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Re: [閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間4小時前 (2024/09/20 01:37), 2小時前編輯推噓19(28推 9噓 604→)
留言641則, 31人參與, 19分鐘前最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《yiliang1107 (海門天險)》之銘言： : 各大官股金控銀行開會，基本上定調，「一般人」第二戶給予軟釘子，轉介理財型房貸。（對，全額付款）。檯面下XD : 9/19 <del> : 只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。 台灣的房屋(以及其他)金融政策 要怎麼制定,基本上是看主政者 的意志,升斗小民是無權置喙 但是一味的吹捧,我是呵呵~ : 升降息在意的不是房價，穩定金融體質，避免泡沫；外加考量匯差，故評估的因子如下： : 1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依據央行109年的報告。 : https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg
: 增加儲蓄率，要怎麼增加？升息、升準，升息影響匯差中小企業受不了。 : 改升準收回資金。 : 2.降低不動產放款比例，第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成，取消寬限期。 : 非常傑出的一手，其實上次非七都人道走廊沒走的，只能說賭性堅強。 : 非七都幾個炒高的，基本上會出現倒貨，這群人基本上就是資金相對短缺的，才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。 : 但現在交屋的預售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段漲幅。 : 基本上只要不過度槓桿，第二戶以上的，週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。 : 但今年上車的 ，台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃，可能留在山頂上，等5-10年後下一個波段。 說穩定金融體質,你是在說笑? 有不動產做擔保的放款 就是最保險的放款 你把最保險的放款項目停掉 那請問銀行款項要放到哪? 信貸? 車貸? 企業週轉金? 哪個對債權的擔保性比房子好? 另外你提到中小企業 絕大多數的中小企業從銀行是 貸不到錢的! 真正的中小企業要從銀行貸款 每個老闆都是拿自己老家去 貸款才有可能從銀行借到錢! 所以限貸不動產市場的資金 要不要說說看究竟要放貸到哪? 真的要加強金融體質方法很多 提高存款準備 調高隔拆利率 等等 這些才是真的加強金融體質! 不是在那邊無視市場, 對銀行業務指手畫腳叫銀行配合政策 : 接下來討論今年上車預售屋的看法： : 現在市場上買預售屋的基本論點： : 1.五年後，資金水位夠。不會出現今年情況。 : 2.五年後房地產一定漲，開寬限期，脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。 : 3.資金不足，只好買預售屋，利用時間的紅利。 : 論點1，之前已經分享過，今年爆量、又爆價。兩個相乘，在乘上係數（不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿），才會等於放款需求總額。 : 今年買的請問大多何時交屋，不就4、5年後。 : 要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋，是2020-2021購入的那批為主，價量都沒有暴增。 : 1.預售屋變成成屋交屋（相當於建商土建融的貸款額度轉過去） : 2.成屋（中古屋市場）成交拉抬一波。（但6月13號過後，限貸第二戶六成，這個成交量有在下降） : 3.建商土建融 : 這三個為構成72-2，放款主要成分。 : 「維護金融體質的安全」，為首要之下。 : 不動產相關的總放款量，一定會壓在37.9%以內，超過就會有金融危機。 金融危機講白了就是 錢哪裡去,被誰汙走的問題 當年美國兩房危機是因為 wall street 找到制度漏洞, 假造信用評等,把爛債權包裝 成好債權溢價賣給投資者 所以造成的, 大陸現在的碧桂園, 恆大就更不用說了 那個帳大概一查就爆 一般正常按制度規規矩矩放款 發生金融危機的可能 只有在虛高泡沫的市場, 例如日本,但在日本那個狀況 把放貸資金從有擔保抽走, 放到無擔保授信? 你確定這是在穩定市場?? 更不用說當年日本往下 但現在台灣經濟還是往上 當然72-2有它的立法思維 但是一般民眾的住宅貸款 這絕對是違約率最低的放貸 你要提升放款品質 絕對不是拿民眾的房貸開刀 就像要省電,用電大戶是誰? 工業用電占比超過50% 民生用電不到20% 結果政府說要省電, 然後叫民眾節約用電 我是呵呵~ 這真的是智商問題! : 不要忘記都更沒有列入，在這些情況之下。 : 第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高，才能解局。 : https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg
: 接著討論2、3，請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎？ : 其實建商們也是，可週轉借貸的資金下降。 : 為求資金快速收回，可能轉向，不在抬價。平盤銷售即可。 : 房價的領頭羊，其實建商造勢很重要，二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享，到今年三年。 : 潤泰捷六破百。 : 這就是建商造勢重劃區的威力。 : 反過來當建商追求資金收回，不在抬價，平盤即可時。 : 論點2，「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。 : 因為房地合一稅抽那麼重，第二戶要拿出那麼多資金。 : 這個投資盤，很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會，有得撐。 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 很重要說三次XD : 這個觀念要有，房地產投資討論，不是只有「噴」跟「崩」。 : 平盤、微漲，造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。 : 自住就老話一句，說到跳針。 : 找能力負擔的起，符合自己需求的，上車 。 : 如果有重大建設加持更好。 : 重大建設： : 1.交通網絡：捷運、各類鐵 : 2.科學園區 : 3.金融貿易中心 : 投資要有一個觀念，無論是哪一方面房股各類都好。 : 「投資先想輸不輸得起，先別想贏多少。」 : 輸得起的叫投資，輸不起的叫賭博。 : 冗言過長XD 無聊就參考看看。 : 祝鄉民們能順利交屋。 我在不動產打滾了30年 從沒聽過因為72-2 這條導致放款問題 說到底就是政府選前支票開太大 趁選民的記憶跟金魚一樣 選完趕快趁機清理戰場 72-2上限突破 到底會發生什麼事? 答案是不會發生什麼事 就像台灣的舉債上限修了又修 突破又突破,有怎樣嗎? 台灣就是這樣, 只有立場沒有是非 同樣是財政紀律觀念 不同人提出,就有不同解讀! 最後說一下我的看法 我之前一直以為這些信用管制 應該是短期措施 最主要的觀察點就是豪宅線 這種無腦干預市場的政策 我原先猜只是選舉政策, 拿來哄騙一下無產階級選民 但是十幾年過去了,管制程度 不但沒往合理調整, 反而越來越多越來越細! 每一個細節都讓我想起了 2005~2015年的大陸 在一個盤堅的局面, 鎖死你所有金融操作的空間 如果這個趨勢不變, 房地產投資會就此成為 真正資產階級的投資管道 一般人就洗洗睡了 那這趨勢甚麼時候會改變? 大陸考古題也給你看了 大陸經濟成長那幾年,每季都 出台"史上最嚴調控"政策 但都沒用~~~ 直到習大大粉墨登場 大搞國民進退,共同富裕 房價一瀉千里為止! 當然台灣不一定走這個軌跡 但是考古題之所以是考古題 表示它有一定的參考價值 大家自行參考服用! 講結論 我們政府這幾年來針對房市 這麼一通騷操作 把整個遊戲規則大改了一番 在這個變動中,哪些族群得利 哪些族群不利? 巴菲特說: 當你上了牌桌30分鐘後, 如果你還不知道誰是肥羊 那麼你就是肥羊! 誰是莊家,誰是托,誰是肥羊 有志在房地產投資界打滾 的人,最好好好想一想 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.80.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726767464.A.1B8.html
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09/20 01:41, 4小時前 , 1F
中小企業是指升息，出口匯差影響XD
09/20 01:41, 1F
推
09/20 01:41, 4小時前 , 2F
今天好多各路大神文章可以拜讀，真是開心
09/20 01:41, 2F
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09/20 01:43, 4小時前 , 3F
另外央行不是提高存準率嗎
09/20 01:43, 3F
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09/20 01:45, 4小時前 , 4F
所以不升息改升準，藉此達到效益。避免匯差
09/20 01:45, 4F
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09/20 01:46, 4小時前 , 5F
還沒聽過哪間銀行借錢不用擔保品的
09/20 01:46, 5F
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09/20 01:46, 4小時前 , 6F
另外建議要從Credit to GDP Ratio 達166%切入
09/20 01:46, 6F
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09/20 01:47, 4小時前 , 7F
還有所有不動產相關放款達37.4%
09/20 01:47, 7F
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09/20 01:48, 4小時前 , 8F
這兩個面向去切入，另外有空閒可以聽完金龍會後直播
09/20 01:48, 8F
推
09/20 01:48, 4小時前 , 9F
借錢有分，信貸就有不用的，給上面的推文鄉民
09/20 01:48, 9F
推
09/20 01:48, 4小時前 , 10F
今天真的不錯，看到好多值得學習思考的東西
09/20 01:48, 10F
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09/20 01:49, 4小時前 , 11F
當然任何政策都需要時間去驗證
09/20 01:49, 11F
推
09/20 01:49, 4小時前 , 12F
等了一晚終於也等到你 看完內容就是 一言難盡的唉...
09/20 01:49, 12F
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09/20 01:49, 4小時前 , 13F
讓金融體系都拿不動產當抵押品就很安全？2008年？
09/20 01:49, 13F
推
09/20 01:50, 4小時前 , 14F
要向常在房產賺錢思維打滾的學習，勝率會比較高
09/20 01:50, 14F
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09/20 01:50, 4小時前 , 15F
我也有可能看錯沒錯。但任何政策無法完美、全部的人
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09/20 01:50, 4小時前 , 16F
包贏
09/20 01:50, 16F
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09/20 01:50, 4小時前 , 17F
中小企業借不到錢所以買房去借錢？這什麼邏輯
09/20 01:50, 17F
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09/20 01:50, 4小時前 , 18F
一個政策之下，一定有人權益被犧牲。
09/20 01:50, 18F
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09/20 01:50, 4小時前 , 19F
那全台都放進不還本金的房貸最安全
09/20 01:50, 19F
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09/20 01:51, 4小時前 , 20F
房產最穩然後08，日本泡沫。這時又說不一樣
09/20 01:51, 20F
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09/20 01:52, 4小時前 , 21F
你靠北央行也沒用 我找一堆人寫報告央行說借我150
09/20 01:52, 21F
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09/20 01:52, 4小時前 , 22F
給我5年分60期本利攤還
09/20 01:52, 22F
推
09/20 01:52, 4小時前 , 23F
是不是有種誤解 好像銀行沒放房貸就一定得放款到其他
09/20 01:52, 23F
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09/20 01:52, 4小時前 , 24F
地方 但其實銀行可以減少吸收存款就好了
09/20 01:52, 24F
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09/20 01:53, 4小時前 , 25F
人家要打寬限…不就很明顯發現這存在最大風險
09/20 01:53, 25F
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09/20 01:53, 4小時前 , 26F
我拿我十多年前買的房理財貸直接開1200 30年期3年寬限
09/20 01:53, 26F
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09/20 01:54, 4小時前 , 27F
銀行放款的風險偏好就是長這樣 你怪央行有用嗎
09/20 01:54, 27F
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09/20 01:54, 4小時前 , 28F
而且房貸借款期間那麼長 絕對不是什麼低風險的貸款
09/20 01:54, 28F
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09/20 01:54, 4小時前 , 29F
是台灣長期寬鬆太久 導致利率低的不可思議 讓你有這
09/20 01:54, 29F
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09/20 01:54, 4小時前 , 30F
種錯覺而已
09/20 01:54, 30F
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09/20 01:54, 4小時前 , 31F
你的見解和實際銀行放款的準則完全不一樣
09/20 01:54, 31F
推
09/20 01:54, 4小時前 , 32F
這邊推薦大家去看吳聰敏訪談
09/20 01:54, 32F
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09/20 01:55, 4小時前 , 33F
這就是我覺得你奇怪的地方 你說話像針的從業人員
09/20 01:55, 33F
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09/20 01:55, 4小時前 , 34F
但你的見解像是沒借過錢沒處理過企業金融
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09/20 01:55, 4小時前 , 35F
打寬限就最少人跳樓的方案
09/20 01:55, 35F
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09/20 01:55, 4小時前 , 36F
Xd見解不同 好喔 你的放款見解又是哪家銀行放款部門
09/20 01:55, 36F
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09/20 01:55, 4小時前 , 37F
台灣的企業金融如果你要無擔保(沒有不動產擔保)
09/20 01:55, 37F
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09/20 01:55, 4小時前 , 38F
還有他出版的「台灣經濟四百年」
09/20 01:55, 38F
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09/20 01:56, 4小時前 , 39F
授信5p了解一下？
09/20 01:56, 39F
還有 562 則推文
還有 2 段內文
噓
09/20 03:48, 2小時前 , 602F
L大層級不同 人家4家裡就有底惹
09/20 03:48, 602F
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09/20 03:49, 2小時前 , 603F
我這種頂多小暴發戶 視野有差 只能自己摸
09/20 03:49, 603F
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09/20 03:49, 2小時前 , 604F
錢貶值的太快，前面的用錢滾錢直接拉開差距。QQ
09/20 03:49, 604F
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09/20 03:49, 2小時前 , 605F
修但幾咧 他霸跟你霸好像都是從醫?
09/20 03:49, 605F
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09/20 03:49, 2小時前 , 606F
好吧 都從醫也是有分別 所以說出身無法決定 真的差很多
09/20 03:49, 606F
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09/20 03:50, 2小時前 , 607F
我爸路人 老實醫生
09/20 03:50, 607F
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09/20 03:50, 2小時前 , 608F
難怪人家說 三國演義最重要的啟發 曹劉孫都娶正妻發家
09/20 03:50, 608F
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09/20 03:51, 2小時前 , 609F
劉邦 朱元璋也都是靠老婆家
09/20 03:51, 609F
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09/20 03:51, 2小時前 , 610F
XDDD 嫁娶二次頭投胎
09/20 03:51, 610F
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09/20 03:52, 2小時前 , 611F
劉秀也是 還兩葛老婆當重要結盟點
09/20 03:52, 611F
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09/20 03:52, 2小時前 , 612F
孫文蔣鐵拳表示 謝謝你宋家
09/20 03:52, 612F
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09/20 03:52, 2小時前 , 613F
劉秀也算嗎？漢光武帝
09/20 03:52, 613F
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09/20 03:52, 2小時前 , 614F
郭聖通 陰麗華
09/20 03:52, 614F
推
09/20 03:53, 2小時前 , 615F
講的真好，這推論我蠻認同的
09/20 03:53, 615F
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09/20 03:53, 2小時前 , 616F
回本文 鬧這麼長其實我某程度是贊成jamo的
09/20 03:53, 616F
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09/20 03:54, 2小時前 , 617F
台灣的放款偏好非常非常的偏向房地產 不利實業
09/20 03:54, 617F
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09/20 03:54, 2小時前 , 618F
但民眾自己有沒有這個覺悟 今天無保放給企業 就是很容易
09/20 03:54, 618F
噓
09/20 03:55, 2小時前 , 619F
陰麗華他家也算大戶 後來換郭聖通後面家族就大軍閥
09/20 03:55, 619F
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09/20 03:55, 2小時前 , 620F
是啊，jamo大是說提高無擔保品的借貸其實風險更大
09/20 03:55, 620F
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09/20 03:55, 2小時前 , 621F
被搬錢 銀行被掏空這件事? 審文件審401畢竟不是萬能的
09/20 03:55, 621F
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09/20 03:55, 2小時前 , 622F
真的要學美國 那就是要承擔那種說一滴血可以驗百種病
09/20 03:55, 622F
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09/20 03:56, 2小時前 , 623F
被搬了幾百億結果你只能關一個女生15年 錢追不回來的case
09/20 03:56, 623F
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09/20 03:56, 2小時前 , 624F
另一個角度理財型房貸，基本上也是房子作為擔保，換
09/20 03:56, 624F
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09/20 03:56, 2小時前 , 625F
湯不換藥
09/20 03:56, 625F
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09/20 03:56, 2小時前 , 626F
我是不知道如果這個女生是 隨便講 雲豹小公主 你受得了?
09/20 03:56, 626F
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09/20 03:57, 2小時前 , 627F
不要太over 或者FOMO 的觀點都很值得省思。
09/20 03:57, 627F
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09/20 03:57, 2小時前 , 628F
理財型房貸就是先不討論違法超貸 至少他要虧一間房這樣
09/20 03:57, 628F
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09/20 03:59, 2小時前 , 629F
所以就兩者兼具，不佔不動產放款額度
09/20 03:59, 629F
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09/20 03:59, 2小時前 , 630F
卻是用房地產當擔保品
09/20 03:59, 630F
推
09/20 04:50, 1小時前 , 631F
虛爆你 建商才不會想賺我的錢 執政黨才不會騙我 媒體才
09/20 04:50, 631F
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09/20 04:50, 1小時前 , 632F
沒有變政府宣傳工具 台灣民主跟中共不一樣
09/20 04:50, 632F
推
09/20 05:13, 1小時前 , 633F
大半夜的不好好睡覺在吵架 不是說好了玩房地產就是睏飽數
09/20 05:13, 633F
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09/20 05:13, 1小時前 , 634F
錢嗎?
09/20 05:13, 634F
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09/20 05:16, 1小時前 , 635F
看到有人google K大的年薪 讓讓我想到有個故事 有位老闆
09/20 05:16, 635F
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09/20 05:16, 1小時前 , 636F
在大七和S咖在決擇 基層員工幫忙分析了一堆 最後老闆說你
09/20 05:16, 636F
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09/20 05:16, 1小時前 , 637F
雖沒什麼錢 買不起 卻懂得好多
09/20 05:16, 637F
推
09/20 05:19, 1小時前 , 638F
推
09/20 05:19, 638F
推
09/20 05:32, 52分鐘前 , 639F
這是要打投資客啊，名下沒房產的不會被限制
09/20 05:32, 639F
推
09/20 05:44, 40分鐘前 , 640F
推
09/20 05:44, 640F
推
09/20 06:05, 19分鐘前 , 641F
所以央行不是升準了？這篇是在……？
09/20 06:05, 641F
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