Re: 房子 以小換大 有機會嗎已刪文
房屋是很特殊的金融商品
兩房1000萬 1.31%+30年+80% = 200萬+2.7萬/月
三房1200萬 1.31%+30年+80% = 240萬+3.2萬/月
5年漲價20%之後
獲利a = 賣出兩房1200萬 獲利概算200萬*80% = 160萬
獲利b = 頭期款40萬+月繳0.5萬 五年年複利6% 約5.5萬
三房1440萬 1.31%+30年+80% = 288萬+3.8萬 /月
(重購退稅假設與換屋成本與雜支相抵銷 裝潢家具亦不計)
售屋後拿回來的錢 = 162萬本金+160萬獲利+5.5萬資本利得 = 327.5萬
327.5萬 - 288萬 = 40萬
你就發現剛好跟你一開始頭期款的差異是幾乎相同
後面的 三房五年後 月付3.2萬 vs 3.8萬 差額是6000
三房五年前月付 是2.7萬 vs 3.2萬 差額是5000
而這月付1000元的差異分別在五年前跟五年後發生 考慮薪資和成長+2%的年通膨
可以說是差異甚微
所以...小換大如果都漲一樣 的話是不太會增加購買負擔
反而小坪數單價貴 大坪數總價高
如果賣得漂亮 然後再去砍大坪數的價格...是有可能變划算的.
也就是說可能你小坪數漲25%的時候
大坪數總價已經在區域間顯得難以負擔結果只漲20%
那在換屋的時候 對於相對於你的購買力而言 帳面上雖然變貴 實際上負擔變輕
覺得太複雜的 :
1. 想要就先買
2. 你買的那間會不會漲價 至關重要
3. 如果可能中短期 小換大 寬限期第一個月就開到滿 追上大房漲幅機率再提升
4. 先買大的結果買錯要換小或同級 特殊情況除外 賠定了
5. 換屋週期太短吃到過重的房地合一稅就換屋也會賠 但因年數短 漲價總額差異也很小
只會差一點點 基本不需要為此差額改變人生規劃
※ 引述《spring0278 (SPRING0278)》之銘言：
: 現在房子越來越貴
: 只能先買兩房
: 等以後加薪之類的
: 賣掉兩房 再買三房
: 想請問 這樣是有可能的嗎
: 感覺那邊哪裡怪怪的
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