Re: [請益] 無公設，公設比卻高會是什麼原因

看板home-sale (房屋交易)作者a386036 (骷髏怪)時間3年前 (2022/11/10 11:58)推噓6(6推 0噓 22→)

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這是月經文以前我也覺得建商亂灌，但接觸房仲裝修，到一點點的營造就懂為何了早期的公寓主建物含梯間民國90以前建案，應該說取得建照至少87%主建物含梯 80幾年建案很多還把梯間歸類在主建物附屬下獨立登記主建物室內80平方公尺主建物梯廳20平方公尺這個算公設還不是公設另外早期外牆部份牆心牆緣也很也爭議早期有陽台不登記。可補登露台登記。花台登記屋檐登記等最近的雨遮也不登記了法規就是越來越把登記項目細分歸類而你說的問題為何沒看到設施也公設比那麼高一個建案吃你公設比的 1.梯廳包含1或1座逃生梯排煙空間電梯間梯廳逃生通道這吃掉10-15%，公寓也是佔2 坪華夏3-4坪 2.地下室水箱機電設施機車停車位身障車位 3.一樓大廳你要的無店面就變公設面積 4.管委會空間防災中心等公設裡面車位吃非常的大身心障礙車位由於限制很多，最後都移交管委會使用變公設，本身車位吃掉6-9坪＋他該有車道等攤提，這車位就要吃你15坪大家分攤，看幾個法定機車甚至腳踏車基本上機車至少一個，攤提車道及本身車位面積也至少吃你1.5-2坪管委會使用歐空間。其實應該是辦公室會議室等超高樓還有防災中心等這些理論依法不可以給你搞健神房瑜伽教室等除非送照或之後公設裝修申請有不然都違法公設比我敢說會更高。之後的電動車計畫公用充電站機電機房也會變大甚至到一個規模社區要設置gogoro換電站新法規的頂樓要設置太陽能板，又有機房問題降5%公設比很簡單機車位拉開賣強制你買一個150萬機車車位即可作帳問題 ----- 大社區會有豐富公設除了基本面積外法定的管委會空間也變大就有夠的面積設小基地就很難除非違法把機車位改變公設 ------ 對建商來說降低公設總價是會下降，單價會上升建商成本 1土地 2規劃設計管銷 3營造 4銷售 1跟2是固定成本 1＋2=土地成本一坪100萬假設1坪土地加上獎勵=蓋3坪你買主建物30坪，應得土地10坪，成本就是1000萬＋利潤30% 土地就是賣你1350萬營造20萬/坪主建物30＋陽台3=33坪就是660萬＋利潤就是賣950萬公設不管是10還25坪成本就是200-500萬賣你就是300-700萬落差這400萬裡面有300萬是成本只要有支出就會找地方加上去要你買單不可能免費營造廠給建商也是總價營造一坪多少是包含無法計權狀面積也要算或是總價建商再用總價分帳當成本只是建商都是把總造價/銷售坪=成本也就是車位0成本 ---- 要先去忙了還有很多方式可以降公設比跟建商成本只是蓋出房子你無法接受改天說 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.140.222.9 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668052718.A.ADD.html

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