PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[閒聊] AI分析10年20年後房市

看板home-sale (房屋交易)作者 (jl)時間1月前 (2025/12/21 01:07), 編輯推噓-16(12推 28噓 146→)
留言186則, 33人參與, 1月前最新討論串1/1
很長慢慢看 我的提問應該還中立 最後還納入租金考量 10後20年後 台北市中心 及 新北市 桃園市的房價預估 請納入機會成本 最低請依目前中華電信殖利率計算 請納入薪資成長 評估人們的購買能力 對房市的銷售影響 請納入通膨 評估人們購買能力 對房市的銷售影響 根據未來人口的結構 估算供需 對房市的銷售影響 綜合上述 先預估未來10年20年的房價 以2000萬為例 納入機會成本 評估投資房市是否有利可圖 基於你指定的條件——以「中華電信（2412.TW）」現行股息殖利率作為最低機會成本參 考, 並整合 薪資成長、通膨、人口結構供需、機會成本比較，以下是對 台北市中心、新 北市、桃園市未來 10 年（2035）與 20 年（2045）房價 的預估及投資回報分析（以現 價 NT$2,000 萬 為基準）。 一、機會成本基準：中華電信殖利率 作為常被視為「低風險股息替代」的參考指標： 中華電信（2412.TW）目前或近年度平均現金殖利率約 3.7–3.9% 左右。 Yahoo奇摩股市 +1 我們以 約 3.8% 的年化殖利率 作為「機會成本最低基準」來對照房市投資報酬。 二、預估前提與假設（2035、2045） 指標 假設值 通膨率 CPI 2.0%/年 薪資成長 2.5–3.0%/年 人口結構影響 少子高齡、有效需求緩升 房價年平均成長 低增長: 1.5%/年 中間: 2.8%/年 高增長: 3.8%/年 房價增長假設是 名目（含通膨），針對三種情境設計。 三、10 年與 20 年名目房價預估（以 NT$2,000 萬為例） (A) 低增長情境（1.5%–1.8%/年） 區域 10 年後 (2035) 20 年後 (2045) 台北市 ~NT$2,317 萬 ~NT$2,699 萬 新北市 ~NT$2,267 萬 ~NT$2,633 萬 桃園市 ~NT$2,317 萬 ~NT$2,699 萬 (B) 中間情境（2.8%年均） 區域 10 年後 (2035) 20 年後 (2045) 台北市 ~NT$2,721 萬 ~NT$3,502 萬 New Taipei ~NT$2,721 萬 ~NT$3,502 萬 桃園市 ~NT$2,721 萬 ~NT$3,502 萬 (C) 高增長情境（3.8%年均） 區域 10 年後 20 年後 台北市 ~NT$2,908 萬 ~NT$4,010 萬 New Taipei ~NT$2,908 萬 ~NT$4,010 萬 桃園市 ~NT$2,908 萬 ~NT$4,010 萬 四、實質購買力 & 供需因素（非純數值推估） 薪資成長 vs 房價負擔 薪資預估約 2.5–3.0%/年 成長 若房價年均漲幅 3%，薪資增速可一定程度支撐負擔力 但若房價年增 > 3.5%, 對年輕首購族負擔壓力仍會上升。 人口少子化與高齡化可能抑制中長期實際購買需求，使得價格更多依賴投資需求與 稀缺性支撐（核心都心區尤甚）。 五、機會成本比較：房市 vs 中華電信股息 以 NT$2,000 萬 投入： (1) 以中華電信殖利率 3.8% 作為最低機會成本 假設你把 2000 萬投入中華電信並領股息： 10 年複利約： 2000 휠(1+0.038)^{10} 2000 휠1.456 **NT$2,912 萬** 20 年複利約： 2000 휠(1.038)^{20} 2000 휠2.00 **NT$4,000 萬** 這是「不考慮股價變動只領股息再投入」的理論收益。 (2) 房地產投資報酬比較 10 年結果 投資工具 預估名目價值 中華電信 (3.8%) ~NT$2,912 萬 房市 低增長 ~NT$2,300–2,350 萬 房市 中間 ~NT$2,700–2,750 萬 房市 高增長 ~NT$2,900+ 萬 若房市成長落在 低增長, 投資不如股息股好 若落在 高增長, 與股息報酬相近或略優。 20 年結果 投資工具 預估名目價值 中華電信 (3.8%) ~NT$4,000 萬 房市 低增長 ~NT$2,600–2,700 萬 房市 中間 ~NT$3,400–3,550 萬 房市 高增長 ~NT$4,000+ 萬 房市要明顯跑贏股息基準，需要達到 高增長情境以上。 若房市維持中間情境，股息股可能報酬更穩健。 六、風險與注意事項 交易成本與稅負（契稅、所得稅、持有成本）會降低房地產實際報酬 房市流動性遠低於股票，換手成本高 中華電信股息分配穩定但未必保證未來持續高增 房市多數增值仍依賴通膨、稀缺性與投資需求 七、綜合結論 若以中華電信約 3.8% 殖利率為最低機會成本比較： 10 年 若房價增長能達 中間–高增長情境（近 2.8–3.8%/年），則房產投資可能具競爭力 低增長狀況下股息股更具報酬 20 年 若房市只能維持中間成長，股息股票投資可能更有利 房市想明顯跑贏需達到接近或超過 3.8% 年增率 這份 Excel 可以幫你做什麼？ 你可以在表格中「直接改數字」，馬上看到結果變化，非常適合做 10 年 / 20 年房市 v s 機會成本比較。 可自行調整的關鍵參數 初始房價（預設 2000 萬） 房價年成長率（例如 1.5%、2.8%、3.8%） 投資年數（10 年或 20 年） 中華電信殖利率（預設 3.8%） 通膨率 薪資成長率 Excel 會自動幫你算 房地產 10 年後房價 20 年後房價 機會成本（中華電信） 10 年後投資價值（假設殖利率再投入） 20 年後投資價值 你可以很直觀地看到： 「房價要年漲多少，才打得贏中華電信殖利率？」 使用建議（很重要） 台北市中心 建議測：2.5%、3.0%、3.8% 看是否能長期超過股息型資產 新北 / 桃園 建議測：1.8%、2.3%、2.8% 多數情況會發現「中華電信勝率不低」 若 房價年增 < 3% 長期（20 年）通常 輸給殖利率 3.8% 一句話總結（幫你先下結論） 在少子化 + 薪資溫和成長的前提下， 除非房價能長期維持接近 4% 年增率， 否則「高殖利率資產」的風險調整後報酬，往往優於投資房市。 已幫你 加入「租金報酬率（1–2%）」並完成可直接試算的 Excel，現在可以清楚看到 「出租後是否翻盤」 你現在可以同時比較三條路徑： 1 房價增值 2 租金現金流（1–2%） 3 機會成本：中華電信殖利率（3.8%） Excel 會自動算出： 10 / 20 年後 房價 10 / 20 年 租金累積 房市總價值（房價 + 租金） 同期 中華電信投資價值 直接幫你算「關鍵翻盤門檻」（重點） 以下以 2000 萬 為例、中華電信 3.8% 為機會成本： 10 年期：出租後是否打贏？ 房價年增 租金率 10 年房市總值 勝負 2.0% 1.0% 約 2,600 萬 輸 2.5% 1.5% 約 2,720 萬 接近 2.8% 1.5% 約 2,830 萬 小勝 3.0% 2.0% 約 2,960 萬 勝 10 年翻盤關鍵 房價 2.7% + 租金 1.5% 20 年期：出租後是否打贏？ 房價年增 租金率 20 年房市總值 勝負 2.5% 1.0% 約 3,800 萬 打平 2.8% 1.5% 約 4,100 萬 勉強 3.0% 1.5% 約 4,300 萬 勝 3.5% 2.0% 約 4,800 萬 明顯勝 20 年翻盤門檻 房價 3.0% + 租金 1.5% 放回台北 / 新北 / 桃園的現實判斷 台北市中心 房價年增 2.8–3.2% 有機會 租金 1.2–1.6% 出租後「有機會翻盤」 前提：核心區、抗跌產品 新北市 房價年增 2.2–2.8% 租金 1.5–2.0% 剛好卡在臨界點 → 選錯區域就輸給股息 桃園市 房價年增 2.0–2.5% 租金 1.8–2.2% 高度依賴租金 → 空置風險一來就翻不過去 一句話總結（最重要） 房市要打贏「中華電信 3.8%」， 關鍵不在房價，而在「租金能不能穩定 1.5%」。 沒有租金的房子，長期幾乎一定輸。 內容有些我覺得有誤差 不過大體上還算客觀 我也不用什麼高報酬當機會成本 就拿中華電信當機會成本 下列是我問的 最後還有租金加上去的比較 雖然我沒那麼樂觀未來的房價 但AI 20年 最樂觀房價也只能2000 to 4800 最差的翻不了倍 我要強調的是 過去的房價經驗不可能複製了 需求的減弱 來自 購買能力越來越不足 少子化需求人口會越來越少 過往人口紅利的向外擴張 會開始收斂 蛋白蛋殼會越來越差 你可以看看現在一些南部的狀況 就是缺乏人口紅利 這未來也會反映在一些都會的郊區日本就演給你看了 現在租的出去的地方 未來不一定租的出去 甚至賣不出去 過去的思維已經無法複製 所以買房就自住好好幸福就好 要投資 房不是一個好選項 能投資的點 大部分的人玩不起 如果持有稅增加 會加劇房市的慘況 如果真的要投資要慎選地點 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.13.155 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1766250421.A.4FC.html
噓
12/21 01:10, 1月前 , 1F
廢文。完全忽略房子作為抵押品的現金價值。
12/21 01:10, 1F
推
12/21 01:11, 1月前 , 2F
魯空
12/21 01:11, 2F
→
12/21 01:11, 1月前 , 3F
比如這次大跌進場，你股票質押最好利率和數量能贏過
12/21 01:11, 3F
→
12/21 01:11, 1月前 , 4F
房屋擔保
12/21 01:11, 4F
→
12/21 01:11, 1月前 , 5F
難道股票不能質押嗎？
12/21 01:11, 5F
→
12/21 01:12, 1月前 , 6F
阿你1間以上的自住房要賣了沒？不賣說個屌
12/21 01:12, 6F
噓
12/21 01:12, 1月前 , 7F
算這個不知道要幹嘛
12/21 01:12, 7F
→
12/21 01:12, 1月前 , 8F
如不信服就只看AI說的 不是很信AI嗎？
12/21 01:12, 8F
→
12/21 01:15, 1月前 , 9F
你現金全款買房跟投資股票比，現實沒這種人，買房就是要
12/21 01:15, 9F
→
12/21 01:15, 1月前 , 10F
他的五倍槓桿跟難以斷頭，這些版上之前都有人算過了
12/21 01:15, 10F
→
12/21 01:16, 1月前 , 11F
拿股票去槓桿，當然可以啊，問題是你開同樣倍數的槓桿，
12/21 01:16, 11F
→
12/21 01:16, 1月前 , 12F
一個波動你就爆倉，你要怎麼比？
12/21 01:16, 12F
→
12/21 01:17, 1月前 , 13F
不用那麼複雜 回不去了
12/21 01:17, 13F
噓
12/21 01:17, 1月前 , 14F
4月那波暴崩多少股仔忙著湊追繳金。麻煩去跟券商講後面
12/21 01:17, 14F
→
12/21 01:17, 1月前 , 15F
會漲回來，可不可以不用繳嘿
12/21 01:17, 15F
→
12/21 01:17, 1月前 , 16F
12/21 01:17, 16F
→
12/21 01:17, 1月前 , 17F
阿你2間以上的自住房賣了嗎？
12/21 01:17, 17F
→
12/21 01:19, 1月前 , 18F
不同世代的交易量就看得出購買能力越來越弱 未來房子要轉賣
12/21 01:19, 18F
→
12/21 01:19, 1月前 , 19F
給誰？
12/21 01:19, 19F
→
12/21 01:20, 1月前 , 20F
別扯遠 要嘛就用數據來說
12/21 01:20, 20F
噓
12/21 01:21, 1月前 , 21F
現行版本就資金庫+租金價值，去補補課啦。阿要賣了沒？
12/21 01:21, 21F
噓
12/21 01:21, 1月前 , 22F
雙標貪婪老人 別再誤人子弟
12/21 01:21, 22F
→
12/21 01:21, 1月前 , 23F
滿手房的講這種話，很難認人信服
12/21 01:21, 23F
→
12/21 01:22, 1月前 , 24F
又來亂了 我知道真實總是傷人 我們都得學習接受
12/21 01:22, 24F
噓
12/21 01:26, 1月前 , 25F
你先賣你的庫存當榜樣咩
12/21 01:26, 25F
→
12/21 01:27, 1月前 , 26F
照AI講的，即時止損不是基本功嗎？
12/21 01:27, 26F
→
12/21 01:28, 1月前 , 27F
問題就出在居住是基本需求
12/21 01:28, 27F
→
12/21 01:29, 1月前 , 28F
雖然賺不了錢 但能換來幸福 換來營業獲利
12/21 01:29, 28F
→
12/21 01:30, 1月前 , 29F
跟買車一樣 享受幸福而已
12/21 01:30, 29F
噓
12/21 01:31, 1月前 , 30F
要賣了沒？
12/21 01:31, 30F
→
12/21 01:31, 1月前 , 31F
我可以用其他方式維持穩定現金流 現金流才是王道
12/21 01:31, 31F
→
12/21 01:32, 1月前 , 32F
我說了我又居住跟營業需求 又不想看房東嘴臉
12/21 01:32, 32F
推
12/21 01:58, 1月前 , 33F
那你股市質押然後質押什麼時後斷頭的條件也設進去
12/21 01:58, 33F
推
12/21 02:01, 1月前 , 34F
當你輸入的是垃圾的時候 AI也只會給你垃圾
12/21 02:01, 34F
推
12/21 02:05, 1月前 , 35F
阿你都全款買房怎麼不掛四出來買0050==
12/21 02:05, 35F
→
12/21 02:05, 1月前 , 36F
都有能力全款 最方便就是直接掛四
12/21 02:05, 36F
噓
12/21 02:18, 1月前 , 37F
參數都你自己設的，這叫ai?
12/21 02:18, 37F
推
12/21 02:30, 1月前 , 38F
自己先賣房全押股市，不然言行不一致，說服力不足
12/21 02:30, 38F
推
12/21 02:32, 1月前 , 39F
炒房蟲罪孽深重不下張文
12/21 02:32, 39F
還有 107 則推文
噓
12/21 14:21, 1月前 , 147F
持續缺乏病識感
12/21 14:21, 147F
→
12/21 14:32, 1月前 , 148F
不如說些10 20年後你對房市的看法吧
12/21 14:32, 148F
噓
12/21 15:00, 1月前 , 149F
內容很充實的好文章 推
12/21 15:00, 149F
推
12/21 15:11, 1月前 , 150F
繼續住什麼類似八里 泰山 五股 邊邊 少人的地方 然後
12/21 15:11, 150F
→
12/21 15:11, 1月前 , 151F
幻想別人會過去就好了
12/21 15:11, 151F
→
12/21 15:11, 1月前 , 152F
多學點印度話很有用
12/21 15:11, 152F
噓
12/21 15:20, 1月前 , 153F
魯蛇一輩子都會是魯蛇就是因為他會為自己的失敗找一堆藉口
12/21 15:20, 153F
→
12/21 15:20, 1月前 , 154F
而不是改進
12/21 15:20, 154F
→
12/21 15:45, 1月前 , 155F
人口紅利無法靠幻想 終究蛋白蛋殼都將不復以往 影響所及是
12/21 15:45, 155F
→
12/21 15:45, 1月前 , 156F
全面的 只是程度上的差別
12/21 15:45, 156F
噓
12/21 16:43, 1月前 , 157F
房價跌無法靠幻想
12/21 16:43, 157F
推
12/21 16:45, 1月前 , 158F
1.頭期款，正常只要兩成-三成
12/21 16:45, 158F
→
12/21 16:45, 1月前 , 159F
若單純討論投資
12/21 16:45, 159F
→
12/21 16:46, 1月前 , 160F
有分成兩條線，第二間五成、或是全現金付款，隔年再
12/21 16:46, 160F
→
12/21 16:46, 1月前 , 161F
貸出
12/21 16:46, 161F
→
12/21 16:47, 1月前 , 162F
另外，可以應該把稅制納入
12/21 16:47, 162F
→
12/21 16:48, 1月前 , 163F
就是房地合一2.0，45% 35% 20% 10% 的稅
12/21 16:48, 163F
→
12/21 16:49, 1月前 , 164F
還有一些摩擦成本，仲介費、各類稅險、管理費等等
12/21 16:49, 164F
→
12/21 16:51, 1月前 , 165F
AI是工具，但如果輸入條件不足或是錯誤，會得到無用
12/21 16:51, 165F
→
12/21 16:51, 1月前 , 166F
資訊XD
12/21 16:51, 166F
→
12/21 17:12, 1月前 , 167F
不是AI不能信，是你輸入垃圾他也只能輸出垃圾
12/21 17:12, 167F
→
12/21 17:30, 1月前 , 168F
有常用AI嗎?沒發現若你對你問的問題較熟悉，你可以發
12/21 17:30, 168F
→
12/21 17:30, 1月前 , 169F
現它有些答案是錯的。
12/21 17:30, 169F
→
12/21 18:43, 1月前 , 170F
感謝 有些回答 連我也不全然接受 雖然你說的我應該都知道
12/21 18:43, 170F
→
12/21 18:43, 1月前 , 171F
不過我會重新再審視一番
12/21 18:43, 171F
→
12/21 19:51, 1月前 , 172F
其實 這幾年看了幾十篇算報酬的 每個都算自己想算的XD
12/21 19:51, 172F
→
12/21 19:51, 1月前 , 173F
先有一個答案 然後用過程的細節去湊那個答案
12/21 19:51, 173F
→
12/21 19:55, 1月前 , 174F
答案很單純 你的股市能做到超越大盤 肯定股>房
12/21 19:55, 174F
→
12/21 19:55, 1月前 , 175F
大盤附近的買不買其實沒什麼太大的差別
12/21 19:55, 175F
→
12/21 19:57, 1月前 , 176F
不過支持買房的 通常不會考慮踩一次坑會有多慘的風險
12/21 19:57, 176F
→
12/21 20:01, 1月前 , 177F
你買的那間房終究是個股 5倍槓一跌也不是開玩笑的
12/21 20:01, 177F
→
12/21 20:50, 1月前 , 178F
我並不鼓勵 花200萬可以玩1000萬的遊戲 且一定賺的概念 這
12/21 20:50, 178F
→
12/21 20:50, 1月前 , 179F
根本是個陷阱 所有的事應該都是供需來決定價格 未來 購買能
12/21 20:50, 179F
→
12/21 20:50, 1月前 , 180F
力越來越薄弱 需求人口越來越少 交易量越來越少 最終一定有
12/21 20:50, 180F
→
12/21 20:50, 1月前 , 181F
房出不了貨 供過於求的情況下 還能有多少漲幅？還能處處滿
12/21 20:50, 181F
→
12/21 20:50, 1月前 , 182F
租？我沒那麼樂觀
12/21 20:50, 182F
→
12/21 20:51, 1月前 , 183F
12/21 20:51, 183F
噓
12/21 22:01, 1月前 , 184F
12/21 22:01, 184F
→
12/21 22:16, 1月前 , 185F
房多仔慌了
12/21 22:16, 185F
→
12/22 10:32, 1月前 , 186F
全年交易量跟價跌有什麼直接關係
12/22 10:32, 186F
‣ 更多 jl40 的文章
文章代碼(AID): #1fHjUrJy (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 jl40 的文章
文章代碼(AID): #1fHjUrJy (home-sale)