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Re: [請益] 完了 老屋是不是直接死掉了？

看板home-sale (房屋交易)作者 (骷髏怪)時間3年前 (2023/06/20 14:33), 編輯推噓17(17推 0噓 80→)
留言97則, 7人參與, 3年前最新討論串4/4 (看更多)
這傷害最大不會是現在40 50年老屋 因為這年份房子土地持分通常都還夠 台北市來說 公寓12樓以下大樓房屋＋土地成交價 土地都站90%以上，甚至土地價值遠高於成交價 如果以房地分開估價80%借貸，這時候貸款反而好借 問題是我常說的 尤其台北市以外搶建大樓 建蔽率高 樓高又高 50幾坪權狀室內40幾坪大樓土地持分可能3-4坪而已 屋齡也開始邁入30年，社區開始爛掉 這種如果房地分開估，那屋齡影響貸款會非常大 覺青最愛的房子反而難借 另外你難貸款買房人變少推升租金 又爽到像我這種 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.10.67 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1687242786.A.85E.html
推
06/20 14:34, 3年前 , 1F
台北老屋土地價值遠高於成交價的？說來聽聽！
06/20 14:34, 1F
推
06/20 14:51, 3年前 , 2F
其實不能這樣看
06/20 14:51, 2F
→
06/20 14:51, 3年前 , 3F
因為台北市很少發生土地交易
06/20 14:51, 3F
→
06/20 14:52, 3年前 , 4F
所以也不清楚他土地要怎鑑價
06/20 14:52, 4F
→
06/20 14:53, 3年前 , 5F
台北市土地價值還要看整合出來的基地面積和大小區域位置
06/20 14:53, 5F
→
06/20 14:54, 3年前 , 6F
決定可以蓋的產品類型 才會覺得每坪土地潛在價值
06/20 14:54, 6F
推
06/20 14:55, 3年前 , 7F
樓樓上自己都說了，土地「價值」跟成交「價格」，
06/20 14:55, 7F
→
06/20 14:55, 3年前 , 8F
你看出張飛打岳
06/20 14:55, 8F
→
06/20 14:55, 3年前 , 9F
飛的點在哪兒了嗎？價格就是價格，但「價值」要怎
06/20 14:55, 9F
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06/20 14:55, 3年前 , 10F
麼估算一般人做
06/20 14:55, 10F
→
06/20 14:55, 3年前 , 11F
不到的。
06/20 14:55, 11F
推
06/20 14:59, 3年前 , 12F
土地的價值，一般要靠估價專業或建商的開發人員，
06/20 14:59, 12F
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06/20 14:59, 3年前 , 13F
才算得出一塊地
06/20 14:59, 13F
→
06/20 14:59, 3年前 , 14F
的開發價值，進而算出適合的交易價格。
06/20 14:59, 14F
推
06/20 15:01, 3年前 , 15F
奇怪的是
06/20 15:01, 15F
→
06/20 15:01, 3年前 , 16F
所謂房屋價值為零或鮮少
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→
06/20 15:01, 3年前 , 17F
問題是那些房子還有需要繳房屋稅嗎？
06/20 15:01, 17F
→
06/20 15:02, 3年前 , 18F
現在無論房屋稅基和遺產稅都是以房屋評定現值課徵
06/20 15:02, 18F
→
06/20 15:03, 3年前 , 19F
我非常懷疑有多少房屋是真正符合低殘值標準的？
06/20 15:03, 19F
→
06/20 15:03, 3年前 , 20F
如果低殘值，那又怎麽有辦法開出房屋稅單
06/20 15:03, 20F
→
06/20 15:14, 3年前 , 21F
公寓持分地要折價 現況有人居住不想賣要折價
06/20 15:14, 21F
→
06/20 15:14, 3年前 , 22F
產權單純的建地價格當然高很多
06/20 15:14, 22F
→
06/20 15:14, 3年前 , 23F
我買的台北市老公寓價格大約都在公告現值1.2倍～1.5倍
06/20 15:14, 23F
→
06/20 15:14, 3年前 , 24F
單純的地價才沒這麼低
06/20 15:14, 24F
推
06/20 15:15, 3年前 , 25F
上面還有老舊建築物在的土地，因為處理建築物還需
06/20 15:15, 25F
→
06/20 15:15, 3年前 , 26F
要額外的人力財
06/20 15:15, 26F
→
06/20 15:15, 3年前 , 27F
力與時間，所以必須從土地價值中扣除這些操作成本
06/20 15:15, 27F
→
06/20 15:15, 3年前 , 28F
，所以其適當的
06/20 15:15, 28F
→
06/20 15:15, 3年前 , 29F
交易「價格」的確是比本身的「價值」來得低，如果
06/20 15:15, 29F
→
06/20 15:15, 3年前 , 30F
遇到開題樓主提
06/20 15:15, 30F
→
06/20 15:15, 3年前 , 31F
到土地佔比低、但戶數多整合困難的華廈，的確有可
06/20 15:15, 31F
→
06/20 15:15, 3年前 , 32F
能發生「價格」
06/20 15:15, 32F
→
06/20 15:15, 3年前 , 33F
遠低於「價值」的情況。不過，新式RC或SRC大樓的使
06/20 15:15, 33F
→
06/20 15:15, 3年前 , 34F
用壽限原本就
06/20 15:15, 34F
→
06/20 15:15, 3年前 , 35F
比RB老公寓高很多，加上修正年限後大都可到六、七
06/20 15:15, 35F
→
06/20 15:15, 3年前 , 36F
十年以上，要發
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→
06/20 15:15, 3年前 , 37F
生殘值跌到比老公寓還低，恐怕還要一兩個世代就是
06/20 15:15, 37F
→
06/20 15:15, 3年前 , 38F
……
06/20 15:15, 38F
→
06/20 15:16, 3年前 , 39F
大安區35坪公寓大約3000萬 持分地12坪
06/20 15:16, 39F
→
06/20 15:16, 3年前 , 40F
現在大安區哪有250萬一坪的建地給你買？
06/20 15:16, 40F
→
06/20 15:22, 3年前 , 41F
近期大塊的標售 新生南路/辛亥路國防部龍泉段一小段169
06/20 15:22, 41F
→
06/20 15:22, 3年前 , 42F
一坪500萬 汀州路三段福音大樓 也一坪500萬
06/20 15:22, 42F
推
06/20 16:04, 3年前 , 43F
銀行說只影響老透天，可以散會了
06/20 16:04, 43F
推
06/20 17:32, 3年前 , 44F
台北市老公寓的成交值遠高於土地的成交值 然後卻要成
06/20 17:32, 44F
→
06/20 17:32, 3年前 , 45F
交值大的去對齊成交值小的市場?
06/20 17:32, 45F
→
06/20 17:33, 3年前 , 46F
到底是1坪250萬 合理 還是1坪500萬合理？
06/20 17:33, 46F
→
06/20 17:42, 3年前 , 47F
都合理啊 為什麼要對齊？
06/20 17:42, 47F
→
06/20 17:42, 3年前 , 48F
整片可以直接蓋的500萬 待整合的大折價剩250萬
06/20 17:42, 48F
推
06/20 17:48, 3年前 , 49F
對啊所以反推什麼公寓的土地價值遠高於成交市價這句合
06/20 17:48, 49F
→
06/20 17:48, 3年前 , 50F
理嗎？
06/20 17:48, 50F
→
06/20 17:51, 3年前 , 51F
也合理啊 因為那棟公寓如果倒掉只剩土地會更值錢
06/20 17:51, 51F
→
06/20 17:51, 3年前 , 52F
上面的建築物跟住戶價值是負的
06/20 17:51, 52F
推
06/20 17:59, 3年前 , 53F
會成片倒掉的時候 連大素地都跌價
06/20 17:59, 53F
推
06/20 18:01, 3年前 , 54F
合理阿 上面一堆垃圾要處理阿XD
06/20 18:01, 54F
→
06/20 18:02, 3年前 , 55F
土地成交市價-處理費=公寓價格
06/20 18:02, 55F
→
06/20 18:02, 3年前 , 56F
處理費還有時間成本很貴
06/20 18:02, 56F
推
06/20 18:08, 3年前 , 57F
再來郊區 山上海邊 那些房 照著算下去 還有央行那規則
06/20 18:08, 57F
→
06/20 18:08, 3年前 , 58F
不就會GG了
06/20 18:08, 58F
→
06/20 18:08, 3年前 , 59F
尤其是大樓那種的
06/20 18:08, 59F
→
06/20 18:09, 3年前 , 60F
就算是重劃區 時間久了 不就很有機會貧民窟化
06/20 18:09, 60F
→
06/20 18:10, 3年前 , 61F
尤其是那種1+1 和套房那種
06/20 18:10, 61F
→
06/20 18:10, 3年前 , 62F
小坪數單價高並不適用在只算土地的時候
06/20 18:10, 62F
推
06/20 18:12, 3年前 , 63F
誒，你家太老舊擋在土地上阻礙都更重建，所以算土
06/20 18:12, 63F
→
06/20 18:12, 3年前 , 64F
地價值時得扣錢
06/20 18:12, 64F
→
06/20 18:12, 3年前 , 65F
，如果你自己願意跟鄰居整合好自己先推平再賣地，
06/20 18:12, 65F
→
06/20 18:12, 3年前 , 66F
建商因為省時省
06/20 18:12, 66F
→
06/20 18:12, 3年前 , 67F
事再加上免除了都更失敗的風險，所以把原本要拿的
06/20 18:12, 67F
→
06/20 18:12, 3年前 , 68F
風險貼水直接付
06/20 18:12, 68F
→
06/20 18:12, 3年前 , 69F
給你當補貼，這不是很合理嗎？
06/20 18:12, 69F
推
06/20 18:12, 3年前 , 70F
看看淡水阿 一堆經典範例
06/20 18:12, 70F
推
06/20 18:15, 3年前 , 71F
新屋阿 然後拉道路過去剛開始都好棒棒 最後 不就 抗通
06/20 18:15, 71F
→
06/20 18:15, 3年前 , 72F
膨程度只有正常一半不到
06/20 18:15, 72F
→
06/20 18:15, 3年前 , 73F
長期反而是購買力貶值
06/20 18:15, 73F
→
06/20 18:15, 3年前 , 74F
不過已經破到不能再破了就沒差了
06/20 18:15, 74F
→
06/20 18:16, 3年前 , 75F
造鎮真的成功的沒那麼多 都是離市區夠近
06/20 18:16, 75F
→
06/20 18:16, 3年前 , 76F
然後市區人數還在成長
06/20 18:16, 76F
→
06/20 18:17, 3年前 , 77F
那邊講市區要移出去阿怎樣的，當你在講這個的時候 就
06/20 18:17, 77F
→
06/20 18:17, 3年前 , 78F
代表 那些重劃區未來有機會很難看了
06/20 18:17, 78F
→
06/20 18:17, 3年前 , 79F
偏郊重劃區
06/20 18:17, 79F
推
06/20 18:44, 3年前 , 80F
不過靠近市區的重劃區通常不會有這困擾，因為過了
06/20 18:44, 80F
→
06/20 18:44, 3年前 , 81F
幾十年半世紀後
06/20 18:44, 81F
→
06/20 18:44, 3年前 , 82F
，有時重劃區會變成新的市中心，反而原本的市中心
06/20 18:44, 82F
→
06/20 18:44, 3年前 , 83F
變成市郊。看看
06/20 18:44, 83F
→
06/20 18:44, 3年前 , 84F
大安信義區與萬華大同區的關係就知道了。隨著城市
06/20 18:44, 84F
→
06/20 18:44, 3年前 , 85F
的擴張，這種區
06/20 18:44, 85F
→
06/20 18:44, 3年前 , 86F
位反轉的現象會更劇烈。
06/20 18:44, 86F
→
06/20 19:07, 3年前 , 87F
會變差的區塊是因為早期的主要獲利商業和之後的不同
06/20 19:07, 87F
→
06/20 19:08, 3年前 , 88F
未來沒有那種東西了
06/20 19:08, 88F
→
06/20 19:08, 3年前 , 89F
夢裏才有
06/20 19:08, 89F
→
06/20 19:08, 3年前 , 90F
時代背景 和主要經濟模式去查查
06/20 19:08, 90F
推
06/21 02:25, 3年前 , 91F
看看歐美幾百年來城市發展的歷程後覺得時間跨距一
06/21 02:25, 91F
→
06/21 02:25, 3年前 , 92F
久什麼事都有可
06/21 02:25, 92F
→
06/21 02:25, 3年前 , 93F
能，但我覺得台北西區應該是起因於都市計畫不完善
06/21 02:25, 93F
→
06/21 02:25, 3年前 , 94F
或沒有與時俱進
06/21 02:25, 94F
→
06/21 02:25, 3年前 , 95F
。最近台北車站附近的再開發是否能扭轉一些事情，
06/21 02:25, 95F
→
06/21 02:25, 3年前 , 96F
我個人是帶著好
06/21 02:25, 96F
→
06/21 02:25, 3年前 , 97F
奇的心情樂觀其成。
06/21 02:25, 97F
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