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[閒聊] 指數ETF和不動產資產漲幅比較

看板home-sale (房屋交易)作者 (Aso)時間21小時前 (2025/02/21 10:05), 18小時前編輯推噓17(17推 0噓 59→)
留言76則, 19人參與, 13小時前最新討論串1/2 (看更多)
這一陣子一直在思考這個問題 朋友股房配置有點嚴重傾向不動產 在思考要出脫新房還老屋 改指數ETF 以防哪天金龍又突然即日生效，股票資產不夠擋，不動產強制斷頭或亂賣 回顧老房與預售屋資產膨脹速度 先結論:一環預售屋>>指數，老房 1.中古屋購買時機2017 ,房價指數到今日漲幅大概為+50%，0050還原股息+150%，實測下 ，一樣的金額，8年後報酬差不多，只不過不動產優勢是強迫長期投資 2.預售屋2021購入至今，漲幅大概+45%，0050還原股息也是+45%，不過預售屋開槓大於5 倍，明顯遠優於0050 老屋漲幅動力個人認為是 1.短線投資客緩步拉抬 2.旁邊有無新案直接暴力拉抬 3.軌道重大建設 如果老屋沒有2和3的機會，那麼目前自己的做法會是不動產變現後，20%成交價放SPY 預售屋漲幅動力個人認為是 1.有無大量新案，一案疊一案 2.能夠吸引人潮的重大建設或是軌道建設 現階段新北一環 1.還有新店大片空地還沒開發，其餘重劃區還有零星空地，屆時繼續一案疊一案 2.西區門戶計畫完整後，可能再次拉抬近北市一環重劃區新房 現階段對於未來資產漲幅，還是看好近北市一環重劃區新房>指數ETF 為了防止金龍每一季來個驚喜，又要優化資產膨脹速度，資產配置大概就是一環重劃區新 房+指數ETF，除非老屋旁邊將來有大量一案疊一案機會和重大建設才會考慮。 以上資深房蟲看看，這樣解法對不對 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.53.121.234 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1740103549.A.24C.html
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02/21 10:06, 21小時前 , 1F
老屋 就是貪都更 2000萬的公寓 可能翻成5000萬
02/21 10:06, 1F
大安one都更談了16年up 真的有得等 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 10:09:57
推
02/21 10:19, 20小時前 , 2F
這要不就得講三個小時，要不就只有三句話
02/21 10:19, 2F
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02/21 10:19, 20小時前 , 3F
網路上問這個，能得到的幫助不大
02/21 10:19, 3F
不動產個案差異真的很大，不少開槓5倍後還輸沒開槓0050，真的要很有眼光， 2017到目前房價漲幅沒+50%都輸沒開槓0050 https://i.imgur.com/pcMv4JP.jpeg
推
02/21 10:23, 20小時前 , 4F
正二大概等於房五倍槓桿平均漲幅，不過房子地段影響很大
02/21 10:23, 4F
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02/21 10:23, 20小時前 , 5F
，跟個股一樣
02/21 10:23, 5F
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02/21 10:23, 20小時前 , 6F
正二20-25%年化 房5*5
02/21 10:23, 6F
其實真正要大贏 就是藍燈開槓指數
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02/21 10:24, 20小時前 , 7F
台灣市場有獎勵的槓桿倍率也剛好是1.5-2倍之間
02/21 10:24, 7F
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02/21 10:25, 20小時前 , 8F
因此推論股或房其實都反應整個市場的報酬而已
02/21 10:25, 8F
推
02/21 10:25, 20小時前 , 9F
看區域 現在這時間點進的話，台北市就算貸八成也贏不了
02/21 10:25, 9F
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02/21 10:25, 20小時前 , 10F
指數ETF. 要贏的話要非常會找案件
02/21 10:25, 10F
沒錯 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 10:27:15
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02/21 10:25, 20小時前 , 11F
只是房子沒有平均指數能投資
02/21 10:25, 11F
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02/21 10:26, 20小時前 , 12F
如果風險能量化也要算進去
02/21 10:26, 12F
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02/21 10:26, 20小時前 , 13F
這波漲完 現在進桃園房市跟指數ETF 都差不多了
02/21 10:26, 13F
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02/21 10:27, 20小時前 , 14F
更完整的話時間成本也要
02/21 10:27, 14F
推
02/21 10:27, 20小時前 , 15F
基本上要比在同一個起跑點比，如果你0050做到5倍槓
02/21 10:27, 15F
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02/21 10:27, 20小時前 , 16F
槓，不得了了，房地產被拋在後面
02/21 10:27, 16F
現在買不動產優勢就是未來崩盤後，房市跌幅比較小 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 10:28:26
推
02/21 10:27, 20小時前 , 17F
0050分割等你來抬轎,呵
02/21 10:27, 17F
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02/21 10:28, 20小時前 , 18F
貸八成以上可以買房，七成以下買指數，指數還可以微
02/21 10:28, 18F
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02/21 10:28, 20小時前 , 19F
槓桿。五成不考慮買房投資。頭期款八成七成只差一成
02/21 10:28, 19F
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02/21 10:28, 20小時前 , 20F
看起來很少但其實是1.5倍的報酬率. 同一個物件漲幅一
02/21 10:28, 20F
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02/21 10:28, 20小時前 , 21F
樣，甲頭期款200萬年賺20萬和乙頭期300萬賺20萬，報
02/21 10:28, 21F
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02/21 10:28, 20小時前 , 22F
酬率的差距是10%和6.6%，叫做報酬率差50%而不是差10%
02/21 10:28, 22F
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02/21 10:28, 20小時前 , 23F
，更別提貸五成和稅金與仲介費的耗損。無法執行指數
02/21 10:28, 23F
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02/21 10:28, 20小時前 , 24F
投資的另找他路。
02/21 10:28, 24F
不動產要爆賺很看眼光
推
02/21 10:33, 20小時前 , 25F
房地產從0到1的存錢和1到2的存錢時間都是好幾年，這
02/21 10:33, 25F
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02/21 10:33, 20小時前 , 26F
時間也沒辦法再投入，如果都不投入股票 時間損失實在
02/21 10:33, 26F
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02/21 10:33, 20小時前 , 27F
也不可忽視。投入股票又可能造成想買房的時候套牢，
02/21 10:33, 27F
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02/21 10:33, 20小時前 , 28F
隨時還要多留現金，資金利用率較差，本來就應該要有
02/21 10:33, 28F
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02/21 10:33, 20小時前 , 29F
高於股票的預期報酬才要玩，不然弄辛酸的。
02/21 10:33, 29F
沒錯 尤其金龍卡第二房
推
02/21 10:35, 20小時前 , 30F
房子可以借出來 找理財房貸
02/21 10:35, 30F
推
02/21 10:50, 20小時前 , 31F
看後照鏡，記得用比特幣
02/21 10:50, 31F
?
推
02/21 10:50, 20小時前 , 32F
房子漲幅45% 賣掉扣除交易費用 真正進口袋的錢剩幾%？
02/21 10:50, 32F
→
02/21 10:51, 20小時前 , 33F
買不起房也沒錢投資，在這邊意淫幹嘛
02/21 10:51, 33F
推
02/21 10:52, 20小時前 , 34F
資產配置的討論啊
02/21 10:52, 34F
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02/21 10:53, 20小時前 , 35F
股市報酬率是假的，你手上部位多少是2017年就持有至今沒
02/21 10:53, 35F
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02/21 10:53, 20小時前 , 36F
賣出的？
02/21 10:53, 36F
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02/21 10:54, 20小時前 , 37F
那些算數100個人中大概只有對3-5人有意義
02/21 10:54, 37F
推
02/21 10:55, 20小時前 , 38F
指數投資的確就是放著不動
02/21 10:55, 38F
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02/21 10:55, 20小時前 , 39F
房子交易成本高是優點不是缺點，因為你不容易頻繁交易導
02/21 10:55, 39F
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02/21 10:55, 20小時前 , 40F
致很容易長期持有，從魚頭吃到魚尾
02/21 10:55, 40F
沒錯 要無腦多
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02/21 10:56, 20小時前 , 41F
我14年開始買到現在就沒賣出阿,全部阿. 大家也都知道
02/21 10:56, 41F
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02/21 10:56, 20小時前 , 42F
當初萬8跌到萬2那些定期定額派一堆都停損了最好不動，一
02/21 10:56, 42F
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02/21 10:56, 20小時前 , 43F
鍵就能賣出是股市最大缺點
02/21 10:56, 43F
沒錯
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02/21 10:56, 20小時前 , 44F
早睡早起多念書兄友弟恭有益健康,也很少人完美做到,並
02/21 10:56, 44F
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02/21 10:57, 20小時前 , 45F
不代表推廣這些價值沒有意義吧.
02/21 10:57, 45F
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02/21 10:58, 20小時前 , 46F
不動產很容易做到啊，投資不動產最大優點就是9成以上的人
02/21 10:58, 46F
→
02/21 10:58, 20小時前 , 47F
能長期持有，股市剛好相反
02/21 10:58, 47F
→
02/21 10:58, 20小時前 , 48F
無法長期持有的人去算幾年報酬率就是自爽的笑話而已
02/21 10:58, 48F
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02/21 10:59, 20小時前 , 49F
沒意見阿. 模型規模型. 本來就是在討論這個而已.
02/21 10:59, 49F
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02/21 11:00, 20小時前 , 50F
用"做不到"來認為模型沒有意義似乎沒有關聯就是了
02/21 11:00, 50F
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02/21 11:02, 20小時前 , 51F
我很久以前就讀過漫步華爾街 書裡就再三強調強調不要自
02/21 11:02, 51F
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02/21 11:02, 20小時前 , 52F
以為是亂賣指數etf了
02/21 11:02, 52F
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02/21 11:05, 20小時前 , 53F
還有房子交易成本高就是缺點,怎樣都不會變優點= =
02/21 11:05, 53F
推
02/21 11:05, 20小時前 , 54F
討論回測模型，至於什麼菜雞亂操作的先去抄心經
02/21 11:05, 54F
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02/21 11:05, 20小時前 , 55F
房子持有時的土地房屋稅 管理費 保險 公共電費也別忘記
02/21 11:05, 55F
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02/21 11:05, 20小時前 , 56F
成本裡
02/21 11:05, 56F
→
02/21 11:06, 20小時前 , 57F
有缺點的是人性,而不是交易成本高這件事情..
02/21 11:06, 57F
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02/21 11:37, 19小時前 , 58F
房價指數漲50% 0050 還原股息漲150%
02/21 11:37, 58F
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02/21 11:37, 19小時前 , 59F
台北雙子星對三重蘆洲影響最大吧，板橋新莊可能吃到一點，
02/21 11:37, 59F
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02/21 11:37, 19小時前 , 60F
對靠南邊的新北一環幫助其實比較小。
02/21 11:37, 60F
這個就要牽扯路牌了 終究要反應市場需求和供給
→
02/21 11:37, 19小時前 , 61F
然後結論是兩者漲幅差不多??
02/21 11:37, 61F
→
02/21 11:38, 19小時前 , 62F
你這公式怎算的? 50 五倍槓桿 = 150%還原股息的0050??
02/21 11:38, 62F
0.5*5-1=1.5 還有我剛剛打錯，沒還原指數是1.5-2倍， 不動產每個月本金投入損失的機會成本+房租收益-利息=005股息 這樣應該可以打平
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02/21 11:38, 19小時前 , 63F
另外你0050算股息, 那房子不用算租金???
02/21 11:38, 63F
→
02/21 11:38, 19小時前 , 64F
你的公式先列出來吧, 光從你給的數字, 就對不起來
02/21 11:38, 64F
推
02/21 12:05, 19小時前 , 65F
租金收入2趴多跟0050股息2趴多也是打平
02/21 12:05, 65F
推
02/21 12:15, 19小時前 , 66F
房子有個特性就是，好物件需要先卡位，什麼公園第一排
02/21 12:15, 66F
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02/21 12:15, 19小時前 , 67F
還是 到站就到家 這種物件是稀缺物件，賣了很難買回來
02/21 12:15, 67F
→
02/21 12:15, 19小時前 , 68F
。當然你的房子如果很普通，沒什麼特殊性，那2年賣掉轉E
02/21 12:15, 68F
→
02/21 12:15, 19小時前 , 69F
TF應該OK吧。
02/21 12:15, 69F
正解，沒有特殊需求不動產，不如放指數型ETF ※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 12:20:29
推
02/21 12:24, 18小時前 , 70F
不缺金流可出脫老屋
02/21 12:24, 70F
正有此意 看看沒什麼機會爆發，頂多就和指數打平 ※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 12:25:18
推
02/21 15:26, 15小時前 , 71F
歐印0050每年無腦10%，未來房地產很難有這報酬率
02/21 15:26, 71F
推
02/21 18:03, 13小時前 , 72F
其實不一定要選房子或股票！？只能賣房才能買股？也可不
02/21 18:03, 72F
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02/21 18:03, 13小時前 , 73F
賣房把房貸借出來投股，股票只有一段時間成本降低再質押，
02/21 18:03, 73F
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02/21 18:03, 13小時前 , 74F
投資工具熟悉並且彈性交叉運用，容錯率跟彈性就不會陷入二
02/21 18:03, 74F
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02/21 18:03, 13小時前 , 75F
元，承擔任一端極端風險！前提是都要用長線思維去看待這
02/21 18:03, 75F
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02/21 18:03, 13小時前 , 76F
些投資！維持危機意識，保有餘裕，才不用怕即刻生效！
02/21 18:03, 76F
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