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Re: [閒聊] 農曆年底總結 (與2026以後的展望)

看板home-sale (房屋交易)作者 (早安啊!87)時間6月前 (2026/02/17 22:51), 6月前編輯推噓14(14推 0噓 36→)
留言50則, 9人參與, 6月前最新討論串3/4 (看更多)
原來推文蠻多都有看懂,但沒關係 過年有空可以整理一下: 原文是2025的回顧,我想從此延伸2026~之後的展望. 如果之前寫的太雜亂, 我更精簡一點. 研究目的:現有竹北小三房, 現在 換屋/買預售/添加房地產投資 選擇新竹, 是否好時機? 結論: 我們的答案是 否定的. 理由: 主要因素 4000萬 房貸天花板卡住, 大新竹地區的房價 難以攀升. 相對金融市場上漲的機會較高. 考量機會成本, 忍耐個兩三年, 再重新考慮換屋比較適當. 不知道這個結論和理由,有人持反對 或是有其他的 想法可以參考嗎? : 1.蛋黃預售高機率續漲，外圍量大可能持平 : 2.4000以上貸款卡住，但是案子可以縮更小 : 35p小三房+車位，壓在4000內 : 單價可以到100 也就是你同意4000萬以上會卡住. 但是認定單坪價格 預售會持續上漲, 但新古屋價/中古屋價 要如何追上? 一旦追上去就破四千萬. 如果新古屋價/中古屋 價格, 一直拉不上去, 預售屋開高價要賣給誰? 在房屋市況不好的情況, 我對這點有點懷疑就是了. : 3.現在對於竹科來說第二戶5成效果有限 : 35歲以上有能力的基本上都已經是週轉金 : 滿出來的分紅跟股票獲利 : 再搭配竹北/東區高速公路東邊那個窒息的預售量 : 你可想像你的對手是怎麼樣 先不管第二戶五成. 你有想過,35歲以上,手上三千萬現金的人,到底誰手上沒有房子? 有這樣的人,房地產也應該不是他會考慮購入的選項. 我們想不到有甚麼理由,把這樣的錢從股市抽出來丟進新竹房市? 我們不是專業的房市投資者, 所以我們不覺得我們有甚麼對手, 又不是畢卡索的名畫在拍賣場,這次錯過下次就沒有, 房市永遠有更新更好的房子出現. 而且,真的要買屋做退休房. 我們更傾向回機能更好的台北. : 4.不要用商用去看住宅價格 : 有店關掉也沒什麼 : 台北也整天有人收掉 : 還會有新的店進來 : 只是業態可能不太一樣（租金承受度） : : 真的可以慢慢看的是外圍跟4000以上的物件 : 但我看你好像都不符合 : ----- 確實我們都不符合, 我覺得會考慮買四千萬以上物件的人, 資產破億應該是基本的. 因為你要卡 三千萬現金在裡面. 中國信託前陣子調查的全台億元資產人數大約15萬人. 你認為扣掉台北/高雄/台中. 新竹占比有多少? :) Btw,我們不是想唱衰新竹房價, 不要當作我們是對手. 我們都很樂見竹北房價未來漲破天際. XD 只是現階段看不到往上的空間就是了. 只能等四千萬豪宅線盡快取消, 這樣大家都可以一起吹泡泡. ※ 引述《alexstag (alexstag)》之銘言： : ※ 引述《bonjour87 (早安啊!87)》之銘言： : : : : 最近同事在股市賺到一些錢,所以也有考慮幫家裡換屋置產, : : 想趁著房市比價冷的時候,也到處去看了一些預售屋, : : 竹北目前的開價大約都在80~90左右, 換算成40坪權狀的小三房, : : 總價大約可以壓在4000以下,約3300~4000左右. : : (第二間只能貸款五成,超過四千萬只能貸三成) : : 也就是接下來兩三年間,要拿出2000萬的現金壓在房市. : : 然後期待他的報酬會勝過 其他的投資管道. : : 所以我們覺得26到28這段期間,購屋會變成 剛需和首購為主. : : 投資型的買盤會大幅下降. 尤其是新竹這一帶. : : 打到一半跳掉...不太想重新打 : 簡單講一下，你把一堆東西混在一起 : 變成亂七八糟沒法討論 : : 未來如果政策不變、景氣不變 : 短期重點在差異化 : 體現在 : 1.地點屋齡 : 2.4000線上線下 : 3.投資者本身的資金量 : 4.商用/住宅 : : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.19.117 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1771310654.A.DEA.html : → JKjohnwick: 推 02/17 16:42 : 推 jonson: 買商用CP值才高 02/17 17:16 : → alexstag: 哇…Jonson 你真的反串無誤 02/17 17:20 : 推 susuper: 等待329的遠百大陸 02/17 17:47 : 推 mfcke: 大陸應該3000+附近的可以賣很快 02/17 17:59 : 推 jonson: 不是餒，我只是懂，但不代表我認同買房投資餒 02/17 18:20 : → alexstag: 3000正負500大概是首購、換屋、投資的最大交集處， 02/17 18:20 : → alexstag: 目標在這區間帶的我是不覺得可以看2-3年 02/17 18:20 這句不懂, 你認為這個價格會卡兩三年,還是會漲兩三年? : 推 susuper: 大陸50坪的會滯銷嗎？ 還是品牌價值對4000up視若無睹。 02/17 18:27 : 推 jonson: 3000正負500就是竹北2-3房，只要豪宅稅不開就不會動啦 02/17 18:39 : → jonson: 打錯 豪宅線不開才對，超過4000的三房買到撞到 02/17 18:40 : 推 jonson: 大陸50坪的不會滯銷，400多戶而已，在竹北找400個全額交屋 02/17 18:46 : → jonson: 的人不難，但也不會搶購就是 02/17 18:46 我蠻認同這位說的. 所以才會認為接下來這三年的平均價格 應該很難再拉上去. : → alexstag: 總價帶卡住，但是地點、坪數、格局、裝潢都還有很 02/17 18:50 : → alexstag: 多空間可以調整… 02/17 18:50 : 推 hermitwang: 哇，jonson很懂竹北嘛 02/17 21:29 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.80.133 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1771339888.A.20B.html
推
02/17 22:56, 6月前 , 1F
想多了 新竹狀況 會考慮4000以上根本不用破億
02/17 22:56, 1F
→
02/17 22:56, 6月前 , 2F
你會這樣說 可能是你認為破億的人 才會卡4000在房市？
02/17 22:56, 2F
→
02/17 23:05, 6月前 , 3F
實際上以一個40歲以上職涯正常發展的 有小孩的家庭，因
02/17 23:05, 3F
→
02/17 23:05, 6月前 , 4F
為小孩要換房而成為剛需。4000就只是 要全額後 才能貸出
02/17 23:05, 4F
→
02/17 23:05, 6月前 , 5F
八成。多一個門檻，對已久達到這門檻的剛需 跟首購其實
02/17 23:05, 5F
→
02/17 23:05, 6月前 , 6F
沒什麼差距
02/17 23:05, 6F
推
02/17 23:06, 6月前 , 7F
想清楚就好了，真的人人手上都幾千萬，4000根本不
02/17 23:06, 7F
→
02/17 23:06, 6月前 , 8F
會卡
02/17 23:06, 8F
推
02/17 23:13, 6月前 , 9F
我覺得你沒有想清楚自己要幹嘛，換屋就是自己爽就
02/17 23:13, 9F
→
02/17 23:13, 6月前 , 10F
好，只是你卡在現有小三房，要換上去會破4000，又
02/17 23:13, 10F
→
02/17 23:13, 6月前 , 11F
沒能力買斷，這種狀況就不要動等兩三年沒問題；投
02/17 23:13, 11F
→
02/17 23:13, 6月前 , 12F
資你不一定要找3000以上的，2000-2500左右的一樣有
02/17 23:13, 12F
→
02/17 23:13, 6月前 , 13F
預售物件
02/17 23:13, 13F
推
02/17 23:15, 6月前 , 14F
我寫的意思是這三年核心區域，一樣數字的情況下，
02/17 23:15, 14F
→
02/17 23:15, 6月前 , 15F
你越晚買只能買到條件越差的預售，中古屋你要是能
02/17 23:15, 15F
→
02/17 23:15, 6月前 , 16F
接受，現在去談4000下中古大坪數也不錯
02/17 23:15, 16F
推
02/17 23:21, 6月前 , 17F
可是我覺得新竹中古屋很多距離4000萬有段距離，現
02/17 23:21, 17F
→
02/17 23:21, 6月前 , 18F
在也很冷也沒什麼成交啊，感覺貴貴的預售屋還成交
02/17 23:21, 18F
→
02/17 23:21, 6月前 , 19F
比較多。
02/17 23:21, 19F
推
02/17 23:24, 6月前 , 20F
那就回到買家的問題，就是我說差異化，你手上有錢
02/17 23:24, 20F
→
02/17 23:24, 6月前 , 21F
自然會想買好的東西，屋齡是其中一個面向，中古很
02/17 23:24, 21F
→
02/17 23:24, 6月前 , 22F
吃物件
02/17 23:24, 22F
推
02/17 23:24, 6月前 , 23F
4000豪宅線真的是打到 很多現金不夠又想換四房的剛需者
02/17 23:24, 23F
→
02/17 23:25, 6月前 , 24F
單價跟新北差不多 天花板硬是少了兩千萬...這怎麼買四房XD
02/17 23:25, 24F
推
02/17 23:30, 6月前 , 25F
卡4000的關係所以很多中古屋大四房都便宜賣3900,39
02/17 23:30, 25F
→
02/17 23:30, 6月前 , 26F
80啊這種數字。不過如果地點好又好建商還是可以賣4
02/17 23:30, 26F
→
02/17 23:30, 6月前 , 27F
千以上因為新竹還是有手骨粗的人。
02/17 23:30, 27F
推
02/17 23:32, 6月前 , 28F
所以說很吃物件，水圳公園聽說前陣子才成交破高總
02/17 23:32, 28F
→
02/17 23:32, 6月前 , 29F
的
02/17 23:32, 29F
→
02/17 23:33, 6月前 , 30F
10幾年地點一般建商一般的，就會被壓制
02/17 23:33, 30F
※ 編輯: bonjour87 (1.164.80.133 臺灣), 02/17/2026 23:36:47
→
02/17 23:45, 6月前 , 31F
很多豐邑15~20年屋 60~70P權狀不含車位的真的都 under 4000
02/17 23:45, 31F
→
02/17 23:45, 6月前 , 32F
需要空間的剛需者應該還是會陷入掙扎 畢竟一線建商正四房
02/17 23:45, 32F
→
02/17 23:45, 6月前 , 33F
妥妥的5000 起跳
02/17 23:45, 33F
→
02/17 23:46, 6月前 , 34F
手骨粗的 七千萬的 坤山泱泱 國泰twin park 四房 照樣買下
02/17 23:46, 34F
推
02/18 05:12, 6月前 , 35F
新竹這兩年我覺得還是會漲...電子業賺太大了
02/18 05:12, 35F
推
02/18 07:37, 6月前 , 36F
推，有能力接盤的：
02/18 07:37, 36F
→
02/18 07:39, 6月前 , 37F
以置產來說；1.往雙北買2.往國外買3.要不就移民
02/18 07:39, 37F
→
02/18 07:42, 6月前 , 38F
另外以自住來說，「新房情結」其實在竹科來說比例偏
02/18 07:42, 38F
→
02/18 07:42, 6月前 , 39F
高，廢話XD有能力有選擇權。
02/18 07:42, 39F
→
02/18 07:44, 6月前 , 40F
所以預售屋，或是A+、S級物件（地點、品牌、景觀、
02/18 07:44, 40F
→
02/18 07:44, 6月前 , 41F
格局規劃等）
02/18 07:44, 41F
→
02/18 07:45, 6月前 , 42F
預售屋維持或是微漲（建商賺，正常下置產沒利潤）
02/18 07:45, 42F
→
02/18 07:46, 6月前 , 43F
A+、S新成屋物件，能維持2024高點就不錯了。
02/18 07:46, 43F
→
02/18 07:51, 6月前 , 44F
這裡指正常情況下普羅商品，當然會有特殊情況的商品
02/18 07:51, 44F
→
02/18 07:51, 6月前 , 45F
就另論。
02/18 07:51, 45F
→
02/18 07:52, 6月前 , 46F
總不能手上的是豐X 、寶X ,自動對標大陸建設吧
02/18 07:52, 46F
推
02/18 09:19, 6月前 , 47F
全額現金付清後就掛四貸出來啦，誰會卡4000萬在裡面
02/18 09:19, 47F
推
02/18 12:49, 6月前 , 48F
房版就一堆腦殘以為科技業有錢人都無腦都是他們的接
02/18 12:49, 48F
→
02/18 12:49, 6月前 , 49F
盤撐盤俠
02/18 12:49, 49F
推
02/18 22:28, 6月前 , 50F
無能敗犬狂吠而已
02/18 22:28, 50F
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