Re: [新聞] 過去蜜糖，現在毒藥！推案密集區 房價面臨考驗已回收
看板home-sale (房屋交易)作者landagent (帥過頭)時間13年前 (2013/02/08 11:50)推噓19(19推 0噓 27→)留言46則, 23人參與討論串3/5 (看更多)
1.很榮幸認識原PO，算是少年可畏，從學者轉業者，算是產官兩棲，未來前途不可限量
2.文中的六大區塊我投資了兩區塊，六個我糾團跑過幾次了。以下是我的心得，請指教
帥過頭
※ 引述《dans (邀棋前請先知會)》之銘言：
: 1.來源連結:
: http://tinyurl.com/a254flz
: 2.內容:
: 過去蜜糖，現在毒藥！推案密集區 房價面臨考驗
: 【MyGoNews林承志/台北報導】北台灣的推案量持續放量，有些地區銷售中的個案數更
: 是多的嚇人，從各交通要道及沿路的定點看版、引導旗幟多寡，可以看出當地推案的
: 火熱程度。各交流道周邊的旗幟飛舞，派報人員大量湧出搶客戶的情景，主因個案集
: 中某區域近距離廝殺，引發區域建案搶客白熱化的特殊現象。
: 住展雜誌統計北台灣銷售中預售與新成屋個案顯示，北台灣五大區塊，以新竹竹北市
: 銷售中的個案最多，個案數多達69個，竹北交流道周邊及縣府特區沿線，一條主幹道
: 上往往有幾十個個案一起銷售，在客源開發不易，且客層嚴重重疊下，市況演出『多
: 殺多』市況，目前去化的速度較其他地區明顯緩慢許多。
: 在高鐵站開發熱，及各大公共工程誘因下大量推案的竹北市，集結了69個個案、5,566
: 戶的量體互相較勁，然受整體景氣影響，使竹科廠商獲利不如預期下，區内的購屋者出
: 現嚴重的觀望心態，5000多戶的賣壓，為房價的推升增加了不小阻力。
答：從竹北到新竹科學園區短短幾公里，上班時間要一小時，台績電董事長張忠謀坐火車
去竹科反而比較快，可見的上班賭車為台灣之最。
竹北最嚴的說法得再解釋，竹北、關東橋、新竹市、科學園區四大區塊全部都有大量
的推案，之前的搶紅單是發生在科學園區，你看台北市的週六週日報紙約三分之一是
新竹推案，此事發生很久了；可見的新竹推案量之大及難以銷售，就以竹北的大河戀
來說，從預售到完工也沒有完銷，價錢也不到20，又有河景，不只竹北難銷，全新竹
得小心，我從一年前就斷言新竹是全台灣最危險的地點，但是，鄉民幾乎沒有一個
人認同，大家對新竹還是很有信心，我認為得小心。
: 近期房市火紅的高鐵桃園青埔站特區，其所涵蓋區域的中壢市，銷售中的個案亦多達41
: 個，整個地圖上密密麻麻的建案一個接著一個，讓購屋者看得眼花撩亂，更在產品沒太
: 大差異化、區隔市場下，讓購屋者購屋選哪一建案，反成了一個大難題。
答：我在不同時間到過青埔約八次，前年七月到此，案量很少，餘屋難銷，去年三月也僅
過了九個月，推案量暴增到157個，全數熱銷，價格暴漲三成。士地也一路暴漲，
整個青埔是個大工地，約八成以上是台北人買的，幾個月前再次來此，價格再漲一次
報紙全部好消息，價錢上漲人潮不斷，青埔的漲法，用SWAY上個月之說法，他媽媽在
中壢的農地從一坪六萬元喊到八萬元，各位對八萬元沒有看法，我來說明，羅東是全
台灣農舍最早發展也發展最好的地點，農地從一坪0.5萬元，漲到現在的1.5萬-2萬元
之間，農地農舍非台營的情形到兩萬元已快到極限了，因為，蓋好了再賣至少得2000
萬元，若農地到了八萬元肯定不是農舍而是日後的重劃區。這個賭很大。我對青埔的
看法是早期買農地建地都賺一倍以上，現在買進來有風險，最大的風險是買最後的成
品，預售屋，預售屋的利潤已經很有限了，現在買進來要稅手得完工後很久。
: 桃園市如果加上南崁交流道旁的蘆竹地區，銷售中的個案數達50個，也是國內推案最密
: 集的超級熱門地區之一，目前銷售中的戶數近4,500戶，龐大的賣壓，使本區段房價突
: 破的困難度加深，預售與新成屋目前的行情價在22至28萬元一坪之間。
答：文中的六個地點中最不嚴重的是蘆竹，因為，已完工的合雄匯七期鄉民19買進23脫手
現在已買進來的完工屋賣的人算很少，價錢也一直往上，預售屋也快沒有了，理由是
能蓋的土地沒有了，桃園市的預售屋不集中，也不等同蘆竹，蘆竹日後的工商發展
會是台灣增長最大的地點。得惠於桃園航空城蘆竹算第一．所以，蘆竹我還是看漲
我在此有進貨，也會持續進貨。
: 新北市方面，推案最多的明星區域，莫過於林口區了。林口目前銷售中的個案多達50個
: ，從林口交流道進入主推案區，插的旗幟比選舉時還熱鬧，可見林口個案競爭的白熱化
: 。然實際的銷售市況顯示，除了少數低總價個案有較好的銷售表現外，其他打算搭便車
: 的個案，大都沒有太大的斬獲，銷售好壞呈現個案表現，目前的銷售中戶數為2,666戶，
: 再加上三月林口A7合宜住宅有4000多戶要進場銷售，並以每坪14.5至16.2萬元的低價傾
: 銷，低價風暴，是否會衝擊林口區房價的支撐點，面臨嚴重考驗。
答：林口的合宜住宅我去看過了全場的土地，這地點很近A7的體育館站，算來也有一到三
公里之間，A7的三公里方圓全是空地，這裡的推案量可不只是A7合宜住宅，利用廣告
會吸引多台北人來購屋，這是大台北的明日炒房聖地，五年前來不及炒林口的朋友請
準備好鈔票，價低可進，前期進場者可以賺一波放貨給後到的人，價高別進場。這種
好光景我認為只是推案的前兩年可進而已，第三年別進了。至於林口其他的地點在機
場捷運線完工之後可出貨，這出貨時間會拉長到完工後三年，捚由是林口的空屋量太
大了，不過，想檢便宜貨的朋友會失望了，若是會跌，理當今天就跌價賣出。現在的
屋主空屋等你，可以等很久，這裡的空持有人多數是台商，這裡的現金進貨算是台灣之
最，能等十年，不同於你所認識的傳統投資客。這裡的人算是資產配置客。賣了換現金
也是頭痛，你聽了只想吐血。
: 新北市的新莊，銷售中的個案數有35個，其中大部份的建案，集中在新莊頭前段與新莊
: 副都心區段，目前銷售中的戶數近3,000戶，加上近期將進場推案的遠雄建設案及合康
: 建設等案，可售的戶數將再拉高，與林口一樣出現『多殺多』的市況，房價亦將因賣壓
: 沉重，出現緩漲的市況。
答：頭前及副都心完全沒有問題，只是緩銷不是推不動，案量也算小，沒有銷售的問題，
也沒有多殺多，只有完工交屋前的平盤價殺出。這是買進多間轉手困難交屋時的貸
款困難所致，平盤殺出也只是交屋前的一個月，交屋時間到了就立即無屋可賣，所
謂的斷頭戶不見了，又換成了別棟房子要交屋又有斷頭了，一年後，會完全不見這種
斷頭戶，理由是舊建案全部交屋了，民國104年間離機場捷運快完工又變成熱銷，此時
完全沒有斷頭難銷售的問題了。這兩個重劃區的斷頭戶可買，得放兩三年會賺。
至於內湖的東湖，案量也不算大，銷售也只是一時困難而已，日後買進賣出沒有問題，
只是高價不進，日後漲幅不大，得看三環三線的汐止線通過東湖的汐止市這一邊會有
漲幅這也是很久的事，至少七八年吧，想賺錢別買這裡，不會跌也很難賺。
: 住展雜誌企研室表示，表列各區的熱門推案地區，近幾年的推案量持續放大，然在新客
: 源開發有限，及區段同質性個案過多的情況下，建商開始往金字塔所謂的『地下室』挖
: 掘客源，於是低總價、工程零付款等特殊銷售手法將愈來愈流行。
: 台北市方面，以内湖區的建案最多，主要集中於東湖與新北市汐止交界一帶，其他如北
: 投與文山區，雖然銷售中個案也不少，但台北市在建商取得土地不易下，出現熱門又熱
: 銷的情況，與表列其他地區熱門卻不熱銷的市況，有著明顯的不同。
: 住展雜誌企研室強調，『熱門不一定熱銷』，是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案
: 地區的寫照。諸案集中在一個小區段內搶食購屋者這塊大餅，到頭來客源稀釋了，銷售
: 率下滑了，房價更因競爭劇烈，將面臨支撐點嚴峻的考驗。
: 是故，建商推案應該不要一窩蜂往一個地區擠，在粥少僧多購屋客仍未回穩下，建案可
: 能會鎩羽而歸無所獲，並影響到建案銷售的成果，所以在進入上述地區推案前，產品的
: 定位、差異化，與價格的行情化，是非常重要的。
: 3.心得或感想:
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