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[閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

看板home-sale (房屋交易)作者 (海門天險)時間1月前 (2024/09/19 23:48), 編輯推噓131(137推 6噓 317→)
留言460則, 129人參與, 1月前最新討論串1/2 (看更多)
8/8有發文提醒下列事項： 1.第二戶以上貸款，最佳情況5成，最差全款。 2.全省性限貸，「苗栗、基隆、嘉義」要注意。今天央行開完會，明天執行，人道走廊關閉。 3.金融機關（放款），「首購」認定邏輯。 4.生活成本暴增中，10月電價有機會漲、水費也是，高鐵台鐵準備漲價。 9/4 行政院、央行、財政部聯合開會，數據攤出，行政院定調可參考麥當勞王g 大那一篇（不因人廢言）。 a.維護金融體質為首要 b.真實首購絕對可貸款 a.不動產相關放款來到37.4%，鄰近歷史高點37.9%，資金相對大量流入不動產。 b. 央行5月發布金融穩定報告裡有個指標，叫Credit to GDP Ratio，也就是信用佔GDP的比重，從這個數據可看出一個國家開槓桿到底開到多高」。 「現在台灣這個指標已經來到歷史最高166%，你們知道美國歷史最高點是多少嗎？在金融海嘯、2008年的第2季就是172%。」 房貸、信貸、增貸、質押、寬限期、無限轉增貸。 「請問本金誰繳？」都想短期套利，寬限期完之前走人XD 央行考量的不是房價，而是「金融穩定」，而過度信用擴張，一但景氣不佳，將會面臨泡沬。這就是為何金龍說看到「次貸影子」的原因。 9/6 各大官股金控銀行開會，基本上定調，「一般人」第二戶給予軟釘子，轉介理財型房貸。（對，全額付款）。檯面下XD 9/19 只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。 升降息在意的不是房價，穩定金融體質，避免泡沫；外加考量匯差，故評估的因子如下： 1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依據央行109年的報告。 https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg
增加儲蓄率，要怎麼增加？升息、升準，升息影響匯差中小企業受不了。 改升準收回資金。 2.降低不動產放款比例，第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成，取消寬限期。 非常傑出的一手，其實上次非七都人道走廊沒走的，只能說賭性堅強。 非七都幾個炒高的，基本上會出現倒貨，這群人基本上就是資金相對短缺的，才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。 但現在交屋的預售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段漲幅。 基本上只要不過度槓桿，第二戶以上的，週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。 但今年上車的 ，台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃，可能留在山頂上，等5-10年後下一個波段。 接下來討論今年上車預售屋的看法： 現在市場上買預售屋的基本論點： 1.五年後，資金水位夠。不會出現今年情況。 2.五年後房地產一定漲，開寬限期，脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。 3.資金不足，只好買預售屋，利用時間的紅利。 論點1，之前已經分享過，今年爆量、又爆價。兩個相乘，在乘上係數（不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿），才會等於放款需求總額。 今年買的請問大多何時交屋，不就4、5年後。 要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋，是2020-2021購入的那批為主，價量都沒有暴增。 1.預售屋變成成屋交屋（相當於建商土建融的貸款額度轉過去） 2.成屋（中古屋市場）成交拉抬一波。（但6月13號過後，限貸第二戶六成，這個成交量有在下降） 3.建商土建融 這三個為構成72-2，放款主要成分。 「維護金融體質的安全」，為首要之下。 不動產相關的總放款量，一定會壓在37.9%以內，超過就會有金融危機。 不要忘記都更沒有列入，在這些情況之下。 第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高，才能解局。 https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg
接著討論2、3，請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎？ 其實建商們也是，可週轉借貸的資金下降。 為求資金快速收回，可能轉向，不在抬價。平盤銷售即可。 房價的領頭羊，其實建商造勢很重要，二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享，到今年三年。 潤泰捷六破百。 這就是建商造勢重劃區的威力。 反過來當建商追求資金收回，不在抬價，平盤即可時。 論點2，「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。 因為房地合一稅抽那麼重，第二戶要拿出那麼多資金。 這個投資盤，很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會，有得撐。 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 很重要說三次XD 這個觀念要有，房地產投資討論，不是只有「噴」跟「崩」。 平盤、微漲，造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。 自住就老話一句，說到跳針。 找能力負擔的起，符合自己需求的，上車 。 如果有重大建設加持更好。 重大建設： 1.交通網絡：捷運、各類鐵 2.科學園區 3.金融貿易中心 投資要有一個觀念，無論是哪一方面房股各類都好。 「投資先想輸不輸得起，先別想贏多少。」 輸得起的叫投資，輸不起的叫賭博。 冗言過長XD 無聊就參考看看。 祝鄉民們能順利交屋。 -- Sent from nPTT on my iPhone 12 Pro -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.175.245 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726760901.A.CB9.html
推
09/19 23:49, 1月前 , 1F
基隆仔瑟瑟發抖
09/19 23:49, 1F
→
09/19 23:49, 1月前 , 2F
不玩就不會輸(茶)
09/19 23:49, 2F
推
09/19 23:52, 1月前 , 3F
反正現在第二戶暫時關閉了，若干年狀況不好，就會重啟
09/19 23:52, 3F
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09/19 23:53, 1月前 , 4F
推
09/19 23:53, 4F
推
09/19 23:53, 1月前 , 5F
好文 就是太精煉 考驗讀者水準
09/19 23:53, 5F
推
09/19 23:54, 1月前 , 6F
去年買的楊梅預售今年要交屋，還在想要不要交屋即賣轉股
09/19 23:54, 6F
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09/19 23:54, 1月前 , 7F
市，不知道這部分y大怎麼看
09/19 23:54, 7F
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09/19 23:54, 1月前 , 8F
說實話也不用若干年 如果現在價穩量縮 那沒問題若干年
09/19 23:54, 8F
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09/19 23:55, 1月前 , 9F
但若是出大問題 那就是馬上放寬 穩定優先於一切 不難的
09/19 23:55, 9F
推
09/19 23:55, 1月前 , 10F
不然如果未來幾年平盤或緩漲，效益可能不高。如果交屋即
09/19 23:55, 10F
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09/19 23:56, 1月前 , 11F
賣按市價來看應該有個30%的賺頭，只看自有資金的報酬又更
09/19 23:56, 11F
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09/19 23:56, 1月前 , 12F
高了
09/19 23:56, 12F
推
09/19 23:56, 1月前 , 13F
推一個
09/19 23:56, 13F
推
09/19 23:57, 1月前 , 14F
說得好 很多人都認為台灣房地產不可能跌 我只問意外發生的
09/19 23:57, 14F
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09/19 23:57, 1月前 , 15F
時候 你承受得住嗎？
09/19 23:57, 15F
推
09/19 23:57, 1月前 , 16F
寫的真清楚
09/19 23:57, 16F
推
09/20 00:01, 1月前 , 17F
這波清洗小建商可以說全都被抬出去了QQQQ
09/20 00:01, 17F
推
09/20 00:03, 1月前 , 18F
借你文再囉嗦幾句給老朋友 你不希望錢都放到房地產
09/20 00:03, 18F
推
09/20 00:04, 1月前 , 19F
優文
09/20 00:04, 19F
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09/20 00:04, 1月前 , 20F
你的長官們有想過產業貸款環境長怎樣嗎? 我捫心自問
09/20 00:04, 20F
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09/20 00:04, 1月前 , 21F
今天家裡沒點東西 我做得起來? 房板一些像樣的人 第一手
09/20 00:04, 21F
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09/20 00:05, 1月前 , 22F
沒下在房產 他後面的事業做得起來??? 這種扭曲阿 唉
09/20 00:05, 22F
推
09/20 00:05, 1月前 , 23F
還是一句老話 投資比氣長而非比氣盛
09/20 00:05, 23F
推
09/20 00:05, 1月前 , 24F
全國第二戶5成 總裁幫炒房仔上了門經濟學
09/20 00:05, 24F
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09/20 00:05, 1月前 , 25F
反正我們盡力吧 能不能有什麼變化 也就看天吧.
09/20 00:05, 25F
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09/20 00:06, 1月前 , 26F
覺得跟現在社會速食文化也有關，從感情到金錢觀念都
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09/20 00:06, 1月前 , 27F
受到影響
09/20 00:06, 27F
推
09/20 00:06, 1月前 , 28F
推推
09/20 00:06, 28F
推
09/20 00:07, 1月前 , 29F
先推
09/20 00:07, 29F
推
09/20 00:07, 1月前 , 30F
沒錢學人家炒房 有本事現金炒 我管你幾房
09/20 00:07, 30F
推
09/20 00:07, 1月前 , 31F
推一個！
09/20 00:07, 31F
推
09/20 00:08, 1月前 , 32F
推
09/20 00:08, 32F
推
09/20 00:10, 1月前 , 33F
推!
09/20 00:10, 33F
推
09/20 00:10, 1月前 , 34F
推好文
09/20 00:10, 34F
推
09/20 00:11, 1月前 , 35F
推，這樣整理下來，其實七八月政府動員打房堅決，各
09/20 00:11, 35F
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09/20 00:11, 1月前 , 36F
有角色，央行就妥妥黑臉
09/20 00:11, 36F
推
09/20 00:12, 1月前 , 37F
很棒的整理
09/20 00:12, 37F
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09/20 00:12, 1月前 , 38F
金管會白臉，查清楚誰在限貸，沒有限貸
09/20 00:12, 38F
噓
09/20 00:12, 1月前 , 39F
全國性限貸，全省是啥==
09/20 00:12, 39F
還有 381 則推文
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09/20 10:56, 1月前 , 421F
一個政策不可能全盤皆贏，一定有所犧牲。
09/20 10:56, 421F
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09/20 10:56, 1月前 , 422F
「帶來副作用」，這點是認同j大的XD
09/20 10:56, 422F
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09/20 10:57, 1月前 , 423F
提出問題很重要，怎樣解決問題更重要。
09/20 10:57, 423F
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09/20 10:58, 1月前 , 424F
討論不是只有1跟0，對跟錯那太狹隘XD
09/20 10:58, 424F
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09/20 10:59, 1月前 , 425F
小弟主要是做“套利”，套利原則是鑽 政策/市場漏洞，沒事
09/20 10:59, 425F
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09/20 10:59, 1月前 , 426F
告訴政府做啥 XD 至於一些老招，反正沒在用了，就算拋磚
09/20 10:59, 426F
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09/20 10:59, 1月前 , 427F
引玉吧~ （倚老賣老...）
09/20 10:59, 427F
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09/20 10:59, 1月前 , 428F
所以前提就不一樣啊，內文前提是自住。
09/20 10:59, 428F
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09/20 11:01, 1月前 , 429F
e大分享的以套利角度，很值得參考XD
09/20 11:01, 429F
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09/20 11:06, 1月前 , 430F
自住跟重大建設目的是？ 加減投資 XD 個人覺得自住/投資
09/20 11:06, 430F
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09/20 11:06, 1月前 , 431F
分開比較好。 老家在所謂園區附近，房價容易漲但其實不太
09/20 11:06, 431F
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09/20 11:06, 1月前 , 432F
好住... 園區/大型交通建設旁真得好住？ 歐美那些講生活品
09/20 11:06, 432F
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09/20 11:06, 1月前 , 433F
質住超遠的都白癡？ （別說啥毛買不起這種鳥話了... 當園
09/20 11:06, 433F
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09/20 11:06, 1月前 , 434F
區還是口號時就在那裡玩沙了... ）
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09/20 11:06, 1月前 , 435F
吳聰敏教授的專訪在下面連結
09/20 11:06, 435F
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09/20 11:06, 1月前 , 436F
09/20 11:06, 436F
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09/20 11:07, 1月前 , 437F
真的，好不好住還是要回歸機能，以我自己來說XD
09/20 11:07, 437F
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09/20 11:08, 1月前 , 438F
e大我也是白癡過來XD,年輕時虛榮要求全新、漂亮街廓
09/20 11:08, 438F
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09/20 11:08, 1月前 , 439F
。
09/20 11:08, 439F
→
09/20 11:08, 1月前 , 440F
後來發現 並不符合自己需求。
09/20 11:08, 440F
推
09/20 11:16, 1月前 , 441F
y大 小弟也覺得這篇寫得很好~ 單純“個人感覺” 房版在討
09/20 11:16, 441F
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09/20 11:16, 1月前 , 442F
論 “居住環境時”，還是有很大的投資考量... 在台灣房產
09/20 11:16, 442F
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09/20 11:16, 1月前 , 443F
保值不太會跌，所以其實不用太執著於 “增值” 這個面向。
09/20 11:16, 443F
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09/20 11:16, 1月前 , 444F
畢竟：房產增值，目前在政策上 有點逆風 XD
09/20 11:16, 444F
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09/20 11:22, 1月前 , 445F
真的應該自住為主，但就人性很難避免期望增值，可能
09/20 11:22, 445F
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09/20 11:22, 1月前 , 446F
這幾年房市大好
09/20 11:22, 446F
→
09/20 11:23, 1月前 , 447F
造成自住客多少有期許吧XD
09/20 11:23, 447F
推
09/20 11:47, 1月前 , 448F
推分享
09/20 11:47, 448F
→
09/20 12:28, 1月前 , 449F
謝謝e大提醒 自住不該本末倒置，著眼於增值。
09/20 12:28, 449F
推
09/20 13:26, 1月前 , 450F
推
09/20 13:26, 450F
推
09/20 15:26, 1月前 , 451F
推整理
09/20 15:26, 451F
推
09/20 15:52, 1月前 , 452F
推
09/20 15:52, 452F
推
09/20 17:29, 1月前 , 453F
推～～
09/20 17:29, 453F
推
09/20 17:35, 1月前 , 454F
推
09/20 17:35, 454F
推
09/20 17:35, 1月前 , 455F
看完y大回的推文來看專訪影片，再次感激
09/20 17:35, 455F
推
09/20 17:49, 1月前 , 456F
推
09/20 17:49, 456F
推
09/21 15:09, 1月前 , 457F
奕良大大和吳老師都很愛戶外活動嗎?
09/21 15:09, 457F
推
09/21 15:22, 1月前 , 458F
想再請教基隆預售屋應該回到多少才合理呢?
09/21 15:22, 458F
推
09/21 21:18, 1月前 , 459F
跟板上猴子靠氣勢炒房的水準就是不一樣
09/21 21:18, 459F
推
09/22 12:35, 1月前 , 460F
盤整賠交易成本
09/22 12:35, 460F
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