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Re: [新聞] 在地建築業震驚：高雄房價 下不來了已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (股票解套好爽)時間13年前 (2012/08/28 13:05), 編輯推噓1(1推 0噓 34→)
留言35則, 4人參與, 最新討論串3/6 (看更多)
※ 引述《asdf555 (WS)》之銘言： : 我來算算看他這樣以後每坪要賣到多少才能損益兩平 : 該土地2470坪 : 容積率630% : 總成本花57億 : 所以 : 2470*6.3 =15561 : 5,700,000,000 / 15561 =366,300 : 每坪要賣到36萬 : 這樣算對嗎????? 有很多面積是不用算容積的，所以你的算法嚴重高估。下面這篇 是我在八卦版算的： : 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 : 2012.08.28 03:04 am : 營建業龍頭興富發昨（27）日宣布，加碼投資南台灣，砸下56.83億元買進高雄市 : 美術館特區的2,470坪土地，每坪約230萬元，購地總價、單價均創南台灣新高 地坪單價其實不是重點，重點在於該建地的容積率，這篇沒寫。 http://money.chinatimes.com/newmoney/realtime/newscontent .aspx?NewsSN=010828000279 縮址：http://0rz.tw/r2WUf 該地位於美術東二路和明誠路口，容積率630％、建蔽率60％ 換算建坪：6.3 x 1.6 = 10.08 每地坪大約可蓋10坪的可銷售坪，不含車位。由於建地很大塊，如 果能取得一些特殊的獎勵，可能有辦法把倍數推到兩倍，則換算建 坪變成土地的12.6倍。換算出來每建坪土地成本大約是18.3 ~23萬 左右，推測興富發推案單價為每建坪30~35萬。 → cofepupu:還要x1.3才會是可銷售坪數 08/28 12:42 → cofepupu:阿對了 你沒把建蔽率算進去考慮 我沒注意寫建蔽率多少 08/28 12:43 → cofepupu:建蔽率60% 所以你土地要先x60% 然後在x容積率再x1.3這樣 08/28 12:44 → cofepupu:然後看看有沒有額外獎勵容積 或停車獎勵容積 08/28 12:44 一塊地假設100坪，容積率630%建蔽率60%的話，可蓋的容積不是用 60 x 6.3！而是直接100 x 6.3才對！建蔽率60%是說每層樓最多蓋 60坪(不含陽台雨遮花台騎樓)，多的容積可以往上蓋上去。 如果改建蔽率，變成40%好了，理論上可蓋的室內坪數不會差太多， 就是樓高蓋更多層而已。 -- 金氏據有朝鮮，已歷三世，國險而民附，此可用為援而不可圖也。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 112.104.90.19
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08/28 13:09, , 1F
1.6是啥? 不是1.3嗎?
08/28 13:09, 1F
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08/28 13:10, , 2F
通常都可以蓋到1.6以上。
08/28 13:10, 2F
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08/28 13:11, , 3F
後面你打錯了 是改建蔽率40% 建蔽率只影響樓高沒錯
08/28 13:11, 3F
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08/28 13:11, , 4F
光是陽台梯廳與機電面積就不止1.3了，還有一大堆可以蓋。
08/28 13:11, 4F
※ 編輯: lulalla 來自: 112.104.90.19 (08/28 13:11)
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08/28 13:12, , 5F
可銷售坪數直接用土地坪x容積率算沒錯 還要考慮容積獎勵
08/28 13:12, 5F
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08/28 13:12, , 6F
你前面推文是錯的，你說土地要先x60%，錯。
08/28 13:12, 6F
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08/28 13:12, , 7F
了解
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08/28 13:13, , 8F
推錯沒辦法修推文阿.... 不過沒差 你指正就好
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08/28 13:13, , 9F
陽台 梯廳 機電 雨遮....一堆可以灌的XD
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08/28 13:14, , 10F
機電是含在單層建築面積之內，可佔15%，陽台梯廳可佔15%，
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08/28 13:14, , 11F
部份含在單層建築面積之內，部份是外加。算起來這兩種就超
08/28 13:14, 11F
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08/28 13:14, , 12F
過1.3了。
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08/28 13:16, , 13F
(1 / 0.85) x 1.15 = 1.35
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此外還有管委會面積，屋突，地下室機電設備.....
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08/28 13:17, , 15F
還沒有算一些獎勵勒，比如說開挖率、綠建築、夜間照明...
08/28 13:17, 15F
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08/28 13:18, , 16F
1.6是很容易達成的。
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08/28 13:18, , 17F
不過這些都要政府核定計畫以後才能確定實際上蓋多少
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今年幾個都更案獎勵容積申請都被打回票
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08/28 13:19, , 19F
1.6幾乎都能達成啦，這塊地一定是蓋大樓，如果說蓋透天就
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08/28 13:20, , 20F
不一定會用到那麼多，主因是爬樓梯問題。
08/28 13:20, 20F
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08/28 13:20, , 21F
如果銷售成本需要到30萬以上的話 只能蓋大面積的豪宅了
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08/28 13:20, , 22F
1.6不必用到都更、也不用容積轉移就可以辦到了。
08/28 13:20, 22F
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08/28 13:21, , 23F
我算了土地成本在18~23萬左右，所以賣30~35萬已經很好賺。
08/28 13:21, 23F
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08/28 13:21, , 24F
要最大效益化 還是要多要一點容積獎勵對建商來說比較賺
08/28 13:21, 24F
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08/28 13:22, , 25F
30~35萬如果蓋中小坪數的一般性大樓 大概沒人要買吧
08/28 13:22, 25F
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08/28 13:23, , 26F
以頭前重劃區來說，幾乎都在2.0以上，因為多半有弄容移。
08/28 13:23, 26F
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08/28 13:26, , 27F
不過高雄那邊大坪數的還有沒有市場 有沒飽和倒是有點質疑
08/28 13:26, 27F
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08/28 13:27, , 28F
頂多只能吸引一些退休族回高雄養老這種又想住管理大樓的
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08/28 13:28, , 29F
可能只是左手換右手殿高房價炒作而已，反正是股東的錢。
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08/28 13:29, , 30F
你說的左手換右手的可能性也不小 看看他們有沒有交叉持股
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08/28 13:29, , 31F
有交叉持股的話就是標準的左手換右手戲碼而已
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賣地的是京城建設大股東。
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推
08/28 14:30, , 33F
感謝 C大 跟L大 的指導
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08/28 15:37, , 34F
蔡天贊這是跟市府標的抵費地嗎
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08/28 16:33, , 35F
八卦板有人說是跟永信建設買的，真相不知。
08/28 16:33, 35F
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