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[新聞] 房價只漲不跌？老公寓市場警訊浮現

看板home-sale (房屋交易)作者 (晏)時間1周前 (2026/06/23 07:51), 1周前編輯推噓68(75推 7噓 145→)
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連結： https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%95%B6%E6%88%BF%E5%AD%90%E6%88%90%E8%B2%A0% E8%B3%87%E7%94%A2%EF%BC%8C%E6%81%90%E8%B5%B0%E5%90%91%E3%80%8C%E6%A3%84%E5%B1% 8B%E3%80%8D%E4%B9%8B%E8%B7%AF-%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%8F%AA%E6%BC%B2%E4%B8%8D%E8 %B7%8C%EF%BC%9F%E8%80%81%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%B8%82%E5%A0%B4%E8%AD%A6%E8%A8%8A %E6%B5%AE%E7%8F%BE-031905335.html 內文： 多數人認為台灣房價只漲不跌，越放越值錢，殊不知這觀念近年已大幅轉變，在當前的購 屋偏好與政策環境下，老屋極有可能淪為「負資產」，最終走上棄屋一途。 根據台北市地政局最新統計，2025年9月台北市整體住宅價格指數較8月小幅上漲約0.65％ ，看似市場仍具韌性。然而拉長時間來看，房價在過去一年已下修約2.51％，更值得注意 的是，不同產品之間的價格差距正在急速擴大。 其中，電梯大樓價格相對抗跌，但老公寓年跌幅卻高達7.05％，約為整體平均的近3倍。 這個數據背後所透露的訊息，遠比「房價漲跌」本身更值得警惕。 老屋跌價五大原因： 首先，表面上是價格修正，本質上卻是資產重分配。多數人看到這組數據，第一個反應是 房市變冷了，但若再深一層來看，這其實是結構問題，與單純的房價漲跌無關。 其次，老屋最大的問題，在於能否變現，非屋齡本身。很多人以為老屋的癥結在於屋齡高 、設備老舊、沒有電梯，但筆者認為這些都只是表面。真正的關鍵在於這間房子還有沒有 「改變的可能性」。一間老屋若還有改建機會，就具備未來價值。一旦都更卡住、社區無 法整合，它將從資產轉變為無法升級的「負資產」。 價跌不停的真相： 第三，為什麼老屋價格會加速下跌？這並不是市場的偶然，而是當前非常明確的趨勢，可 再細分三點與讀者說明。第一點，買方結構改。現在的購屋族，越來越重視電梯、管理、 安全及未來轉售性，老公寓在這些條件上全面落後。第二點，金融條件收緊。銀行對老屋 的貸款成數較低、年限較短，直接壓縮民眾的實質購買力。 第三點，市場已經開始「懲罰無法改建的房子」。這點很多人恐怕尚未意識到 。老屋真正的風險，不只是前述的跌7％，而是跌不停。7.05％的跌幅，數字本身或許看 似有限，但問題在於趨勢。 一間無法改建、需求持續萎縮的房子，那麼它的價格就不僅僅是修正，更會持續下滑，甚 至在某些情況下，出現無人接手、流動性喪失，走向「棄屋」的窘境。 這原因讓改建舉步維艱： 接下來，談第四個原因，為什麼錯過機會？為什麼很多老屋明明有改建機會，最後卻失敗 告終？答案不是單一的。但可以很直接地說：不是人難搞，是制度讓錯誤行為 變得合理。 最後，第五個原因，關乎都更改建中釘子戶的本質。很多人把責任歸咎於「最後幾戶」， 但實際上有人不簽，往往是因為在等待更好的條件，而現行制度也確實讓晚簽者佔有優勢 。 當制度讓拖延有利，拖延自然成為理性選擇，這才是真正的警訊。老屋持有者最該理解的 一件事是：時間，其實不是你的朋友。 房子非資產，未來才是： 當前的局勢大多數的實施者已不再給最後幾戶額外分回條件，甚至條件只會愈來愈差，市 場結構既已改變，每多等待一天，就可能意味著價值流失、機會消失及議價能力下降。 最後，錯過都更，不只是錯過機會，更是錯過最後一次改變命運的機會。老屋的問題，不 在於老，而在於能否改變，能改建，價值就有機會被重估；無法改建，遲早被市場所淘汰 。 心得： 老公寓能都更真的要快把握機會，未來缺工+少子化會更難都更 ----- -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.241.73 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1782172303.A.5E7.html
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06/23 07:53, 1周前 , 1F
你是不會縮網址
06/23 07:53, 1F
推
06/23 07:54, 1周前 , 2F
扣掉老破再扣掉屎區
06/23 07:54, 2F
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06/23 07:54, 1周前 , 3F
全台供應不知道有沒有200萬
06/23 07:54, 3F
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06/23 07:54, 1周前 , 4F
台灣有2300萬人口 人口還太多
06/23 07:54, 4F
推
06/23 07:55, 1周前 , 5F
06/23 07:55, 5F
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06/23 07:55, 1周前 , 6F
原始來源 何必看yahoo 垃圾廣告
06/23 07:55, 6F
※ 編輯: kinhoco2b (223.138.241.73 臺灣), 06/23/2026 07:57:12
推
06/23 07:56, 1周前 , 7F
蛋黃區老公寓還是很硬
06/23 07:56, 7F
推
06/23 08:06, 1周前 , 8F
年輕人為何要買，老人不要的商品？（老公寓）為什麼？嘻
06/23 08:06, 8F
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06/23 08:06, 1周前 , 9F
嘻
06/23 08:06, 9F
推
06/23 08:07, 1周前 , 10F
沒價值的地方都更比較容易啦
06/23 08:07, 10F
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06/23 08:08, 1周前 , 11F
老電梯大樓不管在哪都是負資產
06/23 08:08, 11F
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06/23 08:09, 1周前 , 12F
希望老公寓可以不要漲，感恩
06/23 08:09, 12F
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06/23 08:09, 1周前 , 13F
比那極地機率的都更，電梯大樓幾乎沒機會
06/23 08:09, 13F
推
06/23 08:14, 1周前 , 14F
市區4,5樓公寓，還有點土地價值
06/23 08:14, 14F
推
06/23 08:28, 1周前 , 15F
我學弟最近在德國買了一間四五十年的公寓自住
06/23 08:28, 15F
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06/23 08:29, 1周前 , 16F
突然覺得其實台灣公寓不是非改建不可
06/23 08:29, 16F
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06/23 08:29, 1周前 , 17F
人家歐洲也沒有一定要改建公寓 明明可以住到百年阿=.=
06/23 08:29, 17F
推
06/23 08:32, 1周前 , 18F
很棒 快點跌爆 爛貨我來收
06/23 08:32, 18F
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06/23 08:36, 1周前 , 19F
有屋比沒有好吧
06/23 08:36, 19F
推
06/23 08:39, 1周前 , 20F
光那個違建 常年黴菌 鐵窗的中華美學組合
06/23 08:39, 20F
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06/23 08:39, 1周前 , 21F
我看百年內都很難有重大改變
06/23 08:39, 21F
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06/23 08:40, 1周前 , 22F
不是，歐洲那個是每年都要強制拿錢出來維護阿，又不像台灣
06/23 08:40, 22F
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06/23 08:42, 1周前 , 23F
沒有強制你要提列費用，就變成老害不想拿錢出來，大家一起
06/23 08:42, 23F
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06/23 08:42, 1周前 , 24F
爛
06/23 08:42, 24F
推
06/23 08:43, 1周前 , 25F
一起爛就一起爛阿 人民沒有自暴自棄的自由嗎=.=?
06/23 08:43, 25F
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06/23 08:44, 1周前 , 26F
我老害就想讓房子又破又舊價格又爛 怎樣不行喔?
06/23 08:44, 26F
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06/23 08:44, 1周前 , 27F
反正最後就是不要維護，全部拿去搞都更炒房更香
06/23 08:44, 27F
推
06/23 09:05, 1周前 , 28F
老公寓還是有需求啦
06/23 09:05, 28F
推
06/23 09:06, 1周前 , 29F
你們都別買！讓它跌爛 我再買
06/23 09:06, 29F
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06/23 09:09, 1周前 , 30F
老電梯大樓比公寓還不值錢
06/23 09:09, 30F
推
06/23 09:15, 1周前 , 31F
政府打房打成這樣，哪個建商趕進去都更
06/23 09:15, 31F
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06/23 09:17, 1周前 , 32F
崩崩崩～
06/23 09:17, 32F
噓
06/23 09:18, 1周前 , 33F
瞎扯的爛文章，買房先買點，最重要的地點不談去講有的沒
06/23 09:18, 33F
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06/23 09:18, 1周前 , 34F
的，蛋黃區就是無敵~~
06/23 09:18, 34F
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06/23 09:22, 1周前 , 35F
買點不重要了，那是老人思維.....
06/23 09:22, 35F
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06/23 09:23, 1周前 , 36F
應該說上一代的定義跟40歲以下這代的定義已經變了
06/23 09:23, 36F
推
06/23 09:26, 1周前 , 37F
沒有喔 等繼承
06/23 09:26, 37F
噓
06/23 09:27, 1周前 , 38F
掌握一個原則，就是蛋黃區土地最值錢，土地持分越大越好
06/23 09:27, 38F
還有 149 則推文
推
06/23 12:51, 1周前 , 188F
公寓一定比大樓都更價值高，是外行人的迷思，實際
06/23 12:51, 188F
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06/23 12:51, 1周前 , 189F
上要看的是每戶可以產生的容積（土地持分面積x基準
06/23 12:51, 189F
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06/23 12:51, 1周前 , 190F
容積率），在台北市，你容積220的住 三五層公寓遇
06/23 12:51, 190F
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06/23 12:51, 1周前 , 191F
上人家630的商業區華廈，吃鱉的說不定是公寓哩！
06/23 12:51, 191F
推
06/23 12:53, 1周前 , 192F
他上班日人在高雄 你們想怎麼一回事就好了
06/23 12:53, 192F
推
06/23 12:54, 1周前 , 193F
你看 安靜了
06/23 12:54, 193F
推
06/23 12:56, 1周前 , 194F
我已經all in股市啦 用股市賺得錢買新房 /邏輯超清楚 現
06/23 12:56, 194F
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06/23 12:56, 1周前 , 195F
在是在討論 如果你現在手上有資金 你會選擇什麼產品 還
06/23 12:56, 195F
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06/23 12:56, 1周前 , 196F
有我身邊的年輕人 買公寓的是0
06/23 12:56, 196F
推
06/23 12:56, 1周前 , 197F
最近就幾個台中被外拋的和高雄被外拋的很吵而已
06/23 12:56, 197F
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06/23 12:57, 1周前 , 198F
連這些都會被外拋 是有多慘？
06/23 12:57, 198F
推
06/23 12:58, 1周前 , 199F
某碳極還 搞新帳號新人設勒
06/23 12:58, 199F
推
06/23 13:06, 1周前 , 200F
而且樓上再說我嗎 那帳號是唸書時期申請 後來被鎖了 本
06/23 13:06, 200F
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06/23 13:06, 1周前 , 201F
人純正台北人 天啊 現在理解房蟲腦袋是什麼結構了
06/23 13:06, 201F
推
06/23 13:10, 1周前 , 202F
老公寓如果鑑價能年年往上調 就不錯
06/23 13:10, 202F
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06/23 13:20, 1周前 , 203F
台北老公寓 早就沒再漲了 這一波也沒跟到
06/23 13:20, 203F
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06/23 13:22, 1周前 , 204F
容積超低怎麼都更 建商都懶得管
06/23 13:22, 204F
推
06/23 13:26, 1周前 , 205F
大同一大片矮房商3 商4
06/23 13:26, 205F
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06/23 13:26, 1周前 , 206F
放眼20年不知道有沒有搞頭
06/23 13:26, 206F
推
06/23 13:33, 1周前 , 207F
商3商4應該有都更價值 但光是整合所有人意見 20年以上跑
06/23 13:33, 207F
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06/23 13:33, 1周前 , 208F
不掉了
06/23 13:33, 208F
噓
06/23 13:44, 1周前 , 209F
哈哈所以我可以買大安信義老公寓了嗎?????????????????
06/23 13:44, 209F
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06/23 13:46, 1周前 , 210F
商業用的兩三層街邊透天都更價值沒問題的，只是都
06/23 13:46, 210F
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06/23 13:46, 1周前 , 211F
更之風一直到最近才吹入台北西半，但大同區的都更
06/23 13:46, 211F
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06/23 13:46, 1周前 , 212F
野火最近開始有感了。真正吃屎的應該是比較外圍、
06/23 13:46, 212F
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06/23 13:46, 1周前 , 213F
民國七零年代之後才蓋的五層公寓。比容積效益容積
06/23 13:46, 213F
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06/23 13:46, 1周前 , 214F
已被超用，比破爛又不夠舊到住不下去，應該才是有
06/23 13:46, 214F
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06/23 13:46, 1周前 , 215F
生之年都無法期待的。
06/23 13:46, 215F
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06/23 14:04, 1周前 , 216F
大同都更密度全台第一
06/23 14:04, 216F
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06/23 14:06, 1周前 , 217F
06/23 14:06, 217F
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06/23 14:07, 1周前 , 218F
把身家870%壓南大同 不知道會不會破產
06/23 14:07, 218F
推
06/23 15:09, 1周前 , 219F
大同真的有感 五月買一間 但大同競爭對手太多 沒便宜 只
06/23 15:09, 219F
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06/23 15:09, 1周前 , 220F
好過橋去買
06/23 15:09, 220F
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06/23 15:09, 1周前 , 221F
畢竟雙子星要來了
06/23 15:09, 221F
推
06/23 17:14, 1周前 , 222F
繼承者，都老公寓居多
06/23 17:14, 222F
推
06/23 18:39, 1周前 , 223F
政府帶頭大力炒房，無解...
06/23 18:39, 223F
推
06/23 19:00, 1周前 , 224F
沒電梯 沒救
06/23 19:00, 224F
噓
06/23 20:50, 1周前 , 225F
ai廢文
06/23 20:50, 225F
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06/23 23:21, 1周前 , 226F
大同是早開發 的問題。。。
06/23 23:21, 226F
噓
06/24 11:12, 6天前 , 227F
台北市中心的老公寓是能多便宜？一坪50萬？
06/24 11:12, 227F
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