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Re: [閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間1月前 (2024/09/20 01:37), 1月前編輯推噓48(69推 21噓 706→)
留言796則, 79人參與, 1月前最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《yiliang1107 (海門天險)》之銘言： : 各大官股金控銀行開會，基本上定調，「一般人」第二戶給予軟釘子，轉介理財型房貸。（對，全額付款）。檯面下XD : 9/19 <del> : 只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。 台灣的房屋(以及其他)金融政策 要怎麼制定,基本上是看主政者 的意志,升斗小民是無權置喙 但是一味的吹捧,我是呵呵~ : 升降息在意的不是房價，穩定金融體質，避免泡沫；外加考量匯差，故評估的因子如下： : 1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依據央行109年的報告。 : https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg
: 增加儲蓄率，要怎麼增加？升息、升準，升息影響匯差中小企業受不了。 : 改升準收回資金。 : 2.降低不動產放款比例，第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成，取消寬限期。 : 非常傑出的一手，其實上次非七都人道走廊沒走的，只能說賭性堅強。 : 非七都幾個炒高的，基本上會出現倒貨，這群人基本上就是資金相對短缺的，才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。 : 但現在交屋的預售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段漲幅。 : 基本上只要不過度槓桿，第二戶以上的，週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。 : 但今年上車的 ，台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃，可能留在山頂上，等5-10年後下一個波段。 說穩定金融體質,你是在說笑? 有不動產做擔保的放款 就是最保險的放款 你把最保險的放款項目停掉 那請問銀行款項要放到哪? 信貸? 車貸? 企業週轉金? 哪個對債權的擔保性比房子好? 另外你提到中小企業 絕大多數的中小企業從銀行是 貸不到錢的! 真正的中小企業要從銀行貸款 每個老闆都是拿自己老家去 貸款才有可能從銀行借到錢! 所以限貸不動產市場的資金 要不要說說看究竟要放貸到哪? 真的要加強金融體質方法很多 提高存款準備 調高隔拆利率 等等 這些才是真的加強金融體質! 不是在那邊無視市場, 對銀行業務指手畫腳叫銀行配合政策 : 接下來討論今年上車預售屋的看法： : 現在市場上買預售屋的基本論點： : 1.五年後，資金水位夠。不會出現今年情況。 : 2.五年後房地產一定漲，開寬限期，脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。 : 3.資金不足，只好買預售屋，利用時間的紅利。 : 論點1，之前已經分享過，今年爆量、又爆價。兩個相乘，在乘上係數（不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿），才會等於放款需求總額。 : 今年買的請問大多何時交屋，不就4、5年後。 : 要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋，是2020-2021購入的那批為主，價量都沒有暴增。 : 1.預售屋變成成屋交屋（相當於建商土建融的貸款額度轉過去） : 2.成屋（中古屋市場）成交拉抬一波。（但6月13號過後，限貸第二戶六成，這個成交量有在下降） : 3.建商土建融 : 這三個為構成72-2，放款主要成分。 : 「維護金融體質的安全」，為首要之下。 : 不動產相關的總放款量，一定會壓在37.9%以內，超過就會有金融危機。 金融危機講白了就是 錢哪裡去,被誰汙走的問題 當年美國兩房危機是因為 wall street 找到制度漏洞, 假造信用評等,把爛債權包裝 成好債權溢價賣給投資者 所以造成的, 大陸現在的碧桂園, 恆大就更不用說了 那個帳大概一查就爆 一般正常按制度規規矩矩放款 發生金融危機的可能 只有在虛高泡沫的市場, 例如日本,但在日本那個狀況 把放貸資金從有擔保抽走, 放到無擔保授信? 你確定這是在穩定市場?? 更不用說當年日本往下 但現在台灣經濟還是往上 當然72-2有它的立法思維 但是一般民眾的住宅貸款 這絕對是違約率最低的放貸 你要提升放款品質 絕對不是拿民眾的房貸開刀 就像要省電,用電大戶是誰? 工業用電占比超過50% 民生用電不到20% 結果政府說要省電, 然後叫民眾節約用電 我是呵呵~ 這真的是智商問題! : 不要忘記都更沒有列入，在這些情況之下。 : 第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高，才能解局。 : https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg
: 接著討論2、3，請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎？ : 其實建商們也是，可週轉借貸的資金下降。 : 為求資金快速收回，可能轉向，不在抬價。平盤銷售即可。 : 房價的領頭羊，其實建商造勢很重要，二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享，到今年三年。 : 潤泰捷六破百。 : 這就是建商造勢重劃區的威力。 : 反過來當建商追求資金收回，不在抬價，平盤即可時。 : 論點2，「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。 : 因為房地合一稅抽那麼重，第二戶要拿出那麼多資金。 : 這個投資盤，很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會，有得撐。 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 很重要說三次XD : 這個觀念要有，房地產投資討論，不是只有「噴」跟「崩」。 : 平盤、微漲，造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。 : 自住就老話一句，說到跳針。 : 找能力負擔的起，符合自己需求的，上車 。 : 如果有重大建設加持更好。 : 重大建設： : 1.交通網絡：捷運、各類鐵 : 2.科學園區 : 3.金融貿易中心 : 投資要有一個觀念，無論是哪一方面房股各類都好。 : 「投資先想輸不輸得起，先別想贏多少。」 : 輸得起的叫投資，輸不起的叫賭博。 : 冗言過長XD 無聊就參考看看。 : 祝鄉民們能順利交屋。 我在不動產打滾了30年 從沒聽過因為72-2 這條導致放款問題 說到底就是政府選前支票開太大 趁選民的記憶跟金魚一樣 選完趕快趁機清理戰場 72-2上限突破 到底會發生什麼事? 答案是不會發生什麼事 就像台灣的舉債上限修了又修 突破又突破,有怎樣嗎? 台灣就是這樣, 只有立場沒有是非 同樣是財政紀律觀念 不同人提出,就有不同解讀! 最後說一下我的看法 我之前一直以為這些信用管制 應該是短期措施 最主要的觀察點就是豪宅線 這種無腦干預市場的政策 我原先猜只是選舉政策, 拿來哄騙一下無產階級選民 但是十幾年過去了,管制程度 不但沒往合理調整, 反而越來越多越來越細! 每一個細節都讓我想起了 2005~2015年的大陸 在一個盤堅的局面, 鎖死你所有金融操作的空間 如果這個趨勢不變, 房地產投資會就此成為 真正資產階級的投資管道 一般人就洗洗睡了 那這趨勢甚麼時候會改變? 大陸考古題也給你看了 大陸經濟成長那幾年,每季都 出台"史上最嚴調控"政策 但都沒用~~~ 直到習大大粉墨登場 大搞國民進退,共同富裕 房價一瀉千里為止! 當然台灣不一定走這個軌跡 但是考古題之所以是考古題 表示它有一定的參考價值 大家自行參考服用! 講結論 我們政府這幾年來針對房市 這麼一通騷操作 把整個遊戲規則大改了一番 在這個變動中,哪些族群得利 哪些族群不利? 巴菲特說: 當你上了牌桌30分鐘後, 如果你還不知道誰是肥羊 那麼你就是肥羊! 誰是莊家,誰是托,誰是肥羊 有志在房地產投資界打滾 的人,最好好好想一想 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.80.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726767464.A.1B8.html
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09/20 01:41, 1月前 , 1F
中小企業是指升息，出口匯差影響XD
09/20 01:41, 1F
推
09/20 01:41, 1月前 , 2F
今天好多各路大神文章可以拜讀，真是開心
09/20 01:41, 2F
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09/20 01:43, 1月前 , 3F
另外央行不是提高存準率嗎
09/20 01:43, 3F
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09/20 01:45, 1月前 , 4F
所以不升息改升準，藉此達到效益。避免匯差
09/20 01:45, 4F
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09/20 01:46, 1月前 , 5F
還沒聽過哪間銀行借錢不用擔保品的
09/20 01:46, 5F
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09/20 01:46, 1月前 , 6F
另外建議要從Credit to GDP Ratio 達166%切入
09/20 01:46, 6F
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09/20 01:47, 1月前 , 7F
還有所有不動產相關放款達37.4%
09/20 01:47, 7F
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09/20 01:48, 1月前 , 8F
這兩個面向去切入，另外有空閒可以聽完金龍會後直播
09/20 01:48, 8F
推
09/20 01:48, 1月前 , 9F
借錢有分，信貸就有不用的，給上面的推文鄉民
09/20 01:48, 9F
推
09/20 01:48, 1月前 , 10F
今天真的不錯，看到好多值得學習思考的東西
09/20 01:48, 10F
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09/20 01:49, 1月前 , 11F
當然任何政策都需要時間去驗證
09/20 01:49, 11F
推
09/20 01:49, 1月前 , 12F
等了一晚終於也等到你 看完內容就是 一言難盡的唉...
09/20 01:49, 12F
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09/20 01:49, 1月前 , 13F
讓金融體系都拿不動產當抵押品就很安全？2008年？
09/20 01:49, 13F
推
09/20 01:50, 1月前 , 14F
要向常在房產賺錢思維打滾的學習，勝率會比較高
09/20 01:50, 14F
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09/20 01:50, 1月前 , 15F
我也有可能看錯沒錯。但任何政策無法完美、全部的人
09/20 01:50, 15F
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09/20 01:50, 1月前 , 16F
包贏
09/20 01:50, 16F
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09/20 01:50, 1月前 , 17F
中小企業借不到錢所以買房去借錢？這什麼邏輯
09/20 01:50, 17F
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09/20 01:50, 1月前 , 18F
一個政策之下，一定有人權益被犧牲。
09/20 01:50, 18F
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09/20 01:50, 1月前 , 19F
那全台都放進不還本金的房貸最安全
09/20 01:50, 19F
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09/20 01:51, 1月前 , 20F
房產最穩然後08，日本泡沫。這時又說不一樣
09/20 01:51, 20F
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09/20 01:52, 1月前 , 21F
你靠北央行也沒用 我找一堆人寫報告央行說借我150
09/20 01:52, 21F
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09/20 01:52, 1月前 , 22F
給我5年分60期本利攤還
09/20 01:52, 22F
推
09/20 01:52, 1月前 , 23F
是不是有種誤解 好像銀行沒放房貸就一定得放款到其他
09/20 01:52, 23F
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09/20 01:52, 1月前 , 24F
地方 但其實銀行可以減少吸收存款就好了
09/20 01:52, 24F
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09/20 01:53, 1月前 , 25F
人家要打寬限…不就很明顯發現這存在最大風險
09/20 01:53, 25F
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09/20 01:53, 1月前 , 26F
我拿我十多年前買的房理財貸直接開1200 30年期3年寬限
09/20 01:53, 26F
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09/20 01:54, 1月前 , 27F
銀行放款的風險偏好就是長這樣 你怪央行有用嗎
09/20 01:54, 27F
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09/20 01:54, 1月前 , 28F
而且房貸借款期間那麼長 絕對不是什麼低風險的貸款
09/20 01:54, 28F
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09/20 01:54, 1月前 , 29F
是台灣長期寬鬆太久 導致利率低的不可思議 讓你有這
09/20 01:54, 29F
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09/20 01:54, 1月前 , 30F
種錯覺而已
09/20 01:54, 30F
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09/20 01:54, 1月前 , 31F
你的見解和實際銀行放款的準則完全不一樣
09/20 01:54, 31F
推
09/20 01:54, 1月前 , 32F
這邊推薦大家去看吳聰敏訪談
09/20 01:54, 32F
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09/20 01:55, 1月前 , 33F
這就是我覺得你奇怪的地方 你說話像針的從業人員
09/20 01:55, 33F
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09/20 01:55, 1月前 , 34F
但你的見解像是沒借過錢沒處理過企業金融
09/20 01:55, 34F
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09/20 01:55, 1月前 , 35F
打寬限就最少人跳樓的方案
09/20 01:55, 35F
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09/20 01:55, 1月前 , 36F
Xd見解不同 好喔 你的放款見解又是哪家銀行放款部門
09/20 01:55, 36F
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09/20 01:55, 1月前 , 37F
台灣的企業金融如果你要無擔保(沒有不動產擔保)
09/20 01:55, 37F
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09/20 01:55, 1月前 , 38F
還有他出版的「台灣經濟四百年」
09/20 01:55, 38F
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09/20 01:56, 1月前 , 39F
授信5p了解一下？
09/20 01:56, 39F
還有 717 則推文
還有 2 段內文
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09/20 09:40, 1月前 , 757F
你這講法基本上就是房地產本位，沒有參考性
09/20 09:40, 757F
推
09/20 09:42, 1月前 , 758F
奈米負責人路過，企金真的超難借，年限短利率高，手續費
09/20 09:42, 758F
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09/20 09:42, 1月前 , 759F
也高
09/20 09:42, 759F
推
09/20 09:48, 1月前 , 760F
推
09/20 09:48, 760F
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09/20 09:53, 1月前 , 761F
我企金承辦都跟我說要借就隨時找他 很歡迎 XD
09/20 09:53, 761F
推
09/20 09:56, 1月前 , 762F
法金的角度客觀來說真的不只是擔保品，有時候name
09/20 09:56, 762F
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09/20 09:56, 1月前 , 763F
lending有很常
09/20 09:56, 763F
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09/20 09:56, 1月前 , 764F
見。
09/20 09:56, 764F
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09/20 09:56, 1月前 , 765F
舉例來說，你看看台北天空塔聯貸案R，擔保品夠好吧
09/20 09:56, 765F
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09/20 09:56, 1月前 , 766F
！但怎麼2020r
09/20 09:56, 766F
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09/20 09:56, 1月前 , 767F
efinance之後銀行參貸家數剩6家呢？以RM的角度來看
09/20 09:56, 767F
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09/20 09:56, 1月前 , 768F
呢，擔保品具
09/20 09:56, 768F
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09/20 09:56, 1月前 , 769F
備產生金流當作repayment source(ex:租金、股利）
09/20 09:56, 769F
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09/20 09:56, 1月前 , 770F
才是會想做的。
09/20 09:56, 770F
推
09/20 10:13, 1月前 , 771F
企金401一翻兩瞪眼 無擔無保想借錢 吃屎比較快
09/20 10:13, 771F
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09/20 10:15, 1月前 , 772F
甚麼鬼聯貸案說到底還是不動產地上權質借
09/20 10:15, 772F
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09/20 10:17, 1月前 , 773F
你是銀行你要放企金周轉 員工信貸 不動產質押 自己想想
09/20 10:17, 773F
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09/20 10:18, 1月前 , 774F
更別說風險貼水都在裡面了 講難聽點 人肉秤斤兩啦
09/20 10:18, 774F
推
09/20 10:46, 1月前 , 775F
你想多了 死的就是投機客 嘻嘻
09/20 10:46, 775F
推
09/20 10:48, 1月前 , 776F
這篇應該Kris佔上風
09/20 10:48, 776F
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09/20 10:48, 1月前 , 777F
上次是cal佔上風
09/20 10:48, 777F
推
09/20 11:32, 1月前 , 778F
推推J大確實有點過頭了~~ 推文大戰也是獲益良多
09/20 11:32, 778F
推
09/20 11:35, 1月前 , 779F
貧富差距越來越大而已，房地產是普通人增加財富穩健
09/20 11:35, 779F
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09/20 11:35, 1月前 , 780F
的機會，以後乖乖打就一輩子吧
09/20 11:35, 780F
推
09/20 11:57, 1月前 , 781F
中小企業要借錢 就是拿房子來當。
09/20 11:57, 781F
推
09/20 12:48, 1月前 , 782F
有點道理 謝謝
09/20 12:48, 782F
推
09/20 13:26, 1月前 , 783F
推J大
09/20 13:26, 783F
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09/20 13:59, 1月前 , 784F
有不動產做擔保的放款最保險的前提是估值正確
09/20 13:59, 784F
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09/20 14:00, 1月前 , 785F
雖然我也覺得都會區還有再上升的空間郊區就沒那麼有把握
09/20 14:00, 785F
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09/20 14:01, 1月前 , 786F
但我想說的重點不是我怎麼想，我想提的是依央行見解過度
09/20 14:01, 786F
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09/20 14:01, 1月前 , 787F
往房貸放貸的風險不是在於違約而是在於估值
09/20 14:01, 787F
噓
09/21 08:55, 1月前 , 788F
出來選下一任央行總裁了啦
09/21 08:55, 788F
推
09/21 20:40, 1月前 , 789F
不糾纏了 jamo跟我其實都算是中小企業主
09/21 20:40, 789F
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09/21 20:40, 1月前 , 790F
本文的討論也就是針對中小企業與新企業的融資困難
09/21 20:40, 790F
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09/21 20:41, 1月前 , 791F
大企業有他們的模式我也直接說在最前面了 mfcke都解釋了
09/21 20:41, 791F
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09/21 20:41, 1月前 , 792F
還是看不懂你在糾纏什麼 爭個你專業做大企業和大額債券?
09/21 20:41, 792F
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09/21 20:42, 1月前 , 793F
我的意見主要也是針對極長時間台灣對中小企業放款不友善
09/21 20:42, 793F
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09/21 20:43, 1月前 , 794F
然後一直跑出來說希望錢不要一直往住宅貸款跑
09/21 20:43, 794F
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09/21 20:43, 1月前 , 795F
這就鬼打牆的事實在發炎而已
09/21 20:43, 795F
推
09/21 21:27, 1月前 , 796F
邏輯死去
09/21 21:27, 796F
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