[心得] 新北中和左岸重劃區畢業文(換屋)

看板home-sale (房屋交易)作者sunblues (尚卜露思)時間5小時前 (2026/01/31 23:33)推噓9(9推 0噓 2→)

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一、前言：約莫7,8年前，由於受不了在台北市租的破爛公寓，找了很久的房子後，最終在新北市中和區買了人生第一間房，是10年內的電梯大樓，從租屋仔轉換成有殼一族，心情很興奮！終於可以購買自己喜歡的家具、家電，只是當時付完頭期款後，沒有多餘的錢可以裝潢，所以就沿用原屋主的簡易裝潢。住了幾年後，因為生活型態的轉變，加上一些入住前沒考慮到的問題也逐漸浮現，開始萌生想要換屋的念頭。對我而言，想換屋的理由如下： (1) 附近公寓的神壇極度擾民 (大概佔90%想換屋的理由) 平常會在巷弄燒金紙製造空污，有時甚至會飄到室內搞得烏煙瘴氣　　特定節日還會封街大拜拜，整個假日的安寧都被這群低端仔搞爛= = (2) 社區停車場無機車停車位，導致必須在外面找機車格，每次下雨都會很狼狽 (3) 跟鄰棟公寓的棟距太近，沒有隱私性而老婆想換房的理由如下： (1) 想要有自己的坡道平面車位 (目前是跟鄰居租車位) (2) 室內裝潢太陽春，下一間想打造自己喜歡的風格 (3) 想要有餐廳空間可以放餐桌 (4) 想要有書房或放得下大書桌的臥室雖然我們有上述理由想換房，但其實整體來說也沒有到住不下去的程度，畢竟這也是當初我找了很久才找到的房子，生活機能很好、離未來捷運站步行5分鐘內可抵達、格局方正、附近有公園可以散步、社區管理良好(24小時保全、垃圾區、清潔阿姨每日打掃…等)、梯戶比很好(平均2戶配1部電梯)、騎車到上班地點20分鐘內。假設沒有上述的問題，我覺得居住品質有到90分以上，但把這些問題加進來之後，大概只剩70分左右。因此平常也只是在網路上加減看一下附近的物件而已。直到2025年1月初的某個週末，我想說閒來無事去看一下萬大線LG07站的那個捷運聯開宅，瞭解一下目前中和的預售屋行情，沒想到看完樣品屋居然被燒到！本以為捷運宅開價一坪要90萬起跳，但實際去現場看完2+1房的樣品屋，代銷說一坪80萬左右，早鳥優惠可以每坪折2萬。回家跟老婆討論之後，再跟老婆一起去現場看，老婆也被樣品屋燒到XD，於是就認真討論換房的可能性。但沉澱一陣子後，老婆開始覺得那個捷運宅的戶數實在太多，且有些套房物件應該都是投資客買來出租的，未來出入應該會很複雜。且一棟有30樓，一層12戶配4部電梯，感覺梯戶比不太好，上下班應該會等電梯等到想死。幾經考慮後，決定放棄那個捷運宅。而且那個代銷我覺得不太老實，原本有考慮的格局，跟我們說只剩 13樓以上的物件，結果後來去看當時的實價登錄，明明6~12樓有些都還沒有售出，看來代銷都會先把比較貴的樓層推銷給客戶。二、買房條件設定：雖然那個捷運宅不考慮了，但換房的火已經被點燃，加上當時衡量貸款40年、每月的還款能力，夫妻兩人的收入可以負擔總價2,800萬以內的房子。適逢金龍的lesson還沒下課，房屋的議價空間應該會比以前還要大，於是就開始找開價3,300萬以內的房子。換房前我跟老婆整理了一下各自的條件：我的條件： (1) 方圓100公尺內沒有宮廟、神壇 (2) 屋齡15年以內 (3) 5樓以上 (4) 社區50戶以上(後期追加的條件，戶數太少會沒錢維修跟管理社區) (5) 社區停車場有機車位(非必要的加分項) 老婆的條件： (1) 屋齡10年以內 (2) 坡道平面車位 (3) 室內坪數要比舊家大 (4) 戶數不要太多(400戶以內) (5) 20樓以下(去看1個22樓的物件才追加的條件) (6) 有餐廳空間可放餐桌 (7) 書房 (8) 社區1樓無店面(非必要的加分項) 綜合雙方的條件後，在中和預算內能選擇的物件變得很少，尤其中永和地狹人稠，多數社區都是機械車位或塔式車位，在平面車位的限制條件下，大概有一半的物件都是在中和左岸重劃區內。三、漫長看房之路：篩出符合的物件之後，週末就開始積極約小黃仲介出來看房，這個小黃仲介很積極，經常會分享一些新的物件，但可能是我們的初始條件設定太嚴格，因此看不到一個月就把中和區的所有物件都看過一輪了。其中有２個喜歡的物件，都是在考慮的階段就被其他買家買走了，其餘的物件不是樓層太高，就是裝潢風格老婆不喜歡。後來跟老婆討論後，想說也可以看看其他地方，於是又陸續看了板橋江子翠重劃區、新店的央北重劃區、土城暫緩重劃區，甚至還看了一間文山區靠近辛亥站的物件，結果不是總價太貴，就是室內坪數太小或格局不佳，且實測開車到上班地點的距離跟時間，也沒有中和區來得方便，最後還是回歸到中和區找房。這段期間也是每天都上網刷各個售屋網站，看有沒有新的物件上架，其中有1間格局跟地點我跟老婆都很滿意，也下了第一次的斡旋單(2,680萬)，結果隔天就被別的買家，以 2,900萬的出價給搶走。但實際上我的出價已經比該社區最近一次的實價登錄還高一些了，誰知道有人願意出到2,900萬攔胡，事實證明好物件是不會等人的。在累積不少看房經驗後，發現當初的條件設定太嚴格，喜歡的物件買不起，買得起的物件不一定喜歡，於是就下修一些條件，像我老婆就把屋齡限制放寬到12年以下，我也把樓層限制放寬到只要棟距不要太近，2樓以上也可以考慮，因此就多了一些物件可以參考。原本在中和左岸有看到一間采梅園5樓(2房1廳1衛)，屋齡11年，格局其實還不錯，室內也有 23坪，但我老婆對於它的日式衛浴有疑慮，覺得洗澡跟上廁所的空間分開很奇怪，雖然小黃仲介說可以改建衛浴，但我們覺得還要花一筆改建費用很麻煩，且也擔心改建後內部的管路會不會有問題，幾經考慮之後，還是沒有下斡旋。就在看房看到開始懷疑人生時，剛好有一個房仲說他那邊有接到一個中和左岸還未上架的物件，他看了一下裝潢跟格局，應該是我們會喜歡的風格，而且屋齡跟樓層也都符合我們的條件。於是週末去現場參觀之後，心裡覺得「就是它了！」，看完之後立馬下斡旋，有鑑於第一次下斡旋的教訓，這次房仲建議我們如果真的很喜歡的話，價格可以稍微出高一點，他會盡力幫我們談談看。在房仲兩天的努力之後，終於說服賣方同意以斡旋單上的價格成交，很幸運沒有進到小房間拉鋸～看了4個多月的房子，總計看了53個社區、82個物件(有一些同社區的物件有2個以上)，以下列出幾個曾經考慮過的物件： (1) 遠雄和光(屋齡6年，室內約24坪，2房2廳2衛)：最早看到的物件，當時老婆就是被這個物件的格局給燒到，寬敞的客餐廳空間，還有2套衛浴，樓層也在6~10樓，算是心中理想的樓層，唯一缺點是次臥空間比較小，放單人床跟衣櫃就差不多滿了，但老婆比較喜歡公領域大一點。結果這間在我們考慮的隔天，房仲就打來說已經被同社區的鄰居給買走了QQ (2) 遠雄牡丹園(屋齡8年，室內約24坪，1房2廳1衛)：第2間被燒到的物件，雖然只有1個臥室，但客廳空間很大，就算再隔1個次臥，客廳面寬還有3米以上，裝潢風格也是我們都能接受的。至於社區公設應該是我看的遠雄左岸社區中最豐富的，除了健身房、交誼廳以外，還有游泳池、ＫＴＶ包廂、可包場宴客廳…等。回家跟老婆討論室內格局該如何規劃，也跟房仲約看第二次到現場丈量，正當我們準備下斡旋時，房仲就先打來說這間已經有別人在小房間橋價格了QQ (3) 遠雄日安(屋齡8年，室內約24坪，2房2廳2衛)：格局老婆很喜歡，但該物件沒有平面車位，且社區戶數較少，管理費每坪120元(聽說之後還會再漲價)，面環河西路就算關窗還是聽得到一些車流聲，故最後沒有考慮。 (4) 遠雄百富(屋齡5年，室內約20坪，2+1房1廳1衛)：百富社區面河岸的小坪數物件，格局其實不差，沒有走道空間浪費，客廳靠窗的區域有隔一間小書房，本來有考慮出價，但我們怕晚上睡覺時，環河西路的車流聲太吵，於是又挑一天晚上九點多再去現場看一下，發現就算把氣密窗緊閉，每隔幾分鐘還是有改管仔的噪音穿透進來，半夜睡覺時應該會不堪其擾，最後還是決定放棄。 (5) 遠雄采梅園(屋齡12年，室內約24坪，2房2廳1衛)：本來因為屋齡超過10年而沒有看這間，但看房到後期放寬條件後，這間也變成可考慮的選項之一。格局整體來說還不錯，客廳面寬有3米5左右，且還有前陽台，主臥跟次臥都不算小，但老婆不喜歡它的日式衛浴，加上屋齡12年算是整個左岸重劃區偏高的屋齡，因此把改建衛浴費用跟裝潢成本都考慮進去後，出價比實價登錄還低點，房仲就說屋主不會出來談XD (6) 漢寶天匯(屋齡2年，室內約19坪，2+1房1廳1衛)：南勢角少數屋齡低於5年且有平面車位的社區，當時覺得社區鬧中取靜，捷運站走路3分鐘內可抵達，且南勢角生活機能很好，唯一美中不足的部分是，室內除了主臥以外，書房跟次臥都偏小，客廳面寬大概2米6左右，算是勉強及格，不過屋主的裝潢風格我們都覺得不錯，因此還是有出價，結果還是被其他買家出更高價搶走了。 (7) 京雅集(屋齡3年，室內約23坪，3房2廳2衛)：這個社區外觀偏低調風格，公設也比較簡陋，但室內格局我跟老婆都很喜歡，除了有一點走道空間浪費外，格局基本上有90分了。當時看完查了一下該物件的實價登錄，屋主在2 年前的取得成本為2,500萬，他開價3,188萬，於是就出價2,680萬，也是看房過程中的第一份斡旋單。本來是做好會被拉進小房間拉鋸的心理準備，還想著最多被拉到2,800萬應該就能成交了，結果隔天房仲就打電話問我：「請問你能出到2,900萬嗎？因為有一組客人直接喊到2,900萬，我個人是建議不要追價，如果你真的很喜歡的話再考慮。」最後還是看著喜歡的物件，被別人用更高價買走….. (8) 双盈-寬盈(板橋區，屋齡7年，室內約20坪，2房1廳2衛)：在板橋江子翠站附近步行7~8分鐘，地點跟生活機能都很好，有一個無產權的超大前陽台，但客廳空間不大，無法滿足老婆放餐桌的空間，次臥空間也偏小，玄關走道也偏狹窄，鞋櫃只能規劃在室內。而該物件雖配有平面車位，但需要先搭電梯到1樓，再走到另一棟轉乘電梯到地下室，上班時間可能會浪費一些時間在等電梯。但即使如此，我們還是有考慮，還跟房仲約第2次現場丈量室內尺寸，回家討論系統櫃該如何配置。第3次想說挑晚上去現場看一下會不會有噪音，結果剛好被我們遇到社區對面的小神壇在誦經敲木魚，就算在10樓把窗戶都關起來，還是隱約聽得到敲木魚的聲音。根據我在舊家的經驗，該神壇有 99%的機率，平常會在巷弄燒金紙，甚至特定節日還會封街大拜拜。為了不想再被這種惡鄰居干擾，只好果斷放棄這個物件！(但1個月後房仲跟我回報，該物件以2,9XX萬成交了，果然也是買不起……) (9) 三輝謙匯(板橋區，屋齡13年，室內約20坪，2房2廳1衛)：屋齡有點超過我老婆的需求，但當時看房已經看到沒什麼選擇了，就加減去看一下。室內格局很像舊家的放大版(舊家室內約18坪)，格局滿方正的，客廳面寬有到3米5，餐廳也能放餐桌，符合老婆的需求。地點也靠近新板特區，搭公車轉乘板南線很方便。不過也因為位在鬧區，即使該物件在15樓，還是能聽到很明顯的車流聲，尤其公車靠站的聲音很大聲，加上屋主的開價3,2XX萬，但我看實價登錄2,700萬就已經是歷史最高單價了，於是就跟房仲說等屋主願意降到2,700萬以下再來談XD (10) 南方莊園(文山區，屋齡5年，室內約18坪，2房1廳1衛)：中永和、板橋都看得差不多之後，想說也來看一下文山區是否也符合需求的物件，結果就篩到這間小坪數的南方莊園。該社區的公設看起來很高級，地點也很不錯，步行到辛亥站或萬芳醫院站都7~8分鐘，社區前面還有一個生態公園，騎車或開車到大安區也很近，生活機能也能吃到萬芳醫院那一帶，地理位置應該是我們目前的首選！至於室內的格局是川字型的，但公領域跟私領域的分配有點不均，兩間臥室的空間都滿大的，但中間的客廳面寬大概2米8而已，而且客廳被旁邊的廚房擋到採光，如果把廚房門關起來就變暗廳了。但地點實在太好了，我跟老婆還去現場看第2次，但屋主開價3,3XX萬，房仲說屋主至少要 3,100萬才願意出來談，遠遠超過我們的預算，最後只好放棄。老實說，看房看到後期真的滿焦慮的，尤其原本的房子已經賣掉了，雖然有跟買家續租，但也不好意思續租太久，很怕找不到房子只能跑去睡公園QQ。不過我覺得看房的次數越多，越能知道該區域的行情，也能越清楚自己的需求。每個物件的格局、裝潢、社區公設、週遭生活機能、通勤時間…等，綜合評估後就能判斷該物件是否值得出價。另外，我們也會看社區的公布欄，一個社區的管理品質，也可從公佈欄略知一二，例如我們看過江翠北某個大型社區，社區公佈欄的管理費欠繳比例超過10%，表示這個社區素質差的住戶至少 10%以上了，這樣子的社區怎麼能長久維護良好的品質呢？由於每次看完物件都會簡單筆記該物件的資訊，以下列出這段過程看過的所有物件，當作人生一個階段的紀錄：中和區：大同新紀元(2+1房、3房樣品屋)、左岸明珠(3種格局樣品屋)、遠雄和光 (10F,20F,21F,22F)、遠雄牡丹園(6F,22F)、遠雄采梅園(5F,13F,23F)、遠雄紫金園(18F) 、遠雄CASA(7F,21F)、遠雄百富(7F,8F,15F,16F)、遠雄錦繡園(14F)、遠雄悅河(6F)、遠雄豐河(7F,24F)、遠雄日安(4F,5F,11F)、灣岸Villa(17F)、映象太和(11F,12F,17F,26F) 、楓韻元山居(19F)、馥御(8F)、蒲陽雙和(21F)、勝興向陽光晴(4F)、協和紀-樂活館 (10F)、寶亞南山公舘(8F，看得到福地)、漢寶天匯(18F)、京雅集(16F)、永邦恆美(新成屋，2房樣品屋*3，天花板很矮，格局怪怪的) 永和區：頂溪大苑(買不起，純粹看爽的XD)、有仁愛(12F)、福砌大砌區(8F，離保福宮很近) 板橋區：湛然新天地(6F,7F)、湛然幸福時光(16F)、三輝謙匯(15F)、永雄卓閱(12F，格局很怪)、皇翔來青(26F，一半以上是社會住宅)、萬禧園(13F*2，臺鐵軌道第一排)、嘉廷家傳(19F ，65快速道路第一排) 、墩璞御極(8F，詭異的樓中樓格局)、甘霖環翠(2F,4F，住這邊的老師可以稱呼他…)、双盈寬盈(10F)、麗寶芬蘭極光(18F，事務所)、聯上匯翠(17F，事務所)、江翠ONE(4F,6F,9F，投資客很多？)、河藍灣2(8F)、文化風華(9F，地下停車場有壁癌？) 新店區：聯上拾玉(8F)、鼎隆江晏(4F)、碧波白(10F,16F) 、央北鑫建築(2F,3F)、央泱長虹(8F，客變後的格局很怪) 土城區：學府之森(1F,5F)、金城舞1(7F，手槍格局)、新潤心城(14F)、馥御雅居(11F，露臺比室內還大)、皇翔芊樾(平面圖)、新潤青樺(樣品屋) 文山區：南方莊園(16F) 而這次我們看房，主要有3名合作的房仲： (1) 小綠房仲：最早期合作的房仲，同時也是我們委託賣房的房仲，人其實不錯，屬於刻苦耐勞型的，但個性有點天天的，說話技巧比較差(反過來說也比較誠實？)，舊家最後是別家房仲幫忙賣掉的。開始看房之後，偶爾會丟一些物件幫我們帶看，但有一些我們有興趣的物件要出價時，她會直接跟我們說屋主至少要XXXX萬才願意出來談，感覺也沒有特別幫我們去說服屋主，比較偏消極的感覺。綜合評價：Ｂ (2) 小黃房仲：第一次約看房之後，就很積極幫我們成立看房群組，幾乎每週都會分享新的物件，但其實符合條件的物件，大概1個多月就看完了。中期之後他就會亂丟一些條件不完全相符的物件(如：總價太高、頂樓、機械車位、面高架橋…等)，感覺是想測試我們會不會放寬條件，因此也被我打槍不少次。某些物件在帶看時，有一些缺點我事先就查好資訊了，結果問他的時候感覺有刻意隱瞞？或是詢問一些比較細節的問題時，他會現場打電話跟學長或店長求救XD。總之，雖然是帶看最多次、最積極的房仲，但也看了很多芭樂物件，不過換個角度想，也許是看了不少芭樂物件，所以對於格局或裝潢的要求也稍微降低標準，否則之後也不會買到現在的房子了？綜合評價：Ｂ－ (3) 小小綠房仲：看房中期才合作的房仲，也是某間加盟店的店長，只能說能當到店長都有一定的實力吧？雖然帶看的物件不多，但至少不會亂推薦芭樂物件，我在網路上找的物件要請他帶看時，他會稍微說明這個物件的優缺點，比如某個物件的窗戶，特定角度會看到福地，他還事先跟我們說如果不介意再去看。而他也是我們唯一有下斡旋單的房仲，現在這間也是多虧他的介紹才能順利買到。綜合評價：Ａ四、結語：看了那麼多間房子，最大的心得就是：「好房子是不等人的！」自己喜歡的物件，通常別人也會喜歡，因此前期錯過了幾間不錯的物件，但也因為有前面的遺珠之憾，才能順利買到心目中理想的物件。由這次的經驗也知道，通常好的物件不會在市場上停留太久，甚至有些物件在房仲開發階段，就被潛在的客戶買走了。反之，在市場上滯留很久的物件，多半都有一些問題，如：開價過高偏離市場行情、詭異的裝潢風格、附近嫌惡設施太多、社區的投資客太多…等。個人建議看房的時候，最好多找幾家不同的房仲帶看，然後觀察哪個房仲的能力比較好，跟他打好關係，當他有開發到符合需求的物件時，通常會第一時間通知你過去看。或是在市場上有看到不錯的物件，可以勇敢下斡旋，讓房仲知道你不是走馬看花，而是有誠意的買方。其實在設定買房條件完，發現多數符合條件的物件都在中和左岸重劃區，於是就上網認真研究一下該區域的優缺點，並且也實際去現場走走繞繞，覺得那邊的街廓很整齊，跟印象中擁擠的中永和風格完全不一樣XD。而且從左岸橋走到河濱公園也很方便，不用穿越環河西路人車爭道，整個走起來就是舒服！但缺點也非常明顯，就是生活機能較舊市區不方便，只有幾間便利商店跟少數餐廳、一間藥局、蝦皮店到店…等，三餐可能會需要常叫熊貓或自己煮，且過一條中原街就是工業區，環境的落差感很大。而鄰近的捷運中原站，雖然目前是半殘狀態的環狀線，但目前南環段及北環段已全面施工(個人保守估計10年左右完工通車)，東環段也陸續辦理招標作業(個人估計至少15年以後完工通車)，相信未來還是有很大的增值空間！最後，從生活機能好但環境阿雜的舊市區，搬到生活機能差但環境舒服的重劃區，不知道能不能適應這樣的轉變？等入住幾個月後再來發表中和左岸的居住心得XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.204.60.105 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1769873580.A.93A.html ※ 編輯: sunblues (203.204.60.105 臺灣), 01/31/2026 23:35:40

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jaricho

01/31 23:39, 5小時前 , 1^F

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jaricho

01/31 23:39, 5小時前 , 2^F

01/31 23:39, 2^F

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liocorno

01/31 23:41, 5小時前 , 3^F

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