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[請益] 三年寬限期要到了該怎麼規劃資金

看板home-sale (房屋交易)作者 (水無月真夜)時間1年前 (2023/12/03 16:42), 1年前編輯推噓33(35推 2噓 81→)
留言118則, 23人參與, 1年前最新討論串1/1
*12/4 edit: 感謝各位板友的建議與情報，我大概有方向了 出於隱私考量，最後編輯一次把資產數字刪除~~ 無關的討論、無意義的推文吵架和謾罵也刪了，篩出比較精實的資訊給後人參考 ---- 疫情期間，在租屋的小套房裡關了十四天，進入一種懷疑人生的狀態 被放出來後馬上決定買了房子 這兩年多住下來，自有房住起來的生活品質確實大勝租房 不過明年寬限期就要到了，現金流支出會爆增，想來問問大家會怎麼處理 背景簡述 房貸~2500萬，30年期寬限3年，利率現在2.13% 只貸到7成5，因為市價漲太快實價還沒跟上問了三間都只給到7成5 年限則是因為交屋時還有租約，非自用不能超過30年(銀行的說法) 國內資產分在三間銀行 A銀行 主要往來銀行 房貸2500萬在這間 B銀行 薪轉行 不知為啥手續和服務都很不積極 C銀行 主力信用卡的銀行 保險有一些但不多，不打算解約 期貨和證券戶裡的資產也不打算動，反正銀行也不會把這些風險資產納進信評吧？ 目前考慮中的幾個想法 1. 先跟A行說延個2年，2年後再作打算 2. 找B/C銀行談轉貸，看有沒有機會談個8成、35~40年 3. 直接找A行重談貸款，但感覺會被打槍？畢竟還在寬限期內 4. 跟A行借信貸來還房貸，信貸利率應該能比房貸低一點 5. 乾脆直接清償掉，但會把今年國內部位的獲利都花光了 目前是覺得 2/3 > 1 > 4 > 5 其他還有什麼我沒想到的辦法嗎？ (暫不考慮會需要設立法人的資金操作) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 194.195.89.200 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701592979.A.8B6.html
推
12/03 16:47, 1年前 , 1F
你的問題會是綜合解 具體怎麼解隔空抓藥沒辦法給答案
12/03 16:47, 1F
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12/03 16:48, 1年前 , 2F
1. A行如果是公股基本不會成 如果是私銀 可能你2談好
12/03 16:48, 2F
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12/03 16:48, 1年前 , 3F
轉貸的那一刻他會突然變卦 因為你轉貸有設定費23萬
12/03 16:48, 3F
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12/03 16:49, 1年前 , 4F
所以他如果你2談好了 要轉出去那瞬間有機會他突然說好
12/03 16:49, 4F
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12/03 16:49, 1年前 , 5F
1狀況我認知是你條件很好但是公股有天條不能做 私行可談
12/03 16:49, 5F
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12/03 16:50, 1年前 , 6F
3是不管公私行都可以談 但大概會要你繳個0.5~1成
12/03 16:50, 6F
違約的部份應該滿三年就沒有了~所以才有轉貸這條路 當然轉貸還是有開辦費什麼的固定成本啦，所以如果不能談到35年+8成好像也不值得轉 另一個考量是..A行就是那間貸款可以40%算進往來資產的XD 理專姊姊也對我蠻好的，當時貸款時貨比三家也是A行最優 所以可以的話想要讓房貸盡量留在A行
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12/03 16:50, 1年前 , 7F
45沒意義 不討論
12/03 16:50, 7F
噓
12/03 17:21, 1年前 , 8F
一職傻傻地幫銀行繳利息 現金那麼多擺在銀行幹嗎
12/03 17:21, 8F
推
12/03 17:21, 1年前 , 9F
信貸的現流更吃緊吧，這樣反而損失了資金的機會成本
12/03 17:21, 9F
→
12/03 17:21, 1年前 , 10F
傻子吧 一直寬限幹嗎你又不是沒現金
12/03 17:21, 10F
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12/03 17:21, 1年前 , 11F
幫銀行繳利息 然後你本金一毛都沒還
12/03 17:21, 11F
推
12/03 17:24, 1年前 , 12F
2去試吧 但應該只能30年 以前兆豐也跟我說出租不能30年
12/03 17:24, 12F
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12/03 17:24, 1年前 , 13F
但那是他內規 別家銀行可以 甚至不同分行都說你可以
12/03 17:24, 13F
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12/03 17:24, 1年前 , 14F
簽切結書就好
12/03 17:24, 14F
現在已經是自用了，當初是交屋時還有房客，我就讓她住到租約結束 理論上自用是能超過30年…的吧？只要符合加起來75以下的規定就好
推
12/03 17:26, 1年前 , 15F
寬限期的利息可以理解為資金成本 如果自用或出租基本上
12/03 17:26, 15F
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12/03 17:26, 1年前 , 16F
都是大過的 明明就是賺錢 我借1萬 賺2萬 是正的
12/03 17:26, 16F
推
12/03 17:27, 1年前 , 17F
是說轉貸如果30年跟你現在就一樣了 而且可能利率更高加
12/03 17:27, 17F
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12/03 17:27, 1年前 , 18F
上換銀行要過地政跟代書還有設定這些費用
12/03 17:27, 18F
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12/03 17:27, 1年前 , 19F
你這個答案很多種 先多問幾家銀行再來慢慢算
12/03 17:27, 19F
推
12/03 17:29, 1年前 , 20F
理財觀念不同 就像婚姻板才在要用別人名字買房 貸款條
12/03 17:29, 20F
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12/03 17:29, 1年前 , 21F
件不見得是吃不下來 而是能拿到更多資金為什麼不嘗試
12/03 17:29, 21F
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12/03 17:29, 1年前 , 22F
尤其資金在你身上是有穩定收益的時候
12/03 17:29, 22F
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12/03 17:31, 1年前 , 23F
最後就是年底了 有水位問題 你可以之後再開始問 我目前
12/03 17:31, 23F
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12/03 17:31, 1年前 , 24F
最多也就是30年 8成 寬3年
12/03 17:31, 24F
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12/03 17:31, 1年前 , 25F
但尤其是私人銀行很吃你對銀行的貢獻值 只要不是央行規
12/03 17:31, 25F
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12/03 17:31, 1年前 , 26F
定的都有機會
12/03 17:31, 26F
我也覺得我每年貢獻銀行這麼多手續費，應該是有機會談的吧 至少1.的寬限期延到5年我覺得應該談得下來 但成數和利率…如果沒有其他銀行的轉貸條件，也許沒有足夠籌碼..
推
12/03 17:32, 1年前 , 27F
本來是懶得回ZBC 不過很單純的 台灣資金成本才2%
12/03 17:32, 27F
→
12/03 17:33, 1年前 , 28F
連拿去美國定存都穩賺2% 會怕的話買債etf穩賺2%
12/03 17:33, 28F
→
12/03 17:33, 1年前 , 29F
事實上除非必需保守=需要那個現金 不然白癡才不賺好嗎
12/03 17:33, 29F
推
12/03 17:37, 1年前 , 30F
美金定存2%,前提美金換匯價差不能賠吧.不然沒屁用
12/03 17:37, 30F
噓
12/03 17:38, 1年前 , 31F
看到那個新莊傻多是不知道換美金有匯差風險嗎
12/03 17:38, 31F
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12/03 17:38, 1年前 , 32F
整天寬限 整天借錢 不還 你就等著改天爆掉吧
12/03 17:38, 32F
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12/03 17:39, 1年前 , 33F
不用跟這些地縛靈認真 小心不要被害
12/03 17:39, 33F
推
12/03 17:39, 1年前 , 34F
如果沒法穩定獲利那就別投資吧
12/03 17:39, 34F
→
12/03 17:39, 1年前 , 35F
還真的以為投資百分之百賺
12/03 17:39, 35F
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12/03 17:39, 1年前 , 36F
最後有的銀行也很賊 一開始條件沒很好 等你確定要轉走
12/03 17:39, 36F
還有 46 則推文
還有 4 段內文
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12/03 18:29, 1年前 , 83F
候有綁約 所以有付違約金
12/03 18:29, 83F
推
12/03 18:31, 1年前 , 84F
違約金的部分是用本金*他們規定的%數 我那時候還異想
12/03 18:31, 84F
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12/03 18:31, 1年前 , 85F
天開 不然我先還掉大部分在解約 結果專員說是看你繳到
12/03 18:31, 85F
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12/03 18:31, 1年前 , 86F
哪期剩下的本金去算違約金 大額還款沒用
12/03 18:31, 86F
→
12/03 18:32, 1年前 , 87F
可以的話 如果原銀行願意跟轉貸的條件 成本是最低的
12/03 18:32, 87F
→
12/03 18:32, 1年前 , 88F
但也有看原銀行的意願跟內規
12/03 18:32, 88F
→
12/03 18:33, 1年前 , 89F
這個就沒有標準答案牽扯到太多層面 包含你的人 你借款
12/03 18:33, 89F
→
12/03 18:33, 1年前 , 90F
標的物座落在哪 什麼型態 跟銀行往來的程度
12/03 18:33, 90F
推
12/03 19:05, 1年前 , 91F
如果擅長投資 那就更應該貸好貸滿 最好永遠都寬限期 因
12/03 19:05, 91F
→
12/03 19:05, 1年前 , 92F
為資金在你手上有用
12/03 19:05, 92F
→
12/03 19:08, 1年前 , 93F
去增貸吧 要持續往下操作才能完成版上流傳的信仰理念
12/03 19:08, 93F
推
12/03 19:13, 1年前 , 94F
人家借低率資金都是投資的，你不投資我只建議5
12/03 19:13, 94F
推
12/03 19:21, 1年前 , 95F
如果是我會選A，談不攏錢就轉走，或放話要轉貸，通常會有
12/03 19:21, 95F
→
12/03 19:22, 1年前 , 96F
意想不到的結果發生，原po賺錢好猛，是外商嗎?
12/03 19:22, 96F
推
12/03 19:27, 1年前 , 97F
如果是中信那就好辦了，我上次就是這樣，專員馬上急CALL
12/03 19:27, 97F
推
12/03 20:01, 1年前 , 98F
科目1的2500萬清償，找民營新銀行較高新鑑價，再用
12/03 20:01, 98F
→
12/03 20:01, 1年前 , 99F
科目4借出，一般型30年3年寬利率地板價2.06%至少8
12/03 20:01, 99F
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12/03 20:01, 1年前 , 100F
成，三年後轉貸或者轉額度型。或一開始用額度型，
12/03 20:01, 100F
→
12/03 20:01, 1年前 , 101F
七年一簽，2.5%成數約七成，只繳息for動用額度，七
12/03 20:01, 101F
→
12/03 20:01, 1年前 , 102F
年到可續簽。
12/03 20:01, 102F
這好像是我之前沒看過的新情報，我去找理專了解一下，感謝
推
12/03 20:14, 1年前 , 103F
繳個一年再轉貸？
12/03 20:14, 103F
推
12/03 20:14, 1年前 , 104F
到底為何這資產會貸到這利率這成數@@
12/03 20:14, 104F
實價登錄追不上市場價，鑑價出來就是只能7成5 另外我也沒花時間議價，應該是買貴了200w左右
推
12/03 20:20, 1年前 , 105F
因為固定資產被套死出不掉當然緊張
12/03 20:20, 105F
推
12/03 20:43, 1年前 , 106F
借新還舊繼續寬不是嗎？
12/03 20:43, 106F
→
12/03 21:02, 1年前 , 107F
你的資產和收入和我朋友有87分像，人家現在是在煩惱
12/03 21:02, 107F
→
12/03 21:02, 1年前 , 108F
如何做資產管理極大化資產累積速度。
12/03 21:02, 108F
我也是，問房貸怎麼處理就是想盡量減少資金成本(利息)+最大化債務額度和年限 這樣對我的portfolio是最有利的
→
12/03 21:46, 1年前 , 109F
還掉再貸啊。不然一堆貸款違約率低到靠北怎麼來的
12/03 21:46, 109F
推
12/03 21:55, 1年前 , 110F
你放在銀行的活動資產夠多，其實理財型房貸的利率沒
12/03 21:55, 110F
→
12/03 21:55, 1年前 , 111F
啥影響，餘額大於貸款本金是不用繳本金和利息的..所以
12/03 21:55, 111F
→
12/03 21:55, 1年前 , 112F
只有犧牲原貸款的本金利息而已，等於目前利率就是一年
12/03 21:55, 112F
→
12/03 21:55, 1年前 , 113F
1.5%左右。
12/03 21:55, 113F
→
12/04 07:25, 1年前 , 114F
重視寬限的話先問延長寬，不能再轉就好
12/04 07:25, 114F
嗯嗯，我目前也是想先朝這個方向去和A行談，感謝建議 ※ 編輯: minazukimaya (194.195.89.200 日本), 12/04/2023 20:05:50
推
12/04 21:52, 1年前 , 115F
如果三間都在管制地區，受限於央行成數管制可能也
12/04 21:52, 115F
→
12/04 21:52, 1年前 , 116F
無法轉貸（轉貸成數會更差）
12/04 21:52, 116F
推
12/05 01:04, 1年前 , 117F
某幾樓真的很有事
12/05 01:04, 117F
→
12/05 01:05, 1年前 , 118F
我的寬限期過一半，這篇很有幫助
12/05 01:05, 118F
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