PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

Re: [心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估

看板home-sale (房屋交易)作者 (骷髏怪)時間5小時前 (2024/11/01 13:29), 編輯推噓21(21推 0噓 67→)
留言88則, 16人參與, 3小時前最新討論串2/2 (看更多)
你所購買的區域，不管在哪裡 每坪的房價沒有漲超過20，那等於沒有上漲 只不過反應的通膨跟原物料，工資 台灣從2019到現在 看是房子選用的建材種類 每坪的造價多10到20萬， 工期翻倍 新案子有反應稅金也會增加，每坪在多2-8萬 另外產生的利息， 管理成本， 你平還要多3到8萬 也就是 雙北以外 至少要+20，雙北＋30， 建商沒賺錢之下 如果建商要賺錢的話那會更高 這就會導致過去一字頭的區域全部乘以3 再來就是基本工資漲了20多% 黃金的價格直接翻倍 https://i.imgur.com/EqiGeFo.jpeg
https://i.imgur.com/OtZCVVt.jpeg
就不要說台股幾乎*3 其他東西漲多少 很多人說應該要一直加薪，然後假期變多 這些都沒問題，只是物價你要能夠接受 你要說國外的薪水跟放假， 那你要不要看看國外的物價 要做到房價薪資比很低也不是辦不到 直接把基本薪資變5萬 所有物價*3以上 吃就有問題了怎麼買房子 這時候你要思考的不是買不買的起房子，是會不會餓死街頭 基本薪資5萬相信我，你薪水4萬頂多變7萬算你8萬好了 可是原本120的便當各項成本下，老闆賣你300都可能會虧錢，購買力問題 原本薪水可以買333個便當 變成8萬薪水變成267個，更別說個因素維持一樣能存活要漲到400，剩下只能買200個 不可能所有好處都你拿的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.91.150 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730438988.A.D24.html
推
11/01 13:32, 5小時前 , 1F
現在房價上漲，個人覺得最大的底層原因，
11/01 13:32, 1F
→
11/01 13:32, 5小時前 , 2F
是在反應貨幣購買力的急遽下滑，
11/01 13:32, 2F
→
11/01 13:33, 5小時前 , 3F
跟什麼區域、環境、心態，可能相關係數沒到非常大
11/01 13:33, 3F
→
11/01 13:33, 5小時前 , 4F
今年以來，所有資產跟黃金相比，貶值幅度都是巨大
11/01 13:33, 4F
→
11/01 13:34, 5小時前 , 5F
而所有貨幣跟黃金相比，貶值幅度也是巨大
11/01 13:34, 5F
推
11/01 13:34, 5小時前 , 6F
總歸句話：沒有底層能壓榨。解決方案很簡單：引進移工
11/01 13:34, 6F
→
11/01 13:35, 5小時前 , 7F
所以房子這種存續期長的資產，變化相對存續期短的資產
11/01 13:35, 7F
→
11/01 13:35, 5小時前 , 8F
美國有移民&老墨，歐洲有穆斯林，台灣？搞個印度移工
11/01 13:35, 8F
→
11/01 13:35, 5小時前 , 9F
就GGYY意見一堆了
11/01 13:35, 9F
→
11/01 13:35, 5小時前 , 10F
幅度會大上許多，其實背後的涵義算是滿深遠的
11/01 13:35, 10F
推
11/01 13:37, 5小時前 , 11F
簡單說沒有便宜的人力
11/01 13:37, 11F
推
11/01 13:37, 5小時前 , 12F
是低 所以2024買到的漲不一定是實質上的漲
11/01 13:37, 12F
→
11/01 13:37, 5小時前 , 13F
還是要回歸實質購買力
11/01 13:37, 13F
→
11/01 13:38, 5小時前 , 14F
不是單純看帳面上的漲幅就高潮
11/01 13:38, 14F
推
11/01 13:38, 5小時前 , 15F
簡單來說，目前資產最好的停泊處，條件要看的方面
11/01 13:38, 15F
→
11/01 13:39, 4小時前 , 16F
最好著眼在價值保存的能力高低，會在未來兩三年內好一點
11/01 13:39, 16F
→
11/01 13:39, 4小時前 , 17F
短期來說，未來成長性或是長期穩定收益可能沒那麼重要
11/01 13:39, 17F
推
11/01 13:39, 4小時前 , 18F
移工問題還要考慮逃逸外勞，目前數量是快10萬。
11/01 13:39, 18F
→
11/01 13:39, 4小時前 , 19F
等於台灣目前的物價/房價漲幅，是建立在這10萬移工減壓
11/01 13:39, 19F
→
11/01 13:39, 4小時前 , 20F
的前提下，沒有這10萬人只會更慘烈
11/01 13:39, 20F
→
11/01 13:40, 4小時前 , 21F
工資的部份沒救，最起碼真的需要的高級師傅沒救
11/01 13:40, 21F
→
11/01 13:41, 4小時前 , 22F
房市漲幅能反應這種購買力問題，不一定賺，但一定不虧
11/01 13:41, 22F
→
11/01 13:41, 4小時前 , 23F
未來會經歷到一個需求下滑的階段，但這會有個極限值
11/01 13:41, 23F
→
11/01 13:41, 4小時前 , 24F
但有能力的師傅凋零的速度沒有極限
11/01 13:41, 24F
→
11/01 13:41, 4小時前 , 25F
所以在一段因為需求降低，造成的工資停滯後
11/01 13:41, 25F
→
11/01 13:42, 4小時前 , 26F
等到師傅減少的速度又起來了，那就又看到工資開始飆漲了
11/01 13:42, 26F
推
11/01 13:43, 4小時前 , 27F
這裡比較深入或是發散的觀念
11/01 13:43, 27F
→
11/01 13:44, 4小時前 , 28F
民族性，外籍勞工在細節、技術部分有符合台灣老師傅
11/01 13:44, 28F
→
11/01 13:44, 4小時前 , 29F
的標準嗎
11/01 13:44, 29F
→
11/01 13:45, 4小時前 , 30F
還是他們現場還是以粗工為主？
11/01 13:45, 30F
→
11/01 13:45, 4小時前 , 31F
另外台積電建廠，也是搶人
11/01 13:45, 31F
推
11/01 13:45, 4小時前 , 32F
先考慮有沒有，再考慮符不符合。現在是連有都難
11/01 13:45, 32F
推
11/01 13:47, 4小時前 , 33F
都是粗工吧，朋友接班地方型小建商，土建融最近都找
11/01 13:47, 33F
→
11/01 13:47, 4小時前 , 34F
薯條3兄弟了，最近一直抱怨粗工貴。
11/01 13:47, 34F
推
11/01 13:48, 4小時前 , 35F
嗯嗯，所以成本只會更往上
11/01 13:48, 35F
推
11/01 13:49, 4小時前 , 36F
只要銀行的鑑價不要往下走 基本上不會跌XD
11/01 13:49, 36F
→
11/01 13:49, 4小時前 , 37F
因為雖然同樣是人，產能品質會有差異
11/01 13:49, 37F
→
11/01 13:49, 4小時前 , 38F
就像富士康回去鄭州類似概念
11/01 13:49, 38F
→
11/01 13:53, 4小時前 , 39F
一坪漲20是預售屋 中古屋 新古屋？
11/01 13:53, 39F
推
11/01 13:59, 4小時前 , 40F
沒啦 台灣大盤*2而已
11/01 13:59, 40F
→
11/01 13:59, 4小時前 , 41F
並且多數人沒耐力從魚頭吃到魚尾
11/01 13:59, 41F
→
11/01 13:59, 4小時前 , 42F
這兩三年預估獲利有實拿50%就不錯啦
11/01 13:59, 42F
推
11/01 14:00, 4小時前 , 43F
台灣大盤你要看報酬指數不是加權指數
11/01 14:00, 43F
→
11/01 14:07, 4小時前 , 44F
銀行的鑑價 中古屋 這3~4年幾乎都是跟不上 成交價
11/01 14:07, 44F
→
11/01 14:07, 4小時前 , 45F
你想要鑑價買到中古屋 實際上根本買不到
11/01 14:07, 45F
推
11/01 14:13, 4小時前 , 46F
沒這麼誇張啦~2023年底開始的才比較鑑不到...
11/01 14:13, 46F
推
11/01 14:18, 4小時前 , 47F
2021江北也才5x央北6x怎麼可能鑑不到
11/01 14:18, 47F
推
11/01 14:20, 4小時前 , 48F
問題就是薪資漲幅根本就不可能跟房子那樣漲啊，可
11/01 14:20, 48F
→
11/01 14:20, 4小時前 , 49F
以的話不用買房也沒差了啦
11/01 14:20, 49F
推
11/01 14:29, 4小時前 , 50F
租房買股也可以過的舒適 確實要當沒差也可以
11/01 14:29, 50F
→
11/01 14:43, 3小時前 , 51F
士林內湖南港一堆老公寓銀行鑑價才50幾萬
11/01 14:43, 51F
→
11/01 14:44, 3小時前 , 52F
實際上屋主根本不可能50幾萬賣你
11/01 14:44, 52F
→
11/01 14:45, 3小時前 , 53F
假設新房子一坪120萬 老公寓幾乎都要一半再多一點才能成
11/01 14:45, 53F
→
11/01 14:45, 3小時前 , 54F
三重站那邊的老公寓都有人買到50萬了 新房子不到100萬耶
11/01 14:45, 54F
→
11/01 14:47, 3小時前 , 55F
大安區老公寓 100萬 銀行鑑價有這麼高???
11/01 14:47, 55F
推
11/01 14:49, 3小時前 , 56F
老公寓看地點的 路名很重要
11/01 14:49, 56F
推
11/01 14:52, 3小時前 , 57F
青田街應該都有吧 重點是還買不到
11/01 14:52, 57F
→
11/01 14:54, 3小時前 , 58F
我自己看的經驗 想要賤價買 根本不可能買到~~
11/01 14:54, 58F
→
11/01 14:55, 3小時前 , 59F
誰不想鑑價買 清楚簡單多了 實際上你要能買到~~
11/01 14:55, 59F
→
11/01 14:55, 3小時前 , 60F
因為中古屋市場 以台北市為例
11/01 14:55, 60F
→
11/01 14:56, 3小時前 , 61F
週邊可能久久才賣一間，更甚者直接跳漲
11/01 14:56, 61F
→
11/01 14:56, 3小時前 , 62F
估不到價很常見
11/01 14:56, 62F
→
11/01 14:57, 3小時前 , 63F
但買這類物件，一般來說也都會自備3-4成現金
11/01 14:57, 63F
→
11/01 14:57, 3小時前 , 64F
跟預售屋市場，完全不同狀況。
11/01 14:57, 64F
→
11/01 14:57, 3小時前 , 65F
預售屋反而是手上資金相對不充足，藉由時間來緩衝
11/01 14:57, 65F
→
11/01 14:58, 3小時前 , 66F
所以一直喊中古屋會跌，其實 嗯。難度相對高
11/01 14:58, 66F
→
11/01 14:59, 3小時前 , 67F
因為買的客群大多自住，既然直接買成屋，表示現金相
11/01 14:59, 67F
→
11/01 14:59, 3小時前 , 68F
對充足。
11/01 14:59, 68F
→
11/01 14:59, 3小時前 , 69F
所以正常情況下，都不會降價出售。因為我家不一樣XD
11/01 14:59, 69F
→
11/01 15:00, 3小時前 , 70F
缺錢、分遺產當然另論。
11/01 15:00, 70F
→
11/01 15:02, 3小時前 , 71F
最近台中七期我前幾天斡旋那戶成交了，原本它加價賣
11/01 15:02, 71F
→
11/01 15:02, 3小時前 , 72F
，後來我出接近她15年實價。所以新古如果是七期真的
11/01 15:02, 72F
→
11/01 15:02, 3小時前 , 73F
可以試試。
11/01 15:02, 73F
推
11/01 15:02, 3小時前 , 74F
同理直接買成屋的投資置產客，也是相同情況。
11/01 15:02, 74F
→
11/01 15:03, 3小時前 , 75F
台北就還在等通知QAQ
11/01 15:03, 75F
→
11/01 15:03, 3小時前 , 76F
也是要看總價區間，更細部討論
11/01 15:03, 76F
推
11/01 15:17, 3小時前 , 77F
真的要比物價，台灣一堆東西賣個兩三倍價，當低薪盤子有
11/01 15:17, 77F
→
11/01 15:17, 3小時前 , 78F
夠苦逼
11/01 15:17, 78F
→
11/01 15:19, 3小時前 , 79F
大部分房價上升的速度還是高過名目通膨啦
11/01 15:19, 79F
→
11/01 15:19, 3小時前 , 80F
但名目通膨和你沒什麼關係 消費品通膨速度才是你切身體會
11/01 15:19, 80F
→
11/01 15:20, 3小時前 , 81F
你大部分開支是食物和住房 細目通膨可能會超過房價上升速度
11/01 15:20, 81F
→
11/01 15:21, 3小時前 , 82F
那你房產的購買力就是實質下滑的 但算上債務通膨稀釋通常沒事
11/01 15:21, 82F
→
11/01 15:23, 3小時前 , 83F
但現況是，現在入場的非首購房貸利率
11/01 15:23, 83F
→
11/01 15:23, 3小時前 , 84F
帳面上大於CPI
11/01 15:23, 84F
→
11/01 15:24, 3小時前 , 85F
再加上其他的成本因子（稅、管理費、如果要賣掉的話
11/01 15:24, 85F
→
11/01 15:24, 3小時前 , 86F
房地合一、仲介費等等）
11/01 15:24, 86F
→
11/01 15:25, 3小時前 , 87F
實質上獲利、跟債務稀釋能有多少空間？
11/01 15:25, 87F
→
11/01 15:25, 3小時前 , 88F
取決於入手成本價格。
11/01 15:25, 88F
‣ 更多 a386036 的文章
文章代碼(AID): #1d96TCqa (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 a386036 的文章
文章代碼(AID): #1d96TCqa (home-sale)