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[請益] 不動產活化規劃請益

看板CFP (理財規劃)作者 (wayne)時間4年前 (2022/01/29 00:01), 編輯推噓3(4推 1噓 28→)
留言33則, 11人參與, 4年前最新討論串1/1
［前言］ 各位好, 小弟今年即將28, 以下提出希望大家提點的問題, 若有需要補充的後續再補 上 ［目前狀態］ 目前手上有兩筆無貸款房屋（謝謝爸媽）, 目前兩間名義上都處於出租的狀態(實際 上其中一間為自住, 但因提供家裡設置公司, 法規上限制一定要有租賃關係)希望在不要 賣出的情況下活用這兩筆資產. ［規劃］ 目前傾向先對其中一筆不動產作抵押貸款(寬限期七年, 利率1.6%左右)借出500萬左 右投入台股自選高殖利率且波動率低的股票(緯創, 光寶科, 全國電子, 聯強...etc). 暫 不考慮高殖利率ETF如0056(前陣子納入航海股, 個人認為會造成追高殺低, 績效低落)與 台美市值型ETF(自身流動性資產已經有約5成為VTI+VXUS), 目前暫估投資組合可獲得年 殖利率約6%, 考慮所有必要費用(二代補充保費, 綜所稅費, 利息費用)後每年淨利約在4% 上下(淨利部分會再投入, 因此後面幾年淨利率理論上會再往上墊高). ［風險管理］ 風險部分目前想到的是七年寬限期到期時標的價格大幅衰減, 因此標的物會盡可能以 殖利率大於6%的大型集團股為主以降低波動與風險(預計投入5-7檔標的), 若真的發生到 期前標的價值大幅減損情況, 預計使用信貸+本業金流償還掉抵押貸款, 避免股票殺在最 低. 想請問以上想法會有什麼沒考慮到的風險或是可以再改進的地方? 先謝謝各位指教！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.32.57 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1643385698.A.138.html
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01/29 00:19, 4年前 , 1F
不是殖利率高就波動低啊，你去看看這幾支金融海嘯跌幅多少
01/29 00:19, 1F
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01/29 00:23, 4年前 , 2F
你的「淨利」估算也很奇怪，配息不是白賺的股價跌就是虧。
01/29 00:23, 2F
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01/29 00:23, 4年前 , 3F
虧損了配息拿再高都不是淨利。
01/29 00:23, 3F
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01/29 00:27, 4年前 , 4F
借錢投個股要是跌了70%、80%你要怎麼有信心一定會漲回來？
01/29 00:27, 4F
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01/29 00:39, 4年前 , 5F
謝謝哆啦王的回覆，所以您還是會建議在借貸的情況下一
01/29 00:39, 5F
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01/29 00:39, 4年前 , 6F
樣以市值型ETF這類資產為主對嗎？
01/29 00:39, 6F
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01/29 00:41, 4年前 , 7F
另請教，如果是您借貸投資大盤，碰到到期日接近時標的
01/29 00:41, 7F
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01/29 00:41, 4年前 , 8F
物大跌的情況，比較好的應對方式是？
01/29 00:41, 8F
推
01/29 00:48, 4年前 , 9F
你都已經投市值型了，為何不？
01/29 00:48, 9F
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01/29 00:48, 4年前 , 10F
標的物大跌就繼續轉增貸呀，所以工作不能停
01/29 00:48, 10F
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01/29 08:15, 4年前 , 11F
避險可買美公債及做空台指期或台指選擇權
01/29 08:15, 11F
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01/29 08:26, 4年前 , 12F
資金投入股市時要有一定比例在公債，快到期時用期選避險
01/29 08:26, 12F
推
01/29 08:37, 4年前 , 13F
七年到期就轉貸，或是用第二間貸出來借新還舊阿
01/29 08:37, 13F
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01/29 08:45, 4年前 , 14F
市值型至少風險比較能掌握，但一樣風險很大，所以後續要先
01/29 08:45, 14F
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01/29 08:45, 4年前 , 15F
能有解方才能這樣做，沒辦法的話就是貸500萬但要留現金
01/29 08:45, 15F
推
01/29 11:36, 4年前 , 16F
什麼都好，但你確定要在17000賭這個嗎
01/29 11:36, 16F
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01/29 19:14, 4年前 , 17F
謝謝各位回覆 大致有個方向了 轉貸/借新還舊是先前沒
01/29 19:14, 17F
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01/29 19:14, 4年前 , 18F
考慮到的點
01/29 19:14, 18F
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01/29 19:24, 4年前 , 19F
策略本身沒問題，有問題的是你選擇的進場點是否貼切
01/29 19:24, 19F
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01/29 19:25, 4年前 , 20F
建議不要一次貸好貸滿，先用百萬以內的資金實際操作，真
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01/29 19:25, 4年前 , 21F
的有獲利再評估加碼
01/29 19:25, 21F
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01/29 19:25, 4年前 , 22F
借錢隨時都能借，不難
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01/30 00:00, 4年前 , 23F
最糟情況7年到期時遇上金融風暴，股市腰斬，公司放無薪假或
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01/30 00:00, 4年前 , 24F
裁員，銀行不願再放貸，投資者因無收入償還500萬借款，抵押
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01/30 00:00, 4年前 , 25F
的房子很快變銀行的。抵押房子換來的錢拿去高風險的地方，
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01/30 00:00, 4年前 , 26F
不配些公債或保留一定比例現金，也沒考慮銀行不願轉增貸的
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01/30 00:00, 4年前 , 27F
風險，是件很危險的行為。在沒有完全了解危險的地方前，建
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01/30 00:00, 4年前 , 28F
議不要抵押房子
01/30 00:00, 28F
推
01/30 14:03, 4年前 , 29F
是我的話會逐次貸出投資。確定績效達標再增貸
01/30 14:03, 29F
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01/30 17:20, 4年前 , 30F
老實講, 買ETF不如高投報的房子再買一間
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01/30 17:21, 4年前 , 31F
股票這種東西, 十年一次金融風暴再投入就好
01/30 17:21, 31F
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01/31 19:02, 4年前 , 32F
最重要的是不要失業到你完成這段計劃。
01/31 19:02, 32F
噓
01/31 22:30, 4年前 , 33F
問題是現在房地產是高投報的嗎???
01/31 22:30, 33F
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