Re: [請益] 所以買房的信賴保護原則用在哪裡？

看板home-sale (房屋交易)作者panlao (panlao)時間3周前 (2025/08/10 23:24)推噓9(10推 1噓 55→)

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※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言： : ※ 引述《a000000000 (比古A十郎)》之銘言： : 結論：一個沒人性的 AI 都比某批人更貼近市場狀況。 : 對了， GPT 這樣說是不是怕了？急了？買房無法交屋被影響到了？ : 還有其他非理性的帽子嗎？我一次幫 GPT 戴一戴 lol 用魔法應對魔法理性討論 AI是可以催眠跟提示的並優先順著當事人話說的如果了解AI的原理其實AI更多時候會是胡說八道所以以下我貼的也都是參考我加了提示句: 請妳以客觀公正的立場 (不是看多或看空房市) 以2025年台灣最新法律以及金融環境評論文章中的哪個說法較公平合理 ChatGPT 說：已思考 58s 結論先說：就2025年的法規與金融環境，較公平合理的是「說法②」（把口氣中「自己沒錢就別買」這類情緒字眼拿掉後更成立）。理由如下：法律面（信賴保護）信賴保護原則主要保護「對特定相對人之個別行政處分」。房貸是民間銀行與借款人的私法授信，央行公布的是抽象的一般性宏觀審慎規範，且原則上只對新承作案件生效、不溯及既往；要用信賴保護去對抗新規，法律基礎薄弱。 → 支持②、不支持①最後那段的指控。政策目的與正當性央行對不動產授信設限（成數、寬限期、DSR 等）屬「宏觀審慎管理」的標準工具，其目標就是金融穩定與系統風險控管，並非個案干預。這在國際上也是常態做法。 → 支持②中「為了金融穩定」的核心判斷。「利率倒掛」的判讀市場上偶爾會出現無擔保信貸的促銷或特定客群專案，名目利率一度低於一般房貸；但它通常額度小、期間短、總費用年百分率更高或附帶條件多，不能外推為結構性的「全面倒掛」。把這種個案現象當成央行干預導致的「市場扭曲」，證據不足。 → 反駁①的核心論點；②對此質疑雖語氣重，但方向較接近現實。公平性與過渡期（①有其可議之處）不可否認，重大新規上路常讓「已簽約未交屋」族群承受落差；我同意①在程序公平／過渡期安排上的批評有道理。理想作法是：更明確的過渡規則、對換屋或自住剛性需求提供「協處」機制，減少個體衝擊。但這屬政策設計優化，不等於新規不當或違法。 — 更精確的表述（把②的情緒拿掉）：央行以金融穩定為目的採行宏觀審慎措施屬正當；房貸與信貸的短期利率交疊多由銀行風險定價與促案所致，非制度性錯置；預售已簽約未交屋的衝擊，應透過明確過渡與協處機制降低，但難以主張信賴保護。 : 我丟給 GPT 的內容： : 請你分析評判一下誰比較有道理 : 客觀現況: (有講錯你也可糾正) : 台灣至少20-30年來的房貸條件, 在一般民眾去申辦的實際經驗分享下, 大多都有機會可 : 以是 30 年八成, 收支比扣掉貸款後, 剩餘都至少基本要高於各縣市最低生活金額. : 而在 2024/9/19 央行的管制後以及央行要求銀行限貸等狀況, 搞的很多人無法用過去長 : 期的經貸款經驗去估算自身的準備能力, 導致要嘛貸款要等很久, 或是貸款成數下降可能 : 斷頭, 或是房貸利率比過往水準還高等等狀況. : 以下有兩種說法你認為哪種比較合理: : 1. 央行不應該干涉銀行導致房貸狀況失衡, 甚至出現同一位貸款人, 去申請有抵押品的 : 房貸取得的利率, 居然比沒抵押品的信貸還來的高, 完全造成市場扭曲. 同時這樣長期的 : 貸款習慣性喪失, 導致一般民眾要評估自身是否能購房也無所適從 (因為不知道要準備幾 : 成自備款才確定能貸款交屋). 且針對已經簽約但還沒交屋的預售屋, 完全沒有信賴保護 : 原則 : 2. 央行這樣做是為了金融穩定(另一派認為胡扯, 因為有抵押品的房貸取得的利率, 居然 : 比沒抵押品的信貸還來的高, 哪來的金融穩定), 且預售屋這些事項也沒有信賴保護原則 : 的問題, 自己錢不夠買什麼房. : ChatGPT 說： : 我先幫你釐清背景與事實，然後再分析哪一方的說法比較合理（或哪部分合理、哪部分有 : 漏洞），並且糾正裡面可能的誤解。 : 一、事實與背景核對 : 根據過去 20–30 年的實務經驗與統計： : 貸款條件：在台灣，首購族與一般民眾，只要信用良好、收入穩定、無重大債務紀錄， : 30 年期、8 成房貸確實長期以來算是「市場標準方案」。 : 收支比限制（DSR, Debt Service Ratio）：銀行會計算借款人每月還款後的餘額是否高 : 於各縣市最低生活費，這在實務上是基本過關門檻。 : 2024/9/19 央行新措施： : 強化銀行房貸成數、利率、與核貸速度的限制（特別是針對特定區域與特定產品，例如預 : 售屋、第二戶以上、法人購屋）。 : 多數銀行在央行壓力下開始限貸、拉長審核、調高利率。 : 利率倒掛現象：近期市場上確實出現過「有抵押品的房貸利率」高於「無抵押品的信貸利 : 率」的案例，但這是因為銀行在信貸上會針對特定高資產、信用極佳客戶做促銷（並非全 : 體市場平均）。 : 預售屋信賴保護問題：央行新規對已簽約未交屋的買方確實產生衝擊，尤其是過去按「八 : 成貸款」估算自備款的人，在交屋時突然成數下降可能資金斷裂。但法律上「信賴保護原 : 則」主要用於行政機關對既得權的保障，房貸審核屬商業行為，央行政策雖具影響力，但 : 通常不會被視為違反信賴保護。 : 二、雙方說法拆解與評估 : 說法 1：反對央行干涉 : 主要論點： : 過去 20–30 年的房貸條件穩定，民眾已習慣以此評估購屋能力。 : 央行政策突然改變，打亂市場規則，影響民眾資金規劃。 : 有抵押品房貸利率高於信貸，造成市場扭曲。 : 對已簽約未交屋者，缺乏信賴保護。 : 合理部分： : 市場預期被打亂：購屋是長期規劃，民眾依賴過去慣例（八成、30 年、利率水準）作決 : 策，突然改變確實會造成資金缺口，尤其預售屋交屋前一兩年變化很大。 : 利率扭曲：短期內出現的「房貸 > 信貸」現象確實不正常，代表政策目標與市場利率機 : 制間有摩擦。 : 交易信任問題：雖然法律上不一定構成信賴保護，但在金融政策的溝通與過渡期設計上， : 央行確實欠缺緩衝，讓已簽約的購屋族承擔了額外風險。 : 有爭議或偏頗的地方： : 將所有成數下降與利率上升完全歸咎於央行並不精確，部分銀行自主控管也有影響。 : 信賴保護原則在此多屬道德或政策面討論，不是法律義務。 : 說法 2：支持央行為金融穩定 : 主要論點： : 限貸是為了防止房價泡沫與金融系統風險。 : 預售屋買不起就不該買。 : 信賴保護原則不適用於此。 : 合理部分： : 金融穩定的必要性：在房價高漲、家戶負債率高、央行擔心資產泡沫時，確實有理由透過 : 限貸降溫。 : 信賴保護原則不適用：這點在法律層面上成立，因為房貸核准不是行政行為，購屋者並沒 : 有「既得貸款權」。 : 有爭議或偏頗的地方： : 金融穩定理由有漏洞：如果真要穩定金融，風險高的是無抵押品信貸，但央行讓其利率低 : 於有抵押品房貸，反而顛倒了風險定價邏輯。 : 忽視過渡期影響：單純說「錢不夠不要買」忽略了預售屋交易的長交屋期與政策變動的不 : 確定性，會讓中間族群（有能力但資金安排受衝擊的人）受害。 : 未區分投資與自住：一刀切政策可能傷到剛需族。 : 三、我的評判 : 就市場機制與民眾預期面：說法 1 的批評較有道理，特別是「突如其來改變規則、缺乏 : 過渡期」和「利率倒掛造成市場扭曲」兩點，確實是政策設計的缺陷。 : 就法律與宏觀風險控制面：說法 2 關於信賴保護不適用，以及防範金融風險的必要性， : 也有其正當性，但它忽略了政策落地的副作用與民眾實際遭遇。 : 結論：兩邊都有部分合理，但說法 1 在反映現實衝擊與政策缺陷上較接近民眾實際感受 : ，說法 2 在法律理據上站得住腳。若以全面性與實務影響衡量，我會判定說法 1 更貼 : 近「公平且合理」的立場，但需要承認說法 2 的法律基礎無誤。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.103.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754839452.A.BED.html

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