[心得] 江翠北側重劃區已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者NovaShin (DAMN)時間2年前 (2022/02/05 12:37)推噓170(172推 2噓 140→)

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這篇圖片實在很多用手機沒辦法看請用chrome 再配合https://reurl.cc/k7yzX9套件自動開圖懶得用的可以到我臉書看影片 https://reurl.cc/ZrV67M 記得切到1.25或是1.5倍我帶一組客人都要講兩三個小時怕你們會睡著十年代銷仔寫在前面其實會想發這篇文不是想紅也不是想衝fb或是yt流量也沒有要踩這裡捧那裏的想法而是看到太多人一直等等等本來可以買好地段被一堆不做功課的學者跟蟹蟹你喜歡台灣的網紅誤導我每天都要面對消費者那種想買卻買不起房子的痛對我來說有多掙扎？有機會再來寫台灣房價為什麼會居高不下先講江翠北側重劃區，文很長請準備好爆米花可樂再開始看這也是我銷售的流程 https://imgur.com/5tKxNc8

要講江翠北側重劃區之前我們要先介紹一下雙北市基本上雙北市的房價，都是由核心蛋黃地區向外擠壓這張圖是日劇時代的雙北市地圖大家可以看到日劇時代台北市的核心就在大稻埕碼頭，以及台灣總督府 80年代台北市長李登輝，認為西區已經飽和所以在擔任台北市長的這三年期間，把市中心移到台北東區推行都市更新計畫，也就是所謂的軸線東移 https://imgur.com/VZgGQv6

台北市的發展動線，就是從清朝到日劇時代的大稻埕迪化街，到1949年中央政府播遷來台總統府設於城中區的台灣總督府爾後一路軸線東移，到了80年代的忠孝商圈頂好名店城，到90年代的台北曼哈頓信義計畫區，以及柯文哲市長持續推動的東區門戶計畫而軸線要移動，最重要的就是要有交通建設所以市民大道，忠孝東路以及板南線就是串起中華民國20世紀發展史的最大黃金軸帶 https://imgur.com/dwjLfow

而板橋的軸線移轉主幹線，除了文化路之外板南線也扮演了非常重要的角色，只要選對地段就會享受到公共建設以及生活機能帶來房價增值 https://imgur.com/SaU19Cw

如果日劇時代台北市的核心是在大同萬華區那板橋的核心區就是府中了顧名思義府中就是台北縣政府的正中心其中有台灣五大家族的林家花園，也就是林本源園邸旁邊還有枋橋公學校，就是現在的板橋國小那也因為早期發展都在府中相對的文化路兩側以及江子翠都是未開發的稻田也因為當年沒有開發，現在才有開發的機會 https://imgur.com/ubhMbGK

在土地使用分區裡紅色代表商業區，黃色代表住宅區板橋人口最稠密的就是80年代的府中商圈，當時除了府中商圈外，還有中央戲院三商百貨，林園電影城，黃石果菜市場是板橋最核心房價最高的區域，但隨著時代的變遷區域凋零，慢慢的人口就沿著文化路往北遷徙 https://imgur.com/YdO1FVZ

照片中是民國86年，文化路以及板橋煙酒公賣局也因為當時煙酒公賣局搬遷到林口，隨著火車鐵軌地下化原廠址納入新板橋車站特定專用區也就是現在的新板特區以及新板萬坪都會公園 https://imgur.com/OtYWQI0

這是板橋公賣局拆除後的空拍圖照片由張哲生先生提供，原來的板橋煙酒公賣局成為了台北縣政府的根據地，還有五鐵共構的板橋火車站以及未來的新板特區，而文化路下方白色區塊就是當年的追風廣場 https://imgur.com/C2YmNU0

相信老板橋人應該都會有印象當年的板橋追風廣場，有非常大的直排輪溜冰場 https://imgur.com/45FraXO

當時新板特區第一個建案叫做華府DC 創板橋史上的新高價而板信商銀以137萬標下特定區土地也就是板信雙子星，我印象中當時我就讀國中鄰居去看完房子後，不約而同都會說 ”那麼貴，神經病才會買” 也就是因為當初我們沒買現在才有一個神經病在這邊寫文章 https://imgur.com/gqGAR5d

2008年金融海嘯，板橋大遠百正式動工記得當時很多人說，板橋人撐不起這麼大的百貨公司沒想到2012年大遠百完工後新板特區也因為生活機能到位五鐵共構看齊北車新板特區的房價就一去不回頭了 https://imgur.com/YcOqchC

回到江翠北側這是1950年國畫大師官大欽先生所繪製的江翠田園圖可以看到江子翠就是所謂的江仔嘴(台) 是淡水河，以及大漢溪，新店溪的匯流點在農業社會時代，廟宇就是村落的核心早期江子翠的核心，就在於水仙王廟的周遭而江翠北側重劃區，就是在水仙王廟的北從圖面上所示，現在的江北，當時都是農田 https://imgur.com/zH85JBf

有許多消費者到江北看房子都會有既定印象認為這個區域會淹水其實這是錯誤的，我調出台灣堡圖，在1898年日本人繪製了台灣的地圖可以看到江子翠莊左側有一個溪頭就是現在的溪頭公園，也就是水仙宮 https://imgur.com/0IztsOD

對照現在的地圖，可以看出來當年的農田範圍非常的大大漢溪其實只佔了一小部分，而黃色的虛線就是堤防 https://imgur.com/sFTcOo8

這張衛星空拍圖，是2010年江翠北側重劃區的空拍圖可以清楚看到，當年的江翠北側重劃區都是農田以及部分的工廠當時那裏還有一個大台北打擊棒球場我高中都是在那邊度過的，外號是府中村紀洋 https://imgur.com/UNC8i7f

2013年的時候，今周刊有一篇新聞寫道河邊荒地變水岸豪宅，大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等早在2012年一月禁止移轉前就已進場購買土地準備推出住宅大樓江翠北側因為離板南線近，推案房價高才吸引大台北建商注意也就是說你板橋沒什麼了不起啦一切都是板南線，這些建商早就知道首都高房價要紓解北市房價高漲的人口外移就是要靠交通建設把人移出去 https://imgur.com/0EjSwf4

2014年，江翠北側重劃區土地開始重劃 https://imgur.com/y3T7Dyl

2017年，土地重劃完成 https://imgur.com/jaR835I

2020年，區域成形，我特地把這個下面區域標起來我們往回退會發現，藍色的舊市區十年不變擁擠的環境，狹窄的人行道沒有都市計畫的規劃，充斥老舊的公寓相對重劃區電線電纜污水道地下化，整齊的街廓住商分離，人行道退縮，有商圈，學區以及綠地公園再過十年會怎麼樣？玩一下模擬城市3000就知道了 https://imgur.com/XT8FNQE

從2011年的奢侈稅，到2015年的房地合一實價登錄，政府萬箭其發我們代銷人員全部都被打的滿臉都豆花房價一路下跌，北台灣房市冷颼颼加上高雄氣爆，北中南房市全部崩盤竹北跌回一字頭，台中七期套牢比比皆是雙北市預售屋銷售率最高僅三成五代銷接案興建接待中心與樣品屋起碼銷售率要到四成才會回本也就是說2013~2016年開案賣不到四成就是賠錢那時候如果低點買進，現在哪有高房價問題 https://imgur.com/U9zlIrO

這是台灣第一次出現接待中心頂讓的消息印象中我還到這個接待中心去找我朋友取暖因為當年的房市真的太冷太冷了 https://imgur.com/Gu60o6v

2016年工商時報報導，新興市場房價挫台灣跌最慘，房價跌了7%，經濟學家還指出未來房價可能進行重大修正當時的房地產業者集體投降無效房價還是繼續崩跌 https://imgur.com/gQF1Sfj

所以當年由甲山林開始推動讓利江翠四字頭，三重河景站四字頭 https://imgur.com/IxLHo1I

https://imgur.com/uVeSgfC

青峰翠峰接力40出頭萬就能買AB區 https://imgur.com/SMKhPSH

結果還是一堆酸民酸爆炸呀一坪24萬你怎麼不賣我？不會買的就不會買啦 https://imgur.com/A4DMaSC

我還記得sway講的話，我真的很好奇他對房地產的恨意到底從哪來聽他講話很難聽超過五秒臉歪嘴斜好像女朋友被代銷仔搶走一樣帶領一堆信眾搭上房地產失智列車 https://imgur.com/lTjXWiY

嫌茂x格局差可以不要買茂德啊旁邊聯上格局就不錯也是四字頭整天鼓吹不要買不知道害了多少人 https://imgur.com/96HLHEn

江北4x萬，身為一個土生土長的板橋人只能跟你說太合理了，因為當初建設公司買地的成本經過計算利潤後要推的價格就是接近60萬但遇到105年打房讓利犧牲利潤犧牲打才有40~50萬的價格加上板橋板南線沿線的房價，本來就不便宜了以江子翠站旁的悠遊市當年的價格就在60多萬出頭(這是2019的實登) https://imgur.com/2FZp6zq

當初新埔地標新巨蛋，成交均價就落在65~68萬正常來說離台北市越遠會越便宜，但新埔是例外新巨蛋是一個傳奇建案，有機會再跟各位介紹問題來了，距離台北市第一站的江子翠都要65萬了第二站新埔65萬 https://imgur.com/uFcwjxW

接下來的新板特區也是68~78萬 https://imgur.com/KtGiN5a

我的老家府中，府中本來就老板橋精華區當時破公寓30萬就有，電梯華廈45~50 府中贊對面是廟都要賣到60萬了 https://imgur.com/GqU2vbF

再往下一站，已經接近土城的亞東醫院站成交價也站穩55萬，因為很多亞東醫師都住這要知道從亞東醫院開車到江子翠可能就要快20分鐘了請問江翠當初賣45～55萬，是不是太便宜一點了？ https://imgur.com/pYCiUBs

何況板橋還有許多的都市更新計畫比如板橋在地知名建商三輝建設在江子翠推出的三輝玳門挾帶著板橋江子翠市區最後一塊大型角地附近生活機能滿滿又臨主幹道三民路文化路生活機能滿滿目前成交價已經站穩85萬，而板橋南門案板橋府中案，該區域5~10年屋就已經站穩55~60萬了大型都更推出後，價格一定比附近行情更高如果舊市區開出來的價格要70~85萬那完整規劃的重劃區價格應該落在多少才合理？ https://imgur.com/dUReZBZ

板橋是全雙北甚至全台灣人口最多的行政區板橋站自2006年開通以來，出站人次一直大於進站人次代表捷運板橋站可轉乘台鐵、高鐵等各式大眾運輸工具加上周邊商場、影城林立，又有大型活動帶進人潮的緣故。就算少子化，也是一堆人擠破頭要擠進板橋 2021~2022年板橋人口下降是因為板橋房價太高把板橋末端的人擠出到樹林三峽土城問題來了，樹林三峽土城被板橋擠到房價會不會上漲？ https://imgur.com/GswGmT4

新埔站又是人口非常密集的區域運量居然佔台北捷運前十名，領先南京復興忠孝新生，古亭等大型轉運站這也是為什麼新埔房價居高不下的原因而這些人當已經習慣了板南線這個區域江翠北側重劃區的價格，就變成相對便宜了 https://imgur.com/QHFWo9X

除了交通建設，人口密集以外江翠北側重劃區還是第一個新北市風環境管制地區加上種種限制，不能讓房子蓋的太密集阻擋舊市區或是後排建案氣流這些都是新的重劃區才有辦法規劃建設的看上面圖片，左岸早期也沒有風環境管制蓋比較密後面風環境管制出來就越蓋越開了 https://imgur.com/WLfSbUj

在2020年7月1日後，新建或是增建的建築物在冬至日都要有一個小時的日照因為冬至是一年365天內日照時間最短的一天如果在冬至都能保留有一個小時以上的日照在其他時間就不會有晒不到太陽的狀況發生這也是在重劃區才有辦法規劃的 https://imgur.com/9Lx6lxQ

https://imgur.com/TPJArij

房價會在2018~19井噴的最大原因就是中美貿易戰，以及香港反送中中美貿易戰造成中國外匯管制許多錢無法匯出大陸，但早在貿易戰開打前聽到風聲的台商早就把錢匯回台灣了回到台灣除了購買工業用地，廠房以外也有部分流入房地產，畢竟台商也只是老百姓只是比較有錢而已，而香港反送中也讓許多有能力移居的香港人往台灣走可以看到內政部統計，港澳人士偏愛住在新北市 https://imgur.com/bBQEdQO

舉個最經典的例子，江翠北側的帝國花園廣場近一千多戶，單層近30戶被台灣在地人笑說是鳥籠，小套房 https://imgur.com/ZjSfGGb

這是香港的劏房，室內狹小，沒有陽台廁所廚房睡覺的地方都擠在一起，再看看台灣的房子是不是太便宜了？我常跟消費者說，痛苦是比較出來的香港地狹人稠，加上資本掠奪一般百姓根本沒有辦法有好的居住環境 https://imgur.com/RzqynYV

台灣多山平原少，終究有一天也會走向香港的方向很多人常會拿日本來比，真的是沒好好念地理課 https://imgur.com/nUHP7Zm

而對香港的客戶來說，只要在地鐵，機場快線旁就是房價的保證，所以走到捷運站只要十分鐘真的太近，太便宜，太超值了！所以我前面提到林口，我光是在那邊待兩個月就不知道接了多少香港客戶了不然叫小英不要挺香港不要賣香港人啊 https://imgur.com/T3IeUzO

香港最愛的區域是西門町，疫情還沒來時整個西門町扣掉韓國日本東南亞幾乎都是香港觀光客，但西門站附近沒有新建案就算有價格也非常的高，沿著板南線走江翠北側重劃區的小套房就成為了香港客戶移民台灣的應許之地而從這張圖表也可以看到，小小新埔站排名全國第七而江子翠在2020年僅排名第28名若是江翠北側全部開發完成，起碼還會有兩萬人進駐到時候江翠的房價會漲到多少？除了淡水是觀光區房價沒有因為產業需求而上升外一切都還是回到供給與需求當供給大於需求價格下跌當供給小於需求則價格上升所以花教授會變花次長就是因為他本來在廚房外跟sway一起講講幹話不用負責任到廚房裡面才知道幹好燙結果推一個45%稅推升多少房價害多少消費者繳稅金那些稅金你有拿去蓋公宅嗎花次長你上古典經濟學的時候睡著了嗎？亞當史密斯看到一定從墳墓爬起來打你還講什麼誰說賣得好就打誰，根本花笑話 https://imgur.com/P60BLnL

2017年新建案平均房價，當年全台灣房價都被打到趴在地上江翠北側攤開來看就是價格凹陷區而後面的海山，土城也是頭漲跟著漲，頭跌就跟著跌花敬群我教你，總統府跟五院搬去花蓮房價就崩盤了，但笑你不敢啦 https://imgur.com/Efd6i3Z

貿易戰，反送中，塞港，原物料大漲外勞進不來，房價自然就漲上去了 https://imgur.com/HpsfOaF

回到江翠北側重劃區要觀察重劃區能不能成形，主要四個因素商圈，交通，學區，綠地，也就是說有生活機能交通建設，學區以及公園綠地，這個區域就不會失敗攤開板橋地圖來看，府中商圈是標準的商業區被住宅區包圍而江翠北側DE區亦同 https://imgur.com/VZ74Gwo

我們把範圍再度擴大從當年的信義區之於信義計畫區中山區的大直重劃區還有新板特區都是住宅區包圍商業區當需要生活機能時就往商業區移動當生活機能被滿足後再回到住宅區只要這樣的規劃，重劃區必然會生生不息 https://imgur.com/kkur0aE

而租金行情，也能顯示區域發展的支撐板橋的人口從1970年代迅速直線上升根據2021年11月的新聞報導板橋夜間人口數居然是全台第一被SWAY大大唱衰的江翠one，權狀20坪室內僅有約12坪的兩房在591上的出租均價居然高達30000元而且只有5~6戶可租，社區入住率幾乎全滿這就是板橋的人口紅利優勢，除了板橋在地人外台北市房價高漲，人口外流也為江翠北側帶來大量脫北人潮 https://imgur.com/fPpT1CO

很多人會說，你現在才講這個有什麼用，房價都漲了事情都已經發生了，但其實我早在2019年也就是三年前，就在江翠北側銷售講的就是上面這一套 SRC純鋼骨，純住宅，零店面當時的成交單價只要50萬上下不買的人就還是不會買至於那些訓練有素的專家講什麼話我也都整理好了 https://imgur.com/zHd1ARs

https://imgur.com/2TkwYv5

https://imgur.com/RTiwylS

https://imgur.com/suUo1Wv

挖靠，你說房價會跌，又說沒叫人家不要買然後還要自己負責結果自己摳摳買還開房地產投資講座你真的很棒耶 https://imgur.com/xwHBRcp

再來看一下賓士哥 https://imgur.com/SeJPBnI

2014帶人家去看東騰藍成交7字頭 2022還是7字頭，這些人真的很棒耶！寫在後話房地產是一個國家的進步水平很多人會拿日本來比真的是很詭異的一件事情台灣多山少平原用很簡單的國土平原人口比就可以看出台灣根本不可能日本化一堆網紅講老百姓喜歡聽的話賺取流量我看到就真的很想問他們你們講這些話讓人沒買房，能負責嗎？ https://imgur.com/v13ya2Z

https://imgur.com/4JACbkS

美國人買不起台北的房子這種標題講的好像他就買得起曼哈頓中央公園旁的房子一樣日本人說台北市的房子沒有價值一千萬在台北買不起房子那iku你去練馬區跟田園調布用一千萬買顆蛋來給我看看啊流量密碼，蟹蟹你喜歡台灣日本是一個標準的已開發國家大阪車站，東京車站出來高樓大廈林立日本國土人口比也比台灣高很多美國加拿大就不用說了標準的金山銀山＋石油重點就是土地，天然資源其他落後國家孩子猛生房價也不會漲因為台灣就這麼小一丁點教育程度越高，本來就會少子化我就算有錢也不想生地球暖化，環境破壞，一堆垃圾手遊廣告上班都來不及了還要怕小孩學壞資本主義就是資本掠奪要當掠奪者還是被掠奪者就自己決定韓國這樣，香港這樣土地資源比我們多的日本也是這樣 https://imgur.com/JS894uL

台灣是個開發中的國家也因為當初全部壓寶在電子業而全球3C越來越普及人人都有手機，天上飛的地上爬的，海底游的，全部都要晶片看車板缺車缺晶片的一堆，看音響版擴大機也缺晶片供給減少價格增加台灣GDP才會一飛沖天會覺得買房很痛苦的講句抱歉的就是選錯職業，點錯天賦了江北的文章我只擷取一小段放上來我講一組客人大多要講兩三個小時這都是從我的銷售簡報裡面擷取出來的有興趣的可以聽聽 https://reurl.cc/ZrV67M 記得切到1.25或是1.5倍另外提一點，我本業是代銷，副業是裝潢我現在的案子客群都不在PTT 等有再上來寫，裝潢我的課群預算大多200~800萬之間所以沒有要上來打廣告的意思因為TA年齡層不一樣我只是受不了一堆不認真的學者跟名嘴講幹話罔顧事實害一堆年輕人沒買房子很不爽而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.129.158 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644035849.A.2F2.html ※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 12:38:56

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https://reurl.cc/RjeZyD 人多，銀行多，公司行號多北往北市，南往樹林土城東往中和，西往新莊就是北板橋的交通樞紐而且當初板南線在新埔卡點遲遲不入板橋車站所以生活機能充沛 ※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 13:05:03

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這就我的銷售簡報擷取出來的有去看過上上禮跟上上寀有遇到我的都一定聽過 ※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 13:16:27

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你知道什麼叫做雙北市最強男跑單嗎

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Grant055

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GetSeasick

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doris1011

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kirk0217

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中和之後會有國泰三井大型開發案後市可期

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liocorno

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我尋求央北王feat中

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lalaBar

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kumiko

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ntpue14

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bike0616

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jasonkey123

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永雄嗎？就是新板的擠壓實踐路那邊也算是早期開發有些看新板太擁擠，耶誕城太吵就過去舊市區題材就是看有沒有後案推前案

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leo08210917

02/06 03:55, 2年前 , 289^F

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leo08210917

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推

IsaacJJWang

02/06 09:52, 2年前 , 291^F

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台灣人就捷運迷思沒法度

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lokoo

02/06 10:54, 2年前 , 292^F

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推

Maisie

02/06 12:23, 2年前 , 293^F

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噓

suPerFlyK

02/06 12:32, 2年前 , 294^F

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推

b3c4d5e6f789

02/06 12:33, 2年前 , 295^F

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仁義就是沒跟上二重重劃買不起三重市區適合過去的區域雖然沒捷運但快速道路很方便但都做小坪數客群會比較不完整

推

bladejoss

02/06 16:06, 2年前 , 296^F

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bladejoss

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我亞東技術學院仔～其實亞東那邊好處就是上車睡覺生活機能又好遠洋加州那裏客戶實力驚人 ※ 編輯: NovaShin (1.161.105.135 臺灣), 02/06/2022 16:44:34 ※ 編輯: NovaShin (1.161.105.135 臺灣), 02/06/2022 16:52:40

推

babyMclaren

02/06 18:37, 2年前 , 298^F

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推

NCD

02/06 18:50, 2年前 , 299^F

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推

luckysmallsu

02/06 19:40, 2年前 , 300^F

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