PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[新聞] 「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘酷真相

看板home-sale (房屋交易)作者 (我怕練太壯)時間3小時前 (2025/11/14 07:30), 編輯推噓20(23推 3噓 70→)
留言96則, 28人參與, 25分鐘前最新討論串1/1
「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘酷真相 連結：https://www.ctee.com.tw/news/20251113701184-430601 內文：台北市地政局統計，從2012年到2025年這13年間，台北市公寓房價「幾乎原地踏步」。為 何會如此？不動產專家、品嘉建設董事長胡偉良點出背後原因，他說明，包括價值衰退、 重建更新的不確定性、比較效應，都會讓公寓價格難上升，且現今年輕族群都偏好電梯大 樓，也讓老公寓的市場需求大為下滑。 由官方統計顯示，台北市公寓房價難上升，2012年8月標準住宅平均單價為每坪42.68萬元 ，到了2025年6月僅微漲至48.50萬元，累計漲幅僅13.6％，甚至低於同期通膨率的15.6％ ；換言之，公寓在實質購買力上「不漲反跌」。 反觀大樓市場，同期標準住宅單價從48.95萬元一路上升至81.09萬元，漲幅高達65.7％； 而15坪以下的小宅價格也上漲54.7％，漲勢遠勝於公寓。胡偉良說，這樣的對比顯示出市 場結構性轉變，老公寓的價值不再穩固，甚至正被新屋與小宅市場邊緣化。 公寓價格長期停滯，胡偉良分析，背後有三大主因；第一是使用價值衰退：多數公寓屋齡 已逾30年，設備老舊、格局落後、隔音差、公共安全不足，且沒有電梯、不便代收包裹、 缺乏垃圾集中區與管理委員會，讓居住品質明顯落後於大樓；而年輕族群與新婚家庭對生 活便利性要求提高，自然不再願意選擇公寓，市場需求逐年下滑。 第二是更新的不確定性：理論上，公寓具備土地持分高、重建潛力大的優勢，但實際上能 成功改建的比例極低；台北市每年核准的都更案件雖逐年增加，但相對於數十萬戶老公寓 而言，成功率仍屬鳳毛麟角；從整合、送件、審議到開工動工，少則五年、多則十年，過 程中一戶不同意都可能卡關，市場對「可都更」的期待逐漸轉為「不確定能否都更」的保 守認知，進而拉低公寓市場評價。第三是區域比較效應：當周邊大樓陸續更新、街廓景觀 翻新、公共設施提升，未改建的老公寓就會顯得突兀、老舊、價值感下滑，從房地產評價 角度看，這就是典型的「負面外溢效應」，鄰地升級，自己反而貶值。 不過胡偉良表示，公寓也有其潛在價值以及不可取代的優勢，最大特色是「實坪大、室內 使用面積高」，相同總價下，公寓往往能多出約30％的實際使用空間，三房格局可輕易隔 出書房或客房，居住空間高於坪效偏低的大樓。此外，公寓的土地持分相對較高，若位於 精華地段，一旦遇上都更或危老改建，價值翻倍非幻想；近年台北市多起成功都更案顯示 ，地主分回的新屋價值動輒比舊屋高出一倍以上，例如同樣位於松江路、民生東路、內湖 舊社區的公寓，若進入重建程序，分回後的換算價值往往高出原價1.5至2倍。 胡偉良指出，但上述這樣的「潛在紅利」，終究是少數幸運者才能享有的機會。對多數老 公寓而言，若整合困難、產權分散、鄰里意見不一，重建的夢想就成了無期限的等待。 心得：老公寓賣點就是低總,單價低,都更潛力. 不過對於純居住需求來說 相對還是差一些,抗跌但也難漲,年輕人還是比較愛老華廈吧(同樣低預算考量下) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.21.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1763076640.A.DBF.html
推
11/14 07:37, 3小時前 , 1F
買老公寓再重新整修 這總花費…
11/14 07:37, 1F
推
11/14 07:42, 3小時前 , 2F
13.6%叫微漲，用詞不恰當。那調薪3%要怎麼形容
11/14 07:42, 2F
→
11/14 07:46, 3小時前 , 3F
13年你只調3趴嗎？ 2012-2025
11/14 07:46, 3F
推
11/14 07:47, 3小時前 , 4F
北市公寓沒價值，版上還有介紹金山萬里更沒價值的比下去
11/14 07:47, 4F
→
11/14 07:47, 3小時前 , 5F
來掩蓋房價過高事實
11/14 07:47, 5F
推
11/14 07:48, 3小時前 , 6F
是漲起來等啦
11/14 07:48, 6F
推
11/14 07:49, 3小時前 , 7F
再怎麼停滯 還是有五六十萬一坪啊= =
11/14 07:49, 7F
推
11/14 07:53, 3小時前 , 8F
公教人員這13年間，薪資累積調幅14%，跟老公寓一樣QQ
11/14 07:53, 8F
推
11/14 08:00, 2小時前 , 9F
看到買新北大樓的文 都有人跑進來在酸幹嘛不買北市公寓
11/14 08:00, 9F
→
11/14 08:00, 2小時前 , 10F
，就知道有人急了
11/14 08:00, 10F
推
11/14 08:07, 2小時前 , 11F
現在整修的價格，買老屋來翻新真的很有錢
11/14 08:07, 11F
→
11/14 08:09, 2小時前 , 12F
現在裝潢真的超貴 還記得2018時 一間室內20的新大樓
11/14 08:09, 12F
→
11/14 08:09, 2小時前 , 13F
叫系統櫃商來搞個簡單的全室裝潢 40萬...
11/14 08:09, 13F
噓
11/14 08:10, 2小時前 , 14F
還有漲13%，已經不錯了
11/14 08:10, 14F
→
11/14 08:10, 2小時前 , 15F
蛋黃區單價還是貴
11/14 08:10, 15F
→
11/14 08:11, 2小時前 , 16F
房子住越久，還沒折舊，已經很猛了
11/14 08:11, 16F
推
11/14 08:18, 2小時前 , 17F
品嘉是想壓價,它在信義路三段31巷跟臨沂街57巷
11/14 08:18, 17F
→
11/14 08:19, 2小時前 , 18F
都談得不順利
11/14 08:19, 18F
→
11/14 08:24, 2小時前 , 19F
想必在網路上講講就會讓台北市公寓降到比土地還低
11/14 08:24, 19F
推
11/14 08:26, 2小時前 , 20F
不要炒高這些老公寓留給我們置產客買很好阿
11/14 08:26, 20F
→
11/14 08:26, 2小時前 , 21F
笑死人，那些建商在想什麼，誰不知道，大家都嘛知道現在公
11/14 08:26, 21F
→
11/14 08:27, 2小時前 , 22F
寓只剩下土地價值，等拆掉重蓋，隨便賺
11/14 08:27, 22F
→
11/14 08:29, 2小時前 , 23F
商用地賭到都更價值都是3-5倍在翻的 全現金買起來房租能
11/14 08:29, 23F
→
11/14 08:29, 2小時前 , 24F
cover過利息就是無本等都更了 不是怕公寓不漲 反而是更
11/14 08:29, 24F
→
11/14 08:29, 2小時前 , 25F
怕公寓漲起來好嗎xd
11/14 08:29, 25F
推
11/14 08:30, 2小時前 , 26F
誰說沒折舊的？你覺得土地13年漲15%？ 實際上就是上面建
11/14 08:30, 26F
→
11/14 08:30, 2小時前 , 27F
物折舊到0不打緊，還因為清運廢物的法規導致清運地上物
11/14 08:30, 27F
→
11/14 08:30, 2小時前 , 28F
成本暴增。建築本體是負值 把地價漲幅拉下來
11/14 08:30, 28F
→
11/14 08:31, 2小時前 , 29F
都更哪看地上建物折舊 不要亂講
11/14 08:31, 29F
噓
11/14 08:31, 2小時前 , 30F
建物老舊不代表就是價格折舊
11/14 08:31, 30F
推
11/14 08:32, 2小時前 , 31F
北市好區域留給我 謝謝
11/14 08:32, 31F
推
11/14 08:32, 2小時前 , 32F
窮酸宅才住老公寓呀
11/14 08:32, 32F
→
11/14 08:32, 2小時前 , 33F
地段好，建物老舊一樣可以高價
11/14 08:32, 33F
→
11/14 08:33, 2小時前 , 34F
誰在看年限
11/14 08:33, 34F
→
11/14 08:33, 2小時前 , 35F
店面不就是這樣
11/14 08:33, 35F
→
11/14 08:33, 2小時前 , 36F
我不是在跟你說啦 折舊是ks 說的。都更不堪建物折舊沒錯
11/14 08:33, 36F
→
11/14 08:33, 2小時前 , 37F
啊，就是土地價值-清運成本。地上物直接是要處理的成本
11/14 08:33, 37F
→
11/14 08:33, 2小時前 , 38F
不管你折舊幾年
11/14 08:33, 38F
→
11/14 08:34, 2小時前 , 39F
拆除地上物有成本，你忘記更大的效益
11/14 08:34, 39F
→
11/14 08:35, 2小時前 , 40F
都是要花錢鏟掉的的東西 而且鏟掉費用愈來愈高
11/14 08:35, 40F
→
11/14 08:35, 2小時前 , 41F
不然幹嘛拆
11/14 08:35, 41F
→
11/14 08:35, 2小時前 , 42F
處理成本根本沒啥大不了，灌回到都更後的售價就好，商人不
11/14 08:35, 42F
→
11/14 08:35, 2小時前 , 43F
會做無利可圖的事
11/14 08:35, 43F
→
11/14 08:35, 2小時前 , 44F
這些住戶比你還精
11/14 08:35, 44F
→
11/14 08:36, 2小時前 , 45F
沒有利潤，誰會拆
11/14 08:36, 45F
推
11/14 08:37, 2小時前 , 46F
欸你是不是沒有聚焦討論事情的能力啊？前面你自己說房子
11/14 08:37, 46F
→
11/14 08:37, 2小時前 , 47F
沒折舊。我針對這個回，講一講你又變成拆掉有更大利益
11/14 08:37, 47F
→
11/14 08:37, 2小時前 , 48F
直接換話題欸 扯東扯西 浪費我時間
11/14 08:37, 48F
→
11/14 08:37, 2小時前 , 49F
房子在討論拆舊沒有意義，因為都會反應在售價，不管是買或
11/14 08:37, 49F
→
11/14 08:38, 2小時前 , 50F
我說沒折舊，是價格
11/14 08:38, 50F
→
11/14 08:38, 2小時前 , 51F
又不是建物本身年限
11/14 08:38, 51F
→
11/14 08:38, 2小時前 , 52F
賣，大家都很精
11/14 08:38, 52F
→
11/14 08:38, 2小時前 , 53F
都說“累計漲幅”了，一堆看不懂文字的。
11/14 08:38, 53F
→
11/14 08:39, 2小時前 , 54F
漲13%就代表房屋價格沒受年限影響
11/14 08:39, 54F
→
11/14 08:39, 2小時前 , 55F
只有魯空整天在說，你這老破舊應該要比當初原購入價賣我才
11/14 08:39, 55F
→
11/14 08:39, 2小時前 , 56F
談的是價格
11/14 08:39, 56F
→
11/14 08:39, 2小時前 , 57F
是居住正義
11/14 08:39, 57F
→
11/14 08:40, 2小時前 , 58F
自己亂入，說浪費時間，你的時間又不值錢
11/14 08:40, 58F
→
11/14 08:41, 2小時前 , 59F
都是廢話
11/14 08:41, 59F
→
11/14 08:41, 2小時前 , 60F
魯空才會跟人說房子會折舊，房子應該要愈老賣愈便宜才合理
11/14 08:41, 60F
→
11/14 08:42, 2小時前 , 61F
就跟汽車一樣，怎麼能漲價
11/14 08:42, 61F
→
11/14 08:48, 2小時前 , 62F
老公寓賣的是地價啊，地段沒漲當然就定在那
11/14 08:48, 62F
推
11/14 08:53, 2小時前 , 63F
年輕人真沒想住公寓的…不便麻煩又醜
11/14 08:53, 63F
→
11/14 08:53, 2小時前 , 64F
地政局的統計參考就好
11/14 08:53, 64F
→
11/14 08:53, 2小時前 , 65F
繼續抱著破老不能都更的公寓當寶貝
11/14 08:53, 65F
→
11/14 08:54, 2小時前 , 66F
一堆關係人交易的，也計算在平均值內
11/14 08:54, 66F
→
11/14 08:54, 2小時前 , 67F
現在什麼地方公寓1坪賣48萬
11/14 08:54, 67F
→
11/14 08:55, 2小時前 , 68F
台北市除了少數凹陷區域，怎麼可能有48萬
11/14 08:55, 68F
推
11/14 08:56, 2小時前 , 69F
公寓好物件根本買不到
11/14 08:56, 69F
→
11/14 08:56, 2小時前 , 70F
聰明的繼承仔都嘛另外買房子，老公寓拿來出租等都更怎麼輸
11/14 08:56, 70F
→
11/14 08:56, 2小時前 , 71F
就連萬華最差地段也很少低於48
11/14 08:56, 71F
→
11/14 08:57, 1小時前 , 72F
公寓那有什麼好物件，花個幾百萬做裝潢，結果你要租多少
11/14 08:57, 72F
推
11/14 09:05, 1小時前 , 73F
沒電梯其實是優點 最近臉書上一篇文
11/14 09:05, 73F
推
11/14 09:06, 1小時前 , 74F
蛋殼老公寓跌而已根本沒差
11/14 09:06, 74F
→
11/14 09:06, 1小時前 , 75F
一間大樓開會 居然電梯項目通通不更換 只要花錢就不換 嚇死
11/14 09:06, 75F
→
11/14 09:06, 1小時前 , 76F
這種大樓怎麼還敢住啦XDDDDD
11/14 09:06, 76F
→
11/14 09:07, 1小時前 , 77F
有電梯比較好啦，老人都隨便使用他們的身體，也不會研
11/14 09:07, 77F
→
11/14 09:07, 1小時前 , 78F
究怎麼下樓不傷膝
11/14 09:07, 78F
→
11/14 09:11, 1小時前 , 79F
那種老害就是窮到只剩那間老破舊房子，沒錢啦
11/14 09:11, 79F
噓
11/14 09:18, 1小時前 , 80F
微漲等於讓你免錢住台北市 賺爛了好嗎
11/14 09:18, 80F
推
11/14 09:33, 1小時前 , 81F
老惹 爬不動樓梯惹= =
11/14 09:33, 81F
推
11/14 09:46, 1小時前 , 82F
錢會比命還重要嗎？電梯竟然不換？！
11/14 09:46, 82F
→
11/14 09:47, 1小時前 , 83F
除非廢掉電梯改用走樓梯的，不然每天賭命出門嗎？
11/14 09:47, 83F
推
11/14 10:09, 47分鐘前 , 84F
學區破公寓搶破頭好嗎？
11/14 10:09, 84F
推
11/14 10:10, 46分鐘前 , 85F
電梯有維修的話能用很久,林百貨那座電梯使用快1百年了
11/14 10:10, 85F
→
11/14 10:11, 45分鐘前 , 86F
京都有一座超過百年的,葡萄牙Santa Justa已經120幾年
11/14 10:11, 86F
→
11/14 10:12, 44分鐘前 , 87F
這就愚蠢的統計啊
11/14 10:12, 87F
→
11/14 10:12, 44分鐘前 , 88F
公寓已經沒有供給了, 13年過去, 就是老了13年, 沒有改建價
11/14 10:12, 88F
→
11/14 10:13, 43分鐘前 , 89F
值的地區, 跟有改建價值的地區, 一起平均, 只剩13%有甚麼
11/14 10:13, 89F
→
11/14 10:13, 43分鐘前 , 90F
好奇怪
11/14 10:13, 90F
→
11/14 10:14, 42分鐘前 , 91F
歷史了,這幾座電梯現在都還在用,可惜的是1908年的台灣
11/14 10:14, 91F
→
11/14 10:15, 41分鐘前 , 92F
鐵道旅館有台灣最早的電梯因為被美軍炸毀,不再復見
11/14 10:15, 92F
→
11/14 10:16, 40分鐘前 , 93F
只看大安的話, 2012年8月公寓標準單價是78萬, 現在是96萬
11/14 10:16, 93F
→
11/14 10:18, 38分鐘前 , 94F
信義是60->76, 中正是65->84, 中山47->76, 南港44->72
11/14 10:18, 94F
→
11/14 10:22, 34分鐘前 , 95F
不對, 各分區的應該沒有單獨統計公寓..選了但沒用
11/14 10:22, 95F
推
11/14 10:31, 25分鐘前 , 96F
這種都更型建商要去看他發表言論的用意吧
11/14 10:31, 96F
‣ 更多 yokann 的文章
文章代碼(AID): #1f5ceWs_ (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 yokann 的文章
文章代碼(AID): #1f5ceWs_ (home-sale)