PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [請益] 買預售屋轉約和青安問題

看板home-sale (房屋交易)作者 (軟蛋頭)時間2年前 (2023/10/27 00:11), 編輯推噓24(24推 0噓 30→)
留言54則, 22人參與, 最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《ssssssaa (不是"我想我很愛你"啦)》之銘言： : 想請問各位 : 我最近看上一個桃園兩房網站開價大約是800萬左右 : 因為地點離女友工作地還ok, 我們就試著談看看 : 又因為是預售屋轉約（明年第二季交屋），我也確認了賣方是今年以前就買的，所以技? : 上沒問題 : 但當我聯絡房仲談我會以青安貸款買房時 : 房仲卻告知我要準備250萬到300萬左右的自備款 : 理由如下 : 1.暫收款15萬（對保時，含契稅.代書.印花...的費用） : 2.頭期款260萬 : 3.貸款485萬 : 4.尾款32萬（交屋前才需要給建商付款） : 5.仲介費總價2％ : 房仲告訴我貸款方面不論要不要用青安方案總價800萬都只能貸485萬 : 理由是銀行只會認定當初賣方跟建商談的價格當總價 : 我感覺不太合理就進一步追問房仲 : 房仲才告知賣方當初的總價才610萬左右 : 現在我要買這個房就是 : 付他講的這些錢然後把約轉成我的 : 撇開對方可能只付了100萬左右想賺回300萬 : 也就是200萬價差這件事 : 我想請教的是 : 我真的只能照房仲說的去貸485萬而已嗎？ : 我總覺得800萬總價要準備300萬頭期款現金不太合理 : 請教各位是否有類似的經驗可以參考？ : 有300萬頭期款我都能買1200萬左右的房子了... 一個一個回答 1.暫收款一定要，你不管跟建商買還是轉約還是中古屋都要 2.頭期款260萬，610x0.2=122，122-32=90 代表賣方底價610+（260-90）=780 3.尾款32萬是交屋款，610X5%=30.5 4.仲介費2%這個本來就有 現在的問題是 1.賣方底價到底是多少，不太可能是780，沒人會這樣開價 2.離交屋還有多久，賣方到底繳了多少工程款 至於能不能鑑到轉約價 前面有人分享去台銀鑑到轉約價 我覺得你可以去請益那個版友 不過，就算能鑑到轉約價 前面換約的差價你還是要先墊，等到建商過戶給你，對保撥款後，多出來的差額你才能動用 於是給你幾個建議 1.再殺一點價格下來 2.去請益一下台銀認轉約價的版友 3.如果要買先去借一筆現金，如果可以認換約價+快交屋，等於就是週轉一下 最後很多人說不如買1200萬的 拜託，1200萬的你就是要拿240萬頭期款揹貸960萬 這間800萬，就算一開始自備比較多，都可以在之後轉貸，讓頭期款降低 還有講不如跟建商買的 這間轉約會加這麼多，他還會去看 大概率就是已經完銷，其他新案更貴 要不然他不知道找建商噢？ -- Sent from nPTT on my iPhone 13 Pro Max -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.50.133 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698336684.A.257.html
推
10/27 00:19, 2年前 , 1F
轉約價要能證明金流，所以私下給現金的應該沒辦法
10/27 00:19, 1F
→
10/27 00:20, 2年前 , 2F
他首購一定是開履保，哪敢私底下給現金XD
10/27 00:20, 2F
推
10/27 00:33, 2年前 , 3F
好奇問2的底價怎麼算的，認真不知道想問
10/27 00:33, 3F
推
10/27 01:06, 2年前 , 4F
公式計算，頭期款不一定是要扣掉尾款，
10/27 01:06, 4F
→
10/27 01:06, 2年前 , 5F
有可能是要自備25%
10/27 01:06, 5F
→
10/27 01:06, 2年前 , 6F
260-122=138=賣方要賺的.交屋款是之後的事跟自備款無關
10/27 01:06, 6F
推
10/27 01:08, 2年前 , 7F
又或者說，第一手付的100萬左右不一定是20%，
10/27 01:08, 7F
→
10/27 01:08, 2年前 , 8F
15%也是90幾萬=100萬左右。
10/27 01:08, 8F
→
10/27 01:09, 2年前 , 9F
260頭旗+15暫收給建商+16仲介費=291自備款才對
10/27 01:09, 9F
→
10/27 01:09, 2年前 , 10F
仲介的自備款是你們這次換約應該要準備的自備款
10/27 01:09, 10F
→
10/27 01:10, 2年前 , 11F
並不是你交屋時的自備款 交屋款生不生的出來不關他事
10/27 01:10, 11F
→
10/27 01:11, 2年前 , 12F
所以你準備的，到明年還要再加上32 = 323萬
10/27 01:11, 12F
推
10/27 01:13, 2年前 , 13F
不過下面他有補充合約價610
10/27 01:13, 13F
→
10/27 01:13, 2年前 , 14F
610-485-32=93，
10/27 01:13, 14F
→
10/27 01:13, 2年前 , 15F
所以買方應該是已付了15%、尾款5%。
10/27 01:13, 15F
→
10/27 01:13, 2年前 , 16F
轉約自備款=已付款+賣方要賺的價差
10/27 01:13, 16F
→
10/27 01:13, 2年前 , 17F
260=93+X, X=167
10/27 01:13, 17F
推
10/27 01:15, 2年前 , 18F
賣方扣掉45%跟仲介費，差不多賺100萬，
10/27 01:15, 18F
→
10/27 01:15, 2年前 , 19F
其他多付的都是政府跟房仲拿走了。
10/27 01:15, 19F
→
10/27 01:23, 2年前 , 20F
對~ bustin的算法才是賣家要賺的170左右
10/27 01:23, 20F
→
10/27 01:24, 2年前 , 21F
原po到交屋時的總自備323萬要注意一下
10/27 01:24, 21F
→
10/27 01:27, 2年前 , 22F
307萬才對
10/27 01:27, 22F
推
10/27 02:13, 2年前 , 23F
事實上換約如果要+100萬以上的
10/27 02:13, 23F
→
10/27 02:13, 2年前 , 24F
交屋後房價大多會跳+200萬起跳了
10/27 02:13, 24F
→
10/27 02:13, 2年前 , 25F
頭過身就過
10/27 02:13, 25F
→
10/27 02:13, 2年前 , 26F
幻想人家交屋成屋會賣便宜的
10/27 02:13, 26F
→
10/27 02:13, 2年前 , 27F
只能說真的太單純太可愛了
10/27 02:13, 27F
推
10/27 02:52, 2年前 , 28F
那篇推文有些人都在亂給意見，看了頭很大
10/27 02:52, 28F
推
10/27 03:00, 2年前 , 29F
如果不想讓房蟲賺就去跟建商買1200萬的預售啊
10/27 03:00, 29F
→
10/27 03:00, 2年前 , 30F
原po心裡最大的坎就是讓房蟲賺這麼多超不爽
10/27 03:00, 30F
推
10/27 07:11, 2年前 , 31F
這篇講的很好啊 都有回答到
10/27 07:11, 31F
推
10/27 08:04, 2年前 , 32F
建議再多存一點 ，有感覺疑慮或不爽快就不要買
10/27 08:04, 32F
→
10/27 08:12, 2年前 , 33F
跟建商買大部分也是給地主賺，那些炒地皮很多都是地方派
10/27 08:12, 33F
→
10/27 08:12, 2年前 , 34F
系
10/27 08:12, 34F
推
10/27 08:28, 2年前 , 35F
請問一下台銀的那篇是那篇，謝謝。
10/27 08:28, 35F
推
10/27 08:36, 2年前 , 36F
好奇真的可貸轉約價的話...建商的代書跟銀行怎麼設定
10/27 08:36, 36F
→
10/27 08:37, 2年前 , 37F
跟撥款
10/27 08:37, 37F
推
10/27 08:41, 2年前 , 38F
鑑價就好了，我猜個人條件夠好就行
10/27 08:41, 38F
推
10/27 09:19, 2年前 , 39F
轉約之所以有市場 就當下建商開更高 不然誰不想直接買
10/27 09:19, 39F
推
10/27 09:56, 2年前 , 40F
房仲這邊代書實登部份是否備註讓渡費用XXX比較沒問題?
10/27 09:56, 40F
→
10/27 09:58, 2年前 , 41F
後面對保再看可否有銀行可以用轉約價鑑之類的
10/27 09:58, 41F
→
10/27 10:07, 2年前 , 42F
有沒有用轉約價貸8成的大大出來分享一下~酷
10/27 10:07, 42F
→
10/27 10:32, 2年前 , 43F
我就用轉約貸8成，轉約價還超出第一手價非常非常多，跟建
10/27 10:32, 43F
→
10/27 10:32, 2年前 , 44F
商對保一起辦可能比較容易，要有完整合約跟單據
10/27 10:32, 44F
推
10/27 11:06, 2年前 , 45F
樓上m大建商有配公股嗎～請問年限
10/27 11:06, 45F
推
10/27 11:15, 2年前 , 46F
推樓上分享!!
10/27 11:15, 46F
→
10/27 11:38, 2年前 , 47F
建商找的官股民營都有，談過都可以，30年，40的話我就不知
10/27 11:38, 47F
→
10/27 11:38, 2年前 , 48F
道了
10/27 11:38, 48F
推
10/27 13:54, 2年前 , 49F
建商土銀青安 換約價8成很順利
10/27 13:54, 49F
推
10/27 14:00, 2年前 , 50F
謝謝各位 貸換約價的資訊 很實用
10/27 14:00, 50F
推
10/27 14:13, 2年前 , 51F
先跟建商的銀行問過可以貸換約價再買，我的國泰銀就不行
10/27 14:13, 51F
推
10/27 18:42, 2年前 , 52F
這篇中肯，800兩房因為賭氣不買真的很奇怪
10/27 18:42, 52F
推
10/27 22:40, 2年前 , 53F
我也轉約價貸8.5成40年青安搭築巢！
10/27 22:40, 53F
推
12/14 01:18, , 54F
推實用
12/14 01:18, 54F
‣ 更多 junior020486 的文章
文章代碼(AID): #1bEe-i9N (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 junior020486 的文章
文章代碼(AID): #1bEe-i9N (home-sale)