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Re: [閒聊] Joeman東京買房租金投報率6%贏台灣？

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間4小時前 (2025/02/03 07:57), 4小時前編輯推噓20(20推 0噓 26→)
留言46則, 21人參與, 2小時前最新討論串2/3 (看更多)
※ 引述《JQK2 (ACE)》之銘言： : 就淫妹在東京買房租金一年投報率有6% : 日本房價這幾年也在大漲 : 且門檻不高才一千多萬台幣 : 住東京看晴空塔，沒有超高公設 : 投資台灣不如投資日本？ 我看了下影片,joeman 好像是有把所有支出都列出來扣掉了(跳著看的有錯請更正)。 先講重點, 6% 應該是真的，但其實一點都不高! joeman 這個案子是拿來做 airbnb 的，所以評估不能用一般正常的房地產投資角度下 去評估。 airbnb 評估方式要用民宿/旅館的角度來評估，因為有營運管理跟銷售風險的問題，跟一 般無腦買房放租收租金差很多。 在商言商，做 airbnb 只有 6% 投報是不及格的! 像我一般做格套，投報率要超過8%才會進場，如果是要做 airbnb 這種要運營管理還要扛扛空置風險的，那要更高了。 因為格套的管理成本要比正常出租多很多,而 airbnb 比格套多更多! 所以這部分的風險與管理成本是要列入計算的~ 另外日本民宿有特別的規定，這案子在墨田，按日本民宿管理方法，一年只能營業180天。 正常想靠做民宿賺錢不會考慮這邊，因為你再會賣，上限180天的天花板在那，難以突破。 在日本真的想靠經營民宿賺錢，要嘛去大阪。要嘛去大田。這兩區都是特許不受180天限制~ 會不考慮180天限制的，就比較像Joeman這種，不是真的以賺錢為目的! 而是旺季的時候出租，自己淡季過去巡田水當渡假。三不五時租給親朋好友做人情這樣~ 所以這個案子的投報 6%，在我看起來是亂算且偏低的。 真要算這間房子，正常算法應該是把它拿去長租市場放租看租金投報 如果要用民宿角度，就要算這180天中賣掉幾天，計算空置率跟競品價差。 然後計算客訴與管理成本，再跟大阪或者大田的民宿營利率比較 這才是民宿案件的正常評估方式! 但這案子很好的融合了他個人需求，很符合他的規劃，所以很適合他 但是看房地產投資這樣算是不對的! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.69.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1738540669.A.265.html
推
02/03 08:07, 4小時前 , 1F
不過他應該沒有把題材的流量業配帶進來吧 其實他這題
02/03 08:07, 1F
→
02/03 08:07, 4小時前 , 2F
材不錯 有他民宿相關的我都會點進去看XD
02/03 08:07, 2F
推
02/03 08:13, 4小時前 , 3F
原來如此。但他好像沒算到180天這限制？他也似乎有營業超過
02/03 08:13, 3F
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02/03 08:13, 4小時前 , 4F
180天？（印象中，有錯請指正）
02/03 08:13, 4F
推
02/03 08:22, 4小時前 , 5F
他老兄蠻多時候，會為了流量，故意忽略一些重要資訊
02/03 08:22, 5F
推
02/03 08:22, 4小時前 , 6F
推個 為啥會有180天限制啊？控制供給？
02/03 08:22, 6F
日本民宿法規規定的 有些還分住宅區(只能運營周末)跟商業區(不限制) 滿複雜的 我很少追 joeman 這種生活型 yter 不太清楚他是不知道這些規定還是覺得沒必要講 如果他這視頻是給一般人看新鮮配飯吃的,那的確沒必要講這種複雜的東西 但如果是要講房地產投資的,那我覺得他這樣就太不專業了~
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02/03 08:24, 4小時前 , 7F
我昨天吃飯時才看完這片，沒有他8個月應該出租不到80天
02/03 08:24, 7F
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02/03 08:25, 4小時前 , 8F
外加73天的自住跟給親友
02/03 08:25, 8F
推
02/03 08:25, 4小時前 , 9F
為了流量忽略重要訊息的影片看了不就變笨
02/03 08:25, 9F
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02/03 08:25, 4小時前 , 10F
隔套其實是吃台灣執法鬆散的利潤吧，日本不能這樣搞啊。
02/03 08:25, 10F
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02/03 08:25, 4小時前 , 11F
我沒有在追Joeman，但其實他這片資訊給得很完整親處，自己也
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02/03 08:25, 4小時前 , 12F
說投報率其實認真算可能不到5%很爛
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02/03 08:26, 4小時前 , 13F
反而是首篇有點斷章取義
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02/03 08:26, 4小時前 , 14F
他自己影片都有說靠名人加持＋親友捧場，以投資角度來說很爛
02/03 08:26, 14F
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02/03 08:27, 4小時前 , 15F
但在日本東京有個自己房產的落腳點就是爽
02/03 08:27, 15F
推
02/03 08:27, 4小時前 , 16F
一點都不清楚，他只跟你說總收入，內扣%數通通沒給
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02/03 08:27, 4小時前 , 17F
這個結論我覺得蠻公允的
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02/03 08:28, 4小時前 , 18F
當然她也不算偏離事實太多，且一直強調情緒價值，大概就知
02/03 08:28, 18F
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02/03 08:32, 4小時前 , 19F
02/03 08:32, 19F
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02/03 08:32, 4小時前 , 20F
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02/03 08:32, 4小時前 , 21F
02/03 08:32, 21F
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02/03 08:32, 4小時前 , 22F
我指的是他大部分的開支都有帶到啦，當然詳細數字肯定不方便
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02/03 08:32, 4小時前 , 23F
公開，然後確實好像還沒扣稅？
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※ 編輯: jamo (36.231.69.199 臺灣), 02/03/2025 08:38:26
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02/03 08:33, 4小時前 , 24F
總之這串的首篇非常去脈絡化
02/03 08:33, 24F
推
02/03 08:34, 4小時前 , 25F
影片中有說 把他給自己還有家人免費住的天數算進來 投
02/03 08:34, 25F
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02/03 08:34, 4小時前 , 26F
報率是8%
02/03 08:34, 26F
推
02/03 08:41, 4小時前 , 27F
住免費還能算投報率？那星巴克買一送一算兩倍營業額嗎？
02/03 08:41, 27F
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02/03 08:52, 3小時前 , 28F
他重點是流量
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推
02/03 08:56, 3小時前 , 29F
家人免費住？乾脆非營業日叫他家人去住不是更划算…….
02/03 08:56, 29F
推
02/03 08:58, 3小時前 , 30F
他的影片很適合菜鳥長見識 但他不是房地產專業人員
02/03 08:58, 30F
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02/03 09:00, 3小時前 , 31F
聽到他強調情緒價值，就知道是靠情緒加值了
02/03 09:00, 31F
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02/03 09:01, 3小時前 , 32F
爽就好
02/03 09:01, 32F
推
02/03 09:02, 3小時前 , 33F
推，原來還有 180 天的規定等等，學到了
02/03 09:02, 33F
推
02/03 09:05, 3小時前 , 34F
日本各區有不同限制,目的就是要把資金趕走只剩自住需求
02/03 09:05, 34F
推
02/03 09:07, 3小時前 , 35F
這類YTB都是看新鮮長不了見識的，他目的只是要流量換錢，
02/03 09:07, 35F
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02/03 09:07, 3小時前 , 36F
一台二手小牛都讓他發多少篇新聞跟影片，足見號稱全台前1
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02/03 09:07, 3小時前 , 37F
%身家等級的有多寒酸。
02/03 09:07, 37F
推
02/03 09:21, 3小時前 , 38F
專業欸～
02/03 09:21, 38F
推
02/03 09:22, 3小時前 , 39F
他完全沒扣掉成本支出啊
02/03 09:22, 39F
推
02/03 09:25, 3小時前 , 40F
推專業
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推
02/03 09:27, 3小時前 , 41F
說沒扣的要不要再看一次影片...
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推
02/03 09:35, 3小時前 , 42F
推這篇 不過他還有拍片需求 考慮進去算是不錯
02/03 09:35, 42F
推
02/03 09:42, 3小時前 , 43F
推這篇漲知識
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02/03 09:43, 3小時前 , 44F
會被去脈絡化洗去跟風吹 跟風投的 套牢剛好
02/03 09:43, 44F
推
02/03 09:48, 2小時前 , 45F
這一部還沒看. 但180天在購屋考量的影片已提到. 他把這
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02/03 09:48, 2小時前 , 46F
戶的各方向題材拍的很滿. 讓人感覺超不浪費資源
02/03 09:48, 46F
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