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Re: [請益] 會買老公寓投資客心態

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2021/01/17 15:55), 編輯推噓20(21推 1噓 35→)
留言57則, 21人參與, 3年前最新討論串8/11 (看更多)
剛比賽被幹掉，所以離下一場還有點時間來發廢文 （比賽才是最殘酷的現實，所有人眼裡只有強者，甚至只有第一名 其他都是屁） 絕對不是在簽約室吃餅乾 基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了 總價都要挑戰2x年屋，坪數小一點的單坪價更是連銀行都嚇死 （我的某個買家，最近貸款一直估不到，因為單坪成交2x萬） 是時候，公寓該進入休息了 休息多久？跟公寓無關，跟其他物件有關 也就是等其他人漲起來，公寓相對他們價格回到穩定盤的價差 其實各位奸商，最近應該也有公寓轉手變困難的感覺吧 沒錯，那絕對不是你的錯覺，或是你去年的發財金忘記還造成 一般來講，我們用建坪去看，公寓會和其他物件保持一個比率 以公寓2～3樓做基準 新建案的6～7成，2x年屋的九折 因此一般我們在投資，也是看比率 誰落後買誰 就像最近狂噴蛋黃區 其實前年我就講，蛋黃區和其他區域價差太低，此時不卡更待何時 但是反過來，應該是六年前，我不建議買入蛋黃區 這，跟什麼環境改變，跟什麼誰愛爬樓梯，學區好壞都無關 我們知道，你蛋黃區大樓本來就有這些優勢 所以你比二軍貴1成叫應該，貴兩成叫優勢已反應 但是如果貴到三成，那我就跑去買別的地方 當然啦，蛋黃區這種東西，有時候會隨社會環境結構而改變 畢竟，蛋黃區叫“奢侈品”，奢侈品市場比較浮動 所以買蛋黃區必須更密切緊盯市場 就像，我也沒料到會有武漢肺炎造成資金行情 本來想美術館一年漲10%很不錯 結果硬生生衝了20%起來，這種就是市場結構改變造成的影響 因此如果資金行情繼續囂張下去，蛋黃區價差拉到跟二軍差三成 我可能也會接受（當然到時候還要看市場籌碼去化釋出狀況） 但公寓這種東西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退” 因此公寓買家是剛性空間地點需求者，以及包租公為大宗 （包租公看投報率，所以也是基本面走向） 所以當你看到他相對價格太高，那之後公寓會很明顯的變難操作 當然啦，這種東西要跌太難了 但他會成交時間拉長，價格死魚 至於為啥公寓價格會這麼誇張噴上去呢 這我以前講過鎖籌碼哄抬價格的炒房手法大家記得吧 然後，請問，一個區域，二樓或三樓公寓，釋出量有多少？ 阿靠，是不是平均可能才一兩間兩三間 這樣你兩個投資客一人一間買走，不就產生鎖籌碼現象 然後你一定翻新裝潢賣 你買250賣350很正常 但有沒有想過，那是你是專家，你知道250是廢墟，350是精裝 但，更以後要賣公寓的笨蛋自住户屋主會怎麼想 “幹你娘，黑心投資客賣350,我家不一樣，我要賣360” 自住戶才不管你什麼屋況好壞，他只知道有人賣350 因此，東一區，西一區 各位奸商，你們隨便炒一間，就對2～3f公寓市場有很明顯的影響 不像大樓，有好多間在賣 一間精裝成交，但是立刻又兩三間一般成交破壞價格 所以造成，2～3樓公寓一下子就被各位炒起來 之後，阿靠，你2樓公寓成交500萬，三小G8天價 這時候五樓公寓屋主怎麼想？ 二樓500萬，我家不一樣，視野比他好耶 所以他也要賣350 所以本來130的五樓廢墟也暴漲 最後就全面瘋狂 然後買家被嚇傻 之後轉彎跑去買老大樓 結果35年以上大樓，又被各位炒到要跟2x年屋差不多價格 （3x年老大樓釋出量也很少，也很容易產生鎖籌碼現象） 那～各位再想，這樣買家會跑去哪xd 所以我之後除非遇到很佛心的公寓或是老大樓物件 不然“”短期“”的投資，我會修正一些操作方式 不過回到原始問題 巨觀之下 公寓大概就跟新建案的6～7折 （公寓用實坪計算，新建案用建坪） 新建案一般是主導市場的指標 因此，新建案漲20%，時間久了，公寓就是漲20％ 至於如果公寓漲20％像之前，那會怎樣 也不能怎樣，如果公寓，老大樓都漲20％ 你新建案，還是要看建商要不要拉高價格xd 沒辦法，他是主導市場 市場最多反應“你可以漲20％”的空間 但要不要拉，要怎樣拉，要那時拉 打電話問建商老闆 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.60.76 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610870122.A.045.html
推
01/17 16:33, 3年前 , 1F
搶頭推
01/17 16:33, 1F
推
01/17 16:35, 3年前 , 2F
預售屋開價完全沒有縮手，還是很敢開
01/17 16:35, 2F
推
01/17 16:43, 3年前 , 3F
推
01/17 16:43, 3F
噓
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zzz...
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推
01/17 17:32, 3年前 , 5F
借問一下，為什麼房仲說小坪數，單價就高，是因為總
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01/17 17:32, 3年前 , 6F
價不能太低嗎？每次看到新北舊公寓一坪開5-60的，都
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01/17 17:32, 3年前 , 7F
覺得哈囉有事嗎？
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小坪數看總價，大坪數看單價，所以小坪數單價高
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01/17 17:33, 3年前 , 9F
總價直接關係到，你買不買得起三房
01/17 17:33, 9F
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01/17 17:34, 3年前 , 10F
就剛需啊 小坪數公寓 市場上沒有總價更低的選項了
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01/17 17:34, 3年前 , 11F
單坪對剛性需求強度遠低於總價
01/17 17:34, 11F
推
01/17 17:34, 3年前 , 12F
了解，謝謝Ceca大，雖然還是不明白箇中理由，但就當口
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01/17 17:34, 3年前 , 13F
訣背起來。哈哈...
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01/17 17:36, 3年前 , 14F
原來如此，謝謝aby大，就是總價不能太低就是了。
01/17 17:36, 14F
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01/17 17:38, 3年前 , 15F
不是不能太低 是買那個知道多一百萬可以多五坪也捏不上去
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01/17 17:39, 3年前 , 16F
他只要定位自己是市場上總價最低 空間可以比別人小很多
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01/17 17:40, 3年前 , 17F
因為買家捏不出更大空間的價差 你看租金更明顯
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推
01/17 17:56, 3年前 , 18F
小數量的東西 單價就高 你生活中不是一堆商品都這樣XD
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01/17 17:56, 3年前 , 19F
罐裝可樂 vs 家庭號可樂
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推
01/17 17:59, 3年前 , 20F
懂了，就是吃定低總價族群，要嗎拉高預算，要嗎小坪
01/17 17:59, 20F
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01/17 17:59, 3年前 , 21F
數換算單坪太貴也得吞下去，被預算制約沒有更多選擇
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01/17 17:59, 3年前 , 22F
的人沒得選
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01/17 18:00, 3年前 , 23F
耶～謝謝W大，太會比喻了，秒懂，原來買房也能這樣理
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01/17 18:00, 3年前 , 24F
解哈哈
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推
01/17 18:07, 3年前 , 25F
之前吵實坪制 不是說都只看總價 怎麼大坪數不看總價
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01/17 18:15, 3年前 , 26F
都是總價呀 只是小坪數500萬可能只能買20坪
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01/17 18:15, 3年前 , 27F
大坪數3000萬可能可以150坪的概念
01/17 18:15, 27F
推
01/17 18:29, 3年前 , 28F
您舉的例子，換算一坪差5萬，所以就像樓上幾位大大說
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01/17 18:29, 3年前 , 29F
的，買多（坪）便宜。這就是我一開始的疑惑跟無法接
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01/17 18:29, 3年前 , 30F
受的點，大坪數舊公寓一坪可以到40幾甚至更低，但小坪
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01/17 18:29, 3年前 , 31F
數一坪硬是開到5-60。等於預算就在那邊，只能任人魚
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01/17 18:29, 3年前 , 32F
肉
01/17 18:29, 32F
推
01/17 18:31, 3年前 , 33F
但預算不夠多，硬是買了單坪很貴的產品，到時後換屋
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01/17 18:31, 3年前 , 34F
轉手，難道是要賠錢賣嗎？所以開價不就只能卡在一個
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01/17 18:31, 3年前 , 35F
不上不下的區間？
01/17 18:31, 35F
推
01/17 18:40, 3年前 , 36F
其實買預售屋就已經有大坪數單價較低的現象了
01/17 18:40, 36F
推
01/17 18:46, 3年前 , 37F
單坪成交2x萬就可以嚇死銀行！？我才不相信哩！不要唬爛
01/17 18:46, 37F
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01/17 18:47, 3年前 , 38F
目前可預期台灣購屋族一生的總收入超越八千萬 當然不怕啊
01/17 18:47, 38F
推
01/17 19:04, 3年前 , 39F
台北老公寓真的如 Ceca 說的完全不同玩法
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01/17 19:04, 3年前 , 40F
現在跟新大樓價差就大概一直是6折左右
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01/17 19:05, 3年前 , 41F
甚至有些地方價差更誇張的, 老公寓一坪80, 新房180-200
01/17 19:05, 41F
推
01/17 19:35, 3年前 , 42F
請問ceca大，
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01/17 19:35, 3年前 , 43F
公寓用實坪計算，是指主建+陽台嗎？
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01/17 19:35, 3年前 , 44F
新建案用建坪，是包含了公設嗎？抓32%公設？
01/17 19:35, 44F
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01/17 19:35, 3年前 , 45F
怎麼比較不同年份的房子一直很困擾我，可以請您指導嗎
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01/17 19:35, 3年前 , 46F
？
01/17 19:35, 46F
推
01/17 19:44, 3年前 , 47F
顏總是說老公寓抓附近新屋的半價為參考
01/17 19:44, 47F
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01/17 19:44, 3年前 , 48F
今年大安區土地公告現值跳空漲5% 都更機率決定價格
01/17 19:44, 48F
推
01/17 20:36, 3年前 , 49F
看完文還是想問苓雅區明德街預售屋三房七樓含車位1235買
01/17 20:36, 49F
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01/17 20:36, 3年前 , 50F
了會不會被笑盤子
01/17 20:36, 50F
推
01/17 22:18, 3年前 , 51F
唯一推C大
01/17 22:18, 51F
推
01/18 01:26, 3年前 , 52F
這波應該漲到投資客沒房買了，但是ceca大好像貨源很齊全
01/18 01:26, 52F
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01/18 01:26, 3年前 , 53F
還很多，沒受影響
01/18 01:26, 53F
推
01/18 09:30, 3年前 , 54F
這兩年缺工的情況下,新大樓漲價是不可避免的,反映成本而已
01/18 09:30, 54F
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01/18 09:31, 3年前 , 55F
前天跟建商朋友聊天,他發工給營造厰都是10萬up/坪,貴松松
01/18 09:31, 55F
推
01/18 11:48, 3年前 , 56F
推CECA大
01/18 11:48, 56F
推
01/20 09:36, 3年前 , 57F
ceca大 文章越寫越順 看的舒服
01/20 09:36, 57F
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