Re: [請益] 所以買房的信賴保護原則用在哪裡？

看板home-sale (房屋交易)作者AMDsucks (AMD really sucks)時間5小時前 (2025/08/11 12:33)推噓1(2推 1噓 7→)

留言10則, 7人參與討論串13/13 (看更多)

※ 引述《mfcke (待退)》之銘言： : 吵這題也是無聊 : 信賴保護從來沒有寫進憲法三小的 : 這就是一種廣義的施政基礎而已 : 但凡政策規定命令很少立刻馬上實施 : 邏輯上很清楚就是這樣治國方針要有延續性要有信度效度 : 因為意識形態然後各種亂凹有利的一方網路上是沒差結論： 1.限貸政策限制特定消費者之貸款成數，有違憲法第15條保障人民財產權精神。 2.央行限貸政策直接影響銀行審核貸款行為，是否屬於行政處分。 3.預售屋施工期間之權利空窗期，如何避免受到政策不利益。 1.預售屋定義及買賣流程預售屋是指「領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物」。預售屋買賣之交易流程及付款方式，與一般成屋不同，建造完成始得請領使用執照，由登記機關核發房屋權狀，消費者提出對保申請，金融機關審核擔保品權狀及當事人財力後，核給貸款並依流程撥款予起造人即建商。 2.銀行貸款為民間之重大交易習慣預售屋買賣屬於大量金額的買賣行為，難以一次全部支付現金，交易習慣以一定成數之頭期款及施工款交付賣方後，俟建築完成後，其餘多數款項(統計資料為七成到八成)由消費者向銀行申請貸款支付，是貸款行為是履行房屋買賣合約之重大交易習慣。 3.央行之限貸政策必要性以及是否屬於行政處分預售屋施工期間通常為2-5年的漫長期間，建造完成後，始得發給使用執照並申請建物保存登記，發給房屋權狀，始得由消費者向銀行申請貸款，並提供擔保品資料及財力證明後，由銀行審核是否給予貸款。中央銀行法第29條(購建房屋之付現條件及信用期限)及第38條(金融檢查)，使央行得以穩定金融必要性為理由，央行限貸政策針對特定消費者(第二屋及第三屋以上) 限制貸款成數，已影響銀行針對特定條件消費者審核貸款之行為，如貸款對象之選擇、貸款集中度及收支比比率等。這種上級機關實質影響下級機關針對特定條件消費者的行為，是否屬於行政處分目前房貸違約率為0.07%，且持續下降中，故台灣房地產有無金融風險，限貸政策必要性，有請金融專業再行補充。 4.權利空窗期是否法律漏洞預售屋買賣應實價登錄於110年修訂平均地權條例第47-3條已有明文規範，央行對於預售屋貸款之交易習慣及消費者簽約數量應已有充分資訊，制定政策上應有配套措施，不得使人民財產權如貸款權利謀受不利益。央行認為消費者向銀行申請貸款案件，始得屬於行政處分且不受政策溯及既往之限制；但預售屋施工期間尚未建築完成，使特定消費者無法於簽訂買賣合約後立即申請銀行貸款，因此蒙受溯及既往之限制。限貸政策於公布隔天直接生效，並透過金融檢查影響銀行後續審核貸款行為，導致特定消費者無法取得足額貸款及完成買賣程序，蒙受解除契約或支付違約金等交易安全上之不利益，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨。成屋買賣之消費者為確保自身交易安全，亦有貸款成數不足得解約之交易習慣，故預售屋施工期間之權利空窗期，是否屬於法律漏洞，如何保護有待討論。 5.預售屋現行規範及配套措施（1）央行限貸令導致貸款成數不足，得否適用預售屋買賣定型化契約應記載事項第18條不可歸責於雙方之事由，央行亦針對本次限貸令，明示預售屋買賣雙方可透過依據預售屋契約範本「不可歸責於雙方」導致貸款成數不足之約定，將貸款差額轉為建商貸款或解除契約。 ----- 111年9月22日內政部台內地字第1110275049號函節錄如下： 1.113年11月5日內政部台內地字第1130143454號函 1.買賣雙方對於貸款金額不足之歸責因素如仍有爭執者，得依民事訴訟程序，由法院依個案事實審認。 2.前項不可歸責於雙方致貸款不足，買賣雙方倘無原承諾貸款年限及條件之相關文件得據以辦理者，得參照賣方洽定銀行核定之貸款利率及年期辦理。即差額在30%以內者，按洽定銀行核定之貸款利率及年期，由買方分期清償；差額在30%以上者，按洽定銀行核定之貸款利率，縮短償還期限，由買方按月分期攤還或解除契約。 3.依前揭應記載事項規定，不可歸責於雙方致貸款不足，其差額超過30%者，買賣雙方始有契約解除權。然非謂買賣雙方不得據以合意解除契約。是以，差額在30%以內，而賣方無法依約提供買方分期清償者，買賣雙方得另行協議解決方案或合意解除契約。 ------ （2）承上，確認央行限貸令導致貸款成數不足適用不可歸責於雙方之事由後，建商貸款之如何執行更甚者，有建商於買賣契約加上特約(磋商條款)，由買方放棄解除買賣合約之權利。（3）銀行不收第二屋切結書，老掉牙不贅述 ------ P.S.補一個不自殺聲明，我絕不會跟政府對著幹 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.91.57 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754886833.A.DB3.html