Re: [請益] 這波Ai是不是80/90世代最後買房機會？

看板home-sale (房屋交易)作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)時間1小時前 (2026/05/30 14:13)推噓-2(2推 4噓 16→)

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同樣1500萬兩年前丟到股市，這一波已經賺超過3000萬了；如果是丟到房地產，反而是一灘死水。這描述是事實，不過老實說，兩年前我預料不到，正如同我現在也預料不到兩年後的股市狀況一樣。終身不想買房的、金融資產很高的、已經有房的或是家裡可以繼承的這些人，這問題與他們都沒關係。全部拉進來大混戰，會讓討論失焦。然而如果是家裡沒後援、薪水略高於中位數、沒得繼承的人，趁著這一波，你搭上這波AI股市上揚，本金連同獲利來到300萬，究竟該不該進入房市呢? 有人會說：「這時間點，誰想買房?」如果你確定股市未來都會像這兩年一樣長期大漲，且房價不會上漲，甚至會下跌，那答案很明確：「ALL IN股市。」長期不會漲、甚至下跌的不叫資產。不過我們務實地看待，台灣這四十年來房價的名目增值約4~5%，扣除通膨約2~2.5% ，所以實質增值約2~2.5%之間，與其他已開發國家約略相當。不過如果將這四十年拆開細看，房價變化其實呈現階段性變化：1987~1990暴漲期，有些地區甚至三年漲為三倍；1990~2002長期盤整，甚至下跌；2003~2014，SARS後，房價起飛的黃金期； 2015~2018盤整期；2019~2025，呈現大多頭；而目前則是盤整期。然而這數據只是整體表現，如果把目光放在北部的蛋黃區，名目增值會高達6~8%，實質增值來到4~5.5%。這陣子我學生問我，他想買新莊約1500萬的房子，股市總值約300萬，兩人月薪十萬，該不該買? 假如現在購買，股市和房價差距1200萬，以40年期，利率2.5%來計算，月付金額約四萬；以30年期算，月付金額約47000，應該是足以負擔的。如果我們同樣對照0050過往的歷史數據回推，名目投報率約8%，股票目前有300萬，且每個月再存47000定期定額，那麼十年後，總共會有約1500萬的市值。而房價用4%的名目投報率率來計算，1500萬的房子，價格約會增漲到2200萬。兩者差距僅約700萬，差距變小了，因此月還款會變得更輕鬆。然而，如果只靠股市的300萬，不再定期定額投入資金呢?同樣的投報率下，十年後約會增值到650萬，與房價差距會是1000萬，差距仍然變小，負擔也會更輕鬆。若是資產只有200萬，但不再定期定額投入資金呢?同樣的投報率下，十年後約會增值到440萬，約略跨過頭期款門檻，但此時得背負約1800萬的房貸，壓力卻變更大了。而且此時貸款來到房價的80%以上，銀行得視個人條件審核是否核貸。這應該是ceca說要看「滾錢的速度跟不跟得上房價總價上漲的速度，而不是看能不能追上頭期款」的原因之一。理論上，長期而言，股市的投報率是優於房地產的。當資產跨越了想買的房子的頭期款，投入股票時間愈久，「似乎」能讓買下這物件的難度下降。當然隨著資金變多，想買更貴的物件，例如賺到了600萬，卻變成想買3000萬的房子，此時兩者價差變2400萬，40年期月還款變成8萬，這就是另外的故事了。而十年後，對於剛出社會，無家庭後援、無資產者，想買這間房子，現在頭期款變成得準備至少440萬到500萬之間，更難跨越。即使每個月定期定額存六萬，投報率 8%計算，也得存至少5~6年，而那時房價可能又漲一波上去。這就是資本主義目前無解的處境：白手起家得要資產累積趕上房價的頭期款才能買房，這件事變更加困難。另一個需要考量的則是，回顧歷史，雖然股市的投報率優於房地產，但兩者的變化卻是不同步的。如果發生了股市從300萬賺到600萬，想買的房價卻上揚到2100萬的情況，雖然頭期款足夠，但是兩者的差距卻是1500萬，四十年期的月還款來到5萬、三十年期月還款來到6萬，幾乎會是銀行核貸的上限，變得比「現在」買，來得更困難了。在上述這例子中，股市上漲100%，房價只上漲40%，但兩者的價差卻擴大了。買房難易度看的是「價差」，不是「漲幅」。這是ceca說，不能只考慮追上頭期款，還得考慮能不能追上房價漲幅的第二個原因。在股市上漲時，會覺得房地產一灘死水，正是這兩年輿論更偏好投資股票的原因。未來會不會反轉，我不知道。我只知道，歷史上這些時期的確是交錯出現的。最後的關鍵則是，投資股市能贏房市，得建立在非常有紀律的情況下，所以我舉 0050且長期持有來討論。短線進出的投報率，平均值是「更低」，而非更高。而雖然長期平均數據樂觀，但股市與房市的週期落差往往在短中期內（如3~5年）造成極端的財富焦慮，考驗投資人的紀律。建立紀律，投資大盤，持續買進且長期持有，會是比較穩健能使資產追上房價頭期款漲幅，同時也追上房價總價漲幅的策略。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.164.163 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1780121629.A.38C.html

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lwamp

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lwamp

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johnny378194

05/30 14:21, 1小時前 , 3^F

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