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[閒聊] 當個包租公

看板home-sale (房屋交易)作者 (BBX)時間4年前 (2020/10/08 00:57), 4年前編輯推噓50(50推 0噓 53→)
留言103則, 45人參與, 4年前最新討論串1/1
小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢 早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子 也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客 在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬 一直到有了房地合一 房市翻轉後 有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業 有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活 當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣 (我實報實銷不配合做發票的) ==================================== 可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險 做事情總是不求有功但求無過 所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租 其實還是本業比較賺錢 但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了 在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後 我有了以下原則 不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣 (有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利) 很多投資客都有自己的一套公式或估價方式 我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5 平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低) 預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租) 回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕" 整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費 這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買 這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉) 從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的 ============================================ 當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦 所以我挑選的物件多為500萬左右 不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服 這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的 自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢 跌你可以不要賣 現金流不會斷 至於沒人租那就是租金或屋況的問題 整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉 至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地 ================================================== 其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾 了解這個族群在意的是什麼 像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五 這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人 所以在家具跟環境上會好好整理 每次出租一定全新粉刷或壁紙 獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的) ========================================== 然而當房東也不是完全0風險 我在房東社團或群組的感想是 最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租 我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用 房屋稅3個摳答用掉 其他非自用 房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合 說白點 本身就已經含在租金裡面了 自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面 一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500 生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔 至於租霸就是要靠篩選租客了 ========================================= 我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低 也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險 至少到目前跟房客都還算和樂融融 反而常被群租的人說寵壞房客..... 對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式 而且可以擴大我本業賺來的戰果 你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車 PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房 房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢 現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍 -- Sent from my Windows -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.44.63.161 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602089862.A.673.html ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 01:02:13
推
10/08 01:06, 4年前 , 1F
良心房東!!!推~朋友的學區分租套房賣三年終於解套了
10/08 01:06, 1F
學區分租套房是神話大概遠古時代的事情了... 上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了) 我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率... 大概這樣死循環吧
推
10/08 01:32, 4年前 , 2F
40間自備款8000萬
10/08 01:32, 2F
→
10/08 01:32, 4年前 , 3F
厲害！
10/08 01:32, 3F
推
10/08 02:02, 4年前 , 4F
推個親身經驗，而不像竹北王紙上談兵
10/08 02:02, 4F
推
10/08 02:12, 4年前 , 5F
入手價6.5%的物件
10/08 02:12, 5F
→
10/08 02:12, 4年前 , 6F
又沒有你列舉的特殊情況
10/08 02:12, 6F
→
10/08 02:12, 4年前 , 7F
要在北部的市區找
10/08 02:12, 7F
→
10/08 02:12, 4年前 , 8F
太太太難了
10/08 02:12, 8F
其實是新北市 不容易但也沒到完全沒有 價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋 我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件 但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬 這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因 當大家都知道在漲價都跟著買房的時候 我這種有便宜划算才買的就很難買了
推
10/08 02:31, 4年前 , 9F
實在，真誠地分享，謝謝
10/08 02:31, 9F
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 02:40:11
推
10/08 02:50, 4年前 , 10F
對阿~我朋友的龍華科大學區分租套房是賣給地下組頭
10/08 02:50, 10F
→
10/08 02:52, 4年前 , 11F
聽說是組頭錢太多又不能放銀行才買的~
10/08 02:52, 11F
→
10/08 02:52, 4年前 , 12F
不然現在學區分租套房大家都在脫手根本賣不掉~
10/08 02:52, 12F
推
10/08 04:11, 4年前 , 13F
推
10/08 04:11, 13F
推
10/08 06:32, 4年前 , 14F
推一個
10/08 06:32, 14F
推
10/08 06:59, 4年前 , 15F
經驗跟你差不多，但我平均都買1000萬左右物件，捷運5分內
10/08 06:59, 15F
→
10/08 07:00, 4年前 , 16F
絕對不碰套房，管理麻煩死了，錢多事情更多
10/08 07:00, 16F
推
10/08 07:17, 4年前 , 17F
請問兇宅險要找哪家銀行保呢？謝謝
10/08 07:17, 17F
銀行不做凶宅險 我是保國泰人壽
推
10/08 07:24, 4年前 , 18F
遇到自殺 凶宅險 補不回來啦…
10/08 07:24, 18F
當然是不希望遇到啦 但遇到能補貼個100-300萬好過沒有 跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到
推
10/08 08:14, 4年前 , 19F
500.......
10/08 08:14, 19F
推
10/08 08:26, 4年前 , 20F
500*6.5%/12=2.7萬 月租2.7萬才有6.5%啊???
10/08 08:26, 20F
因為我沒有全額付清買房阿 我是有認識投資客這樣做 但我在地上爬的 比不過在天上飛的
→
10/08 08:27, 4年前 , 21F
1.5萬套房是怎麼衝到6.5%的?除非是買到300萬以下
10/08 08:27, 21F
投資報酬率=產生的淨利/總投入資本 買個500萬房子 不用投入500萬資本啦
推
10/08 08:29, 4年前 , 22F
很難 300以下大概買到五股泰山丹鳳鶯歌
10/08 08:29, 22F
→
10/08 08:31, 4年前 , 23F
上新莊的話五六年前300萬以下套房還很常見 這波中古屋漲
10/08 08:31, 23F
→
10/08 08:32, 4年前 , 24F
很兇 一堆人喊新莊重劃區賠售潮時 舊市區中古屋與下新莊
10/08 08:32, 24F
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10/08 08:32, 4年前 , 25F
每坪至少漲了10萬 很誇張
10/08 08:32, 25F
→
10/08 08:33, 4年前 , 26F
是說上新莊1.5萬可以租到3房公寓了 選套房的房客很特殊
10/08 08:33, 26F
新莊捷運沿線很強 我就住這.... 另外我是不懂公寓的出租行情啦 我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉 其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次 其實租屋市場挺熱絡的
推
10/08 08:35, 4年前 , 27F
好厲害
10/08 08:35, 27F
推
10/08 08:36, 4年前 , 28F
我有同樣疑問，500萬要月租2.7萬喔
10/08 08:36, 28F
→
10/08 08:37, 4年前 , 29F
1.5萬沒辦法到6.5%
10/08 08:37, 29F
就同樣的問題 你買500萬的房不用拿出500萬
推
10/08 08:47, 4年前 , 30F
推分享
10/08 08:47, 30F
還有 42 則推文
還有 20 段內文
推
10/08 13:27, 4年前 , 73F
這樣的話實際現金流應該是剛好打平？甚至可能會多
10/08 13:27, 73F
→
10/08 13:27, 4年前 , 74F
丟一點進去吧？不過總資產是成長的沒錯
10/08 13:27, 74F
我大部分會弄成平或不用丟 這樣他就是自己養自己
→
10/08 13:28, 4年前 , 75F
這樣差不多50-55歲可以退休過很不錯的生活
10/08 13:28, 75F
不愧投資神大大 有40間還只是很不錯的生活 小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租 一個月八萬的被動收入就可以很不錯了
推
10/08 13:44, 4年前 , 76F
感恩
10/08 13:44, 76F
→
10/08 13:49, 4年前 , 77F
今天要趕四個現場有點忙 回家在一一回覆 大致方向我
10/08 13:49, 77F
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10/08 13:49, 4年前 , 78F
先說 首先我沒有說我要從4間變成40間 只是舉例我本業
10/08 13:49, 78F
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10/08 13:49, 4年前 , 79F
賺的還是比投資多 除非我的本擴張到一定程度 在來就
10/08 13:49, 79F
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10/08 13:49, 4年前 , 80F
是以前大家也吵過的 投資報酬率=產生的淨利/總投入資
10/08 13:49, 80F
→
10/08 13:49, 4年前 , 81F
本 這個沒爭議的話 為什麼你要用房屋總價去計算
10/08 13:49, 81F
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10/08 13:49, 4年前 , 82F
房地產最好借錢了 不借可惜 而投入的現金投報在扣
10/08 13:49, 82F
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10/08 13:49, 4年前 , 83F
掉持有成本跟資金成本後的淨利6.5% 為什麼會虧 難賺
10/08 13:49, 83F
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10/08 13:49, 4年前 , 84F
部分我文章就寫過了 我從來就不追求快而追求穩 另外
10/08 13:49, 84F
→
10/08 13:49, 4年前 , 85F
我房貸每個月差不多在14000-15000 而我的租金在15500-
10/08 13:49, 85F
→
10/08 13:49, 4年前 , 86F
18500
10/08 13:49, 86F
→
10/08 13:49, 4年前 , 87F
每個月扣掉持有成本後還能回饋點零用錢 其實我也可以
10/08 13:49, 87F
→
10/08 13:49, 4年前 , 88F
把頭款減少讓投報更好看 只是這樣就會壓縮現金流 我
10/08 13:49, 88F
→
10/08 13:49, 4年前 , 89F
第一年6.5 十年內不小於5 正是本利和每年投入後會影
10/08 13:49, 89F
→
10/08 13:49, 4年前 , 90F
響投報 而超過十年的投報就不好了 剛好養肥殺來吃換下
10/08 13:49, 90F
→
10/08 13:49, 4年前 , 91F
一個物件
10/08 13:49, 91F
推
10/08 14:17, 4年前 , 92F
算的好痛苦
10/08 14:17, 92F
其實這是一開始的 後面有不停地簡化公式 現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了 比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果 說實話 我本業算OA屏風價格更煩 框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同 配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片 上層 清玻 霧玻 條玻 你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次
推
10/08 14:41, 4年前 , 93F
十年投報是用年化報酬率算法嗎？連帶每月攤還的本金部分
10/08 14:41, 93F
→ vanjoey: 也加進去？ 對 每月攤還的本也會增加你的分母 同時減少一些你的分子(貸款利息) 10/08 14:41 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:25:15 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:50:44
推
10/08 20:41, 4年前 , 94F
請問你會租給養寵物跟抽煙的嗎?我在考慮要不要租給這種的
10/08 20:41, 94F
抽菸跟神明廳一定禁 寵物看情況 目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓 我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道
推
10/08 20:50, 4年前 , 95F
原來是舉例 五間的話我覺得太謙虛了 推測最後應該在8-12間左
10/08 20:50, 95F
→
10/08 20:50, 4年前 , 96F
右
10/08 20:50, 96F
看就知道隨便說如果我有40間 我真的有40間早就放棄本業爽過生活了
→
10/08 21:58, 4年前 , 97F
抽煙跟養寵物的不租
10/08 21:58, 97F
我之前一個養臘腸的退租 整理得比我交給他的時候還乾淨 當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理 所以我會挑房客 抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 23:59:18
推
10/09 01:32, 4年前 , 98F
40間如果你房租房貸打平 也是沒有現金流
10/09 01:32, 98F
→
10/09 01:33, 4年前 , 99F
還是得做本業熬20-25年
10/09 01:33, 99F
一間自備是200 40間就是八千萬 說真的我不知道你人生有什麼目標 只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休 所以不會弄成40間都要貸款 賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎 當然討論這個意義其實不大 回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了 我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來 我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子 我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件 類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的 ※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 02:24:38 ※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 03:07:59
推
10/09 04:47, 4年前 , 100F
槓桿開太大 風險比較高 突發狀況現金流不夠 這樣嘎不
10/09 04:47, 100F
→
10/09 04:47, 4年前 , 101F
過來就完蛋了
10/09 04:47, 101F
這的確是蠻常見的投資客死因 所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步 不然大可以降低投入資金做更好的投報 然後買更多間的房子 我是不用在吐錢進去出租房的 另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸 我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用 臨時要錢就從這取 其他房子房客養 ※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 05:08:16
推
10/09 09:21, 4年前 , 102F
感謝s大心得分享
10/09 09:21, 102F
推
10/09 10:59, 4年前 , 103F
推專業分享
10/09 10:59, 103F
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