Re: [新聞] 高雄新市鎮房價再創新高 興連城「清璞」
橋頭現在一定不好住.
至於哪時候好住,目前無法判斷.
這牽扯到建商要養地到哪個時候.
這就像水楠和北屯.
在2009~2016那一段時間,並不熱這邊.
政治因素有一小部分,但更多是建商"還沒準備好".
所以養地居多,而先炒別的地方.
你要知道,建商尤其中大規模又有強力金主的,它們都會一定程度的屯地.
屯地還不限於公司,也可能是老闆股東金主自己或是用另外一隻手的公司去屯.
所以一個強勢區通常發展都需要等這些建商準備到一個程度.
否則它們會壓著等下一波甚至下下一波大漲才開始炒.
畢竟你先吵了,地主和政府的土地標售價格就會嚇死人的飆高.
就像現在你看橋頭高大的地價,你看水楠和北屯的地價.
而更扯的一點就是..你知我知建商也知.
那...政府知不知?...他們也知..XD
而市府通常是重劃區最大地主,所以建商的土地多都是跟政府拿的.
政府就常常遇到一個兩難的情況.
1.我先把土地賣掉,那這邊狂噴,我不就沒賺到土地增值.
2.我土地都不賣,那建商沒準備好,這邊剩餘少部分地主和有土地的建商就更死命養地.
(看看71期....市府都沒甚麼賣,所以那些空地一直在那邊直到最近
當然71期市府在等火車站和火車站商場弄好,才要加價賣地...
那是另外一個算盤這邊不討論)
因此市府就會再賣地和養地當中想辦法取得平衡.
而扯這麼多我要講的就是.
橋頭這邊很典型一堆建商都在養地.
當然有些已經不養地的建商,或是一些"買了土地立刻賣"的建商.
就會不時地推個案推個案.
不過以蓋房子的速度來講,這邊算超慢.
你看看中都...中都當年也養了一段時間的土地.
但市府在中都的土地賣掉了大半,外加興富發不養地然後又搶到很多塊的關係.
所以中都進入了一個瘋狂推案期...一案接一案都不間斷.
所以目前中都和橋頭就形成兩個極端狀態.
而因為橋頭建商大多都在養地,所以這邊的發展是無法判斷哪時候會進入快速期的.
因此橋頭一定不好住...就算實驗中小學都有了,還是不好住.
而這一點...看出租會有最明顯的反應.
橋頭比高大,男子市區或是右昌甚至土庫都難出租.
因為租客才不管你增值問題,他要當下就好住.
因此買橋頭你就要耐心地等...
當然橋頭這種養地後發的狀況可以造就.
未來橋頭的平均屋齡會比其他重劃區明顯低...房子都明顯比較新.
而新的東西總是比較貴...就算兩地的地價是一樣的...
那自然你現在少數的房子到未來,屋齡越大一點,但是鄰居都是很新的房子.
就會被帶著雞犬升天.
這種就是重劃區卡第一棟的概念,你是屋齡最大的那一棟,反而你是最爽的...
因為你是"進入這個區域的門檻"....
就像美術館,你是認為20年屋轉手比較難轉手還是3年屋比較難轉手.
有錢人很多啊,但是20年屋你只要略低於行情個一坪1萬,三兩下被秒殺.
你3年屋低於行情個2~3萬,可能還要略等一下..
因為這是擠入美術館的門檻...
(當然最低門檻目前還是印象巴黎,而不是20歲的那兩三棟)
男子漢和橋頭目前最高成交在46~47...
這...是最新的預售案,並且還是高樓層景觀宅.
你這種東西在美術館就是六字頭...
里山已經一排六字頭.里山的條件還算不怎麼樣.
(他好處就是比較不像惟美術,要嘛看別人牆壁或是窗戶,要嘛看出去是林商號木材廠
視野超爛,所以惟美術整體比里山便宜..
至於里山六字頭都是有永久視野的...所以又更貴.)
因此美術館實際上和橋頭/男子漢,還是有25%左右的價差...
你說你要買美術館還是買橋頭/男子漢...就看你對這25%價差的心態是怎樣.
至於說距離.
上下班從北高過去會塞車.
平時我家(北美術館)出發重機到台積電位置15分鐘..
(高大橋頭出發重機大概5分鐘)
上下班可能在30分鐘.
(高大橋頭出發,應該不會破10分鐘)
到喬科的話,平時20分鐘,上下班40分鐘.
(橋頭出發走新路3分鐘含紅綠燈等1分鐘,高大出發10分鐘)
汽車的話請+30%時間
所以對於時間你怎麼想也是自己考量.
當然如果我今天是租屋族.
台積電的話我不是租左營高鐵就是租高大.
橋科的話我會租土庫..
甚至如果我是單身年輕人像剛畢業那種生活簡單.
我會直接租男子火車站或右昌.也可能桃子園.
(尤其如果只騎機車的話)
(工程宅的人生我雖然沒上過班,但是多少還是有點清楚...XD)
(桃子園主要是新台17還沒打通,所以開車在那邊會有點交通上的不舒服,騎機車就沒差)
至於如果要住市區.
台積電應該沒辦法只能走台1或是台17....
所以會以台1或是台17兩側為主.
橋科的話幾乎就是走國一.
所以會以國一和國十為主.
(但國十實在有夠塞....你說高屏二快?阿就還沒蓋好,我租屋還提早進場等你哩)
但是無論怎樣,我現在應該都不會考慮租橋頭新市鎮...哈哈哈.
當然有一種情況會租橋頭新市鎮.
別墅的不考慮.
那就是,如果我今天退休族+有人群厭惡症.
那現在橋頭新市鎮是一個很好的選擇...
當然啦,租屋就是反映"現在"
未來有甚麼發展跟租屋族無關.
租屋族說走就走了,發展好他跑過來租也只要搬個家而已.
所以買房子跟租房子心態一直都差很大.
至於橋頭這邊有甚麼發展.
八卦一大堆.
比較近的應該是青埔共構...到底是要共構商場還是共構甚麼??
不過如果共構沒有商場,那之後也聽說會有商場要進駐(百貨公司那種,不是家樂福)
好事多那個還是個謎,所以先持保留態度.
另外上班機會,未來橋頭新市鎮二期要做商業貿易開發!?!?
我是不知道那一塊如果要給別人蓋總部分布,企業的意願怎樣.
但是如果你說要畫餅這還真是一塊餅....雖然是畫的有一定機率.XD
而橋頭新市鎮本身目前最缺的....也不是甚麼奇奇怪怪的甚麼投資開發案.
橋頭新市鎮現在最缺是.
建商快點多蓋幾棟房子.
建商只要在橋頭多推1x個案子.
1x個案子蓋好後.
立刻橋頭就有了高大的樣子了.
所以缺房子缺房子缺房子...
但目前建商的態度還是,就省著蓋....
無解....
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拉長...身體延展...控制住控制住....快...延展~~~~拉音樂,快!!!
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 13:47:58
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07/13 13:48,
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你就上車了之後,看建商表演.
建商目前就像美術館之於中都.
高大和橋頭是同步在衝,目前地價是這樣反應.
而高大現在就是一案疊一案....
橋頭就一段時間出一案比照高大,提醒一下市場它的存在.
但是也因為橋頭推案量太低,推出來都會被搶爆.
這時候會有一種反過來的現象.
如果被搶爆,除了大極那個兩大股東鬧不爽就快速完銷分道揚鑣外.
建商必然瘋狂拉價.
你看清蒲...他機械車位我就不喜歡..案子本身也比較小.
但你現在就沒東西買,你只能買他.
你等未來市第二期價格必然又比清樸貴運氣不好就貴1x%起跳.
所以清蒲也是瘋狂拉價,拉到最高價現在是他.
(他開案的時候我去看也大概在30左右)
而這種瘋狂拉價,就會反過來刺激高大這邊的新推案.
高大的新推案也會直接跟著從更高價開始賣.
而不在乎本來高大還沒完銷的其他案子...
所以雖然橋頭在搭高大的車.
但是橋頭因為供給量稀有產生的價格爆衝,也會讓高大跟著爆衝.
然後就會進入滾雪球效應.
so..基本上在車上就是看建商表演就好.
另外你說橋頭跟高大,他們價差要拉開,就算以後有機會拉開.
但都不是這10年內的事情.
就像美術館跟農16價差就是一直在伯仲之間.
所以你搭哪邊的車,整體而言漲幅也都差不多.
所以之前我才說哪邊便宜買哪邊.
橋頭被你們一波買太誇張價格被炒到天邊去.
那時候無論你多看好橋頭.
買高大會讓你在10年內賺得更多...!!!!
你不要做8年的投資但煩惱30年後的事情.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 13:56:27
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07/13 13:55,
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那邊不強勢.
只能跟著高雄大環境走.
外加國泰那邊起跳價一點都不客氣.
所以基本上就是.
高雄跑多少她跑多少.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 13:57:15
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07/13 14:01,
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那就更跟著高雄走.
位階沒特別變化就會跟著環境走.
如果沒有台積電.
lala可以略把那附近拉抬一點.
但是因為台積電效應太強大,他除了拉抬台積電四周外.
整個北高也都微幅被拉抬(所以北高會變成本來同樣價格,之後會比南高略貴一點)
而在這麼強勢的話題下.
lala是無法產生甚麼效應的.
所以單純就是替國泰重劃那一塊想要賣高價做個"信心鎮場".
也就是讓買盤更相信國泰那一塊是下一個文山特區的作用.
但拉抬,效應被邊緣化了.
其實你看富邦的大商場,都被邊緣化了.
更何況lala...
農16富邦那個規模比較大耶...
但那個下去實質對價格影響也很小.
你現在想要跟台積電抗衡?
除非你真的有本事搞到NVDA在高軟設研發中心.
這種等級才可能產生明顯的利多拉抬區域效應.
現在新的...百貨公司,捷運,....看到台積電都旁邊玩沙當中.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:06:32
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企業總部不需要設立在科學園區旁邊.
就算要,他也可以用廠辦之類的.
當然還是不排除也有機會有甚麼研發中心辦事處幹嘛的.
但那個量到底會有多少是個問題外.
他們還是可以自己在附近蓋透天,或是用廠辦等方式弄辦公處.
所以這一塊我持保留態度,不做判斷,也不做下注.
至於政府,他還是會去市場調查,發現回應不好的話.
通常就會轉彎...XD
你看205兵工廠"未來計畫"轉了多少個彎..
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:11:52
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對"區域價格"沒有拉抬的效應.
因為你要台積電的人擴散到這邊.
他們一路的選擇已經多到數不清.
所以這個條件無法產生炒作.
炒作資金會覺得炒這個太遷強.
你是建商你都不敢這樣廣告"苓雅區台積電宅".....這樣你會被笑.
(台積電宅最多就是廣告到國十以北,以南就不太敢這樣廣告.
充其量就是台積電翻轉高雄這種整個高雄的廣告.
國十以南,你很難用"台積電宅"來當廣告話題.....
新莊仔以北到國十的建商都不是很敢這樣直接廣告,最多間接說有台積電)
炒作不要硬拉,一般炒作要直接關係,台積電這麼強的擴散效應免強允許一些間接效應.
炒作沒有利多拉那麼遠的還那麼間接的.
至於學區是既有的.
他已經反映在價格上面.
已經反映的東西,無法當作區域價格拉抬的利多.
已反映!!!!
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:34:33
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07/13 14:34,
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漲價你要區分.
台灣漲價 高雄漲價 你的區域漲價
台灣漲價就很簡單,整個台灣的效應,漲價基準是相對新台幣/.
只要房子相對新台幣漲就是漲.
高雄漲價就是直接相對其他縣市.
高雄只要漲得比其他縣市多,就屬於高雄漲價.
區域漲價就是這個區域相對其他區域.
例如橋頭漲得比大樹多,這樣就是橋頭相對大樹的位階上升.
而你一個利多下去.
你就要思考它產生的漲價效應在這三個角度上是怎樣.
例如台積電對整個高雄都有拉抬.
但是以區域來講,基本上區域拉抬只能算到北高,南高反而被北高價格拉開一點點.
所以南高並沒有吃到台積電的區域拉抬效應.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:37:50
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07/13 14:41,
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林園喔.
他漲的速度還是太慢.
如果漲這麼慢,我怕她永遠都漲不完了.
例如...隨便假設拉.
人家市區五年噴一次..
但是林園一路穩穩漲.
而林園本來例如有200%要補漲.
但問題是他漲價速度就是20% 20%這樣漲.
人家五年跳一次80%.林園5年漲100%.
也就是一來一回才追20%.
那你要把200%都追上....你他媽的要漲50年...靠邀.
所以你會看到他一直漲一直漲...怎麼漲不停.
因為漲太慢了...
她目標價差要收斂起來的腳步太慢了.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:45:36
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07/13 14:44,
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這就看你是要住還是要投資>
投資只要可以賺錢就好了.
甚麼地段好不好不重要.
自住你要考慮到你的財力,交通時間,環境等等等.
除非你極度有錢.
否則你永遠都在取捨.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:46:24
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不對.
是因為他媽的太遠了.
路上又一大堆大學長整天殺人.
所以我們炒手懶得過去...雖然知道很好賺.
那邊包租公以前槓桿前改套房收租投報率17%~20%...
我之前賣兩間,一間就是在地包租公買走.
而我買來翻新出租(奢侈稅租兩年),投報率沒開槓桿就12%.
那是一個神祕的地方....XD
但實在交通問題太大,懶得過去賺錢.
而在地的投資者又"不懂炒房"...
所以才造成漲價速度很慢.
你要知道那邊的房子連大多仲介都懶得接...
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沒有再生水,最多就是封測廠.
沒有再生水廠,沒有台積電晶片製成廠.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 14:56:27
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我重機.
走台17白天好像很難超速.大車超多.
走台25/29的話又嫌遠.
我家出發大概要一小時起跳.
好懶!!!...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 15:07:01
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那邊大車超多...
我現在手上有一間還沒過戶.
而且還不是市區那邊,而是比較北邊.
騎過去就是一路各種學長包圍圈.
要超速都不知道怎樣超速.
更不論汽車...
晚上好像車子會少很多.
但...應該不太會有人晚上才跑去林園掃老屋...XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 15:09:04
對喔我一個小時就到霧台了.
我到墾丁不用兩個小時,到台東2.5個小時
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 15:10:09
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現在如果槓桿開不高的.
接手人家預售屋轉讓也是一個選擇.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/13/2024 15:11:43
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橋頭新市鎮到橋科會有一條新路.
直接兩點拉直線.
所以你只要等中間跟省道交叉口那個紅綠燈.
https://newsday.tw/news/60765
1-1那一條....
直達只要跨過省道和鐵路.
距離500公尺,你覺得你騎125要多久呢??XD
所以含等紅燈和鐵路高架之前的平交道,大概5分鐘.
如果順的話,500公尺應該只要30秒.
高大就遠了....更可能未來高大要繞道橋頭新市鎮在過去橋科..
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現在買哪,預售屋跟中古屋不一樣.
是我的話我會買南高的2x年屋,目標價低於25找CP值最高的.
(當然我知道選擇很少...但選擇多我就不會現在過來了...剩很少才是好時機)
預售屋的話,反而大昌商圈聽說有3x的....
(不考慮買別人轉約的話)
那倒是一個機會.
雖然台積電效應超強.
但因為他已經把台積電周圍甚至北高都點燃飛出去.
因此投資就往回買買補漲.
所以你論台積電效應誰獲得最大好處.
橋頭楠梓高鐵.
但是投資....
現在回頭買補漲比較肥.
橋頭楠梓高鐵正確入場時間是去年八月.
現在當然橋頭楠梓高鐵會繼續衝.
但是買補漲,他們前面的衝了,後面補漲的還是會追到相對應價差.
而這個價差理論上來講是比現在的價差還小.
所以你會多賺一個價差收斂的扣打....
反而你追強勢的地方,雖然你可以跑最前面,漲的時間最短.
但是你就沒那個額外的扣打利潤可以期待.
你只是賺到時間.
但如果你買在有一個落後補漲大跳躍的時間點上.
這樣反過來追捕漲買的準,你時間上也沒有弱點....
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/14/2024 13:36:44
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橋頭走橋新六接中央路後看哪個廠,轉新經一路轉後昌路,或是轉學專路.
高大走外環西.
重機五分鐘沒問題.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/14/2024 17:13:06
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