Re: [閒聊] 真實跌價案例分享
看板home-sale (房屋交易)作者ShiuanRefuel (寧寧是我的寶貝)時間3年前 (2023/02/18 02:45)推噓13(13推 0噓 28→)留言41則, 17人參與討論串6/10 (看更多)
我分享一下我父母失敗案例吧
但所謂的失敗若不考慮通膨
是沒有"賠錢"啦
但投報率連"定存"都不如
先說無法附買入時實價
因為他們買的時候都還沒實價登錄
雖然買入價我都知道
下面也會寫出
但買入價是否符合我說的
就看大家信不信了
案例一
民國79年購入自住
當時買300萬
兩層樓透天權狀約36坪
民國80年花了150萬增建
變成3樓半
鄰居也幾乎都和我們一樣增建
而附近最高的賣1510
再過來就只有1100和1093
如下圖
https://upload.cc/i1/2023/02/18/vp4sQ5.png
若用最高的1510算
IRR約4.03%高於定存
該案例110年賣出
若用1年期郵局定存幾何平均是
3.45%
資料來源如下
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw160w/interest
其實應該用3年算
但網上只有1年就認定寬鬆點吧
所以若我們家賣和他一樣
還算略高定存
但他可以算鄰居中的天選者了XD
若是只能次高111年賣1100
那IRR就只有2.86%
定存利息算到111年是3.37%
次高就輸定存了
那些賣更低的就別提了
案例2
民國81年購入510萬
權狀約38~39坪
買來出租
前幾年賣掉了
但為了隱私不說是哪筆交易
https://upload.cc/i1/2023/02/18/I461UR.png
(是圖中其中一筆)
租金在賣掉前只有8500-9000
是的你沒看錯
或許我爸媽特有良心?
用最高111年賣600的算
IRR只有0.54%........
就算把租金算進去
投報率依然慘不忍睹
只有2.57%
而定存幾何平均是
2.99%
以上通通算法都還沒
把房貸算進去
算進去只會更慘
會PO這篇是想知道
其他人早期
(民國84年以前買房的)
投報率究竟如何?
是我爸媽選的點都特別差還是?
我個人是認為生活機能不差
尤其案例二還算是中壢區的明星學區
林森國小和東興國中
我地址都SHOW了
是中壢區的蛋黃蛋白還是蛋殼
大家可以自行判斷
我真的非常好奇其他地區狀況是如何
但早期都沒有實價登錄
我無法得知
希望不管賺賠
大家都能分享
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.161.135.206 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676659537.A.FCB.ht
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案例2有算租金還是輸阿
而且我還沒算貸款喔
案例1若把自住租金用15000算
IRR有5.97%是贏過定存啦
但若把貸款考慮進去...
等我一下
因為我沒實際每月攤還的資料
我只能用定存利率i+去模擬
算好了再po上來
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新成屋時買的
買舊屋出租的確比較划算
他們買新屋租人
也是失敗的策略
賣出3年前有稍微整修過
廚具重做 做系統櫃
電線重拉
熱水器換儲熱式
油漆
我預估大概花25萬
這些成本我都還沒算進去
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我並非看空
我父母這兩間報酬率都不高
但很可能是他們的問題
我只是很想知道較早期
大家的投報率情形
因為沒有實價登錄資料
像s26492755大說的
多數賺錢少數賠錢時
重點就是不要成為那少數
所以我PO出這些東西
是希望其他人也能分享這時期的資料
多些資料作參考總是好的
不論賺賠都非常歡迎
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我父母要求的租金
的確是少於行情
而案例1也的確未考量
自住的租金利益
所以我把案例1的租金從民國79年10000開始
逐步調整至今日30000
也把貸款的因素考慮進去
自備60萬貸款240萬
由於沒有真實貸款資料 貸20年
用i+0.5%去模擬
從79年貸到98年
i=上面郵政利率
這樣算出IRR 5.43%
雖然還有一些成本沒考量
但的確應該還是會高過定存3.5%
而案例2
租金從9000慢慢增加到20000
貸款一樣20年
從81年貸到100年
自備105貸405
這樣算出IRR 1.76%
而且我是用最高的賣出600算
若用我家真實賣價還會再低不少
再加上其他成本其實真實IRR 低於1%
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我不敢說地點好
你說蛋白區我也能同意
主要是學區算不錯
還是T大認為國小國中這學區算差?
我是聽人說至少在中壢算熱門
而且到火車站步行只要10分鐘
加上能賣到500+其實是近年的事
去查實價就知道
有實價以來在110年前
連買價都賣不出
我真的不知道為什麼
這區域會這麼糟
若能告知避免日後踩雷感激不盡
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的確是租了10多年
而且以前沒有591類似平台
後來就算有了
我父母也不會用電腦查
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案例2就算調整租金接近市價
投報率還是非常糟
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如果把火車站也算捷運站
那其實步行約10分鐘
※ 編輯: ShiuanRefuel (118.161.134.128 臺灣), 02/19/2023 12:08:51
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