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Re: [心得] 遇到惡房仲

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間4年前 (2022/02/18 09:15), 4年前編輯推噓24(24推 0噓 46→)
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※ 引述《hanson3211 (彈吉他的小屁孩)》之銘言： : 標題: Re: [心得] 遇到惡房仲 : 時間: Thu Feb 17 21:26:36 2022 : : 厲害的房仲就是他在拉價你不知道他在拉價，他在議價你不知道他在議價。 : 我曾經也擔任過房屋仲介幾年的時間，所有的仲介都會在價格做保留，包括 : 那些風評不錯的仲介有部分也是這樣。你可以說他們詐騙、也可以說這是銷售技巧， : 反正見仁見智，這沒有絕對的答案。 一直都是銷售技巧啦 要說詐騙,我隨便問一句"請問屋主底價/成本多少" 這個屋主可以換成任何一行的產品 有哪個業務敢說出底價/成本? 說出假的底價/成本是不是就是詐騙? 明明知道底價/成本假裝不知道是不是詐騙? : : 我從業那些年的時間也看過各式各樣的仲介，我認為真正惡質的仲介是會在房屋的屋況 : 上做隱瞞的才是不良仲介，至於價格上面，我個人的看法是做生意就是這樣，也沒有什麼 : 不妥適的。 : : 我也想當版上所謂誠實的仲介，價格都公開透明，但我經過幾年的實驗，最後的經驗 : 是失敗的。以下是我自己的親身案例，有一個案件屋主底價900萬，我跟買方誠實告知， : 買方出850萬，但是屋主很硬，我只好請買方加價，最後買方認為我只站在屋主的角度， : 價錢又不會談是個垃圾仲介。後來我遇到下一個客人，同一個案件，我底價跟他報950 : 萬，他一樣也是出850萬，那個社區的行情大概是850-900萬之間，我等個幾天，跟他說 : 屋主的價錢我已經談了50萬下來了，你能不能再加一點，他很高興，最後那間房子以870 : 萬成交，買方說我超會談，很站在他的立場。 : 或許這只是特例，但我相信仲介應該都有經歷過這種經驗。 這不是特例 其實看就知道了 一堆人嘴巴講價錢是談出來的 回頭又開始殺仲介費 殺不了仲介費就開始說仲介卡成交 老實說這個市場就是被這種人搞爛的 : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.40.124.239 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645104398.A.F5C.html : 推 lovemost: 對於我不管作為買家或賣家，我只想找開誠佈公的仲介 02/18 00:23 : → lovemost: 但問題是沒辦法，整個環境被各種惡質買賣方和仲介搞到烏 02/18 00:23 : → lovemost: 煙瘴氣，到最後只能配合這種亂七八糟的風氣，如果我是政 02/18 00:24 : → lovemost: 府執政者，一定大力掃蕩這種惡質歪風 02/18 00:24 : 推 lovemost: 其實實做起來很簡單，就跟實價不能亂登一樣做法就好，不 02/18 00:26 : → lovemost: 要用甚麼上限6%給人上下其手機會，就固定買賣方各1%不能 02/18 00:27 : → lovemost: 多不能少，有私下交易者重罰，舉報有高額檢舉獎金，風氣 02/18 00:27 : → lovemost: 馬上轉變過來 02/18 00:28 房地產這行打滾久了 我其實很同意這個做法 減少交易中的不穩定性,降低訊息博弈 有助市場穩定! : → Fujiwarano: 樓上你是不是在幻想 之前有買賣只收1%的E11也倒給你看 02/18 02:48 : → Fujiwarano: 你以為買賣只收1%仲介業者夠符合營運成本? 真的夠天真 02/18 02:48 降到 1+1% 會有很多業者不敷成本退出市場 最終自然會達成平衡 我猜仲介會大幅減少,每個人負責的案量會增加 但是都會變成在做實際的事情 例如真的開發物件,居間協調,銷售帶看 會做好這些事情的人變成好的仲介 而不是像現在這樣主要工作都是演戲給買賣方看 好的仲介=好的心理學家 說真的買賣仲三方都累! : 推 s26492755: 之前用過小綠跟我收1% 然後說他們都是買1賣1 我是不 02/18 02:52 : → s26492755: 太信啦 02/18 02:52 : 推 s26492755: 不過我覺得要規定固定%數不好 有些高專真的很強 多 02/18 02:53 : → s26492755: 給點誘因 物件成功機會高 我還遇過說能不能仲介費提 02/18 02:54 : → s26492755: 高 總價不變 等於買清 然後小綠小黃都說不可能很貴的 02/18 02:54 : → s26492755: 案子被她拿下 02/18 02:54 : → s26492755: 如果厲不厲害都領一樣 對厲害的人不公平也缺少誘因 02/18 02:54 中古房產交易,仲介做的是居間仲介協調 本質上這種行為沒什麼太高的專業性 並沒有辦法產生更多的附加價值 也無法賺取外匯 所以把厲害的業務人員擺在這邊 對於國家的發展並沒有太多的好處 把這些厲害的業務放到中小企業/電子業 去開拓對外業務要比在中古屋交易市場 每天想辦法演戲給買賣方看 要好的多 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.58.246 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645146922.A.B41.html
推
02/18 09:21, 4年前 , 1F
回答這是賣方的機密，不方便說就好，要不就說賣方開價就
02/18 09:21, 1F
推
02/18 09:21, 4年前 , 2F
推你正解
02/18 09:21, 2F
→
02/18 09:22, 4年前 , 3F
是這樣，這些都是實話阿
02/18 09:22, 3F
你有從事過業務工作嗎? 你跟客戶耍這種嘴皮子最好你成交的了 這個市場之所以被大家詬病就是因為講實話的仲介 全部都被市場淘汰了 能留下來的就是 1:很會說謊很會演戲 2:看起來很老實,但實際上一樣很會說謊演戲
推
02/18 09:26, 4年前 , 4F
跟陌生的仲介接觸就是大家一起演，不演還不行，很討厭
02/18 09:26, 4F
→
02/18 09:27, 4年前 , 5F
大部分的免洗房仲也都什麼專業性，店長要他們演，他們也
02/18 09:27, 5F
→
02/18 09:29, 4年前 , 6F
只能演，演了仲介費%數拉不上來再說，不演直接砍%數
02/18 09:29, 6F
→
02/18 09:29, 4年前 , 7F
開會的時候會被罰站吧
02/18 09:29, 7F
→
02/18 09:30, 4年前 , 8F
整個房仲業的風氣就是這樣
02/18 09:30, 8F
風氣這樣是市場教育/淘汰出來的 怪誰?
→
02/18 09:30, 4年前 , 9F
上市公司B2B的業務專業>>>>>>>>>房仲保險
02/18 09:30, 9F
→
02/18 09:31, 4年前 , 10F
但薪資收入可能差沒很多，簡單講房仲市場就是希望不要透明
02/18 09:31, 10F
房仲目前的專業全部被認知為談價 其實談價哪有什麼專業? 全部都是基本心理學而已 把大批的業務人力花在這邊就是浪費
→
02/18 09:43, 4年前 , 11F
這些會賣東西的房仲應該去應徵台積電當sales
02/18 09:43, 11F
推
02/18 10:00, 4年前 , 12F
賣方底價本來就是機密，直接就說明不能說一點都不難阿
02/18 10:00, 12F
→
02/18 10:01, 4年前 , 13F
買方也不會爭對這點去窮追猛打，我也沒碰過有仲介會直接
02/18 10:01, 13F
→
02/18 10:02, 4年前 , 14F
說對方的底價，重點是就算說了意義也不大
02/18 10:02, 14F
那我就要懷疑你有沒有買過房子了 哪個仲介談價時不是聲嘶力竭的喊 這個價已經是底價了,屋主不可能再讓了 但我最後有買到的 成交價都比這個"底價"要低好幾趴
推
02/18 10:09, 4年前 , 15F
每句話都騙人，價值就沒了，真真假假才是高手
02/18 10:09, 15F
→
02/18 10:10, 4年前 , 16F
底價這件事還不用用到"說謊"，不能輕易出招
02/18 10:10, 16F
→
02/18 10:26, 4年前 , 17F
屋主的報價不等於他真正的底價，哈哈
02/18 10:26, 17F
推
02/18 10:39, 4年前 , 18F
屋主說的底價 仲介自己會信 也是天才啦 XD
02/18 10:39, 18F
→
02/18 10:40, 4年前 , 19F
沒有斡旋 啥都是假的
02/18 10:40, 19F
重點是現在很多人要拿"不誠實"說事 說不誠實就是詐騙 阿仲介不能老實講寫在契變上的底價 按正常能成交的方式鋪墊又要被噹詐騙~ zzz
推
02/18 11:17, 4年前 , 20F
之前有客戶在591詢問央北兩房底價要賣多少，我說就是上
02/18 11:17, 20F
→
02/18 11:17, 4年前 , 21F
面的售價，有出價都可以去談，客戶只會生氣說了句垃圾，
02/18 11:17, 21F
→
02/18 11:17, 4年前 , 22F
你確定國民素質可以接受你回答這是機密的說法，最後還
02/18 11:17, 22F
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02/18 11:17, 4年前 , 23F
能成交？
02/18 11:17, 23F
真的做過業務就知道這種回答=找死 ※ 編輯: jamo (1.171.58.246 臺灣), 02/18/2022 11:20:24
推
02/18 11:19, 4年前 , 24F
屋主說要賣2000萬，你跟買方說2000萬，後來客戶出價1950
02/18 11:19, 24F
→
02/18 11:19, 4年前 , 25F
萬，你說服屋主完成交易，買方這時候會跳出來說，你不是
02/18 11:19, 25F
→
02/18 11:19, 4年前 , 26F
要賣2000萬嗎？
02/18 11:19, 26F
推
02/18 11:22, 4年前 , 27F
只有中央大學的教授會這樣做吧，其他人都會見獵心喜趕
02/18 11:22, 27F
→
02/18 11:22, 4年前 , 28F
快簽約吧，這時候怎麼仲介又不是詐騙了，當仲介的功能就
02/18 11:22, 28F
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02/18 11:22, 4年前 , 29F
是賣高價跟買低價，那跟專業就沒有太必然的關係。如果
02/18 11:22, 29F
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02/18 11:22, 4年前 , 30F
覺得仲介該專業，你提出的任何問題，應該按錶收費，事
02/18 11:22, 30F
→
02/18 11:22, 4年前 , 31F
實上大部分人都是濫用仲介的時間跟資源
02/18 11:22, 31F
推
02/18 11:40, 4年前 , 32F
你都說了，你買的成交價比底價低，那底價就不是底價啦，
02/18 11:40, 32F
→
02/18 11:40, 4年前 , 33F
屋主開的不是真的底價，業務喊的是不是真也沒太大意義
02/18 11:40, 33F
推
02/18 11:50, 4年前 , 34F
樓上但是客戶很糾結這個，一直要問底價，最後成交的價
02/18 11:50, 34F
→
02/18 11:50, 4年前 , 35F
格不一樣，「你上次說屋主不是要賣2000？1950他會賣我也
02/18 11:50, 35F
→
02/18 11:50, 4年前 , 36F
可以啊」基本上就是嘴砲
02/18 11:50, 36F
推
02/18 11:57, 4年前 , 37F
又不是在開標多人競爭價高者得，知道底價又如何？重點
02/18 11:57, 37F
→
02/18 11:57, 4年前 , 38F
還是回歸到議價
02/18 11:57, 38F
推
02/18 12:00, 4年前 , 39F
買房小白根本不知道底價這東西，有經驗的也不會在乎仲
02/18 12:00, 39F
→
02/18 12:00, 4年前 , 40F
介口中的底價，問了帶過去就好
02/18 12:00, 40F
推
02/18 12:38, 4年前 , 41F
我出估價單也不可能跟客戶講成本… 一般所謂的成本價
02/18 12:38, 41F
→
02/18 12:38, 4年前 , 42F
也是包含了一些自己的費用
02/18 12:38, 42F
推
02/18 12:40, 4年前 , 43F
所以很奇怪,看起來仲介/業務都是賣方陣營啊
02/18 12:40, 43F
→
02/18 12:40, 4年前 , 44F
那不被買方信任或要求攤平資訊檢視不正常嗎?
02/18 12:40, 44F
→
02/18 12:41, 4年前 , 45F
現在是賣方市場,我不清楚有沒有在買方市場時仲介幫買方
02/18 12:41, 45F
→
02/18 12:42, 4年前 , 46F
砍價的?還是說...台灣房地產一直是賣方市場?
02/18 12:42, 46F
推
02/18 12:51, 4年前 , 47F
嗯所以大家一起畫虎爛
02/18 12:51, 47F
推
02/18 12:52, 4年前 , 48F
實務上很多漂亮價格都是滿%(天價或破盤價)
02/18 12:52, 48F
推
02/18 13:00, 4年前 , 49F
所以本來還覺得某些人講話算有道理,後來拉遠來看
02/18 13:00, 49F
→
02/18 13:02, 4年前 , 50F
一直以來房價或多或少就是缺乏買方的代理人講價
02/18 13:02, 50F
→
02/18 13:03, 4年前 , 51F
買方真的要好好保護自己
02/18 13:03, 51F
推
02/18 13:04, 4年前 , 52F
仲介的立場是買賣方誰比較盤就砍誰，現在市場偏向賣方
02/18 13:04, 52F
→
02/18 13:05, 4年前 , 53F
賣方比較可以拿翹，仲介自然就去砍買方
02/18 13:05, 53F
推
02/18 13:10, 4年前 , 54F
現在是賣方市場，就是叫買方加價，你不買還有很多人要買
02/18 13:10, 54F
→
02/18 13:10, 4年前 , 55F
，賣掉就沒有了買到最重要；房價下跌是買方為王，錯過這
02/18 13:10, 55F
→
02/18 13:10, 4年前 , 56F
個客戶下一組半年後，看你要不要讓把這事情快點了結
02/18 13:10, 56F
推
02/18 13:20, 4年前 , 57F
台灣房子持有成本低 走勢即使是2017也是短空
02/18 13:20, 57F
→
02/18 13:21, 4年前 , 58F
然後又有仲介幫忙賣方講價, 我還真看不出來買方市場在哪
02/18 13:21, 58F
→
02/18 13:29, 4年前 , 59F
我這樣講就好 你買方主動服務費給6% 一定幫你砍屋主
02/18 13:29, 59F
→
02/18 13:29, 4年前 , 60F
不相信 硬要砍買方服務費 那你就是被仲介+屋主一起砍
02/18 13:29, 60F
推
02/18 13:48, 4年前 , 61F
如果不是冒全泡 我收誰服務費我幫誰
02/18 13:48, 61F
推
02/18 15:49, 4年前 , 62F
你沒在2015年買房子吧？當時碧潭捷市屋主兩房現賠300萬
02/18 15:49, 62F
→
02/18 15:49, 4年前 , 63F
，買方買到很開心
02/18 15:49, 63F
→
02/18 15:49, 4年前 , 64F
只要是人都只在乎自己利益，我都跟業務說我可以從這裡出
02/18 15:49, 64F
→
02/18 15:49, 4年前 , 65F
6%，我希望的產品跟價格是多少，你可以幫我注意
02/18 15:49, 65F
→
02/18 16:41, 4年前 , 66F
仲介也有買方陣營啦 幫我去談到理想價格
02/18 16:41, 66F
→
02/18 16:41, 4年前 , 67F
應該說接待是買方 開發是賣方 除非全泡兩者皆是
02/18 16:41, 67F
推
02/18 16:52, 4年前 , 68F
有經驗的買方就不會一直盧去追問底價，屋主底價有時後
02/18 16:52, 68F
→
02/18 16:52, 4年前 , 69F
是浮動的，屋主自己內心都會小劇場變來變去的，一天一
02/18 16:52, 69F
→
02/18 16:52, 4年前 , 70F
個價，問這個有屁用
02/18 16:52, 70F
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