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Re: [請益] 升息到房貸利率幾% 投資客才會縮手

看板home-sale (房屋交易)作者 (大波動)時間4年前 (2022/03/21 14:21), 4年前編輯推噓25(25推 0噓 28→)
留言53則, 12人參與, 4年前最新討論串4/6 (看更多)
※ 引述《ypeter (!!)》之銘言： : 之前板上反指標說 央行不會升息 : 結果美國升一碼 台灣馬上更進一碼 : 馬上打臉 XD : 看起來未來 還是會繼續升 : 想請教一下投資客 : 如果你們的利息漲到2%甚至是3% : 你們還會投資房地產嗎 : 還是就資金放回銀行或是其它標的? : 純討論 理性勿戰 我認為大約是2.8%~3.5% 資料:1993~2021 變數 HP:房價漲跌 (雙北平均漲幅) 國泰&信義房屋資料 MR:房貸利率 1998~2021 Cmoney，1998 年以前為差補數據 CPI: 主計處資料 SR:年股市漲跌: 證交所 不利用GDP的原因是有時GDP下跌但股市上漲，因此用股市漲跌 作為財富與景氣的代理變數 迴歸模式 HP=a + x1*MR + x2*CPI + x3*SR 結果 係數 t 統計 P-值 截距 0.0719 3.74589 0.00095 房貸利率 -1.5745 -3.85162 0.00072 通貨膨脹率 1.5015 1.56729 0.12962 股價報酬 0.1260 3.25608 0.00324 如果 房貸利率、CPI、股是年報酬為0，台灣房價的自然增長為7.2%/年 但實際上因為有貸款利率，以2%計算，若CPI與股市變動為0 則房市變動期望值為 0.0719-1.5745*2%= 4.04% 通貨膨脹率雖然對於房價的影響是正的，但顯著性還不到非常顯著的水準 影響房價最大的因素 則是 房貸利率 因此假設不考慮CPI 而股市以長期年均報酬 9%計算 在考慮投資房市報酬 沒有超額報酬情況 HP<=MR 房價年報酬率期望值<= 房貸利率 且 假設等於 I+0.5% ，I 為定儲利率 根據求解 MR=3.23% HP=0.0719-1.5745*3.23%+0.126*9% = 3.23% 房價年報酬期望值 3.23% 此時I約為 MR-0.5%=2.73% 上述也就是若房貸利率上升至3.23%，則雖然房價上漲期望值也恰為3.23% 但是無風險定存利率為2.73%，考慮風險貼水及各種成本下 此時投資房市 並不划算，不如放定存來的安全。此時房價就不會漲了。 但房貸利率會不會升到3.23%? 離目前 7~8碼 除非美國升息8碼以上，否則應該很難看到。 但 上述估計若不考慮股市效果 則MR=2.79% 房貸利率上漲至2.79%，房價預計不再上漲。 這樣離目前就剩下6碼，這可能就會落在美FED目前的守備範圍了。 台央行會不會跟進? 不知道。 單位:% 年月 房價 房貸 CPI 年股市 漲跌 利率 漲跌 1,993 7.18 9.04 2.94 79.76 1,994 1.34 8.91 4.10 17.36 1,995 1.88 8.79 3.66 -27.38 1,996 0.94 8.66 3.08 34.02 1,997 -5.92 8.54 0.91 18.08 1,998 -7.81 8.41 1.68 -21.60 1,999 -3.62 7.60 0.18 31.63 2,000 -5.59 6.78 1.26 -43.91 2,001 -3.56 5.99 -0.01 17.14 2,002 3.82 4.40 -0.20 -19.79 2,003 7.65 2.98 -0.28 32.30 2,004 15.84 2.40 1.61 4.23 2,005 8.87 2.29 2.31 6.66 2,006 12.98 2.27 0.60 19.48 2,007 5.31 2.44 1.80 8.72 2,008 -0.84 2.75 3.52 -46.03 2,009 20.36 1.80 -0.87 78.34 2,010 16.55 1.69 0.97 9.58 2,011 9.10 1.83 1.42 -21.18 2,012 7.63 1.89 1.93 8.87 2,013 14.69 1.95 0.79 11.85 2,014 -0.09 1.96 1.20 8.08 2,015 -5.59 1.95 -0.30 -10.41 2,016 -1.11 1.72 1.39 10.98 2,017 0.34 1.65 0.62 15.01 2,018 2.31 1.63 1.35 -8.60 2,019 1.83 1.62 0.56 23.33 2,020 6.46 1.42 -0.23 22.80 2,021 9.60 1.35 1.96 23.66 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 89.187.163.165 (新加坡) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647843715.A.A09.html ※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:22:25
推
03/21 14:26, 4年前 , 1F
數據推
03/21 14:26, 1F
推
03/21 14:28, 4年前 , 2F
你沒計算存款利率
03/21 14:28, 2F
房貸利率 且 假設等於 I+0.5% ，I 為定儲利率 應該有啦 ※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:30:27
推
03/21 14:32, 4年前 , 3F
不要騙我沒讀書 你的迴歸模式加上這個會不會更好
03/21 14:32, 3F
推
03/21 14:33, 4年前 , 4F
你完全沒搞清楚狀況
03/21 14:33, 4F
推
03/21 14:33, 4年前 , 5F
03/21 14:33, 5F
→
03/21 14:33, 4年前 , 6F
房貸利率完全沒影響0貸款的人
03/21 14:33, 6F
房價跟著利率變動 這沒錯的
→
03/21 14:34, 4年前 , 7F
03/21 14:34, 7F
你PO的變數資料更詳細 原版主題問的問題，我算了我的想法 不然你也算一下 大家交流一下 ※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:38:09
推
03/21 14:35, 4年前 , 8F
我還想說你的迴歸式內的變數有沒有文獻支持
03/21 14:35, 8F
又不是寫論文 再者 討論房價 若沒有上述變數 也不對啊
推
03/21 14:37, 4年前 , 9F
投資的機會成本增加 在決策上會有影響
03/21 14:37, 9F
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:39:12 ※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:39:44
推
03/21 14:39, 4年前 , 10F
用極端的數字可能更好理解 定存20%的情況 你會再買進
03/21 14:39, 10F
→
03/21 14:39, 4年前 , 11F
出租總價投報（無貸款）5%的物件嗎？
03/21 14:39, 11F
推
03/21 14:40, 4年前 , 12F
你沒在算存款利率，你的推論就是有失誤
03/21 14:40, 12F
推
03/21 14:40, 4年前 , 13F
房價預測近幾年的文獻都走到用機械學習做研究，原
03/21 14:40, 13F
→
03/21 14:40, 4年前 , 14F
po有興趣可以去看看，有研究精神給推！
03/21 14:40, 14F
→
03/21 14:41, 4年前 , 15F
因為你要替沒貸款的人去想，收租回報率高還是領利息高
03/21 14:41, 15F
推
03/21 14:42, 4年前 , 16F
如果存款利率多到比收租划算，除了要買來住的買盤以外，
03/21 14:42, 16F
→
03/21 14:42, 4年前 , 17F
無論長期還是短期投資者都會縮手
03/21 14:42, 17F
→
03/21 14:51, 4年前 , 18F
定存10%的年代 租金報酬率也是很高的
03/21 14:51, 18F
→
03/21 14:52, 4年前 , 19F
利率的調整本來就是反應以上種種因素才決定的
03/21 14:52, 19F
推
03/21 14:54, 4年前 , 20F
國泰房價指數代表預售&新屋,應該就能剔除沒貸款的CASE
03/21 14:54, 20F
推
03/21 14:55, 4年前 , 21F
高利率的時代利差也比現在大不少
03/21 14:55, 21F
→
03/21 14:55, 4年前 , 22F
所以定存利率抓-0.5可能高估
03/21 14:55, 22F
→
03/21 14:56, 4年前 , 23F
沒人要買 建商也會縮手 但還是有不考慮租屋的自住買盤
03/21 14:56, 23F
推
03/21 15:05, 4年前 , 24F
想法很好啊 投資就是把規則抓出來 下圖連自房率跟犯罪
03/21 15:05, 24F
→
03/21 15:05, 4年前 , 25F
率 都列成變因。
03/21 15:05, 25F
→
03/21 15:06, 4年前 , 26F
03/21 15:06, 26F
推
03/21 15:11, 4年前 , 27F
但這個跟股票 一樣我覺得 跟台積電目前一樣。不完全可以
03/21 15:11, 27F
→
03/21 15:11, 4年前 , 28F
用公式套出來。現在台積電殖利率不到2.5趴。 我還是持
03/21 15:11, 28F
→
03/21 15:12, 4年前 , 29F
有阿。 未來的信心無法量化。 對於台北市跟龍頭股。 給
03/21 15:12, 29F
→
03/21 15:12, 4年前 , 30F
的參數 怎麼可能可能跟苗栗的一樣來套
03/21 15:12, 30F
推
03/21 15:12, 4年前 , 31F
因為你沒有很大比的存款，所以你從來不會去替那些人設想
03/21 15:12, 31F
→
03/21 15:13, 4年前 , 32F
但 房版這風氣多多鼓勵啦。
03/21 15:13, 32F
推
03/21 15:13, 4年前 , 33F
今天假設你有1000萬現金，你會去存1.5%利率存款還是去買
03/21 15:13, 33F
→
03/21 15:13, 4年前 , 34F
一間3%中古大樓（而且房子自身還有可能上漲）收租？
03/21 15:13, 34F
→
03/21 15:14, 4年前 , 35F
你在算這些數據時，你有考慮到這種情況嗎？
03/21 15:14, 35F
→
03/21 15:14, 4年前 , 36F
我知道你沒有
03/21 15:14, 36F
推
03/21 15:14, 4年前 , 37F
推
03/21 15:14, 37F
→
03/21 15:15, 4年前 , 38F
因為多數人不太可能有那麼大的現金部位等待投資
03/21 15:15, 38F
→
03/21 15:22, 4年前 , 39F
3.5%我連股票都要賣了 定存就好
03/21 15:22, 39F
推
03/21 15:24, 4年前 , 40F
還有，你可能不知道，現在銀行很討厭大額存款
03/21 15:24, 40F
推
03/21 15:26, 4年前 , 41F
精盒不要搞笑 拆單就能存幾千萬定存0.8%正常利率了
03/21 15:26, 41F
推
03/21 15:26, 4年前 , 42F
因為實質上，把這些資金轉介給壽險炒商用不動產再從中
03/21 15:26, 42F
→
03/21 15:26, 4年前 , 43F
抽成比較賺
03/21 15:26, 43F
→
03/21 15:26, 4年前 , 44F
不用拆到不同銀行 同一家就可以
03/21 15:26, 44F
推
03/21 15:27, 4年前 , 45F
現在問題來了，如果銀行有大量放款需求，他們不會那麽
03/21 15:27, 45F
→
03/21 15:27, 4年前 , 46F
排斥大錢
03/21 15:27, 46F
→
03/21 15:28, 4年前 , 47F
我就是定存>房貸 每年繳0.51%利差 現金在手彈性自由
03/21 15:28, 47F
推
03/21 15:30, 4年前 , 48F
現在把大錢趕走，實際上就是已經沒有像台灣錢淹腳目時
03/21 15:30, 48F
→
03/21 15:30, 4年前 , 49F
期一樣需要非常非常大的資金去放款了
03/21 15:30, 49F
推
03/21 18:07, 4年前 , 50F
推tompi
03/21 18:07, 50F
→
03/21 18:28, 4年前 , 51F
股息要看所得稅率跟健保稅等影響
03/21 18:28, 51F
→
03/21 18:29, 4年前 , 52F
所以房貸只要超過3%，大概就一堆人受不了轉移資金了
03/21 18:29, 52F
推
03/21 19:23, 4年前 , 53F
是不是在做夢= = 台灣今年連升3碼都幾乎不可能了
03/21 19:23, 53F
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