[新聞] 房價只漲不跌?老公寓市場警訊浮現
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內文:
多數人認為台灣房價只漲不跌,越放越值錢,殊不知這觀念近年已大幅轉變,在當前的購
屋偏好與政策環境下,老屋極有可能淪為「負資產」,最終走上棄屋一途。
根據台北市地政局最新統計,2025年9月台北市整體住宅價格指數較8月小幅上漲約0.65%
,看似市場仍具韌性。然而拉長時間來看,房價在過去一年已下修約2.51%,更值得注意
的是,不同產品之間的價格差距正在急速擴大。
其中,電梯大樓價格相對抗跌,但老公寓年跌幅卻高達7.05%,約為整體平均的近3倍。
這個數據背後所透露的訊息,遠比「房價漲跌」本身更值得警惕。
老屋跌價五大原因:
首先,表面上是價格修正,本質上卻是資產重分配。多數人看到這組數據,第一個反應是
房市變冷了,但若再深一層來看,這其實是結構問題,與單純的房價漲跌無關。
其次,老屋最大的問題,在於能否變現,非屋齡本身。很多人以為老屋的癥結在於屋齡高
、設備老舊、沒有電梯,但筆者認為這些都只是表面。真正的關鍵在於這間房子還有沒有
「改變的可能性」。一間老屋若還有改建機會,就具備未來價值。一旦都更卡住、社區無
法整合,它將從資產轉變為無法升級的「負資產」。
價跌不停的真相:
第三,為什麼老屋價格會加速下跌?這並不是市場的偶然,而是當前非常明確的趨勢,可
再細分三點與讀者說明。第一點,買方結構改。現在的購屋族,越來越重視電梯、管理、
安全及未來轉售性,老公寓在這些條件上全面落後。第二點,金融條件收緊。銀行對老屋
的貸款成數較低、年限較短,直接壓縮民眾的實質購買力。
第三點,市場已經開始「懲罰無法改建的房子」。這點很多人恐怕尚未意識到
。老屋真正的風險,不只是前述的跌7%,而是跌不停。7.05%的跌幅,數字本身或許看
似有限,但問題在於趨勢。
一間無法改建、需求持續萎縮的房子,那麼它的價格就不僅僅是修正,更會持續下滑,甚
至在某些情況下,出現無人接手、流動性喪失,走向「棄屋」的窘境。
這原因讓改建舉步維艱:
接下來,談第四個原因,為什麼錯過機會?為什麼很多老屋明明有改建機會,最後卻失敗
告終?答案不是單一的。但可以很直接地說:不是人難搞,是制度讓錯誤行為
變得合理。
最後,第五個原因,關乎都更改建中釘子戶的本質。很多人把責任歸咎於「最後幾戶」,
但實際上有人不簽,往往是因為在等待更好的條件,而現行制度也確實讓晚簽者佔有優勢
。
當制度讓拖延有利,拖延自然成為理性選擇,這才是真正的警訊。老屋持有者最該理解的
一件事是:時間,其實不是你的朋友。
房子非資產,未來才是:
當前的局勢大多數的實施者已不再給最後幾戶額外分回條件,甚至條件只會愈來愈差,市
場結構既已改變,每多等待一天,就可能意味著價值流失、機會消失及議價能力下降。
最後,錯過都更,不只是錯過機會,更是錯過最後一次改變命運的機會。老屋的問題,不
在於老,而在於能否改變,能改建,價值就有機會被重估;無法改建,遲早被市場所淘汰
。
心得:
老公寓能都更真的要快把握機會,未來缺工+少子化會更難都更
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