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Re: [閒聊] 這樣買房真的不會炸嗎

看板home-sale (房屋交易)作者 (dskr)時間3天前 (2024/09/15 01:25), 3天前編輯推噓4(7推 3噓 10→)
留言20則, 13人參與, 3天前最新討論串2/2 (看更多)
剛剛打到一半斷線...簡單重打 這個用算的就算得出來了，不用被房蟲人云亦云 ※ 引述《VScode (VSisBestIDEinTheWorld)》之銘言 : 身為魯空 身邊的長輩常常講親戚的故事要我買房 : 說有個親戚買了1200萬的房子 : 已經繳了400萬的貸款 假設當年貸八成30年利率2%，每年還款約42w 假設沒寬限期，那麼是一間屋齡九年的房子 按照這幾年的市況，附近新建案預售應該可以賣到2000萬 不過那是九年中古，一般年輕人看不上，中古屋又有貸款問題 頂多賣預售屋的八成（1600） 剛好躲過400萬免稅額，不用繳房地合一稅，仲介費64萬 賣完房實拿400-64+400（房貸清償）=736 打個岔，400萬過了九年本金最後只拿736，這年化實在慘不忍睹...還沒算你裝潢和持有成 本...真慘 : 因為有一個小孩 覺得房子小 於是又買了3000萬的預售屋 : 打算賣掉舊的換新的 : 但我算了一下 真的有辨法這樣換嗎 : 他們雙薪加起來每月12萬 要湊出1200萬的頭款 : 每月貸款大概近七萬 還要養小孩 這有可能嗎 : 他們到時候會不會爆炸啊? 分成幾種情況 1. 先賣後買，一切順利，貸八成（頭期600），應該過得去 2. 先賣後買，但貸款刁難只能七成（頭期900），可能有點緊了 雙薪12萬只能算中等收入，又要養小孩，付房貸和工程款，存不了多少錢 3. 舊房賣不掉，特定地區只能貸六成（頭期1200），慘了，要不就是降價賣，要不就是付 違約金 額外岔一句，千萬別聽c某去借高利貸，笑死 總之大概不爆也是很緊，有機率爆 就算不爆也是錯誤決定 一、就自住的角度而言, 有房子住就很好了，現在預售3000的房子也不見得比他的舊房大多 少，何況重新裝潢的成本現在很高 雙薪12萬有需要住到3000萬的房子？ 二、就投資角度而言，3000萬的房子增值空間也小，若不在雙北，再怎麼增值也不會破豪宅 線4000，不管你多久要賣，到時不管是政策還是稅都可能搞你一波 奉勸小資還是有多少錢做多少事 房板說什麼只會用月薪看怎樣怎樣、什麼財商、什麼本來1200現在2500，基本上只是在做夢 而已 （真竹科會雙薪12？） 大部分中古屋就是預售屋打八折，還不一定賣得出去（以現在的貸款條件） 不要以為你家隔壁預售屋跟你家條件相同 真正會賺錢的投資客早就跑了，現在還在炒房的是投資小白為主 這些人進入社會不到十年，沒看過幾次蕭條和景氣循環，不懂算數更別說總經 看過幾個案例甚至預售屋都還沒到手就滿口房蟲經 現在這時機如果買貴了，真的可能套好幾年... 記住一句話：笨蛋等到聰明人都準備下車了，才開始做聰明人一開始就在做的事。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.154.144 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726334759.A.A7A.html ※ 編輯: dskr (111.251.154.144 臺灣), 09/15/2024 01:32:28
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09/15 01:35, 3天前 , 1F
一開始的房子一年有9.3%回報率已經不錯了...
09/15 01:35, 1F
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09/15 01:40, 3天前 , 2F
本金640、九年獲利336、你是這樣算？
09/15 01:40, 2F
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09/15 01:51, 3天前 , 3F
好啦給你跌5年，你去租屋一個月2萬就好5年120萬，低總價沒
09/15 01:51, 3F
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09/15 01:51, 3天前 , 4F
跌120萬你還是賺啊
09/15 01:51, 4F
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09/15 01:52, 3天前 , 5F
不要跟我說什麼住老家不用房租，一堆人北漂最好有老家住
09/15 01:52, 5F
噓
09/15 01:55, 3天前 , 6F
根本亂算 賣掉他們拿回錢至少也900萬
09/15 01:55, 6F
噓
09/15 01:57, 3天前 , 7F
還有甚麼新古屋打8折的謬論 不在市場就不用出來丟臉
09/15 01:57, 7F
我住的區域現在8-12年屋實登50-55 附近預售屋剔除極端值是65-70 九年屋連開價都很少開超過60 成交到55已經很勉強了 就是附近預售屋打八折 我的第二間房附近 預售屋55-60 附近比較少九年屋 不過六年屋也就45左右 我找房仲看過起碼30間房 自己的房也給仲介估價過 現在這就是市場 必須承認一點 每個區域漲幅不同 我也不知道原po所說個案的區域漲幅到底多少 取個平均值而已
推
09/15 02:16, 3天前 , 8F
這邊人真的不錯，不懂房子的人跑來房版教大家算獲利…這狀
09/15 02:16, 8F
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09/15 02:16, 3天前 , 9F
況跑去股版不知道會怎樣XD
09/15 02:16, 9F
推
09/15 03:06, 3天前 , 10F
你用irr重算一遍 記得扣除居住成本 就會知道你問題出在
09/15 03:06, 10F
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09/15 03:06, 3天前 , 11F
哪
09/15 03:06, 11F
內文有點寫錯了也沒仔細算 (就說只是岔題了) 本金240 裝潢算100 每年付貸款42 管理費算3 沒買房的話租房成本前四年算24 後五年漲租到30 這樣IRR也不超過5% 重點是算IRR時 有把裝潢和隱性成本考慮進去嗎?
噓
09/15 03:12, 3天前 , 12F
算的真的很不錯，下次別算了
09/15 03:12, 12F
推
09/15 07:41, 3天前 , 13F
頭期只有240好嗎= =,這樣跟我說會算年化XD
09/15 07:41, 13F
推
09/15 08:31, 3天前 , 14F
算得很精準 推！！！
09/15 08:31, 14F
推
09/15 09:11, 3天前 , 15F
算的很棒，你繼續租房吧
09/15 09:11, 15F
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09/15 10:10, 3天前 , 16F
400又不是一次拿出來，是分9年拿出來，加頭期平均成本要用44
09/15 10:10, 16F
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09/15 10:10, 3天前 , 17F
0算喔...
09/15 10:10, 17F
對不起 已經重算了
推
09/15 12:34, 3天前 , 18F
算術能力真好。
09/15 12:34, 18F
我的重點還是放在原po說的那個薪資和他現有的資產上 如果雙薪30 就買啊 為什麼不買 雙薪12因為買自住房花3000萬 把自己逼得那麼緊 沒什麼好處 ※ 編輯: dskr (111.251.154.144 臺灣), 09/15/2024 13:55:02
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09/15 13:55, 3天前 , 19F
從1坪20算到1坪80,還要繼續算下去嗎???
09/15 13:55, 19F
推
09/15 15:51, 3天前 , 20F
買房當投資 要認真想下一個接盤是誰
09/15 15:51, 20F
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