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[心得] 預售屋合約中的付款條件…

看板home-sale (房屋交易)作者 (Selenium)時間1年前 (2024/09/22 11:57), 1年前編輯推噓16(21推 5噓 47→)
留言73則, 32人參與, 1年前最新討論串1/2 (看更多)
雖然這對很多老手來說是常識， 但還是貼出來讓一些連預售屋都沒買過， 甚至連合約書範本都沒看過，只是憑 想像講得頭頭是道的人，看看預售屋 完工要交屋時如果貸款成數不足， 會不會真的斷頭。 下面的截圖來自一份2022年時的合約書， 當時甚至連預售禁轉都還沒有開始實施， 所以這份合約書不是配合最近的限縮 而擬的，而是一直以來都是這樣寫的。 從合約條文可以看出幾個重點： 1.買預售屋的話賣方（建商）要負責洽定 還有額度的貸款銀行 2.如果因為簽約以後發生的意外事件， 也就是話題中的銀行沒錢貸、或可貸成數 低於當初拆款表中約定的成數（本合約是 約定75成），建商必須提供類似信貸般的 貸款，差別在年期只有七年。 3.如果可貸差額太大實在解決不了問題， 那就是協議解約。 所以看實際合約就知不可能因為央行政策 改變，導致買家斷頭被罰15%。 7年貸的每月付款會變非常重，但至少還能 趁這期間趕緊掛賣，把已經產生的漲幅 入袋為安。 空空想要的斷頭潮、房價大跌，根本不會 發生，充其量就是較多人同時掛賣稍微 影響價錢的緩漲或盤整而已。 https://i.imgur.com/pF5miDW.jpeg
----- Sent from MeowPtt on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.0.239.10 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726977470.A.62B.html → NovaShin: 你太年輕了 親愛的 09/22 12:0 1 總體市場經濟狀況如果健康，只是政府的政策 干擾，充其量就是如此而已，你要說的歷史是 建立在經濟狀況慘淡的前提下。
推
09/22 12:02, 1年前 , 1F
感謝信心加持
09/22 12:02, 1F
→
09/22 12:03, 1年前 , 2F
too young too simple
09/22 12:03, 2F
→
09/22 12:04, 1年前 , 3F
有的建商會有個別磋商把這條搓成買家自己負責
09/22 12:04, 3F
※ 編輯: SouthEast62 (101.0.239.10 臺灣), 09/22/2024 12:14:00
→
09/22 12:10, 1年前 , 4F
你傻了嗎，為什麼只能貸五成？
09/22 12:10, 4F
→
09/22 12:11, 1年前 , 5F
那是誰的責任？
09/22 12:11, 5F
噓
09/22 12:11, 1年前 , 6F
低調...
09/22 12:11, 6F
→
09/22 12:11, 1年前 , 7F
不就是因為買房有第一戶貸款，那是歸責誰
09/22 12:11, 7F
歸咎給朝令夕改的政府呀（不可歸責於買賣 雙方的情況）合約當時第二戶是六成，不是 五成，所以中間的一成差異真的不是買房責任。
→
09/22 12:12, 1年前 , 8F
建商只要舉證 同建案中 有人購置貸款到八成，你覺得這
09/22 12:12, 8F
→
09/22 12:12, 1年前 , 9F
樣是買方問題 還是建商問題？ 這條不是萬能
09/22 12:12, 9F
→
09/22 12:13, 1年前 , 10F
把這條當作 救命符的 建議在多想別的出路……
09/22 12:13, 10F
推
09/22 12:14, 1年前 , 11F
建商補2.5成 你覺得他會叫你協議解約還是補給你
09/22 12:14, 11F
推 kusomanfcu: 七年信貸 利率勒 09/22 12:1 4 仔細看規則，第一階段的七年其實不是建商 真的借錢，而是可以分期延遲付款。不過 我相信利率應該很驚人，所以這不是真的 讓你拖七年用的，而是爭取時間趕快去其他 管道籌錢，或賣屋下莊。
→
09/22 12:14, 1年前 , 12F
不過建商如果願意借也沒關係，不過建商要的是金流，
09/22 12:14, 12F
→
09/22 12:14, 1年前 , 13F
不是分期還的這種
09/22 12:14, 13F
→
09/22 12:15, 1年前 , 14F
好啦建商很雖貸給你讓你交屋，你都知道貸不下來要跑了是
09/22 12:15, 14F
→
09/22 12:15, 1年前 , 15F
要賣給誰？
09/22 12:15, 15F
當然是賣給首購沒有受到這種限制的人囉， 所以如果有轉手打算，就要挑對物件。
噓
09/22 12:15, 1年前 , 16F
金龍哥說的:不要以為想跟銀行借多少都可以 (還聽不懂?)
09/22 12:15, 16F
推
09/22 12:15, 1年前 , 17F
建商會想不履行，所以可能要打官司
09/22 12:15, 17F
→
09/22 12:16, 1年前 , 18F
這幾年的防蟲真的一堆巨嬰,好像銀行有讓你貸滿的義務
09/22 12:16, 18F
推
09/22 12:17, 1年前 , 19F
不會跌啦火車頭耶，所以不用特地發一篇壯膽
09/22 12:17, 19F
※ 編輯: SouthEast62 (101.0.239.10 臺灣), 09/22/2024 12:24:05
→
09/22 12:17, 1年前 , 20F
然後合約書是建商擬的,你居然幻想條款會保護你?? XDDD
09/22 12:17, 20F
沒知識也要有常識，你知不知道預售屋合約書 公開給潛在買方審閱前，就先要送政府審核的？
推
09/22 12:17, 1年前 , 21F
為了不被收回去 可能民間融資也要嘗試了
09/22 12:17, 21F
推
09/22 12:20, 1年前 , 22F
人吃人知道嗎？銀行審不出來7成給你是你的問題啊
09/22 12:20, 22F
→
09/22 12:21, 1年前 , 23F
自己去想辦法生出來到5成阿 不然就解約阿
09/22 12:21, 23F
推
09/22 12:21, 1年前 , 24F
0.75*0.7剛好超過5成 我猜建商會選方案三
09/22 12:21, 24F
→
09/22 12:21, 1年前 , 25F
建商有法務弄合約 你有嗎？知法玩法知道嗎？
09/22 12:21, 25F
沒開過建設公司至少也操作過產品品牌，你用 建商的立場想也知道，有品牌的規模建商最大 的希望就是預售賣出、房子蓋好、客戶順利 交屋然後繼續去搞下個產品。建商根本不希望 傳出自己的建案一堆客戶貸款不了，發生糾紛 被吞了15%之後打訴訟這種事。傳出去後這家 的預售還有人敢買嗎？ → zebirlin: 那個合約書若有用,買家還貪心賠15%違約金幹嘛? 笑死 09/22 12:22
→
09/22 12:22, 1年前 , 26F
這一條已經是下下策了 且機率不高
09/22 12:22, 26F
→
09/22 12:23, 1年前 , 27F
去找擔保人吧
09/22 12:23, 27F
※ 編輯: SouthEast62 (101.0.239.10 臺灣), 09/22/2024 12:34:19
→
09/22 12:28, 1年前 , 28F
我記得建商擬完要送政府照會才行
09/22 12:28, 28F
推
09/22 12:28, 1年前 , 29F
你要考慮的是222w以外的金額怎麼籌
09/22 12:28, 29F
我有額度充裕的家庭貸款可以借呀，先把手上 貸額最低的那筆清償就不會變成二屋了。我只是 貼出來給沒看過的人知道而已。
→
09/22 12:29, 1年前 , 30F
還有現在其實一堆是連一間都沒買的來亂，不用仔細去分析等
09/22 12:29, 30F
→
09/22 12:29, 1年前 , 31F
熱度降了再來討論都來的及
09/22 12:29, 31F
→
09/22 12:30, 1年前 , 32F
等房版人數降到不到百人那時候的討論比較有價值
09/22 12:30, 32F
→
09/22 12:30, 1年前 , 33F
*千人
09/22 12:30, 33F
→
09/22 12:31, 1年前 , 34F
在那邊歸咎政府喔，去法庭上講吧
09/22 12:31, 34F
噓
09/22 12:31, 1年前 , 35F
不用再壯膽了 外面都是龍哥的人
09/22 12:31, 35F
推
09/22 12:33, 1年前 , 36F
所以讓你拖延7年以後 你要賣給誰？ 賭政府放寬條件？
09/22 12:33, 36F
※ 編輯: SouthEast62 (101.0.239.10 臺灣), 09/22/2024 12:41:10
→
09/22 12:41, 1年前 , 37F
叫財政部莊部長 來打球阿！
09/22 12:41, 37F
噓
09/22 12:46, 1年前 , 38F
建商有在在乎名聲?興富發華人匯當年也是跟買方互告一堆
09/22 12:46, 38F
推
09/22 12:57, 1年前 , 39F
09/22 12:57, 39F
推
09/22 12:59, 1年前 , 40F
09/22 12:59, 40F
推
09/22 13:04, 1年前 , 41F
所以看判例是說 你如果整筆都被退回不核貸 那就是你自
09/22 13:04, 41F
→
09/22 13:04, 1年前 , 42F
己的問題 但如果核貸但成數跟政策變動程度符合 那就是
09/22 13:04, 42F
→
09/22 13:04, 1年前 , 43F
非雙方的問題 例如二房本來核6成變5成 那雙方就有義務
09/22 13:04, 43F
→
09/22 13:04, 1年前 , 44F
就要針對1成去協商 不成就解約這樣
09/22 13:04, 44F
推
09/22 13:09, 1年前 , 45F
這邊幫建商講話的人怎麼這麼多
09/22 13:09, 45F
→
09/22 13:09, 1年前 , 46F
政策變化是很常見的不可歸責事由
09/22 13:09, 46F
→
09/22 13:11, 1年前 , 47F
30%攤7年還 你要確定金流夠欸
09/22 13:11, 47F
→
09/22 13:12, 1年前 , 48F
而且不只是5成問題 這水位你貸到高機率超過3%啦
09/22 13:12, 48F
→
09/22 13:13, 1年前 , 49F
建商給你7年還的利率也是3% 直接嘎飛
09/22 13:13, 49F
→
09/22 13:14, 1年前 , 50F
不過確實輸的有可能是建商 建商也被抽銀根30%生不出
09/22 13:14, 50F
→
09/22 13:18, 1年前 , 51F
建商不用名聲的 倒閉換皮重開幾家 就像豐邑
09/22 13:18, 51F
推
09/22 14:08, 1年前 , 52F
本來就要提供，一堆人沒買過房子的人，以為建商可以隨便收
09/22 14:08, 52F
→
09/22 14:08, 1年前 , 53F
回，反正建商收回加價賣他們也買不起，不知道在爽什麼
09/22 14:08, 53F
推
09/22 14:14, 1年前 , 54F
貸款不足部份建商貸7年，總比現金補差額好一些
09/22 14:14, 54F
推
09/22 14:25, 1年前 , 55F
空空沒買過房，當然不知道這些規則
09/22 14:25, 55F
→
09/22 14:25, 1年前 , 56F
空空整天假高潮，都快笑死了
09/22 14:25, 56F
推
09/22 14:53, 1年前 , 57F
建商要沒收你如何主張不可歸咎於你？ 照這個理論你買
09/22 14:53, 57F
→
09/22 14:54, 1年前 , 58F
股票，結果中東打起來爆跌，可以解約？ 因為不可歸咎
09/22 14:54, 58F
→
09/22 14:54, 1年前 , 59F
雙方？ 要怪以色列？
09/22 14:54, 59F
→
09/22 14:55, 1年前 , 60F
除非你簽約時就注明 貸款不足無條件解約
09/22 14:55, 60F
→
09/22 14:55, 1年前 , 61F
我之前就跟小建商這樣簽 結果代銷真的幫我拗成…
09/22 14:55, 61F
→
09/22 14:57, 1年前 , 62F
頂多就是雙方協調貸款不足…能不能分期支付給建商
09/22 14:57, 62F
推
09/22 16:06, 1年前 , 63F
看起來判例是央行政策改變是「不可歸咎於雙方」，
09/22 16:06, 63F
→
09/22 16:06, 1年前 , 64F
建商要貸款一定差額給買方
09/22 16:06, 64F
→
09/22 16:07, 1年前 , 65F
除非你一間核貸的銀行都找不到…
09/22 16:07, 65F
推
09/22 16:31, 1年前 , 66F
謝謝分享
09/22 16:31, 66F
→
09/22 17:25, 1年前 , 67F
央行表示 我看到了
09/22 17:25, 67F
推
09/22 17:35, 1年前 , 68F
建商精的 上面都在亂講 自己去查預售屋定型化契約 有些把
09/22 17:35, 68F
→
09/22 17:35, 1年前 , 69F
個人多屋貸款導致成數不足規定在可歸責買方喔 嘻嘻
09/22 17:35, 69F
噓
09/22 19:04, 1年前 , 70F
這個問題之前吵過了
09/22 19:04, 70F
→
09/22 19:05, 1年前 , 71F
建商會說你拿到低於75成是你自身條件問題
09/22 19:05, 71F
→
09/22 19:05, 1年前 , 72F
不關他的事
09/22 19:05, 72F
因為個人條件拆款表說75成，但個人多屋 因素只能貸到6成，這個本來就不是建商 的問題。但簽約時二屋是六成，但交屋 時因為政策改變突然只剩五成，我要討論 的是這種情況。上面有人分享的判例也 證明會需要走付款條件協商，不會直接 搞到沒收15%...... ※ 編輯: SouthEast62 (101.0.239.10 臺灣), 09/22/2024 23:56:11
推
09/23 10:19, 1年前 , 73F
那建商也沒有錢，建商跟銀行也借不到錢，要怎麼辦呢？
09/23 10:19, 73F
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