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[閒聊] 先買房 v.s. 後買房的差異

看板home-sale (房屋交易)作者 (山下製酒)時間3月前 (2024/06/24 19:45), 3月前編輯推噓29(34推 5噓 52→)
留言91則, 41人參與, 3月前最新討論串1/1
很常聽到一個討論是到底要不要買房 以租代買、先存股等房價跌再買 甚至少年股神不屑房地產的五倍槓桿 到底哪一個才是自己想選擇的道路？ 以下是我一個計算的案例 先說結論 1. 股神不用看 2. 自住的話一定要先買 3. 先買房的人贏在後面30年的可支配所得（現金流）大增，且更有餘裕把錢用在其他投資。 5年前假如你購買了一間價值700萬的房 2019年 700萬 自備款25% 175萬 銀行貸款80% 560萬 貸款30年 2.06% 月還款 20,867. 貸款40年 2.06% 月還款 17,136. 貸款40年 7.00% 月還款 34,800. (7%利率假設政府瘋了要打房） 2024年 漲到1,750萬 自備款25% 437.5萬 銀行貸款80% 1,400萬 貸款30年 2.06% 月還款 52,168. 貸款40年 2.06% 月還款 42,837. 貸款40年 7.00% 月還款 87,000. 5年差額 總價差1,050萬 自備款25%差 262.5萬 銀行貸款80% 840萬 貸款30年 2.06% 月還款 31,301. 貸款40年 2.06% 月還款 25,703. 貸款40年 7.00% 月還款 52,200. 有趣的事情來了 從2019年到2024年的變化 以五年差額「貸款30年 2.06% 月還款 31,301.」 這條來看，晚5年買房每個月需多付約3萬台幣 再假設差異這3萬台幣的現金流作為定期定額的本金 先買房的在2024年開始定期定額存30年 在2054年時 假設年化報酬率7% 付出成本 1,080萬 收穫盈利約 2,437萬 總和為約 3,528萬 此外再加上一棟35年房屋 後買房的從2019年開始定期定額五年 2019年到2024年 年化報酬率7% 付出成本 180萬 收穫盈利 33萬 總和為 213萬 主要是2024年同樣房子頭期款已來到437萬你才能買到相同的商品 假使你在2024年借到錢買了 也還要付出「貸款30年 2.06% 月還款 52,168.」這條 由於買進1,750萬房子而失去了每月3萬塊可以定期定額的機會 未來30天的複利本金剩下213萬 後買房的在2054年 假設年化報酬率7% 則可得到1,621萬 先買房的：3,528萬+35年房屋 後買房的：1,621萬+30年房屋 相差了1,907萬 這邊再補算一個「不買房的」 定期定額35年 年化報酬率7% 付出成本 1,260萬 收穫盈利約 3,890萬 總和為約 5,163萬 先買房的：3,528萬+35年房屋 不買房的：5,163萬 相差了 1,635萬 及 沒有房 看到這裡 可以很明顯看出先買房的優勢 在於房價上漲後 別人因貸款金額月還款被拉高 而自己月還款很低 多出了許多可支配所得 阿不過如果你是股神那就另當別論了 每個月差3萬也是差很多耶 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.95.211 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1719229509.A.BCB.html
推
06/24 20:10, 3月前 , 1F
我也建議自住房不用客氣 只是用2019-2024這段難免稍
06/24 20:10, 1F
→
06/24 20:10, 3月前 , 2F
微樂觀
06/24 20:10, 2F
推
06/24 20:14, 3月前 , 3F
怎摸不買正二呢？
06/24 20:14, 3F
→
06/24 20:15, 3月前 , 4F
你也用正二下去算一算ㄅ
06/24 20:15, 4F
推
06/24 20:15, 3月前 , 5F
你的假設是建立在房價漲了(或說是馬後炮)，但千金難買
06/24 20:15, 5F
→
06/24 20:15, 3月前 , 6F
早知道
06/24 20:15, 6F
推
06/24 20:18, 3月前 , 7F
房子你開槓桿算 怎摸股票就不開槓桿呢
06/24 20:18, 7F
→
06/24 20:19, 3月前 , 8F
房價漲是早知道啊…
06/24 20:19, 8F
我基本上是股房配 正2有興趣也可以算算看 再比較 ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:22:42
→
06/24 20:23, 3月前 , 9F
正2算下去 先買房的是智障
06/24 20:23, 9F
推
06/24 20:25, 3月前 , 10F
大盤跟房子一樣穩賺呀 怎摸大盤就不開槓勒
06/24 20:25, 10F
多出來的三萬 開槓桿定期定額投入正二 結論一樣是先買房贏 ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:26:37
推
06/24 20:26, 3月前 , 11F
覺得正二好不買房就買正二阿 不要到時上來靠腰房價貴就
06/24 20:26, 11F
→
06/24 20:26, 3月前 , 12F
好
06/24 20:26, 12F
→
06/24 20:31, 3月前 , 13F
後買房的2019頭期就該AII IN惹 定期定額不知道在幹嘛
06/24 20:31, 13F
推
06/24 20:32, 3月前 , 14F
股神大概槓桿歐印正二賺滿手 那就去吧 你會贏到財富自由
06/24 20:32, 14F
推
06/24 20:33, 3月前 , 15F
笑死 房價用年報酬率7%算
06/24 20:33, 15F
→
06/24 20:33, 3月前 , 16F
真的一個比一個逗Xd
06/24 20:33, 16F
不是房價用年化報酬率7% 是股票或其他投資管道 而且給7%算中性了吧？ ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:35:06
推
06/24 20:34, 3月前 , 17F
大盤跟房價上漲時同方向啊 根本不會有股市獲利等到房價
06/24 20:34, 17F
→
06/24 20:34, 3月前 , 18F
跌這種事
06/24 20:34, 18F
推
06/24 20:34, 3月前 , 19F
怪怪的 你2019的175萬跑哪去了？有拿去歐印正二嗎
06/24 20:34, 19F
應該是給建商買房了 ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:36:07
→
06/24 20:35, 3月前 , 20F
房市7%你是全額買嗎，那你真的買股比較好
06/24 20:35, 20F
再澄清一次下面不回應同樣問題 7%是轉向股票年化報酬率 不是房市 ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:37:06
推
06/24 20:38, 3月前 , 21F
後買房的人 他的175萬在2019年的時候跑哪去了？
06/24 20:38, 21F
2019-2024賺的錢跑去炒股 然後在2023年時又買了一間？ ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:39:58
推
06/24 20:40, 3月前 , 22F
直接假設房價漲1000萬 來對比買股。。。
06/24 20:40, 22F
→
06/24 20:40, 3月前 , 23F
5年多三萬 15年多九萬耶 真棒
06/24 20:40, 23F
推
06/24 20:44, 3月前 , 24F
700漲到1750？
06/24 20:44, 24F
推
06/24 20:44, 3月前 , 25F
根本先射箭再畫靶
06/24 20:44, 25F
→
06/24 20:47, 3月前 , 26F
光是五年 漲超過一倍的地方 屈指可數 何況是買來自住的區
06/24 20:47, 26F
→
06/24 20:53, 3月前 , 27F
你的前提直接假設買房賺1000萬...
06/24 20:53, 27F
推
06/24 20:56, 3月前 , 28F
假設2019年的175萬全買長榮，2021七月賣出轉往台積電
06/24 20:56, 28F
→
06/24 20:56, 3月前 , 29F
於今年6月出場，報酬率應該比買方好
06/24 20:56, 29F
股神來著 假設房價價差1000萬 每月差3萬 假設總價差500萬 每月大概差1.5萬 也可以再改數字算算看 依樣畫葫蘆 ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 21:01:13
→
06/24 21:01, 3月前 , 30F
2019年會拿去買長榮的....= =
06/24 21:01, 30F
→
06/24 21:03, 3月前 , 31F
你先買了一個平均年化比較高的，後面怎麼買都不可能追
06/24 21:03, 31F
→
06/24 21:03, 3月前 , 32F
上啊...
06/24 21:03, 32F
還有 21 則推文
→
06/24 22:24, 3月前 , 54F
8倍
06/24 22:24, 54F
推
06/24 22:26, 3月前 , 55F
新竹、竹北都是兩倍起跳
06/24 22:26, 55F
推
06/24 22:28, 3月前 , 56F
你認真打了很多 但很抱歉意義不大
06/24 22:28, 56F
→
06/24 22:36, 3月前 , 57F
我支持自住先買沒錯但700漲到1750?
06/24 22:36, 57F
推
06/24 22:37, 3月前 , 58F
樓上真的有5年變成這種狀況的噢
06/24 22:37, 58F
→
06/24 22:38, 3月前 , 59F
新竹 竹北5年前預售屋 現在基本翻倍了
06/24 22:38, 59F
推
06/24 22:52, 3月前 , 60F
700漲到1750 不是每個人都可以買到青埔欸
06/24 22:52, 60F
推
06/24 22:59, 3月前 , 61F
雖然說我也認為自住房先買是對的 但你也算得太樂觀
06/24 22:59, 61F
→
06/24 23:00, 3月前 , 62F
買股一定賺的比房多啦 問題是買房才有辦法一路抱著 吃滿經
06/24 23:00, 62F
→
06/24 23:01, 3月前 , 63F
濟發展&通膨紅利 買股喔漲個50%就覺得可以跑了 結果要不賣
06/24 23:01, 63F
→
06/24 23:01, 3月前 , 64F
飛 要不換股套牢 要不資金閒置太久空手被嘎飛
06/24 23:01, 64F
推
06/24 23:21, 3月前 , 65F
實際上房貸有強迫儲蓄的效果 大部分人存股很難持之以恆
06/24 23:21, 65F
→
06/24 23:21, 3月前 , 66F
容易變成萬八存股 萬四停損 賺到大的就拿去吃喝玩樂
06/24 23:21, 66F
推
06/24 23:22, 3月前 , 67F
簡單講買房就是開槓桿
06/24 23:22, 67F
推
06/24 23:23, 3月前 , 68F
第一間五倍槓桿哪可能輸股票 你每位都股神嗎
06/24 23:23, 68F
→
06/24 23:23, 3月前 , 69F
現在第二間剩2.5倍甚至更低的槓桿 那就有討論空間
06/24 23:23, 69F
→
06/24 23:24, 3月前 , 70F
不過回歸買房自住來說 買房絕對遠勝要繳房租這沒疑問
06/24 23:24, 70F
噓
06/24 23:47, 3月前 , 71F
你以為所有房子五年都漲140%嗎
06/24 23:47, 71F
推
06/25 00:07, 3月前 , 72F
2019買竹北高鐵區預售的，哪間沒漲超過200%?
06/25 00:07, 72F
噓
06/25 00:17, 3月前 , 73F
超好笑140%
06/25 00:17, 73F
噓
06/25 01:01, 3月前 , 74F
2024相比2019房價漲到2.5倍的地方不多吧...
06/25 01:01, 74F
→
06/25 01:02, 3月前 , 75F
而且買賣房的成本與稅費都不用算上去嗎...
06/25 01:02, 75F
噓
06/25 01:06, 3月前 , 76F
就算竹北青埔現在5年可以翻倍，未來逼近豪宅線還有辦法翻倍
06/25 01:06, 76F
→
06/25 01:06, 3月前 , 77F
嗎?
06/25 01:06, 77F
買賣的確需要成本 我這篇只是想強調房價漲 還要考慮到每個月多付出的現金流 所失去的複利 一樣一間房 過五年總價多1000萬 表示你現金流每個月要多出3萬 僅此而已 阿如果覺得沒差有更好的投資標的當然ok ※ 編輯: KKlin813 (122.116.147.237 臺灣), 06/25/2024 01:17:44
噓
06/25 08:23, 3月前 , 78F
你寫了很多都是事後論，你從2024年開始看要如何複製成功經
06/25 08:23, 78F
→
06/25 08:23, 3月前 , 79F
驗，有那裡還可以讓你5年買700漲到1750
06/25 08:23, 79F
→
06/25 08:47, 3月前 , 80F
我2015買貴，8年翻倍。
06/25 08:47, 80F
→
06/25 08:48, 3月前 , 81F
2014買便宜的，5年翻倍。
06/25 08:48, 81F
→
06/25 08:53, 3月前 , 82F
我2021也微漲後才找到，3年漲7成。
06/25 08:53, 82F
→
06/25 08:55, 3月前 , 83F
早我一年買省100，也的確5年翻倍。
06/25 08:55, 83F
推
06/25 09:05, 3月前 , 84F
漲到1750 增貸1000丟進正2
06/25 09:05, 84F
→
06/25 09:05, 3月前 , 85F
這樣投報怎麼算？
06/25 09:05, 85F
→
06/25 09:06, 3月前 , 86F
我入門級的成果應該還能當參考試算。
06/25 09:06, 86F
→
06/25 09:07, 3月前 , 87F
近日買的分母變大，捷運宅期望10年翻
06/25 09:07, 87F
推
06/25 14:01, 3月前 , 88F
你這樣算沒算到太多變數，會被砲很慘
06/25 14:01, 88F
→
06/25 15:43, 3月前 , 89F
2019年那175萬 五年前all in 正二，現在值 1106萬
06/25 15:43, 89F
→
06/25 15:43, 3月前 , 90F
還沒算五年來每個月定期定額正二的部分
06/25 15:43, 90F
對 但你此刻買房 需要付出438萬頭期款 以及未來每個月五萬房貸 ※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/25/2024 16:11:09
→
06/26 01:58, 3月前 , 91F
正二賺一屁股 還不是要回頭買房
06/26 01:58, 91F
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