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Re: [請益] 這波Ai是不是80/90世代最後買房機會？

看板home-sale (房屋交易)作者 (2022mondeo wagon hybrid)時間3周前 (2026/05/30 14:13), 2周前編輯推噓32(40推 8噓 139→)
留言187則, 43人參與, 2周前最新討論串9/10 (看更多)
同樣1500萬兩年前丟到股市，這一波已經翻到3000萬了；如果是丟到房地產， 反而是一灘死水。這描述是事實，不過老實說，兩年前我預料不到，正如 同我現在也預料不到兩年後的股市狀況一樣。 終身不想買房的、金融資產很高的、已經有房的或是家裡可以繼承的這些人，這問 題與他們都沒關係。全部拉進來大混戰，會讓討論失焦。 然而如果是家裡沒後援、薪水略高於中位數、沒得繼承的人，趁著這一波，你搭上 這波AI股市上揚，本金連同獲利來到300萬，究竟該不該進入房市呢? 有人會說：「這時間點，誰想買房?」 如果你確定股市未來都會像這兩年一樣長期大漲，且房價不會上漲，甚至會下跌， 那答案很明確：「ALL IN股市。」 長期不會漲、甚至下跌的不叫資產。 不過我們務實地看待，台灣這四十年來房價的名目增值約4~5%，扣除通膨約2~2.5% ，所以實質增值約2~2.5%之間，與其他已開發國家約略相當。不過如果將這四十年 拆開細看，房價變化其實呈現階段性變化：1987~1990暴漲期，有些地區甚至三年漲 為三倍；1990~2002長期盤整，甚至下跌；2003~2014，SARS後，房價起飛的黃金期； 2015~2018盤整期；2019~2025，呈現大多頭；而目前則是盤整期。 然而這數據只是整體表現，如果把目光放在北部的蛋黃區，名目增值會高達6~8%，實 質增值來到4~5.5%。 這陣子我學生問我，他想買新莊約1500萬的房子，股市總值約300萬，兩人月薪十萬， 該不該買? 假如現在購買，股市和房價差距1200萬，以40年期，利率2.5%來計算，月付金額約四 萬；以30年期算，月付金額約47000，應該是足以負擔的。 如果我們同樣對照0050過往的歷史數據回推，名目投報率約8%，股票目前有300萬， 且每個月再存47000定期定額，那麼十年後，總共會有約1500萬的市值。 而房價用4%的名目投報率率來計算，1500萬的房子，價格約會增漲到2200萬。兩者 差距僅約700萬，差距變小了，因此月還款會變得更輕鬆。 然而，如果只靠股市的300萬，不再定期定額投入資金呢?同樣的投報率下，十年後 約會增值到650萬，與房價差距會是1550萬，差距變大，壓力也變大了 若是資產只有200萬，但不再定期定額投入資金呢?同樣的投報率下，十年後約會增值 到440萬，約略跨過頭期款門檻，但此時得背負約1800萬的房貸，壓力不僅變更大 而且此時貸款來到房價的80%以上，銀行是否核貸，得視個人條件審核。 這應該是ceca說要看「滾錢的速度跟不跟得上房價總價上漲的速度，而不是看能不能 追上頭期款」的原因之一。 理論上，長期而言，股市的投報率是優於房地產的。當資產跨越了想買的房子的頭期 款，還得能持續投入相同於房貸的月還款金額，才能減少買房的壓力；且投入股票 時間愈久，「可能」能讓買下這物件的難度下降。當然隨著資金變多，想買更貴 的物件，例如賺到了600萬，卻變成想買3000萬的房子，此時兩者價差變2400萬，40 年期月還款變成8萬，這就是另外的故事了。 而十年後，對於剛出社會，無家庭後援、無資產者，想買這間房子，現在頭期款變 成得準備至少440萬到500萬之間，更難跨越。即使每個月定期定額存六萬，投報率 8%計算，也得存至少5~6年，而那時房價可能又漲一波上去。 這就是資本主義目前無解的處境：白手起家得要資產累積趕上房價的頭期款才能買 房，這件事變更加困難。 另一個需要考量的則是，回顧歷史，雖然股市的投報率優於房地產，但兩者的變化 卻是不同步的。 如果發生了股市從300萬賺到600萬，想買的房價卻上揚到2100萬的情況，雖然頭期款 足夠，但是兩者的差距卻是1500萬，四十年期的月還款來到5萬、三十年期月還款來 到6萬，幾乎會是銀行核貸的上限，變得比「現在」買，來得更困難了。 在上述這例子中，股市上漲100%，房價只上漲40%，但兩者的價差卻擴大了。 買房難易度看的是「價差」，不是「漲幅」。 這是ceca說，不能只考慮 追上頭期款，還得考慮能不能追上房價漲幅的第二個原因。 在股市上漲時，會覺得房地產一灘死水，正是這兩年輿論更偏好投資股票的原因。 未來會不會反轉，我不知道。我只知道，歷史上這些時期的確是交錯出現的。 最後的關鍵則是，投資股市能贏房市，得建立在非常有紀律的情況下，所以我舉 0050且長期持有來討論。短線進出的投報率，平均值是「更低」，而非更高。 而雖然長期平均數據樂觀，但股市與房市的週期落差往往在短中期內（如3~5年）造 成極端的財富焦慮，考驗投資人的紀律。 建立紀律，投資大盤，持續買進且長期持有，會是比較穩健能使資產追上房價頭期款 漲幅，同時也追上房價總價漲幅的策略。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.164.163 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1780121629.A.38C.html
推
05/30 14:19, 3周前 , 1F
一慘還有一慘慘，以前覺得七年級很可憐，現在八九年級看七
05/30 14:19, 1F
→
05/30 14:19, 3周前 , 2F
年級又覺得七年級很爽
05/30 14:19, 2F
→
05/30 14:21, 3周前 , 3F
前提是房子還會漲
05/30 14:21, 3F
我文章中有說：長期不會漲，甚至會跌的，不叫資產 如果你認為真心認為房子不是資產，那你應該考慮都租房子就好
推
05/30 14:24, 3周前 , 4F
現在7年級可以回答之前提問的問題，5/6年級經濟大
05/30 14:24, 4F
→
05/30 14:24, 3周前 , 5F
爆發為啥有人還是賺不到錢呢，以後8/9年級也會問你
05/30 14:24, 5F
→
05/30 14:24, 3周前 , 6F
這個時間點那麼賺錢你怎麼沒賺到？？？
05/30 14:24, 6F
噓
05/30 14:33, 3周前 , 7F
1500萬丟房地產？為啥買房子要1500？
05/30 14:33, 7F
→
05/30 14:33, 3周前 , 8F
不是300萬就可以買了？
05/30 14:33, 8F
人家有1500萬，不能想買4500的房子嗎?
→
05/30 14:34, 3周前 , 9F
300萬丟股市變600萬而已為什麼變成3000萬？
05/30 14:34, 9F
丟股票，300萬變600萬，不能「想」買3000萬的房子嗎?
噓
05/30 14:36, 3周前 , 10F
蛤？那就又不一樣了啊？ 為啥不是買個3000萬的房子剩下
05/30 14:36, 10F
→
05/30 14:36, 3周前 , 11F
900萬丟股市
05/30 14:36, 11F
我覺得你是閱讀能力有問題~
→
05/30 14:37, 3周前 , 12F
有1500萬誰要買超過豪宅線啊？你有搞清楚豪宅線上要240
05/30 14:37, 12F
→
05/30 14:37, 3周前 , 13F
0萬自備嗎
05/30 14:37, 13F
剛剛說錯，有4500萬在台北市，沒有超過豪宅線
噓
05/30 14:38, 3周前 , 14F
誤人子弟的咖哈哈 閱
05/30 14:38, 14F
笑死~
噓
05/30 14:48, 3周前 , 15F
不是 這邊的老人是不是都不知道10年是啥概念XD
05/30 14:48, 15F
→
05/30 14:49, 3周前 , 16F
10年前能看1500萬房 10年後2200萬最好貸款會有問題XD
05/30 14:49, 16F
看房子又不用錢，我十年前就在看4000萬以上的房子了~ 表示我現在買得起4000萬以上的房子嗎?
→
05/30 14:53, 3周前 , 17F
ceca自己至少講過10次買房重要的就是頭期
05/30 14:53, 17F
→
05/30 14:53, 3周前 , 18F
他現在在吃自己書你知道嗎?
05/30 14:53, 18F
買房子重要的是頭期款啊~~代表房價就不重要了嗎? 買車子重要的是安全性，代表車價、動力、顏色、品牌…都不重要了嗎? 要討論事情，就事論事，很難嗎?
→
05/30 15:05, 3周前 , 19F
05/30 15:05, 19F
→
05/30 15:05, 3周前 , 20F
今年上半年績效 賺2200萬台幣路過
05/30 15:05, 20F
→
05/30 15:05, 3周前 , 21F
總資產8200萬突破 冰綠大獲全勝 cc
05/30 15:05, 21F
→
05/30 15:09, 3周前 , 22F
去年+今年總共賺了3000萬台幣
05/30 15:09, 22F
你這樣的例子，就已經不是要討論的人 這兩年股市賺超過三千萬台幣的，不知道有沒有1%的股民~
推
05/30 15:17, 3周前 , 23F
你以為你賺的更多事實上債務更高了
05/30 15:17, 23F
→
05/30 15:19, 3周前 , 24F
本業收入不到 最後本來可以高槓桿變成低槓桿,錢無腦丟
05/30 15:19, 24F
→
05/30 15:19, 3周前 , 25F
到房地產的人 你覺得是社畜 結果他年終你的兩倍
05/30 15:19, 25F
其實也不一定啦~像上面的micelaw就股市大賺了
推
05/30 15:27, 3周前 , 26F
一堆白癡賴家仔 真的無言
05/30 15:27, 26F
推
05/30 15:28, 3周前 , 27F
啃老族喊房價崩到時候你父母房子賣了付醫療費就知道了
05/30 15:28, 27F
→
05/30 15:29, 3周前 , 28F
嫌自己不夠爛嗎？
05/30 15:29, 28F
噓
05/30 15:41, 3周前 , 29F
挖靠在玩文字遊戲了XD 說想買1500萬房 又說看房
05/30 15:41, 29F
還有 127 則推文
還有 39 段內文
→
05/31 07:50, 2周前 , 157F
膨，資產很難縮水的
05/31 07:50, 157F
股市不是雨露均沾，看我上面查到的數據 3~400萬戶有在交易的証券帳戶，股利能領到20萬以上的，大約只有53萬戶
推
05/31 08:03, 2周前 , 158F
如果有自住的需求 就買 投資就免了
05/31 08:03, 158F
也沒有這麼絕對，每個人的條件、背景落差很大，不能一概而論
推
05/31 08:33, 2周前 , 159F
等股市平緩就可以開始炒房了 無殼蝸牛大獲全勝
05/31 08:33, 159F
精神勝利，也是一種勝利
→
05/31 08:53, 2周前 , 160F
再不把錢換出來這波ai行情就要過了
05/31 08:53, 160F
那就表示資金要流向別處了
→
05/31 09:11, 2周前 , 161F
好像是，但前提是你前面要有努力存錢，不然現在房
05/31 09:11, 161F
→
05/31 09:11, 2周前 , 162F
子動則千萬的，沒個幾百萬存款也抓不住這波上漲放
05/31 09:11, 162F
→
05/31 09:11, 2周前 , 163F
大資產的機會
05/31 09:11, 163F
→
05/31 09:12, 2周前 , 164F
所以說如果前面早就放棄買房放棄累積資產，只顧著
05/31 09:12, 164F
→
05/31 09:12, 2周前 , 165F
開新車出國玩，手裡沒有錢，就算機會來了也抓不住
05/31 09:12, 165F
→
05/31 09:20, 2周前 , 166F
而且仔細一想機會超多，2020年的新冠疫情後的股市
05/31 09:20, 166F
→
05/31 09:20, 2周前 , 167F
修正，2023～2025年的黃金上漲，2025～2026的AI股
05/31 09:20, 167F
→
05/31 09:20, 2周前 , 168F
市大漲機會永遠是留給有準備的人，現在可以理解4、
05/31 09:20, 168F
→
05/31 09:20, 2周前 , 169F
5年級為什麼有些人很窮，當時是房地產為王，沒有加
05/31 09:20, 169F
→
05/31 09:20, 2周前 , 170F
入買房買地的人最後就是一輩子無法實現階級跳躍，
05/31 09:20, 170F
→
05/31 09:20, 2周前 , 171F
但都是結果論，現在股市好不代表未來都會好，也只
05/31 09:20, 171F
→
05/31 09:20, 2周前 , 172F
能等下一世代來評價我們這代人的哪個決定才是對的
05/31 09:20, 172F
每個時代都會有那個時代的機會，能不能抓得住機會，才是最重要的~~ 很多人都希望賺快錢、一夕致富，但事實往往都是得透過長期努力累積資產 才容易慢慢向上啊
噓
05/31 09:59, 2周前 , 173F
你文就是在講年輕人啊存到頭期了要歐印買房啦，還不承認
05/31 09:59, 173F
→
05/31 09:59, 2周前 , 174F
喔XD闕跟你這種誤人子弟不知道哪來的自信大談的咖，當然
05/31 09:59, 174F
→
05/31 09:59, 2周前 , 175F
是信闕哈哈
05/31 09:59, 175F
連文章都看不懂的，就說認真討論對你來說太難了
推
05/31 10:54, 2周前 , 176F
你和那些智障說那些幹嘛? 以為用刷卡回饋 或雙標嘴臉
05/31 10:54, 176F
→
05/31 10:54, 2周前 , 177F
就能賺錢的 智商差距太遠了 一邊說自己以後可以等
05/31 10:54, 177F
→
05/31 10:54, 2周前 , 178F
繼承 結果看到自己眼中老魯多 繼承的比他還好還棒
05/31 10:54, 178F
→
05/31 10:54, 2周前 , 179F
沒去報復社會 就已經是牠家祖墳冒輕煙了
05/31 10:54, 179F
酸民的噓文不重要，不過的確有些網友可能看了認真文會有幫助 畢竟當年我也是在房版，看了很網友的文章，受益良多的
推
05/31 11:16, 2周前 , 180F
年輕人 如果沒房子要租屋的 存到頭期當然就是要買房阿
05/31 11:16, 180F
我文章中有提到，存到頭期款後的兩個策略 (1)現在買 或 (2)以買房後的月還款，持續定期定額投入ETF 我覺得兩個策略都可以，只是(2)很考驗人性和自律，不然(2)可能更好
→
05/31 12:20, 2周前 , 181F
一億在股票，1天漲1%就是100萬。還不用苦哈哈找房子找
05/31 12:20, 181F
→
05/31 12:20, 2周前 , 182F
買家，以投資角度台灣房東真的佛心到有剩
05/31 12:20, 182F
一億在股票，1天跌1%也是100萬~ 每個人對風險的承受能力和心理素質都不一樣 重要的是，我目前也沒有能力有一億在股票~~ ※ 編輯: licklabium (111.248.143.9 臺灣), 05/31/2026 12:26:56
推
05/31 15:17, 2周前 , 183F
推
05/31 15:17, 183F
→
06/01 12:32, 2周前 , 184F
有一千萬現金？ 吃屎 早就是買房或買股了
06/01 12:32, 184F
→
06/01 21:52, 2周前 , 185F
我未婚夫真的有，他家20年前賣台北祖產拿現金定存的
06/01 21:52, 185F
→
06/01 21:52, 2周前 , 186F
選擇實在讓人難以理解
06/01 21:52, 186F
→
06/01 21:53, 2周前 , 187F
然後他快40還沒買房，工作的薪水都存下來
06/01 21:53, 187F
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