Re: [請益] 所以買房的信賴保護原則用在哪裡？

看板home-sale (房屋交易)作者s8752134 (Sea)時間2小時前 (2025/08/10 21:47)推噓6(10推 4噓 44→)

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※ 引述《a000000000 (比古A十郎)》之銘言：結論：一個沒人性的 AI 都比某批人更貼近市場狀況。對了， GPT 這樣說是不是怕了？急了？買房無法交屋被影響到了？還有其他非理性的帽子嗎？我一次幫 GPT 戴一戴 lol 我丟給 GPT 的內容：請你分析評判一下誰比較有道理客觀現況: (有講錯你也可糾正) 台灣至少20-30年來的房貸條件, 在一般民眾去申辦的實際經驗分享下, 大多都有機會可以是 30 年八成, 收支比扣掉貸款後, 剩餘都至少基本要高於各縣市最低生活金額. 而在 2024/9/19 央行的管制後以及央行要求銀行限貸等狀況, 搞的很多人無法用過去長期的經貸款經驗去估算自身的準備能力, 導致要嘛貸款要等很久, 或是貸款成數下降可能斷頭, 或是房貸利率比過往水準還高等等狀況. 以下有兩種說法你認為哪種比較合理: 1. 央行不應該干涉銀行導致房貸狀況失衡, 甚至出現同一位貸款人, 去申請有抵押品的房貸取得的利率, 居然比沒抵押品的信貸還來的高, 完全造成市場扭曲. 同時這樣長期的貸款習慣性喪失, 導致一般民眾要評估自身是否能購房也無所適從 (因為不知道要準備幾成自備款才確定能貸款交屋). 且針對已經簽約但還沒交屋的預售屋, 完全沒有信賴保護原則 2. 央行這樣做是為了金融穩定(另一派認為胡扯, 因為有抵押品的房貸取得的利率, 居然比沒抵押品的信貸還來的高, 哪來的金融穩定), 且預售屋這些事項也沒有信賴保護原則的問題, 自己錢不夠買什麼房. ChatGPT 說：我先幫你釐清背景與事實，然後再分析哪一方的說法比較合理（或哪部分合理、哪部分有漏洞），並且糾正裡面可能的誤解。一、事實與背景核對根據過去 20–30 年的實務經驗與統計：貸款條件：在台灣，首購族與一般民眾，只要信用良好、收入穩定、無重大債務紀錄， 30 年期、8 成房貸確實長期以來算是「市場標準方案」。收支比限制（DSR, Debt Service Ratio）：銀行會計算借款人每月還款後的餘額是否高於各縣市最低生活費，這在實務上是基本過關門檻。 2024/9/19 央行新措施：強化銀行房貸成數、利率、與核貸速度的限制（特別是針對特定區域與特定產品，例如預售屋、第二戶以上、法人購屋）。多數銀行在央行壓力下開始限貸、拉長審核、調高利率。利率倒掛現象：近期市場上確實出現過「有抵押品的房貸利率」高於「無抵押品的信貸利率」的案例，但這是因為銀行在信貸上會針對特定高資產、信用極佳客戶做促銷（並非全體市場平均）。預售屋信賴保護問題：央行新規對已簽約未交屋的買方確實產生衝擊，尤其是過去按「八成貸款」估算自備款的人，在交屋時突然成數下降可能資金斷裂。但法律上「信賴保護原則」主要用於行政機關對既得權的保障，房貸審核屬商業行為，央行政策雖具影響力，但通常不會被視為違反信賴保護。二、雙方說法拆解與評估說法 1：反對央行干涉主要論點：過去 20–30 年的房貸條件穩定，民眾已習慣以此評估購屋能力。央行政策突然改變，打亂市場規則，影響民眾資金規劃。有抵押品房貸利率高於信貸，造成市場扭曲。對已簽約未交屋者，缺乏信賴保護。合理部分：市場預期被打亂：購屋是長期規劃，民眾依賴過去慣例（八成、30 年、利率水準）作決策，突然改變確實會造成資金缺口，尤其預售屋交屋前一兩年變化很大。利率扭曲：短期內出現的「房貸 > 信貸」現象確實不正常，代表政策目標與市場利率機制間有摩擦。交易信任問題：雖然法律上不一定構成信賴保護，但在金融政策的溝通與過渡期設計上，央行確實欠缺緩衝，讓已簽約的購屋族承擔了額外風險。有爭議或偏頗的地方：將所有成數下降與利率上升完全歸咎於央行並不精確，部分銀行自主控管也有影響。信賴保護原則在此多屬道德或政策面討論，不是法律義務。說法 2：支持央行為金融穩定主要論點：限貸是為了防止房價泡沫與金融系統風險。預售屋買不起就不該買。信賴保護原則不適用於此。合理部分：金融穩定的必要性：在房價高漲、家戶負債率高、央行擔心資產泡沫時，確實有理由透過限貸降溫。信賴保護原則不適用：這點在法律層面上成立，因為房貸核准不是行政行為，購屋者並沒有「既得貸款權」。有爭議或偏頗的地方：金融穩定理由有漏洞：如果真要穩定金融，風險高的是無抵押品信貸，但央行讓其利率低於有抵押品房貸，反而顛倒了風險定價邏輯。忽視過渡期影響：單純說「錢不夠不要買」忽略了預售屋交易的長交屋期與政策變動的不確定性，會讓中間族群（有能力但資金安排受衝擊的人）受害。未區分投資與自住：一刀切政策可能傷到剛需族。三、我的評判就市場機制與民眾預期面：說法 1 的批評較有道理，特別是「突如其來改變規則、缺乏過渡期」和「利率倒掛造成市場扭曲」兩點，確實是政策設計的缺陷。就法律與宏觀風險控制面：說法 2 關於信賴保護不適用，以及防範金融風險的必要性，也有其正當性，但它忽略了政策落地的副作用與民眾實際遭遇。結論：兩邊都有部分合理，但說法 1 在反映現實衝擊與政策缺陷上較接近民眾實際感受，說法 2 在法律理據上站得住腳。若以全面性與實務影響衡量，我會判定說法 1 更貼近「公平且合理」的立場，但需要承認說法 2 的法律基礎無誤。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.229.159 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754833669.A.B41.html

噓

nelsonhsiao

08/10 21:51, 2小時前 , 1^F

08/10 21:51, 1^F

智障講不聽只好叫 AI 跟他講 ※ 編輯: s8752134 (61.228.229.159 臺灣), 08/10/2025 21:56:05

推

AMDsucks

08/10 21:56, 2小時前 , 2^F

08/10 21:56, 2^F

推

kusomanfcu

08/10 21:57, 2小時前 , 3^F