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Re: [閒聊] 台北市大規模都市更新容易可行的方式

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間1小時前 (2026/08/14 07:07), 編輯推噓1(1推 0噓 110→)
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※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言： : 台北市房子老舊 土地值錢。 : 常常聽到親朋好友，屋主地主拿土地跟建商64分55分等等，遇到容積率或是售單價不夠高 : 就卡關卡很久。 : 這邊想到一個可以解套讓台北市老屋換新屋，大規模都市更新的方式，讓地主比較有意願 : 實現舊換新。 : 這個想法是讓政府做擔保，給地主的土地做低利率長期融資蓋房，蓋房融資的貸款可以拉 : 到50年內繳完，利率就用目前的房屋貸款利率算。 這樣的話，地主的土地產生的建坪， : 全歸地主所有，地主再負責繳清各自借的蓋房貸款。政府就是每個地主持有新房的債權人 : 。 你會提這作法，表示你對現有的都更模式不清楚。 : 舉例台北市阿土伯有一個大坪數的三房兩廳老舊大公寓，持有土地有10坪。 根據土地使 : 用的容積率x 融積獎勵，假設會產生50坪建坪。 從你列的公式更能確認你對這塊完全不了解，包含有些沒實際跑過都更的在那邊幻想。 在台北市一般持有 10 坪的住三物件，允建坪數大約是 71 坪多。 如果少了 30% 防災型都更獎勵，也有 60 坪多。 : 根據舊有的方式，一般是50x0.2當作蓋房成本，50x (0.15 - 0.2)當作給建商做利潤等資 : 金，地主大概會分回30 - 32.5 的建坪。 假設公設33%， 大概室內面積變成20坪，後面 : 很多人就會不願意。 如果增加土地使用的容積率又會有圖利的猜想。 給建商多少比例要看新屋價格多少。 我隨便拿一份當前某案子的金額給你看。 這案子是百億以上規模的大案。 新屋價值均價一坪 140 萬左右，共同負擔率是 46% ~ 47%。 攤下去實際建築成本 + 其他各類成本 + 建商利潤，總成本一坪 50 幾萬。 要做到你說的 6 4 分，這案子新屋價格要估到 145-146 萬才分的到。 阿如果是 7 3 分，這案子新屋價格要估到 187 萬左右。 至於實務上屋主願不願意，不是分回幾坪，而是跟他原本的比。 三樓公寓持分 10 坪，通常原公寓權狀大約 20 坪左右 (整棟土地約60坪) 四樓公寓持分 10 坪，通常原公寓權狀大約 26 坪左右 (整棟土地約80坪) 五樓公寓持分 10 坪，通常原公寓權狀大約 32 坪左右 (整棟土地約100坪) (沒有一定，只是舉個大概) 照上面我講的公式和套入分配比例，套進這案例大概可分回權狀 38-39 坪。 扣掉公設大約室內 25+。 如果今天是三樓和四樓的物件，分回的坪數做到室內一坪換一坪，空間夠用抗性較低。 但五樓公寓就不一定了，基本少 1 ~ 2 個房間，空間如果不夠用，屋主可能就沒意願。 : 新的方式是地主把土地轉成的建坪，全歸地主所有，所以地主還是有建坪50坪，這樣室內 : 面積就跟以前一樣，不過每個地主就要去負擔這50坪的蓋房成本，50年內繳完。 : 需要滿足政府條件: : 1. 大面積都更條件，像是基地有1000坪以上，支持政府大規模都市更新政策 : 2. 地主拿土地 + 老屋 去換 新屋 : 這樣過去的一般土融7年，這個條件下可以放寬到50年，讓地主繳的起。 : 蓋房成本要每坪，由社區地主自己決定， 一般情況起成本20萬一坪可以賣100萬一坪。大 : 概5倍算。 : 阿土伯還款情況： : - 成本20萬每坪，貸款1000萬，利率2.5%,每個月還款29200元 : - 成本30萬每坪，貸款1500萬，利率2.5%, 每個月還款43200元 : - 成本40萬每坪，貸款2000萬，利率2 5%, 每個月還款58400元 地主自己出面當借款人實務上不好借拉，如果你是郭台銘可能例外。 一般人自己借土建融，大多銀行連借都不想借。 因為對銀行來說，一般人不具這方面知識，對銀行的風險大幅提升！ 另外真的借到也不用每月還款好嗎 = = 實際上銀行是在一開始核一整包重建所需資金給你，而且也不是一次性給你。 這資金就包含你借款的 "利息"，而且計息方式是 "動撥才計息"。 例如核 10 億重建資金，利息不是一開始 10 億全部計算，是你有動撥的部分才計息。 所以利息也不會是你說的每期固定金額。 正常搭配蓋房子週期的預售，到了真的要交屋的時候，如果扣除預售後仍有未繳清的 貸款，會在房子過戶給你的當下，把你剩餘的貸款轉成一般的購屋貸款。 (你要現金付清也行) 所以現有流程制度，你說叫政府再弄個甚麼長期融資蓋房，根本沒意義。 : 這樣地主應該沒什麼理由不願意了吧？ 實務上大多地主不願意的最大抗性，就是空間分不回，就這麼簡單。 (重點是這些地主都以為自己房子很值錢，無法接受自己房子就是分不回 lol) 已經說過了，台北市基本五層樓的公寓，明明是如花卻自己以為是河北彩花，懂？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.196.103 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1786662473.A.AA3.html
推
08/14 07:19, 1小時前 , 1F
長知識
08/14 07:19, 1F
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08/14 07:20, 1小時前 , 2F
看樣子只有大片低樓層的商業區才有搞頭
08/14 07:20, 2F
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08/14 07:20, 1小時前 , 3F
10××2.25×1.8(一般都更上限50%+防災都更30%)×1.6銷坪=6
08/14 07:20, 3F
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08/14 07:20, 1小時前 , 4F
4.8，71不知道怎麼來的，要拿到71容獎要100%
08/14 07:20, 4F
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08/14 07:21, 1小時前 , 5F
先不說71不知道怎麼來的，1.5倍一般都更上限要拿滿都不容易
08/14 07:21, 5F
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08/14 07:21, 1小時前 , 6F
區內容移 & 容移
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08/14 07:23, 1小時前 , 7F
而且都更不是衝上限就好，除了防災都更，其他容獎是要在上
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08/14 07:23, 1小時前 , 8F
限內湊項目才能拿到
08/14 07:23, 8F
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08/14 07:23, 1小時前 , 9F
容移要買，跟地主通常無關，這也能算進來？
08/14 07:23, 9F
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08/14 07:24, 59分鐘前 , 10F
其實就是不知道怎麼算搞錯而已
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08/14 07:28, 55分鐘前 , 11F
當然能算 即使是合建 建商買容移也是會部分分住戶
08/14 07:28, 11F
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08/14 07:28, 55分鐘前 , 12F
區內容移的比例還更高 自建或全案管理就都是住戶的
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08/14 07:28, 55分鐘前 , 13F
不算才奇怪 共同負擔率也都是有包含
08/14 07:28, 13F
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08/14 07:29, 54分鐘前 , 14F
一般都更就是1.3-1.4，為了拿滿衝那10%，邊際義務成本太高
08/14 07:29, 14F
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08/14 07:29, 54分鐘前 , 15F
，往往是得回饋1/2，拿了也是拿心酸，至於防災那30%看原建
08/14 07:29, 15F
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08/14 07:30, 53分鐘前 , 16F
物條件
08/14 07:30, 16F
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08/14 07:30, 53分鐘前 , 17F
為了拿容積的成本 vs 拿到容積的價值 就這兩個比較
08/14 07:30, 17F
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08/14 07:31, 52分鐘前 , 18F
只能說在台北市 通常都會儘可能做滿 因為價值>成本
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08/14 07:31, 52分鐘前 , 19F
笑死，分住戶什麼啦，容移是因為增加的容積也吃土地持分，
08/14 07:31, 19F
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08/14 07:31, 52分鐘前 , 20F
所以地主多吐土地出來，最好是建商拿出來分的啦
08/14 07:31, 20F
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08/14 07:31, 52分鐘前 , 21F
誰跟你都更都是 1.3-1.4 我們現在討論的是台北市 對吧?
08/14 07:31, 21F
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08/14 07:32, 51分鐘前 , 22F
好 你繼續笑死 你先實際去跑過都更 再回頭看你自己
08/14 07:32, 22F
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08/14 07:32, 51分鐘前 , 23F
好嗎?
08/14 07:32, 23F
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08/14 07:32, 51分鐘前 , 24F
老實說看你講的, 就是沒經驗的樣子, 有啥好討論的 = =
08/14 07:32, 24F
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08/14 07:34, 49分鐘前 , 25F
你說你手上有一本貼出來啊
08/14 07:34, 25F
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08/14 07:34, 49分鐘前 , 26F
笑死算出71坪還好意思大聲
08/14 07:34, 26F
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08/14 07:35, 48分鐘前 , 27F
你要看台北市獎勵我等會翻都審會公告的計畫我們慢慢看是不
08/14 07:35, 27F
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08/14 07:35, 48分鐘前 , 28F
是都是拿滿50%
08/14 07:35, 28F
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08/14 07:36, 47分鐘前 , 29F
08/14 07:36, 29F
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08/14 07:36, 47分鐘前 , 30F
你可以去旁邊玩沙了 不懂的東西不要再胡扯
08/14 07:36, 30F
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08/14 07:47, 36分鐘前 , 31F
笑死 有看到裡面有一條 主管機關通知結構堪慮拆除 嗎
08/14 07:47, 31F
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08/14 07:47, 36分鐘前 , 32F
這份是你手上的?
08/14 07:47, 32F
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08/14 07:48, 35分鐘前 , 33F
這份計畫裡面 結構拆除 跟 規模 這兩項其實都不容易做到
08/14 07:48, 33F
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08/14 07:48, 35分鐘前 , 34F
你好意思拿這本出來說是大多數都更喔
08/14 07:48, 34F
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08/14 07:50, 33分鐘前 , 35F
真的是笑死, 你就沒實務經驗 才會這樣講
08/14 07:50, 35F
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08/14 07:50, 33分鐘前 , 36F
我想說你看老半天 結果出來講這個 有夠好笑的
08/14 07:50, 36F
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08/14 07:50, 33分鐘前 , 37F
不是會收租 = 懂都更 都更不是你上網google一下就好
08/14 07:50, 37F
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08/14 07:50, 33分鐘前 , 38F
規模獎勵 3000平方公尺是5%, 每多100平方公尺0.3%
08/14 07:50, 38F
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08/14 07:51, 32分鐘前 , 39F
去跑過 再回來笑你自己 好嗎??
08/14 07:51, 39F
還有 32 則推文
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08/14 08:06, 17分鐘前 , 72F
你找不找計劃書關我屌事? 我有懷疑你找不到? 就事論事
08/14 08:06, 72F
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08/14 08:06, 17分鐘前 , 73F
第三個復興段
08/14 08:06, 73F
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08/14 08:06, 17分鐘前 , 74F
你上面那個學府段的, 申請 31.33 最大的可能 不是因為
08/14 08:06, 74F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 75F
08/14 08:07, 75F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 76F
建商不申請 而是容積蓋不上去 (受限某項法規限制)
08/14 08:07, 76F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 77F
69.64%
08/14 08:07, 77F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 78F
實務上在台北市 能申請 就是會儘可能請滿
08/14 08:07, 78F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 79F
笑死 容積蓋不上去也是一般都更常見問題啊XD
08/14 08:07, 79F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 80F
我回答完你了 這問題很基操
08/14 08:07, 80F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 81F
不會
08/14 08:07, 81F
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08/14 08:07, 16分鐘前 , 82F
所以你現在要回應賭局了嗎? 說我google的 對嗎?
08/14 08:07, 82F
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08/14 08:08, 15分鐘前 , 83F
笑死 現在要講容積獎勵請不滿的, 還有個天才講說 7:3分
08/14 08:08, 83F
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08/14 08:08, 15分鐘前 , 84F
可以室內一坪換回一坪的 到底哪個是極度困難的特例?lol
08/14 08:08, 84F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 85F
我回應了啊 笑死 要賭可以啊 你說都50%嘛
08/14 08:09, 85F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 86F
那我找到不滿的就賭 100萬啊 笑死XD
08/14 08:09, 86F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 87F
啥? 開始又要扯別的嗎? 來來來 我們聚焦一下
08/14 08:09, 87F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 88F
笑死 哪裡天才
08/14 08:09, 88F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 89F
你指說我的圖片是 google
08/14 08:09, 89F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 90F
誰扯別的啦XD
08/14 08:09, 90F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 91F
我說不是 我有一整本 不信來賭
08/14 08:09, 91F
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08/14 08:09, 14分鐘前 , 92F
對 所以賭100萬嘛
08/14 08:09, 92F
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08/14 08:10, 13分鐘前 , 93F
就問你接不接? 不要再那邊扯其他的
08/14 08:10, 93F
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08/14 08:10, 13分鐘前 , 94F
但你也說50%很普遍 我說30-40%嘛 不信來賭
08/14 08:10, 94F
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08/14 08:10, 13分鐘前 , 95F
就問你接不接 不要再扯別的
08/14 08:10, 95F
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08/14 08:10, 13分鐘前 , 96F
就問你接不接 不要再扯別的
08/14 08:10, 96F
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08/14 08:10, 13分鐘前 , 97F
只能你嗆賭 別人不能?
08/14 08:10, 97F
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08/14 08:11, 12分鐘前 , 98F
我現在找了三個 兩個低於40% 需要我繼續找下去嗎
08/14 08:11, 98F
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08/14 08:11, 12分鐘前 , 99F
台北市不一定會拚最後那10%, 因為成本關係 就算不會虧本
08/14 08:11, 99F
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08/14 08:11, 12分鐘前 , 100F
也很雞肋
08/14 08:11, 100F
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08/14 08:13, 10分鐘前 , 101F
申請滿的當然一定有 像你貼的那個 拆除獎勵就是低成本能
08/14 08:13, 101F
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08/14 08:13, 10分鐘前 , 102F
拿到的 當然一定會疊上去 但不是每個案子都有這種獎勵
08/14 08:13, 102F
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08/14 08:13, 10分鐘前 , 103F
至於規模獎勵 那通常就是時間拚出來的
08/14 08:13, 103F
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08/14 08:14, 9分鐘前 , 104F
真的是很愛辯欸. 照你的邏輯 要扯容積獎勵拿不滿
08/14 08:14, 104F
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08/14 08:14, 9分鐘前 , 105F
然後又在那邊鬼扯 7:3 分 可以室內一換一
08/14 08:14, 105F
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08/14 08:15, 8分鐘前 , 106F
林北一直都說 "台北市大部分住三五樓" 都沒都更價值
08/14 08:15, 106F
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08/14 08:15, 8分鐘前 , 107F
然後這個忽略不看 一直辯說容積拿不滿的案子不少
08/14 08:15, 107F
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08/14 08:15, 8分鐘前 , 108F
基地條件就廢 就如花
08/14 08:15, 108F
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08/14 08:16, 7分鐘前 , 109F
你愛買如花你家的事 一直在那邊鬼扯爛物件
08/14 08:16, 109F
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08/14 08:17, 6分鐘前 , 110F
7:3有機會室內一換一哪裡鬼扯?
08/14 08:17, 110F
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08/14 08:18, 5分鐘前 , 111F
算都算得出來的東西
08/14 08:18, 111F
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