數，我也學到一些東西；以下是我的心得 : 王家的貢獻很大，讓大家更懂都更 : 士林王家那一個都更案，權狀是舊有的乘上1.1-1.2而已，這是很標準的案子。 舊有權狀要x1.45左右才會接近新室內面積=原室內面積 所以文林苑這案子本身就不是多優的案子 要很優的地段 還有一些容積率加成的條件 才能夠原住戶比較分的多 : 公寓大家喊一坪120，若成交過100就很難了，理由如下 : 因為，一部份的人還是要搬回去住，因為，原住戶不是全部身價兩億元以上。 : 所以，新案子的賣價極限值不會超過120萬元一坪，一來坪數不大，若權狀60坪。 : 總價7200萬元，買這種新房子的人，管理費付的起一個月7200元，原住戶付不起。 : 買7200的人，身價至少兩億元，原住戶約2000萬元．差太遠，身價不同不會住在一起。 : 買7200的人家裡請的起佣人，原住戶可能當別人的佣人。或工作是幫佣。 : 所以，都更案能推出7200的案子很困難，把坪數降低了，5000萬元以下就可能了， : 如何上攻一坪120萬元以上，很簡單．原住戶把房子全賣了，大家說好全部不進住； 繳不起管理費的人 其實有一招可以轉換 那就是降低選擇的房型(ex.本來選90坪換80坪) 因為都更走權利變換的方式 如果你選的房型計算價值低於你本身該拿到的價值 會有差額可以領補 假設你要住20年 那就計算一下管理費x20年約繳多少錢 假設一年9W 20年就是約200W 你90坪換成80坪房型 中間拿到的差額金錢 再怎樣也會大於200W吧 (實際室內面積為約 63坪vs56坪 差七坪 看你有沒有這七坪的需求) 建商在都更的設計房型的時候 有的會考慮這種狀況 像我剛剛提到的東西匯這案子 就分AB棟 B棟就是原地主戶居多 甚至特地為他們設計某個樓層單層六戶 然後房子坪數自然就低了 這種設計算是建商有考量到原住戶的身價 (畢竟有人土地本來持分坪數就不多) : 全部賣給建商，若地坪能到1000坪以上，地點又好，建商自然能賣到一坪250萬元， : 買進來的人身價全部一樣，他們就會買250萬元。 : 第一條我們學到公寓都更，新大樓的坪數是公寓乘上1.1+車位。 : 若新大樓賣100萬元，33坪就賣3300+車位350，總價就是3650萬元 : 舊公寓喊價100萬元，30坪3000萬元， : 我買3000等都更，若成功就從3000變成3650。 : 這種投報率我絕對不玩， : 一來等很久，二來都更成功率不到十分之一。 : 若日後成功有3650可拿，我猜一部份的鄉民能認同目前進價是六成，也就是3650乘上0.6 : 等於2190。公寓30坪2190等於一坪70.3萬元， : 若我的推論合理，你要買公寓一坪70萬元嗎。日後都更成功有3650價值。 : 以上心得拿來跟鄉民討論。歡迎討論批評 : 帥過頭 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 220.136.84.25 ※ 編輯: cofepupu 來自: 220.136.84.25 (05/19 23:01)
推
05/19 23:10, , 1F
很難乘上1.45，要把車位先拿掉，
05/19 23:10, 1F
→
05/19 23:11, , 2F
我要是有錢，兩億元，我絕對不跟原住戶住一起。討論管理
05/19 23:11, 2F
→
05/19 23:11, , 3F
費或同為委員開會，我就不愿意了
05/19 23:11, 3F
→
05/19 23:12, , 4F
住戶水準的問題 說實在真的碰運氣
05/19 23:12, 4F
→
05/19 23:12, , 5F
就算你是買全新的建案 你也不會知道後來你的鄰居是什麼樣
05/19 23:12, 5F
→
05/19 23:13, , 6F
這部分我就不太愛討論了 因為都是碰運氣的問題
05/19 23:13, 6F
推
05/19 23:14, , 7F
碰過有原住戶想把新大樓的公積金給分了 XD
05/19 23:14, 7F
→
05/19 23:14, , 8F
問個問題,公寓的土地持分比例不盡相同,換回來的東西
05/19 23:14, 8F
→
05/19 23:15, , 9F
只看權狀不管地坪的嗎,看過33坪五樓公寓10.8坪土坪
05/19 23:15, 9F
→
05/19 23:15, , 10F
另一個25坪四樓公寓11.2坪土坪,這怎麼比較
05/19 23:15, 10F
這部分跟估價有關 原則上這個價值跟你原本持分且參與投入的土地面積多寡有關 http://ppt.cc/8M;~ 這檔案第17 18頁有解釋相關 至於怎麼詳細估的 我不是估價師Q_Q 你的問題我好像沒看懂 你是要問這兩個怎比較哪個有都更價值? 如果你是要問都更前與都更後你的土地持分 一定是減少的 因為地坪一定會被稀釋 天下沒有白吃的午餐 ※ 編輯: cofepupu 來自: 220.136.84.25 (05/19 23:31)
→
05/19 23:31, , 11F
所以那個1.1~1.2也是一般換算下來的概數,實際上也是要算
05/19 23:31, 11F
→
05/19 23:37, , 12F
我想比較的是,二個案子,都更後會怎麼樣,只看權狀的話
05/19 23:37, 12F
→
05/19 23:37, , 13F
小坪數那間的地坪就變得沒參考意義了
05/19 23:37, 13F
→
05/19 23:38, , 14F
地坪大分回來的還是少,那地坪就沒參考價值了
05/19 23:38, 14F
不能單純這樣比 因為要比的東西太多 包含使用分區(住三vs 住三之二容積率就差很大) 還有素地可蓋容積最大上限(捷運300公尺內可以獎勵最高到1倍 300~500公尺內0.8倍) 還有就是 整塊素地的容積率有沒有用完 單純你給的那兩個資料 無法判斷何者較有價值 除非都是在同一個街廓下 上述的條件一致下 才有辦法進一步比較何者較有價值
推
05/19 23:40, , 15F
四樓五樓換回坪數不同，牽涉到很多因素，土地持分為主
05/19 23:40, 15F
→
05/19 23:40, , 16F
乘上1.1-1.2是方便討論而已，
05/19 23:40, 16F
※ 編輯: cofepupu 來自: 220.136.84.25 (05/19 23:45)
→
05/19 23:50, , 17F
嗯嗯..當然是以同一街道同一住三用地來比較,不然參數太多
05/19 23:50, 17F
→
05/19 23:51, , 18F
假如沒有臨路的問題都是面巷弄的話 直接比土地坪數就好
05/19 23:51, 18F
→
05/19 23:52, , 19F
因為同一個街廓內單坪可蓋坪數都一樣的 當然地坪大有價值
05/19 23:52, 19F
→
05/19 23:53, , 20F
簡單說 同一個街廓內 土地持有越大 越有價值
05/19 23:53, 20F
→
05/19 23:53, , 21F
臨路,是指同一排建案,靠路口跟在巷尾的也會有差嗎
05/19 23:53, 21F
→
05/19 23:55, , 22F
臨路是指主要幹道 比如東西匯臨松江路
05/19 23:55, 22F
→
05/19 23:57, , 23F
看來我要再去修個不動產估價師的內容了 這部分我欠缺 哈
05/19 23:57, 23F
推
05/19 23:57, , 24F
謝謝說明
05/19 23:57, 24F
→
05/19 23:58, , 25F
通常臨主要幹道的土地使用分區容積率都會比較高
05/19 23:58, 25F
→
05/19 23:59, , 26F
也就是比較有價值 比如民族東路靠近松江路那塊住三之一
05/19 23:59, 26F
→
05/20 00:00, , 27F
三角窗的那塊地我沒記錯是住三之二 東西匯這案子也住3-2
05/20 00:00, 27F
→
05/20 00:01, , 28F
住三之一300% 住三之二就400% 你看這土地價值當然住3-2高
05/20 00:01, 28F
推
05/20 00:03, , 29F
德惠過後就有限高
05/20 00:03, 29F
→
05/20 00:07, , 30F
說到限高 民族松江交接口那邊好像就有10層樓的 沒仔細數
05/20 00:07, 30F
→
05/20 00:07, , 31F
消防隊那邊有個案子之前叫青花瓷 現在叫啥官邸的我忘了
05/20 00:07, 31F
→
05/20 00:08, , 32F
好像就只蓋到七層樓 不過我認為應該是地整合不夠大的關係
05/20 00:08, 32F
推
05/20 00:11, , 33F
10樓要縮小 每層樓樓地板高度
05/20 00:11, 33F
→
05/20 00:11, , 34F
他是限制大樓總高度
05/20 00:11, 34F
→
05/20 00:11, , 35F
在大樓總高度內 建地率內 容積率內
05/20 00:11, 35F
→
05/20 00:12, , 36F
沒記錯的話那案子素地才200坪吧
05/20 00:12, 36F
→
05/20 00:12, , 37F
單層樓地板高度不管你
05/20 00:12, 37F
→
05/20 00:13, , 38F
7*3.2=22.4 10*2.2=22米 法令可以這樣閃
05/20 00:13, 38F
→
05/20 00:13, , 39F
總高度的資料我之前一直想查卻查不到 可以說一下哪可找嗎
05/20 00:13, 39F
→
05/20 00:13, , 40F
這要去查都市計畫圖
05/20 00:13, 40F
→
05/20 00:14, , 41F
就類似地圖的形式 然後畫區域範圍總限高的
05/20 00:14, 41F
→
05/20 00:14, , 42F
每一個地方限制都不同
05/20 00:14, 42F
→
05/20 00:14, , 43F
薑母鴨 那棟的樓地板高度很經典
05/20 00:14, 43F
→
05/20 00:15, , 44F
對阿 我就是想蒐集方便查各地區的限高資料的地圖
05/20 00:15, 44F
→
05/20 00:16, , 45F
反正我記得 越靠近機場跑道 限高越嚴 過民權東路都鬆綁了
05/20 00:16, 45F
推
05/20 00:17, , 46F
2~6F我拉使照看樓地板高度2.4米
05/20 00:17, 46F
→
05/20 00:17, , 47F
德惠開始限制的
05/20 00:17, 47F
→
05/20 00:19, , 48F
不過連東西匯都能蓋到17層 2樓以上樓高3.4米
05/20 00:19, 48F
→
05/20 00:20, , 49F
樓高2.4米住起來應該會有壓迫感吧-.-
05/20 00:20, 49F
推
05/20 00:24, , 50F
東西會在農安 民權 已經沒限高了
05/20 00:24, 50F
→
05/20 00:25, , 51F
靠近得會的也有12樓高的了
05/20 00:25, 51F
→
05/20 00:27, , 52F
我一值很好奇的就是 面民族東路那一整排 高度限高多少阿
05/20 00:27, 52F
→
05/20 00:29, , 53F
官景那案子如果單純是因為限高的關係只能蓋到七層 也太慘
05/20 00:29, 53F
‣ 更多 cofepupu 的文章
文章代碼(AID): #1FjxJuzr (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 cofepupu 的文章
文章代碼(AID): #1FjxJuzr (home-sale)