Re: [請益] 會買老公寓投資客心態

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1月前 (), 編輯推噓20(21135)
留言57則, 21人參與, 1月前最新討論串8/11 (看更多)
剛比賽被幹掉,所以離下一場還有點時間來發廢文 (比賽才是最殘酷的現實,所有人眼裡只有強者,甚至只有第一名 其他都是屁) 絕對不是在簽約室吃餅乾 基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了 總價都要挑戰2x年屋,坪數小一點的單坪價更是連銀行都嚇死 (我的某個買家,最近貸款一直估不到,因為單坪成交2x萬) 是時候,公寓該進入休息了 休息多久?跟公寓無關,跟其他物件有關 也就是等其他人漲起來,公寓相對他們價格回到穩定盤的價差 其實各位奸商,最近應該也有公寓轉手變困難的感覺吧 沒錯,那絕對不是你的錯覺,或是你去年的發財金忘記還造成 一般來講,我們用建坪去看,公寓會和其他物件保持一個比率 以公寓2~3樓做基準 新建案的6~7成,2x年屋的九折 因此一般我們在投資,也是看比率 誰落後買誰 就像最近狂噴蛋黃區 其實前年我就講,蛋黃區和其他區域價差太低,此時不卡更待何時 但是反過來,應該是六年前,我不建議買入蛋黃區 這,跟什麼環境改變,跟什麼誰愛爬樓梯,學區好壞都無關 我們知道,你蛋黃區大樓本來就有這些優勢 所以你比二軍貴1成叫應該,貴兩成叫優勢已反應 但是如果貴到三成,那我就跑去買別的地方 當然啦,蛋黃區這種東西,有時候會隨社會環境結構而改變 畢竟,蛋黃區叫“奢侈品”,奢侈品市場比較浮動 所以買蛋黃區必須更密切緊盯市場 就像,我也沒料到會有武漢肺炎造成資金行情 本來想美術館一年漲10%很不錯 結果硬生生衝了20%起來,這種就是市場結構改變造成的影響 因此如果資金行情繼續囂張下去,蛋黃區價差拉到跟二軍差三成 我可能也會接受(當然到時候還要看市場籌碼去化釋出狀況) 但公寓這種東西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退” 因此公寓買家是剛性空間地點需求者,以及包租公為大宗 (包租公看投報率,所以也是基本面走向) 所以當你看到他相對價格太高,那之後公寓會很明顯的變難操作 當然啦,這種東西要跌太難了 但他會成交時間拉長,價格死魚 至於為啥公寓價格會這麼誇張噴上去呢 這我以前講過鎖籌碼哄抬價格的炒房手法大家記得吧 然後,請問,一個區域,二樓或三樓公寓,釋出量有多少? 阿靠,是不是平均可能才一兩間兩三間 這樣你兩個投資客一人一間買走,不就產生鎖籌碼現象 然後你一定翻新裝潢賣 你買250賣350很正常 但有沒有想過,那是你是專家,你知道250是廢墟,350是精裝 但,更以後要賣公寓的笨蛋自住户屋主會怎麼想 “幹你娘,黑心投資客賣350,我家不一樣,我要賣360” 自住戶才不管你什麼屋況好壞,他只知道有人賣350 因此,東一區,西一區 各位奸商,你們隨便炒一間,就對2~3f公寓市場有很明顯的影響 不像大樓,有好多間在賣 一間精裝成交,但是立刻又兩三間一般成交破壞價格 所以造成,2~3樓公寓一下子就被各位炒起來 之後,阿靠,你2樓公寓成交500萬,三小G8天價 這時候五樓公寓屋主怎麼想? 二樓500萬,我家不一樣,視野比他好耶 所以他也要賣350 所以本來130的五樓廢墟也暴漲 最後就全面瘋狂 然後買家被嚇傻 之後轉彎跑去買老大樓 結果35年以上大樓,又被各位炒到要跟2x年屋差不多價格 (3x年老大樓釋出量也很少,也很容易產生鎖籌碼現象) 那~各位再想,這樣買家會跑去哪xd 所以我之後除非遇到很佛心的公寓或是老大樓物件 不然“”短期“”的投資,我會修正一些操作方式 不過回到原始問題 巨觀之下 公寓大概就跟新建案的6~7折 (公寓用實坪計算,新建案用建坪) 新建案一般是主導市場的指標 因此,新建案漲20%,時間久了,公寓就是漲20% 至於如果公寓漲20%像之前,那會怎樣 也不能怎樣,如果公寓,老大樓都漲20% 你新建案,還是要看建商要不要拉高價格xd 沒辦法,他是主導市場 市場最多反應“你可以漲20%”的空間 但要不要拉,要怎樣拉,要那時拉 打電話問建商老闆 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.60.76 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610870122.A.045.html
1月前
搶頭推
01/17 16:33, 1F

1月前
預售屋開價完全沒有縮手,還是很敢開
01/17 16:35, 2F

1月前
01/17 16:43, 3F

1月前
zzz...
01/17 17:15, 4F

1月前
借問一下,為什麼房仲說小坪數,單價就高,是因為總
01/17 17:32, 5F

1月前
價不能太低嗎?每次看到新北舊公寓一坪開5-60的,都
01/17 17:32, 6F

1月前
覺得哈囉有事嗎?
01/17 17:32, 7F

1月前
小坪數看總價,大坪數看單價,所以小坪數單價高
01/17 17:33, 8F

1月前
總價直接關係到,你買不買得起三房
01/17 17:33, 9F

1月前
就剛需啊 小坪數公寓 市場上沒有總價更低的選項了
01/17 17:34, 10F

1月前
單坪對剛性需求強度遠低於總價
01/17 17:34, 11F

1月前
了解,謝謝Ceca大,雖然還是不明白箇中理由,但就當口
01/17 17:34, 12F

1月前
訣背起來。哈哈...
01/17 17:34, 13F

1月前
原來如此,謝謝aby大,就是總價不能太低就是了。
01/17 17:36, 14F

1月前
不是不能太低 是買那個知道多一百萬可以多五坪也捏不上去
01/17 17:38, 15F

1月前
他只要定位自己是市場上總價最低 空間可以比別人小很多
01/17 17:39, 16F

1月前
因為買家捏不出更大空間的價差 你看租金更明顯
01/17 17:40, 17F

1月前
小數量的東西 單價就高 你生活中不是一堆商品都這樣XD
01/17 17:56, 18F

1月前
罐裝可樂 vs 家庭號可樂
01/17 17:56, 19F

1月前
懂了,就是吃定低總價族群,要嗎拉高預算,要嗎小坪
01/17 17:59, 20F

1月前
數換算單坪太貴也得吞下去,被預算制約沒有更多選擇
01/17 17:59, 21F

1月前
的人沒得選
01/17 17:59, 22F

1月前
耶~謝謝W大,太會比喻了,秒懂,原來買房也能這樣理
01/17 18:00, 23F

1月前
解哈哈
01/17 18:00, 24F

1月前
之前吵實坪制 不是說都只看總價 怎麼大坪數不看總價
01/17 18:07, 25F

1月前
都是總價呀 只是小坪數500萬可能只能買20坪
01/17 18:15, 26F

1月前
大坪數3000萬可能可以150坪的概念
01/17 18:15, 27F

1月前
您舉的例子,換算一坪差5萬,所以就像樓上幾位大大說
01/17 18:29, 28F

1月前
的,買多(坪)便宜。這就是我一開始的疑惑跟無法接
01/17 18:29, 29F

1月前
受的點,大坪數舊公寓一坪可以到40幾甚至更低,但小坪
01/17 18:29, 30F

1月前
數一坪硬是開到5-60。等於預算就在那邊,只能任人魚
01/17 18:29, 31F

1月前
01/17 18:29, 32F

1月前
但預算不夠多,硬是買了單坪很貴的產品,到時後換屋
01/17 18:31, 33F

1月前
轉手,難道是要賠錢賣嗎?所以開價不就只能卡在一個
01/17 18:31, 34F

1月前
不上不下的區間?
01/17 18:31, 35F

1月前
其實買預售屋就已經有大坪數單價較低的現象了
01/17 18:40, 36F

1月前
單坪成交2x萬就可以嚇死銀行!?我才不相信哩!不要唬爛
01/17 18:46, 37F

1月前
目前可預期台灣購屋族一生的總收入超越八千萬 當然不怕啊
01/17 18:47, 38F

1月前
台北老公寓真的如 Ceca 說的完全不同玩法
01/17 19:04, 39F

1月前
現在跟新大樓價差就大概一直是6折左右
01/17 19:04, 40F

1月前
甚至有些地方價差更誇張的, 老公寓一坪80, 新房180-200
01/17 19:05, 41F

1月前
請問ceca大,
01/17 19:35, 42F

1月前
公寓用實坪計算,是指主建+陽台嗎?
01/17 19:35, 43F

1月前
新建案用建坪,是包含了公設嗎?抓32%公設?
01/17 19:35, 44F

1月前
怎麼比較不同年份的房子一直很困擾我,可以請您指導嗎
01/17 19:35, 45F

1月前
01/17 19:35, 46F

1月前
顏總是說老公寓抓附近新屋的半價為參考
01/17 19:44, 47F

1月前
今年大安區土地公告現值跳空漲5% 都更機率決定價格
01/17 19:44, 48F

1月前
看完文還是想問苓雅區明德街預售屋三房七樓含車位1235買
01/17 20:36, 49F

1月前
了會不會被笑盤子
01/17 20:36, 50F

1月前
唯一推C大
01/17 22:18, 51F

1月前
這波應該漲到投資客沒房買了,但是ceca大好像貨源很齊全
01/18 01:26, 52F

1月前
還很多,沒受影響
01/18 01:26, 53F

1月前
這兩年缺工的情況下,新大樓漲價是不可避免的,反映成本而已
01/18 09:30, 54F

1月前
前天跟建商朋友聊天,他發工給營造厰都是10萬up/坪,貴松松
01/18 09:31, 55F

1月前
推CECA大
01/18 11:48, 56F

1月前
ceca大 文章越寫越順 看的舒服
01/20 09:36, 57F
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