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[新聞] 「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘酷真相

看板home-sale (房屋交易)作者 (我怕練太壯)時間3周前 (2025/11/14 07:30), 編輯推噓32(37推 5噓 99→)
留言141則, 44人參與, 3周前最新討論串1/3 (看更多)
「1類住宅」房價幾乎停滯？專家揭背後殘酷真相 連結：https://www.ctee.com.tw/news/20251113701184-430601 內文：台北市地政局統計，從2012年到2025年這13年間，台北市公寓房價「幾乎原地踏步」。為 何會如此？不動產專家、品嘉建設董事長胡偉良點出背後原因，他說明，包括價值衰退、 重建更新的不確定性、比較效應，都會讓公寓價格難上升，且現今年輕族群都偏好電梯大 樓，也讓老公寓的市場需求大為下滑。 由官方統計顯示，台北市公寓房價難上升，2012年8月標準住宅平均單價為每坪42.68萬元 ，到了2025年6月僅微漲至48.50萬元，累計漲幅僅13.6％，甚至低於同期通膨率的15.6％ ；換言之，公寓在實質購買力上「不漲反跌」。 反觀大樓市場，同期標準住宅單價從48.95萬元一路上升至81.09萬元，漲幅高達65.7％； 而15坪以下的小宅價格也上漲54.7％，漲勢遠勝於公寓。胡偉良說，這樣的對比顯示出市 場結構性轉變，老公寓的價值不再穩固，甚至正被新屋與小宅市場邊緣化。 公寓價格長期停滯，胡偉良分析，背後有三大主因；第一是使用價值衰退：多數公寓屋齡 已逾30年，設備老舊、格局落後、隔音差、公共安全不足，且沒有電梯、不便代收包裹、 缺乏垃圾集中區與管理委員會，讓居住品質明顯落後於大樓；而年輕族群與新婚家庭對生 活便利性要求提高，自然不再願意選擇公寓，市場需求逐年下滑。 第二是更新的不確定性：理論上，公寓具備土地持分高、重建潛力大的優勢，但實際上能 成功改建的比例極低；台北市每年核准的都更案件雖逐年增加，但相對於數十萬戶老公寓 而言，成功率仍屬鳳毛麟角；從整合、送件、審議到開工動工，少則五年、多則十年，過 程中一戶不同意都可能卡關，市場對「可都更」的期待逐漸轉為「不確定能否都更」的保 守認知，進而拉低公寓市場評價。第三是區域比較效應：當周邊大樓陸續更新、街廓景觀 翻新、公共設施提升，未改建的老公寓就會顯得突兀、老舊、價值感下滑，從房地產評價 角度看，這就是典型的「負面外溢效應」，鄰地升級，自己反而貶值。 不過胡偉良表示，公寓也有其潛在價值以及不可取代的優勢，最大特色是「實坪大、室內 使用面積高」，相同總價下，公寓往往能多出約30％的實際使用空間，三房格局可輕易隔 出書房或客房，居住空間高於坪效偏低的大樓。此外，公寓的土地持分相對較高，若位於 精華地段，一旦遇上都更或危老改建，價值翻倍非幻想；近年台北市多起成功都更案顯示 ，地主分回的新屋價值動輒比舊屋高出一倍以上，例如同樣位於松江路、民生東路、內湖 舊社區的公寓，若進入重建程序，分回後的換算價值往往高出原價1.5至2倍。 胡偉良指出，但上述這樣的「潛在紅利」，終究是少數幸運者才能享有的機會。對多數老 公寓而言，若整合困難、產權分散、鄰里意見不一，重建的夢想就成了無期限的等待。 心得：老公寓賣點就是低總,單價低,都更潛力. 不過對於純居住需求來說 相對還是差一些,抗跌但也難漲,年輕人還是比較愛老華廈吧(同樣低預算考量下) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.21.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1763076640.A.DBF.html
推
11/14 07:37, 3周前 , 1F
買老公寓再重新整修 這總花費…
11/14 07:37, 1F
推
11/14 07:42, 3周前 , 2F
13.6%叫微漲，用詞不恰當。那調薪3%要怎麼形容
11/14 07:42, 2F
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11/14 07:46, 3周前 , 3F
13年你只調3趴嗎？ 2012-2025
11/14 07:46, 3F
推
11/14 07:47, 3周前 , 4F
北市公寓沒價值，版上還有介紹金山萬里更沒價值的比下去
11/14 07:47, 4F
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11/14 07:47, 3周前 , 5F
來掩蓋房價過高事實
11/14 07:47, 5F
推
11/14 07:48, 3周前 , 6F
是漲起來等啦
11/14 07:48, 6F
推
11/14 07:49, 3周前 , 7F
再怎麼停滯 還是有五六十萬一坪啊= =
11/14 07:49, 7F
推
11/14 07:53, 3周前 , 8F
公教人員這13年間，薪資累積調幅14%，跟老公寓一樣QQ
11/14 07:53, 8F
推
11/14 08:00, 3周前 , 9F
看到買新北大樓的文 都有人跑進來在酸幹嘛不買北市公寓
11/14 08:00, 9F
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11/14 08:00, 3周前 , 10F
，就知道有人急了
11/14 08:00, 10F
推
11/14 08:07, 3周前 , 11F
現在整修的價格，買老屋來翻新真的很有錢
11/14 08:07, 11F
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11/14 08:09, 3周前 , 12F
現在裝潢真的超貴 還記得2018時 一間室內20的新大樓
11/14 08:09, 12F
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11/14 08:09, 3周前 , 13F
叫系統櫃商來搞個簡單的全室裝潢 40萬...
11/14 08:09, 13F
噓
11/14 08:10, 3周前 , 14F
還有漲13%，已經不錯了
11/14 08:10, 14F
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11/14 08:10, 3周前 , 15F
蛋黃區單價還是貴
11/14 08:10, 15F
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11/14 08:11, 3周前 , 16F
房子住越久，還沒折舊，已經很猛了
11/14 08:11, 16F
推
11/14 08:18, 3周前 , 17F
品嘉是想壓價,它在信義路三段31巷跟臨沂街57巷
11/14 08:18, 17F
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11/14 08:19, 3周前 , 18F
都談得不順利
11/14 08:19, 18F
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11/14 08:24, 3周前 , 19F
想必在網路上講講就會讓台北市公寓降到比土地還低
11/14 08:24, 19F
推
11/14 08:26, 3周前 , 20F
不要炒高這些老公寓留給我們置產客買很好阿
11/14 08:26, 20F
→
11/14 08:26, 3周前 , 21F
笑死人，那些建商在想什麼，誰不知道，大家都嘛知道現在公
11/14 08:26, 21F
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11/14 08:27, 3周前 , 22F
寓只剩下土地價值，等拆掉重蓋，隨便賺
11/14 08:27, 22F
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11/14 08:29, 3周前 , 23F
商用地賭到都更價值都是3-5倍在翻的 全現金買起來房租能
11/14 08:29, 23F
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11/14 08:29, 3周前 , 24F
cover過利息就是無本等都更了 不是怕公寓不漲 反而是更
11/14 08:29, 24F
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11/14 08:29, 3周前 , 25F
怕公寓漲起來好嗎xd
11/14 08:29, 25F
推
11/14 08:30, 3周前 , 26F
誰說沒折舊的？你覺得土地13年漲15%？ 實際上就是上面建
11/14 08:30, 26F
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11/14 08:30, 3周前 , 27F
物折舊到0不打緊，還因為清運廢物的法規導致清運地上物
11/14 08:30, 27F
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11/14 08:30, 3周前 , 28F
成本暴增。建築本體是負值 把地價漲幅拉下來
11/14 08:30, 28F
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11/14 08:31, 3周前 , 29F
都更哪看地上建物折舊 不要亂講
11/14 08:31, 29F
噓
11/14 08:31, 3周前 , 30F
建物老舊不代表就是價格折舊
11/14 08:31, 30F
推
11/14 08:32, 3周前 , 31F
北市好區域留給我 謝謝
11/14 08:32, 31F
推
11/14 08:32, 3周前 , 32F
窮酸宅才住老公寓呀
11/14 08:32, 32F
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11/14 08:32, 3周前 , 33F
地段好，建物老舊一樣可以高價
11/14 08:32, 33F
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11/14 08:33, 3周前 , 34F
誰在看年限
11/14 08:33, 34F
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11/14 08:33, 3周前 , 35F
店面不就是這樣
11/14 08:33, 35F
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11/14 08:33, 3周前 , 36F
我不是在跟你說啦 折舊是ks 說的。都更不堪建物折舊沒錯
11/14 08:33, 36F
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11/14 08:33, 3周前 , 37F
啊，就是土地價值-清運成本。地上物直接是要處理的成本
11/14 08:33, 37F
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11/14 08:33, 3周前 , 38F
不管你折舊幾年
11/14 08:33, 38F
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11/14 08:34, 3周前 , 39F
拆除地上物有成本，你忘記更大的效益
11/14 08:34, 39F
還有 62 則推文
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11/14 11:07, 3周前 , 102F
1坪48萬，就是把一堆關係人，親友交易，一起算平均
11/14 11:07, 102F
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11/14 11:10, 3周前 , 103F
以忠孝復興站，路邊大樓會釋出，路邊公寓不會
11/14 11:10, 103F
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11/14 11:10, 3周前 , 104F
這些屋主不缺錢，不會賣
11/14 11:10, 104F
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11/14 11:11, 3周前 , 105F
台北公寓價格是被低估的
11/14 11:11, 105F
噓
11/14 11:39, 3周前 , 106F
2012年跟2025年價格比漲13%，至少被殺下來還有解套。
11/14 11:39, 106F
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11/14 11:39, 3周前 , 107F
民國80年代買台南20萬你要先被殺到10萬以下到民進洞大
11/14 11:39, 107F
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11/14 11:39, 3周前 , 108F
炒房時代的2021後才解套
11/14 11:39, 108F
推
11/14 11:40, 3周前 , 109F
30年老公寓 > 30年老大樓
11/14 11:40, 109F
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11/14 11:41, 3周前 , 110F
而且台北公寓平均價格48萬？幹你娘勒，隨便看都馬開價
11/14 11:41, 110F
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11/14 11:41, 3周前 , 111F
80-100萬，台北除北投文山太偏的地方外哪裡有50萬的公
11/14 11:41, 111F
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11/14 11:41, 3周前 , 112F
寓？
11/14 11:41, 112F
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11/14 11:41, 3周前 , 113F
欸不對，30年是老在哪
11/14 11:41, 113F
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11/14 11:42, 3周前 , 114F
小坪數多戶數的大樓25年以後才是真的可怕
11/14 11:42, 114F
噓
11/14 11:49, 3周前 , 115F
蒙R坡那種物件還要自己看高低點出場，有夠麻煩。直接
11/14 11:49, 115F
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11/14 11:49, 3周前 , 116F
持有台北市無腦躺著數錢等都更。不過現在台北市那麼貴
11/14 11:49, 116F
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11/14 11:49, 3周前 , 117F
那些買蒙R坡的也進不來
11/14 11:49, 117F
推
11/14 11:50, 3周前 , 118F
台灣人真的是常要錢不要命的。一堆社區就算是高收入
11/14 11:50, 118F
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11/14 11:50, 3周前 , 119F
中產對於要付公共的錢斤斤計較，自己換車就很捨得。
11/14 11:50, 119F
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11/14 12:08, 3周前 , 120F
樓上這倒是真的，有錢買百萬車，沒錢停車，路上一堆紅線
11/14 12:08, 120F
→
11/14 12:08, 3周前 , 121F
很多都是百萬等級以上的名車在停
11/14 12:08, 121F
推
11/14 12:29, 3周前 , 122F
11/14 12:29, 122F
→
11/14 12:29, 3周前 , 123F
看起來是這份資料
11/14 12:29, 123F
推
11/14 12:45, 3周前 , 124F
所以房價不能買太便宜的 大家怕房價跌 社區公設就會修= =
11/14 12:45, 124F
→
11/14 12:45, 3周前 , 125F
開大會只要恐嚇房價跌 大家都ok惹
11/14 12:45, 125F
推
11/14 12:55, 3周前 , 126F
投資考量 有都更價值的公寓
11/14 12:55, 126F
→
11/14 12:55, 3周前 , 127F
自住考量 除非是公寓1樓其他樓層完全不考慮
11/14 12:55, 127F
推
11/14 13:23, 3周前 , 128F
台北公寓一坪不到50萬 這麼便宜嗎
11/14 13:23, 128F
推
11/14 13:55, 3周前 , 129F
看到二樓留言真的笑死
11/14 13:55, 129F
推
11/14 14:13, 3周前 , 130F
數字別瞎掰
11/14 14:13, 130F
→
11/14 14:14, 3周前 , 131F
清運只會變成成本 再墊高未來 都更後單價 你搞錯了
11/14 14:14, 131F
→
11/14 14:14, 3周前 , 132F
不要蝦雞巴鬼扯阿
11/14 14:14, 132F
→
11/14 14:14, 3周前 , 133F
台北市缺新屋 任何的成本只會墊高
11/14 14:14, 133F
→
11/14 14:17, 3周前 , 134F
台北市缺的是世紀級的大地震啦
11/14 14:17, 134F
推
11/14 14:37, 3周前 , 135F
沒都更價值的公寓是真的便宜啊
11/14 14:37, 135F
→
11/14 14:37, 3周前 , 136F
板上之前都還有人在賣4、5字頭的萬華公寓小套房
11/14 14:37, 136F
推
11/14 16:39, 3周前 , 137F
價格根本脫離常識，在一個錯誤基礎討論什麼。
11/14 16:39, 137F
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11/14 18:29, 3周前 , 138F
4字頭只剩萬華風化區 士林北投文山內湖山區有機會了
11/14 18:29, 138F
推
11/14 21:17, 3周前 , 139F
那老電梯大樓不是也？
11/14 21:17, 139F
推
11/15 11:35, 3周前 , 140F
公寓就爬樓梯啊～ 像我肥宅就無法接受
11/15 11:35, 140F
→
11/15 11:35, 3周前 , 141F
2樓最好 3樓是極限了
11/15 11:35, 141F
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