Re: [心得] 房產增值的效果已回收

看板home-sale (房屋交易)作者unclefucka (你媽超胖,故地軸偏角23度)時間13年前 (2013/03/17 10:45)推噓1(1推 0噓 0→)

留言1則, 1人參與討論串5/6 (看更多)

※ 引述《rath (concentrate)》之銘言： : 以5%-10%計算 : 一房產若是市價1000萬, 拿300萬, 借700萬 : 一年後以市價1100+xx萬賣出, 本錢變成400萬, xx設定為利息與仲介費用 700 * 2% + 1100 * 2% + 30(整理費) = 66 所以你的獲利比率，實際上得想像得比妳的預設高，這個xx就是問題所在了 --你第一年要先投入 42萬成本 : 接著可以操作400萬為本金的市價2000萬的房子, 拿400萬, 借1600萬, 1600 * 2% + 2200 * 2% + 30(整理費) = 106 你400萬的本金先不算上成交後的佣金你得先從你以為多賺到的100萬中拿出60萬，事實上你只有賺到40萬 --你第二年要投入60萬成本你的第二次本金只有340萬所以妳這個投資基本上已經開始脫離你預設的模型了~ 你第三次的預設只能夠打到市價1700萬的房 : 一年後以市價2200萬+xx萬賣出, 本錢變成600萬, xx設定為利息與仲介費用 : 接著可以操作600萬為本金的市價3000萬的房子, 拿600萬, 借2400萬 : 一年後以市價3300萬賣出, 本錢變成900萬, xx設定為利息與仲介費用 2400 * 2% + 3300 * 2% + 40(多十萬整理費，不過分吧?) = 154 --第三年投入88萬成本 : 接著可以操作900萬為本金的市價4500萬的房子, 拿900萬, 借3600萬 : 一年後以市價4950萬賣出, 本錢變成1350萬 3600 * 2% + 4950 * 2% + 40 = 211 --第四年投入112萬 : 此時第一年買的房子變成1100*1.1^3 =1464萬 : 利用這操作三年內可以買到1000萬的現金付款的房子你這種玩法，以前就有人實際操作過，結果板眾重算以後，覺得這家伙神經病~ 當時新聞似乎是這樣報的：有某人在二十多年前，以幾百萬買入在台北市的房子然後經過其不斷努力的精算換屋、以貸換貸。終於，他現在住的是大台北某處的豪宅，價值三千萬。然後背的貸款不多...如何怎樣這是收入普普也可住數千萬豪宅的好例子~ 但經過一算....他第一間房子只要留著，中間只要交原本的貸款，不必經過十多年貸款壓力、耗費換屋精神。只要等著升值，加上中間他把多支出的錢留著。根本可以直接跳最後一步! 還免貸款! 回到你的模型先不說妳會否被當作炒房課重稅，也不討論你是否運氣這樣好能找到標的更不談妳的貸款資格問題。以你目前的操作~ 光利息還有裝潢，就吃掉你買空賣空的想像的，能累積本金中幅度的300萬了~ 在扣掉成本下，你想要累積妳的本金，若不提高獲利率，妳到4500萬這階段的步驟至少就要多操作三四次~ --多增加三四年的成本! 然後最終還要多花一百多萬買回原來的房子~ 你等於多隻出四百多萬自找麻煩。 (若多四年，可能會變成多出兩百多萬) 而。你原本最在乎的利息的部分~ 四年間支出166萬的純利息.... 而你原本的利息呢? 700萬以2%固定利，20年狀況下，你每個月要付35412 20年過去就共要付850萬左右...利息共約150萬 --但你在四年中還連本帶利的送銀行多16萬 --我是銀行我當然借你，反正有任一把你賭輸了，情況立刻逆轉被關的也不是我.... 讓自己背幾年風險、付出高額利息，想買的房子最後還要被人中間姦三年最後要買還得求求每年只漲不超過10% 何苦呢.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.31.139.206