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Re: [閒聊] 現在進入滯漲期了 再半年開始緩跌

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1年前 (2022/10/29 09:22), 1年前編輯推噓81(84推 3噓 252→)
留言339則, 72人參與, 1年前最新討論串7/10 (看更多)
在,喔..再講一次重點. 這次不太用期待建商降價. 建商要直接拉價拉到美國降息然後在大炒. so....不用等新案.你只會浪費你的人生和你的機會在那邊空等.. 這也是如果你要當禿鷹. 獵捕對象也不是建商. 會出問題的會是神經緊張的投資客. 尤其是股票玩很大,炒房新菜鳥的那種投資客. 而這種投資客又以最強話題區的預售案為主. 所以要補食要以這種人為主. 拜房地合一和一堆限制貸款政策所賜. 因此大多中古屋的投資者,都有中長期的規劃和準備. (絕大多數都是至少有撐五年起跳的規劃) 所以除非你低迷可以好幾年. 不然不太需要期待中古屋有甚麼出量的降價釋出. 另外,漲跌是看行情.不是看買價. 所以如果這邊成交上1000,有人賣950就是回檔產生. 不管賣950的是買900還是買400. 因此當漲太多的地方,只要不安定籌碼多一點,很容易就產生回檔. 因為大量的人買價都遠低於行情. 因此只要神經緊張的投資人多一點,就會產生回檔現象. 所以回檔相對於跌是非常容易產生. 而回檔通常會回個一點. 例如行情衝到1000,回檔到950左右會停止. 然後停很久很久,後面單位是年,並且數字不是一. 之後才會進入緩跌狀況. 2016~2019就是這樣. 只有在2016年開始左右到2018左右,最強勢區和炒作最兇的地方有回檔. 2018~2019基本上是沒有回檔的....所以最慘的人也只有前兩年有吃到回檔的掉價. 不過目前回檔還沒產生. 至少要過兩個月再看看. 另外,要知道. 房價從600漲到1000. 其實絕大多數人都是買在7xx~900. 買在950~1000的人是極少數...XD 就算你單算投資客,也是極少數. 所以不要整天期待甚麼死一堆投資客. 100個投資客,最好有30個都買在1000...XD 買在1000的大概不到10個. 所以不要整天甚麼回檔會一堆投資客跳樓. 絕大多數的投資客都是賺錢狀態. 因為....阿你9xx以後市場就有動搖的風向. 950就已經風雨飄搖,1000....還追高的人其實很少. 投資客又不是白痴..你看我甚麼時候就開始說不要追預售屋了? 所以就算回檔,被套到的投資客也是極少數. 不要亂腦補劇情好嗎. 另外純論不動產操作方式還是那樣. 目前中古屋尤其老屋都還在補漲. 但這種補漲不適合去追中長期. 他只適合玩短期的再去滾一圈. (極短期,你大概要一年內就賣掉把資金跑出來那種...有多少賺多少,賺個三五十萬也爽 五十萬也快一台國產車了,不到一年一台國產車你要不要賺就看你??.... 當然也是公務員普考快一年的薪水...顆顆.) 你不玩極短期,拜託跳過我說"可以買一輪老屋"這句話. 不要一值問我屯老屋好不好. 你要屯幾年的.效應不好啦.... 現在除了極短期稱亂去撈一筆. (反正你操作至少台幣的其他投資都很難賺...你極短期還可以有穩定的錢可以賺. 你賺多少都是贏別人一大步的...) 目前佈局就是等. 美國升息循環結束,到美國降息這段時間. 找機會再切回強勢區或是蛋黃區. 但因為新案建商還在拉價,並且中古和新案價格來不及收斂. (2016~2019就有收斂) 所以一概不建議進新案和預售案. 當然如果有預售案賣家賠錢賣並且賠不少. 例如1000萬的房子他虧錢賣900. 你當禿鷹吃下來,你到過戶只要100萬. (因為貸款用1000萬去貸...XD) 那你槓桿10倍. 也許到時候你的新案漲幅會遠低於中古屋. 但你開10倍槓桿,任何一點漲幅+租金的套利....都可以被龐大放大. 你想如果之後大漲他漲幅5%,租金2.5%,利率給你抓2%. 這樣現金投報多少? 57%..... 投報率57%....你總價帳面上漲得少又怎樣...顆顆... 禿鷹吃預售屋目前好處就是可以吃到極大的槓桿. 當然如果你槓桿緊繃,無法做10倍槓桿.或是你根本不懂操作槓桿(包含現金流的安排配置) 那你還去當禿鷹幹嘛. 下一波大漲來的時候,買中古屋比較爽拉. 5~20年這一批的就可以了.... 當然如果你要去股票市場撈一波. 也是可以的. 感覺就是超級肥. 對喔....我是覺得撈美股比較好..顆顆. 台股干涉因素太多了...不喜歡被別人操控太嚴重的感覺. 股票反應很快,並且很強烈. 這一次,美股跌幅可是非常可觀. 另外你要知道,美國的很多福利基金都放在股票市場中. 外加他還是世界老大. 因此不用期待美股會低迷多久...XD 不過最近道瓊起笑就不知道是怎樣. 更不用說那個起笑的麥當勞,股價突破歷史新高.昨天還大爆漲..超級逆勢股. (所以等下決定吃麥當勞早餐壓壓驚,享受一下美國窮人只能吃麥當勞的快感) 當然不玩股票的也可以跳過這一段. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.103.96 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1667006522.A.43A.html
推
10/29 09:26, 1年前 , 1F
感謝C大開示，目前儲備銀彈中
10/29 09:26, 1F
推
10/29 09:27, 1年前 , 2F
幫同學問一個
10/29 09:27, 2F
→
10/29 09:27, 1年前 , 3F
預售買20最後完售30，要先轉約換其他物件嗎？
10/29 09:27, 3F
→
10/29 09:27, 1年前 , 4F
台南地區
10/29 09:27, 4F
推
10/29 09:29, 1年前 , 5F
感謝C大指導
10/29 09:29, 5F
推
10/29 09:29, 1年前 , 6F
一直以來捕獵對象本來就是容易緊張的投資客啊 只是這
10/29 09:29, 6F
→
10/29 09:29, 1年前 , 7F
次沒有以前慌
10/29 09:29, 7F
→
10/29 09:30, 1年前 , 8F
可能也跟政府前幾年掃掉一些不安定籌碼有關吧
10/29 09:30, 8F
→
10/29 09:30, 1年前 , 9F
我這邊供給量也少才討厭
10/29 09:30, 9F
推
10/29 09:31, 1年前 , 10F
推
10/29 09:31, 10F
推
10/29 09:33, 1年前 , 11F
一篇文章可以懟好幾個人 真的佩服
10/29 09:33, 11F
噓
10/29 09:36, 1年前 , 12F
Ceca發到股版去開導股民啦
10/29 09:36, 12F
→
10/29 09:37, 1年前 , 13F
這篇發到股版沒毛病吧
10/29 09:37, 13F
→
10/29 09:37, 1年前 , 14F
真的很怕中古也跟著崩也。
10/29 09:37, 14F
推
10/29 09:43, 1年前 , 15F
就一堆完全不懂實際市場狀況的人在那邊看數據大談房市投
10/29 09:43, 15F
→
10/29 09:43, 1年前 , 16F
資。看了真的很煩
10/29 09:43, 16F
→
10/29 09:45, 1年前 , 17F
還有一些開分身來的房板是不是該限制一下登入次數啊
10/29 09:45, 17F
→
10/29 09:46, 1年前 , 18F
中古屋有時屋況條件差很多 能互比嗎？
10/29 09:46, 18F
噓
10/29 09:47, 1年前 , 19F
閱
10/29 09:47, 19F
推
10/29 09:53, 1年前 , 20F
前面說建商拉價不會停 後面說只能中古屋作短線 邏輯混亂膩
10/29 09:53, 20F
推
10/29 09:56, 1年前 , 21F
推
10/29 09:56, 21F
推
10/29 09:56, 1年前 , 22F
今年買預售房真的有可能買到這幾年最高點
10/29 09:56, 22F
推
10/29 09:56, 1年前 , 23F
推
10/29 09:56, 23F
推
10/29 10:02, 1年前 , 24F
推
10/29 10:02, 24F
推
10/29 10:08, 1年前 , 25F
未來就是一直噴 噴到臉
10/29 10:08, 25F
→
10/29 10:09, 1年前 , 26F
我這邊是真的沒啥好屋子可以看，結果空空整天在那邊
10/29 10:09, 26F
→
10/29 10:09, 1年前 , 27F
哀哀叫。真的有趣
10/29 10:09, 27F
推
10/29 10:09, 1年前 , 28F
雪崩哥是房價雪崩還是智商雪崩...
10/29 10:09, 28F
→
10/29 10:09, 1年前 , 29F
有條件好的 跟我說降價 結果買下去直接社區最高單 降你
10/29 10:09, 29F
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10/29 10:09, 1年前 , 30F
老師
10/29 10:09, 30F
→
10/29 10:10, 1年前 , 31F
這跟我有個同行 遇到愛殺價的都開天價讓對方砍到爽 意
10/29 10:10, 31F
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10/29 10:10, 1年前 , 32F
義在哪 浪費彼此時間
10/29 10:10, 32F
→
10/29 10:10, 1年前 , 33F
雪崩哥至少言行一致啦
10/29 10:10, 33F
推
10/29 10:11, 1年前 , 34F
等等又被鍋記方重抄去
10/29 10:11, 34F
推
10/29 10:13, 1年前 , 35F
推
10/29 10:13, 35F
推
10/29 10:14, 1年前 , 36F
感謝c大信心加持
10/29 10:14, 36F
推
10/29 10:25, 1年前 , 37F
c大人真的太好，不要開導空空啦，就讓空空繼續幻想阿
10/29 10:25, 37F
推
10/29 10:35, 1年前 , 38F
有夠詳細的…老師好
10/29 10:35, 38F
推
10/29 10:36, 1年前 , 39F
怎麼都沒提到中共這個因素？覺得不會打來嗎？
10/29 10:36, 39F
還有 270 則推文
還有 18 段內文
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10/29 20:24, 1年前 , 310F
始對吧？
10/29 20:24, 310F
如果新案和中古案價差很低. 例如2020年初. 理論上看到第一批預售屋就可以直接買下去. 因為他會第一時間爆衝. 例如我2020年中美術館白天鵝才買26.x. 你看這兩年價格怎麼跳. 而早幾個月1x年的中古屋買20整. 但是現在. 如果你要買最新案. 下一個城揚還門口小路,要成交50. 中古屋才30. 那你又覺得之後兩者價格會怎麼跳. 所以不是預售屋不行. 而是這一次中古屋和新案的價差來不及收斂. 而價差被放大後,再拉大的彈性就會因為緊繃而疲乏. 所以中古屋漲幅會遠快於被買入手的新案尤其預售屋. 也就是建商可以50賣完賣60. 但你買50的預售屋,你可無法轉手58..XD 人家跟你買轉手,跟人家跟建商買是兩碼子事情. 更不用說你預售屋只要一過戶,舊式中古屋. 這時候中古屋跟中古屋比. 人家中古屋還在3x,你中古屋想要轉手5x? 你必須等人家拉到4x,你的5x才有往上的空間. ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 20:31:05
→
10/29 20:26, 1年前 , 311F
也就是明年蛋黃的新舊屋有沒有可能收斂至價差1成內
10/29 20:26, 311F
→
10/29 20:27, 1年前 , 312F
還是您的意思是，一旦降息，率先反應的是蛋黃區，所
10/29 20:27, 312F
→
10/29 20:27, 1年前 , 313F
以明年可先布局蛋黃？
10/29 20:27, 313F
目前蛋黃區跟二線,二線跟三線. 價差並沒有放大多少. 所以蛋黃區會照慣例在大漲的時候第一時間反應. 所以買蛋黃區有最棒的時間效應. 可以大漲價個大跳躍後,賣掉在往後吃補漲. 但是因為新舊案價差太大. 因此中古屋會比新案強勢很多. 等同中古屋還需要補漲,但是來不及補漲. 因此在下一波大漲的時候. 中古屋可以漲上加漲...價格爆衝速度會遠高於"被你入手後想轉賣"的物件. (永遠記得,你不是建商,你入手後要轉賣,你無法跟建商同步拉高... 更不用說一但成屋,你就是中古屋,就是二手屋...!!) ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 20:33:47
推
10/29 21:32, 1年前 , 314F
美術館現在開2房不含車開30沒屋主願意談，沒拉到32
10/29 21:32, 314F
→
10/29 21:32, 1年前 , 315F
連斡旋都不願
10/29 21:32, 315F
→
10/29 21:32, 1年前 , 316F
意收
10/29 21:32, 316F
→
10/29 21:33, 1年前 , 317F
相對於2房如此硬底氣，現在美術館3房反而談價的空
10/29 21:33, 317F
→
10/29 21:33, 1年前 , 318F
間還比較大，可
10/29 21:33, 318F
→
10/29 21:33, 1年前 , 319F
惜也是全面站上1300回不去了
10/29 21:33, 319F
所以目前還是3房好. 但是四房特別硬有沒有注意到. (權狀50~60坪,室內28以上這一段)
推
10/29 21:51, 1年前 , 320F
請問C大 如果明年佈局台南的蛋黃區 哪個屋齡區間會有最
10/29 21:51, 320F
→
10/29 21:51, 1年前 , 321F
大利潤呢？
10/29 21:51, 321F
推
10/29 21:53, 1年前 , 322F
目前看來舊市區10年內成屋約3字頭，10-20約25, 20-30約2
10/29 21:53, 322F
→
10/29 21:53, 1年前 , 323F
字頭, 感覺差距相當平衡
10/29 21:53, 323F
基本判斷方式是. 在穩定價差的物件當中. 屋齡越低越好. 地點越強勢越好
推
10/30 00:11, 1年前 , 324F
C大你的正二今年就能再看到賺錢了 不過我評估還不能
10/30 00:11, 324F
→
10/30 00:11, 1年前 , 325F
賺很多 包含明年應該會是上下震盪
10/30 00:11, 325F
一降息就會噴了. 那個能量累積很龐大. 沒看到光升息如果少個一碼. 都想要絕地大反彈. 當然真的要賺還是要真的降息循環結束. 那時候在看有沒有QE. 沒有的話有機率是一個賣點. and..美股比較無腦..
→
10/30 01:48, 1年前 , 326F
說在帥沒用我真是笑了XD
10/30 01:48, 326F
你不是舞蹈世界的. 你不知道. 帥在高手前. 只是一坨屎..XD 165的男生很會跳舞. 屌打你180長得像彭于晏. 1x年前就是這樣. 之前有學弟走錯路. 結果沒兩個月就在其他地方交女朋友..顆顆. 我不否認,舞蹈界很多男生很混亂. 但那是建構在那個男生很會跳舞的前提下. 恩.... 我是說從小到"老"都很多男性很混亂,包含七十幾歲的. 但...這也是一種本事. 而這個本事建構的代價和成本很高. 你同樣的代價和成本,不需要這麼麻煩就可以獲取更龐大的異性收成. 跳舞是這樣. 你有覺悟要跳好舞. 那你在跳舞上可以獲取女性的好感是附掛好處. 但是如果你把附掛好處當作主要目的. 這樣你支出和收入完全不成正比. 不如買台跑車去跑夜店就好. 很多都夠你全額買一台保時捷. 頂尖的花費購你直接全額買一隻牛... 這還不含時間花費.... ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 09:49:04 另外要跳好舞,不要怪我沒警告你. 你想把妹..你的目標不是跟你同等級的女生..XD 另外. 據所了解. "這個年代"...舞伴會修成正果的占比大概剩下1/3. 然後逼近50%是"仇人". 拆夥後想要老死不相往來那種. 以及. 實力相當的女生,不會把你當神,只會在你身上找到一萬種缺點. 也就是,你或你舞伴個性只要不是很好. 那就可能會變成. 你跟你的仇人每天練舞跳舞. 然後出去找那些你的學生,或是你的崇拜者亂搞...XD 這是很多人的人生. 而要修成正果的. 你們兩個個性都不能差. 並且有一個個性要非常好. 這樣才會修成正果. 當然也有強弱配. 因為男生稀有,所以絕大多數都是男強女弱. 女生對男生有崇拜感的意識. 這種也可能修成正果. 但是附掛的就是,你的比賽成績自然會比較低. 這是你要支付的代價. ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 09:59:22
→
10/30 09:59, 1年前 , 327F
不只跳舞…有在打球 有在競技 你強就是帥啊…誰管你長怎樣
10/30 09:59, 327F
→
10/30 09:59, 1年前 , 328F
…能得分才有用 得不了分都是沒路用
10/30 09:59, 328F
國標因為極度陰盛陽衰. 外加... 女性的崇拜這種東西,會被很多舞棍利用...XD 所以...恩.. ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 09:59:55
推
10/30 10:02, 1年前 , 329F
C大好，請問佈局中古屋有需要考量屋齡嗎？還是地點好
10/30 10:02, 329F
→
10/30 10:02, 1年前 , 330F
，出租報酬率好即可呢？
10/30 10:02, 330F
一個大漲一開始,一定布局屋齡低地點強勢的東西. 只是這次並沒有大盤整. 所以新案和中古案價差太大. 因此,就往回退到價差大的低價那一區. 大概5年屋以後的價格就ok了. 只是因為10年前建築法規修改造成室內空間坪數有大幅調整. 因此1x年屋的競爭力跟5~10年屋差不多(成交單坪價都要差不多了) 所以變成5~20年屋都可以...買開心的就好. 他們可以視同價格掛在一起跑的同一等級產品...不需要特別去拆分. 而等到大漲開始,這個產品會第一個大幅價格跳躍. 跳上去後你觀察,有沒有要連續跳,沒有要連續跳,就可以把物件賣掉往回買2x年屋. 準備再吃2x年屋補漲的大跳躍. 之後再依此類推一直往老的買. 就像今年年中後我就已經買到3x~4x年屋. 上半年我還在買2x年屋. 大跳躍的那個價格很肥. 吃到了等同這個大漲的"魚肚"被你吃到了. 而一條魚,你可以吃到兩三次魚肚. 絕對比那些買一棟房子從投放到尾吃完一整條魚的還賺. 當然如果發生魚尾巴很大的事件. 你也沒差. 反正你5~1x年屋賣掉,買3x~4x年屋好了. 後面發現魚尾巴好長喔. 那你3x~4x年屋就養到他的魚尾巴也吃乾淨再賣. 這樣你還是賺的比買了5~1x年屋抱到底的多吃一次魚肚. so..你只是換物件,不是撤出市場. 因此不怕有錯過的漲幅沒吃到之外. 老屋可以看低屋齡的表現在做反應. 就像現在老屋都還在補漲. 而你看5~1x年屋也停滯. 所以你會知道再過一段時間老屋也會停滯. 因此你會有非常多的時間來做反應和調整. 不像預售屋就是衝在第一線. 前面有陷阱,掉進去的也是預售屋. 你完全沒反應時間. ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 10:09:29
推
10/30 10:02, 1年前 , 331F
…………球場上是比較沒聽過在利用女性崇拜的……
10/30 10:02, 331F
→
10/30 10:02, 1年前 , 332F
貴圈好壞XD 女生崇拜起來那個程度很可怕的…
10/30 10:02, 332F
你可以查一下. 舞力全開. 無論老師還是選手的各種故事. (我不是指後來的藝人選手,而是之前比較強的那些選手,後來跟藝人跳的那些) 很多新聞上都有...XD 當然新聞消息就像蟑螂. 當你看到一隻,你就知道角落還有一百隻. 不過這些八卦舞蹈界都懶得聽懶得提. 舞蹈界只要知道,哪對夫妻又離婚了就好. 因為這牽扯到,有人辦宴會,要發一份還是兩分邀請函. 有人辦比賽,裁判是要請一個還是請兩個,又或者,他們有沒有鬧到不想同場的地步. 其他混亂的私事通常是學生很愛傳. 但舞蹈界的人懶得聽...XD 當然後來,學生都會幫老師傳遞最新八卦和最新消息. 另外當老師,有一個義務就是. 幫學生排解感情上的疑難雜症. 很多老師都要半夜當心靈導師跟學生聊天聊到天亮...XD 那個很扯... 不過還好我都不教舞....XD (小時候有教過...後來就不爽教....) 另外我的教練現在不太收一般學生. 所以老師教室就很"安靜",不會搞得像八卦圈. ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 10:16:00
推
10/30 11:17, 1年前 , 333F
你們這怎麼會變老師的義務啊………囧
10/30 11:17, 333F
→
10/30 11:21, 1年前 , 334F
另外……我覺得各地中古屋補漲速度是不是有差 ？找市場感
10/30 11:21, 334F
→
10/30 11:21, 1年前 , 335F
覺中北部跑比較快
10/30 11:21, 335F
這就是區域特質. 也是話題影響力. 之前都是中北部跑比較快. 不過台積電效應. 有改變了一些格局. ※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 11:24:07
→
10/30 16:00, 1年前 , 336F
有可能買進2x~4x的老屋，完全不用整理，就等待補漲
10/30 16:00, 336F
→
10/30 16:00, 1年前 , 337F
完再出貨嗎
10/30 16:00, 337F
推
10/30 16:29, 1年前 , 338F
777
10/30 16:29, 338F
推
10/31 05:24, 1年前 , 339F
推C大今年初也跟進買了一間高雄漢神旁老公寓
10/31 05:24, 339F
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