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Re: [閒聊] 台灣房價還可能再漲10年嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者 (超級噴火龍X)時間4年前 (2022/03/07 19:06), 4年前編輯推噓16(17推 1噓 84→)
留言102則, 26人參與, 4年前最新討論串13/14 (看更多)
※ 引述《benfolds (ben)》之銘言： : 我倒覺得投資現在不要挑預售屋 : 自住的話 預售屋不是不行 但是要慎選地點跟建商 個人覺得相反， 自住的不要挑預售屋! 你挑預售屋表示當下沒有急須買房的需求， 有餘裕等上幾年， 因此沒有必要這時候買預售屋承擔風險， 這幾年等待預售屋完工交屋的時間， 未來幾年有很多新成屋落成交屋可以挑 投資的話反而可以看預售屋， 因為槓桿高且處分的方式有很多選擇， 但是當然預售屋投資現在被打房政策限縮了， 我覺得從投資風險報酬的角度也不特別建議 : 品質高價格貴的建商不在討論範圍 : (營造成本灌在房價 這些建商的客群還是會買單) : 我反而認為更可以買品質普通的大建商 如發哥 寶佳 理由是 : 1.大建商實力雄厚 能規避爛尾的風險 : 2.小建商退場 有新屋癖又預算有限的客群 會集中在剩下的建商 : 需求增加供給又變少 價格就容易提升 : 不要急著買大買高品質一次到位 把第一間當作槓桿跳板 未來要換屋也方便 存疑。 因為，這些所謂大建商，其實是推案量大， 跟財務體質不一定正相關， 有幾家高週轉的建商的是上市的，可以去研究一下他們財報， 例如興富發跟愛山林， 槓桿都很高，現金流也一般 而且這些建商喜歡用個別專案公司來包案子， 好處就是容易斷尾! 舉個極端一點的例子， 中國推案量最大的建商叫做恆大,碧桂園跟融創 你可以去google看看他們的狀況 : 3.中古屋目前卡鑑價 如果頭期不夠 也可以先買預售鎖定價格 畢竟通膨只會越來越嚴重 : 現在工期抓這麼久 從時間成本考量 代表可以用更少的工程款吃更多的通膨 : 當然如果頭期夠 買中古還是最好的 畢竟預售屋還是要吃點回檔的風險 : 這篇主要是給預算有限的人作參考 如上一篇所提， 體質差的建商或營造廠屆時爛尾或拋盤， 會給建案周遭的供給帶來壓力， 推案越大的地方如果需求沒有跟上， 面臨區域的交屋潮時會很危險， 風險性價比不好 講白了點， 如果你 現在預算有限， 沒有自住急需， 那我不太建議這個時間點買房 先累積資金， 有些地區，過幾年個人覺得有 風險性價比更好的買點 : ※ 引述《H2 (超級噴火龍X)》之銘言： : : 看區域，可能有比較多跌價的可以撿了 : : 過去兩三年很多新案開工， : : 不過最近這個原物料漲幅， : : 估計很多人成本當時可能都估的太便宜， : : 撐得了過去一年的成本漲幅， : : 但今年又在上一個台階大概很多人會受不了 : : 邏輯還是跟之前提過的一樣， : : 這種成本漲幅， : : 接下來一兩年應該會有一些小建商跟營造廠破產， : : 爛尾樓可能變多， : : 另外破產的營造廠跟建商手上可能有些得法拍的 : : 成屋可以關注 : : 市中心大建商的大概不用想， : : 因為這種通膨幅度，地點好的市中心的會被掃貨。 : : 不過幾種產品可能有危險， : : 市區小建商跟條件不好的都更危老案， : : 郊區推案量大但資金不夠雄厚的中小建商， : : 或者槓桿開太大的大型建商 : : 另外，股市已經開始鬆動， : : 注意看看最近開始有沒有缺錢的斷頭客丟出來的案源 : : 再次強調，要自住的， : : 這時候不要挑預售屋， : : 另外手頭緊的，除了房價之外，最好評估一下你裝潢留 : : 的預算 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.19.43 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646651210.A.B45.html ※ 編輯: H2 (180.217.19.43 臺灣), 03/07/2022 19:08:09
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03/07 19:08, 4年前 , 1F
有時候年輕人挑預售是因為沒有頭期
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03/07 19:09, 4年前 , 2F
房價貴，年輕人缺頭期買房不是現在才發生的事情
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推
03/07 19:09, 4年前 , 3F
用恆大比喻 會比人噓說這裡是台灣不是中國
03/07 19:09, 3F
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03/07 19:10, 4年前 , 4F
自住客沒有必要這個時候冒預售風險
03/07 19:10, 4F
推
03/07 19:11, 4年前 , 5F
現在不買 就一直漲上去 周遭有自住的都搶買第二第三間投
03/07 19:11, 5F
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03/07 19:11, 4年前 , 6F
資房
03/07 19:11, 6F
推
03/07 19:12, 4年前 , 7F
感謝回復 但有一點 現在薪資追不上資產升值的速度
03/07 19:12, 7F
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03/07 19:12, 4年前 , 8F
是啊，所以選大建商買預售屋，挑對地點自住
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03/07 19:12, 4年前 , 9F
覺得很ok
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03/07 19:12, 4年前 , 10F
錯了，把握這幾年薪資大漲的日子，特別是你如果在對的產業
03/07 19:12, 10F
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03/07 19:12, 4年前 , 11F
對預算有限頭期又不足的自住客來說 買預售其實是相對好
03/07 19:12, 11F
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03/07 19:13, 4年前 , 12F
的方法
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03/07 19:13, 4年前 , 13F
薪資是一直跟不太上資產升值的，但這幾年薪資增長會快一點
03/07 19:13, 13F
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03/07 19:13, 4年前 , 14F
薪資大漲跟買房又不衝突XD
03/07 19:13, 14F
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03/07 19:14, 4年前 , 15F
薪資大漲也就科技 如果不是科技業好像也無法漲甚麼?
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03/07 19:14, 4年前 , 16F
沒有否定預售，但是現在的外圍環境，個人覺得風險高
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03/07 19:14, 4年前 , 17F
我可以薪資大漲，也可以買預售自住屋不衝突啊
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03/07 19:14, 4年前 , 18F
只是指出年輕人會買預售屋的其中一個原因
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03/07 19:15, 4年前 , 19F
是阿 所以預售要慎選地點 這一點我覺得跟H大並不互斥
03/07 19:15, 19F
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03/07 19:15, 4年前 , 20F
就是頭期問題啊，今年是還好銀行鑑價有上來
03/07 19:15, 20F
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03/07 19:15, 4年前 , 21F
不然半年前很多新古中古屋鑑價跟不上
03/07 19:15, 21F
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03/07 19:16, 4年前 , 22F
另外年輕人缺頭期不是近年 但放到前幾年可以累積存款追
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03/07 19:16, 4年前 , 23F
頭期 現在看物價漲的速度 越存反而越追不上
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03/07 19:16, 4年前 , 24F
頭期有些要拿到3成，跟預售屋拿1成簽訂金
03/07 19:16, 24F
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03/07 19:17, 4年前 , 25F
我覺得提前固定房價數字是好事 無論是中古或預售
03/07 19:17, 25F
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03/07 19:17, 4年前 , 26F
不過「地點」跟「大建商」是大前提啦。
03/07 19:17, 26F
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03/07 19:18, 4年前 , 27F
另外，雖然是通膨環境。但是對於現金流把握度低的，
03/07 19:18, 27F
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03/07 19:18, 4年前 , 28F
也不建議現在把槓桿用好用滿
03/07 19:18, 28F
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03/07 19:18, 4年前 , 29F
這個時候不是加槓桿的好時間點
03/07 19:18, 29F
推
03/07 19:19, 4年前 , 30F
另外雖然個別專案公司容易斷尾 但似乎這些推案量高的
03/07 19:19, 30F
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03/07 19:20, 4年前 , 31F
也沒真正斷尾過?
03/07 19:20, 31F
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03/07 19:20, 4年前 , 32F
斷過啦...你沒注意到而已
03/07 19:20, 32F
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03/07 19:21, 4年前 , 33F
你想說沒事搞一大堆專案公司的目的是什麼
03/07 19:21, 33F
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03/07 19:21, 4年前 , 34F
預售自住跟槓桿開滿？？話題太跳
03/07 19:21, 34F
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03/07 19:22, 4年前 , 35F
那麼穩，就多數自己家母公司弄就好
03/07 19:22, 35F
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03/07 19:22, 4年前 , 36F
頭期不夠的人沒辦法加槓桿啦~ 一間就緊繃了
03/07 19:22, 36F
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03/07 19:22, 4年前 , 37F
全聯一間間開的都很安全，因為真的有人進去才會開
03/07 19:22, 37F
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03/07 19:22, 4年前 , 38F
買預售就是一種高槓桿方式。簡單說，你現在手上沒這麼多錢
03/07 19:22, 38F
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03/07 19:22, 4年前 , 39F
H大能否舉例推案量大的建商斷過的? 這個我沒研究
03/07 19:22, 39F
還有 23 則推文
推
03/07 19:55, 4年前 , 63F
地點好+價格優的預售很快完銷+1
03/07 19:55, 63F
推
03/07 19:56, 4年前 , 64F
可是預售都被房蟲掃貨，等到快成屋＋300甩賣
03/07 19:56, 64F
推
03/07 20:05, 4年前 , 65F
問題是新成屋賣的比預售貴啊
03/07 20:05, 65F
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03/07 20:08, 4年前 , 66F
雙橡園一天半的預售被掃光？ 不要買？
03/07 20:08, 66F
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03/07 20:08, 4年前 , 67F
我還擔心你買不到呢
03/07 20:08, 67F
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03/07 20:13, 4年前 , 68F
可能國泰，潤泰唯一
03/07 20:13, 68F
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03/07 20:40, 4年前 , 69F
薪資沒漲 超幹
03/07 20:40, 69F
推
03/07 20:52, 4年前 , 70F
好地點 大建商就不用怕，你不買到時候也沒得
03/07 20:52, 70F
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03/07 20:52, 4年前 , 71F
挑
03/07 20:52, 71F
推
03/07 21:00, 4年前 , 72F
尤其是首購族而且還在租屋的，建議不要買預售屋
03/07 21:00, 72F
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03/07 21:00, 4年前 , 73F
你看的房子不夠多，很容易誤判自己需要的空間大小，還
03/07 21:00, 73F
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03/07 21:00, 4年前 , 74F
有格局是不是適合你也不知道
03/07 21:00, 74F
推
03/07 21:16, 4年前 , 75F
沒有那麼多格局好又價格合理的中古屋可挑
03/07 21:16, 75F
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03/07 21:24, 4年前 , 76F
有沒有實際例子分享 純理論的話就是公說公有理
03/07 21:24, 76F
噓
03/07 22:34, 4年前 , 77F
講的模稜兩可到時看起來才準啊，有些地區會有風報比更好
03/07 22:34, 77F
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03/07 22:34, 4年前 , 78F
的價格，這種話真的怎麼說都對
03/07 22:34, 78F
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03/07 22:39, 4年前 , 79F
做機構的沒有在開模前先對產品尺寸有概念是不及格的
03/07 22:39, 79F
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03/07 22:40, 4年前 , 80F
一定要看到實物才有概念？事情都不用做了，房子也別買了
03/07 22:40, 80F
推
03/07 22:48, 4年前 , 81F
其實沒看到實品對尺寸沒概念的人不少
03/07 22:48, 81F
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03/07 22:48, 4年前 , 82F
我最喜歡問客人 你覺得一坪多大
03/07 22:48, 82F
推
03/07 22:48, 4年前 , 83F
別傻了，市場幾乎不會有機會讓你選。市況預售好賺，市場就
03/07 22:48, 83F
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03/07 22:48, 4年前 , 84F
全部都預售；市場成屋好成交，就全部先建後售。這看你的時
03/07 22:48, 84F
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03/07 22:48, 4年前 , 85F
代長什麼樣子，不是你自己可以決定的
03/07 22:48, 85F
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03/07 22:49, 4年前 , 86F
比劃下來的結果大概一半一半吧
03/07 22:49, 86F
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03/07 22:50, 4年前 , 87F
所以跟客人說大小 走道 都一定要拉捲尺 每個客人的6
03/07 22:50, 87F
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03/07 22:50, 4年前 , 88F
0公分 90公分不同 你以為很大 其實很小 你以為很小
03/07 22:50, 88F
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03/07 22:50, 4年前 , 89F
其實很大
03/07 22:50, 89F
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03/07 22:50, 4年前 , 90F
這是我做空間規劃最常遇到的事情
03/07 22:50, 90F
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03/07 22:56, 4年前 , 91F
我偏好看數字，去賞屋通常都要得到室內詳細尺寸表，床的
03/07 22:56, 91F
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03/07 22:56, 4年前 , 92F
長寬多大，冰箱洗衣機長寬多大，畫出來清清楚楚
03/07 22:56, 92F
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03/07 22:58, 4年前 , 93F
以前公司新建大樓室內辦公室，各單位要多少空間，走道多寬
03/07 22:58, 93F
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03/07 22:58, 4年前 , 94F
，門的迴旋空間多少面積也都是用數字討論
03/07 22:58, 94F
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03/07 23:29, 4年前 , 95F
但至少一半的對數字尺寸沒概念。也需要放樣
03/07 23:29, 95F
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03/07 23:30, 4年前 , 96F
今天才有一個客人說能不能用圖面規劃估價。我都建議實
03/07 23:30, 96F
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03/07 23:30, 4年前 , 97F
地丈量跟介紹
03/07 23:30, 97F
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03/07 23:31, 4年前 , 98F
跑一趟 省的有爭議。啊。桌面大小跟我想的不一樣。走道
03/07 23:31, 98F
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03/07 23:31, 4年前 , 99F
怎樣怎樣
03/07 23:31, 99F
推
03/08 02:25, 4年前 , 100F
愛山林沒有自己的營造阿 有時候甚至會接別人的案場
03/08 02:25, 100F
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03/08 02:25, 4年前 , 101F
所以你如果覺得甲山林牌子大 愛山林也全部都能信任
03/08 02:25, 101F
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03/08 02:26, 4年前 , 102F
那風險確實不是起始設想的那麼低
03/08 02:26, 102F
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