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Re: [心得] 房價泡沫 無可迴避已回收

看板Stock (股票)作者 (小人物GINO)時間12年前 (2013/12/05 21:28), 編輯推噓-2(15推 17噓 29→)
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※ 引述《tonyd (天生平凡)》之銘言： : ※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言： : : 真的會關門嗎?我倒是認為趨於合併機率很大 : 合併就能解決問題?? : 你真的知道這個Gap有多大?? : 5年前差點去大學蹲教職 但我斷然拒絕掉選擇去業界工作 : 為什麼?? : 就在博一的某個月黑風高夜晚 我不小心打開了電腦 : 又不小心的點選教育部大學&碩士&博士生就讀人數 : 裏頭的資料讓我一整個驚恐萬分 : 原來我國的學校數量與所需學生人數呈現這麼大的Gap : 恐怖的是 那時上大學學生的出生人數 每年還有30+萬人 : 用簡單線性分析 30+萬人都有學校一直賠錢了 : (我隔壁床50多歲營建所大哥任教的學校 那時就傳出欠薪還要他打電話招生...) : 而出生數僅剩20萬 甚至15萬的話 會怎麼樣?? : 我們簡單一點 假設5年以後學生數是2007年的一半好了 : 平均每間學校少一半人來念 : 你認為學校不會倒閉?? : PS:我那位同床大哥的學校已經快掛惹 好在他是營建所 : 他也有證照可以讓建商租著收$$ : 題外話 我另一床的大哥則是553x富二代的國外留學同學 : 以前靠他的資訊賺了不少便當錢...XD : 所以營建跟房地產有多好賺 我可能比你知道多那麼一點點 真不知道你知道的論點在哪裡??? 我本身讀營建，也沒看到學校老師幾個再投資房地產， 馬凱喊了好幾年利率會上漲，漲再哪? 學術終究與現實就是有差距，以前學校說空屋率高，房價就會崩， 崩在哪，籌碼面錯誤解讀的人終究是魯蛇 : 你看??不如換我來看吧 : 學校增加但如果每年生育率能維持30~35+萬 : 基本上鬼島還能維持學校基本運作 : 但生育人數跌到20萬以下 就勢必有學校要出局(如那位大哥任教那間) : 熟為因熟為果?? 學校很重要?澳門人口難道很多? 未來台灣是地球村，還在傻傻的只有台灣人住?哪天有外星人住我都不意外 : : 坦白說我最想噓的就是這點，你快去賣房去外國生活吧， : : 虧你還是在股版發文，這波資金浪潮早就把所有物價都上漲， : : 最實質的證據就是美股還撐在16000，台股撐在8400， : : 如果房子是要有人住財能撐起房價更是天大的笑話， : : 難道股票要公司賺錢股價才會漲嗎? : 房市會否修正or修正多少是其次 : 但你以為你所謂的資金浪潮是不會退去的嗎?? : 我們不看鬱金香泡沫 畢竟那太遙遠了 : 就看80年代日本房市泡沫 或這兩年的西班牙房市泡沫 : 沒有實質需求支撐的資產 你能炒一輩子?? : 房價不要說下跌 只要他的漲幅不具有價值(最後會講) : 那票靠槓桿炒房的無價差可圖 誰還要借錢屯屋給銀行賺?? : : 是越蓋越多沒錯阿，請問你會去住40年老屋嗎? : 鬼島一堆40年的拉皮,整形屋 尤其大台北地區 : 為什麼呢?? : 因為新屋貴到買不起 只好買舊屋裝修一下繼續住 是阿，為什麼不租屋呢?因為租金也一直在漲阿， 租金都沒跌，房價就想跌，呵欠 : : 老屋會淘汰，因此供給還在正常範圍，大陸開放二胎， : : 台灣這麼近，都不會受益?再來現在房屋的每坪造價不估豪宅， : : 水泥磚頭難道都沒有漲價?工資更是漲?你說工資不是22K? : : 拜託現在勞力階層的薪資是有錢請不到人，在我看來年輕人不願意投入， : : 勞力階層未來新水勢必要再往上調 : 1. 老屋淘汰率多少?? : 2. 你如何知道供給還在正常範圍?? : 3. 大陸開放二胎 這些新生兒25年後光吸收自己空屋都不見得消化得掉了 : 你要他們來台灣接手你已炒完的資產讓你下車?? : 會不會好傻好天真阿?? : 4. 水泥磚頭給你反映成本 那每坪造價多少呀??房價是造價的幾倍在噱呀?? 所以你都用本益比再買股票囉?現在營建本益股這麼低你怎不買? 生技本益比超高難道就不是泡沫，呵欠還是呵欠 : 5. 鬼島實質薪資倒退16年就是現狀 : 你也會擔心薪水撐不起房價?? : (http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210) 所以呢?什麼時候房子是給年輕人買? 薪水撐不起房價?難道外國的房子都是本地人買嗎? 現在遺產稅這麼低，台灣不買房當避稅天堂你告訴我去哪買? 台灣上一波房地產上漲就是遺產稅降10%啦，跌?你慢慢等 : : 還有台灣持有成本低，你股票融資購買你或許會因為有壓力提早售出， : : 融資利息現在不到3%，且目前歐洲還不敢升息，我估半碼半碼升息， : : 那至於也是好幾年後的事情，且看來不會超過4% : : 那我請問你，融資利息多那幾%，就會逼人一堆賣房子? : : 你是好傻好天真嗎?奢侈稅都嚇不走一堆持有房屋三間的人， : : 你的利息幾%是有多可怕?台灣的持有稅開徵妳再來跟我說房屋大跌30%， : : 有人把外國房屋比喻成期貨，台灣房屋比喻成現股， : : 這是有點道理的，外國因為持有稅較高，大漲大跌是很有可能， : : 台灣講難聽點，看股票市場就知道，都有人可以把1300元宏達電放到150， : : 房屋這種沒有什麼持有壓力，你跟我說會跌30%， : : 乾脆這樣好了，你把你現在房屋便宜20%給我，你賺我也賺， : : 我接你的貨阿!!!!我接了還兩年無法賣，怎麼算都是你划算 : 股票交易的資金成本假設1% : 意思就是 沒本事賺超過1%的交易活動 沒有存在的必要與價值 : 股票交易的資金成本假設上升到5% : 反映的是 原先0~1%以外 2~5%的交易活動與行為 沒有存在的必要 : 投機者必須有把握賺至少5%+利潤 才有進場意義 : 也可以說 一檔股票如果沒辦法賺5%+ 則不值得投資 : 回來說房地產與利率成本 其實是同一個概念 : 今天炒房哥以2成自有資金買到1000萬房子(利率1%) : 他等於是200萬投資額 每年要付利息8萬(800萬*1%) : 先不管房價是漲or跌 假設持平 : 炒房哥每年投資報酬率為-4%(8萬/200萬) : 好奇怪歐 明明央行利率才1%呀 : 怎麼投資報酬率是-4%?? : 還沒還沒 : 在同一條件下 假設炒房哥手上有10間房 : 那他一年要負擔的成本是80萬 : 故事繼續 : 現央行決定升息到2% 炒房哥囧然發現每間房的利息負擔變成16萬(800萬*2%) : 每年投資報酬率為-8%(16萬/200萬) : 除此之外 手上10間的成本負擔變成了160萬... : 這裡白話說就是 : 炒房哥要有本事在一年內一間賺16萬 10間賺160萬 最後才有得賺 : 如果有長期觀察各國央行寬鬆or緊縮政策的鄉民肯定接著會說 : 央行的政策通常具有緩步性+持續性的現象 : 也就是 只要它認定景氣過熱必須要抑制時 : 往往採用持續性緊縮貨幣政策 : 後面持續升息的機會就更高(理性預期學派可以拉進來了) : 由於預期心理作用 : 炒房哥算盤撥了算 央行繼續升息的機率極高 : 如果升到3% 那每年投資報酬率將變成-12% : 10間房的利息負擔變成每年240萬 : 本金只有2000萬 但每年卻要背240萬 : 只要3年多 不可一世的炒房哥將回家吃自己...!? : 你是炒房哥你會怎麼做?? : 又 你覺得鬼島現在走到哪個階段啦?? 真的很呵欠，你引用的數據完全錯誤， 買房子不賺房子價差賺什麼?只會算利息， 怎不算租金報酬、房價上漲? : (才貸8成就這麼恐怖 那貸99%炒房的 跑的速度會比你慢??) 看來你真的沒有買過房子，貸99%?你是民國哪年??? 該說你紙上談兵嗎?現在房地成數你知道可以貸多少嗎? : 結論 : 1. 鬼島少子化粉恐怖的 數據我上個月定期的算過 : 這不但會是鬼島房地產實質需求的大問題 : 甚至有可能間接促使鬼島加速破產的導火線 : 有興趣的話 數據我明天補 太好了，鬼島破產，人民終究還是一起享受呆帳， 不如一起學米國吹泡泡，一起共享財富，我不會說現在不是泡沫， 但是你認為搓破泡泡那根針是利率就真的太蠢 : 2. 炒房對於資金成本的敏感度絕對比你想的要深得多 : 每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔 : ( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) ) : 絕非你想的這麼簡單 很抱歉我就是想的這麼簡單，買房子跟買股票一樣， 懂不懂門道而已，不懂門道整天陰謀論，外資如何，黑手如何? 輸錢都怪別人 : 3. 利率對於市場而言絕對不僅僅只是個利率 : 它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一 : 房價別說上漲 只要它的漲幅低於成本(f(c))就不具備再追的意義 : 持續上漲的因子與機率就更小 : 為什麼大家一聽到QE要收縮,調升利率就有人準備先抽身?? : ΔM+ΔV=ΔP+ΔY : 貨幣供給ΔM減少 直接衝擊的是ΔP與ΔY : 要碼ΔP下降 要碼ΔY下降 然後再二次衝擊三次衝擊... : 投資說簡單很簡單 說難可以難如登天吶 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.175.114.234
推
12/05 21:30, , 1F
貸99%的不就前兩週的新聞
12/05 21:30, 1F
推
12/05 21:32, , 2F
古亭的租金沒上漲，，，
12/05 21:32, 2F
→
12/05 21:33, , 3F
你是頂新嗎?y
12/05 21:33, 3F
噓
12/05 21:40, , 4F
你肯定有房 大趨勢來 一樣被淹沒 真相只會有一個
12/05 21:40, 4F
推
12/05 21:41, , 5F
八德房租殺很大
12/05 21:41, 5F
→
12/05 21:41, , 6F
有中壢桃園不住，去住八德，屏東也殺很大
12/05 21:41, 6F
→
12/05 21:41, , 7F
大四房(新成屋一年左右權狀48坪)只租15K
12/05 21:41, 7F
→
12/05 21:42, , 8F
工作在台北住八德市是因為離二高近
12/05 21:42, 8F
噓
12/05 21:43, , 9F
你真的有查過租金嗎
12/05 21:43, 9F
→
12/05 21:43, , 10F
而且類似的出租廣告有好幾個還租不出去
12/05 21:43, 10F
→
12/05 21:45, , 11F
古亭租金就沒漲+1
12/05 21:45, 11F
推
12/05 21:45, , 12F
動不動就把對方當白癡嗆的 還沒看過幾個是真很有料的
12/05 21:45, 12F
推
12/05 21:46, , 13F
社區入住率大約一半....同棟的一間要賣1100W
12/05 21:46, 13F
推
12/05 21:48, , 14F
台灣就需要像你一樣有信心的人 非常好!!!!!
12/05 21:48, 14F
噓
12/05 21:48, , 15F
你可以查一下其他國家城市跟台北的租金收入與房價比
12/05 21:48, 15F
→
12/05 21:51, , 16F
多軍需要你
12/05 21:51, 16F
→
12/05 21:52, , 17F
99%之前新聞報的那個不是?
12/05 21:52, 17F
推
12/05 21:53, , 18F
如果炒方完全不開槓桿沒有貸款 我相信一切都會很美好
12/05 21:53, 18F
推
12/05 21:57, , 19F
但是從92年以來房貸放款餘額已經成長182% 房價上漲
12/05 21:57, 19F
→
12/05 21:58, , 20F
這個數字也繼續上漲 借出來的錢總有一天要還的
12/05 21:58, 20F
→
12/05 21:58, , 21F
我絕對相信有一堆人(建商)到最後是絕對不會還錢
12/05 21:58, 21F
噓
12/05 21:59, , 22F
房租沒漲+1... 還ㄧ堆租不出去@新竹
12/05 21:59, 22F
→
12/05 22:00, , 23F
我在台北租了十年屋沒覺得房租漲...
12/05 22:00, 23F
→
12/05 22:01, , 24F
房租高低取決於地點跟屋況 不是你想漲就漲的
12/05 22:01, 24F
→
12/05 22:03, , 25F
更不用說建築貸款成長355% 建商真的不借錢?
12/05 22:03, 25F
噓
12/05 22:05, , 26F
高下立見
12/05 22:05, 26F
推
12/05 22:06, , 27F
aa大...建商就是借了夠多的錢，原po才總說房價不能跌
12/05 22:06, 27F
→
12/05 22:10, , 28F
台灣租金比起房價是超低的，怎麼會是租金先跌。
12/05 22:10, 28F
推
12/05 22:10, , 29F
其實房價會漲的最大理由就是全球人口持續不斷增加.不
12/05 22:10, 29F
→
12/05 22:11, , 30F
房價會不會崩盤我不知道，但看這篇文章的分析方式
12/05 22:11, 30F
→
12/05 22:11, , 31F
我想你應該是已經把身家全部押在房地產了.......
12/05 22:11, 31F
→
12/05 22:11, , 32F
過這個也可能改變.除了以農立國人口還會持續增加外.
12/05 22:11, 32F
→
12/05 22:11, , 33F
說真的 你只是來吵架的 我只想分析現象與風險 似乎沒
12/05 22:11, 33F
→
12/05 22:11, , 34F
啥交集 就不再回你了
12/05 22:11, 34F
→
12/05 22:13, , 35F
工業國家經過這次高失業率.很多國家人口可能增加速度
12/05 22:13, 35F
→
12/05 22:13, , 36F
基本上 好地段好房會抗跌 其他就gg
12/05 22:13, 36F
→
12/05 22:13, , 37F
會放緩很多.畢竟沒工作應該就不會想生小孩了.
12/05 22:13, 37F
推
12/05 22:17, , 38F
我於民國80年去看一批車庫別墅.要價700萬起跳.到85年
12/05 22:17, 38F
→
12/05 22:18, , 39F
再去看這車庫別墅.一堆要以300萬售出.還虧真多...
12/05 22:18, 39F
推
12/05 22:24, , 40F
你以為台灣只會有一個頂新嗎?
12/05 22:24, 40F
噓
12/05 22:29, , 41F
拜託 看到有外星人來住它都不意外的時候就不要跟他認
12/05 22:29, 41F
→
12/05 22:29, , 42F
真了 看到這句就知道是廢文 為什麼台灣會吸引別人住?
12/05 22:29, 42F
→
12/05 22:34, , 43F
是阿 台灣的現況還想吸引歪果人來住? 多出去看看吧
12/05 22:34, 43F
推
12/05 22:39, , 44F
戳破泡沫的將會是失業率~
12/05 22:39, 44F
噓
12/05 22:41, , 45F
半桶水..
12/05 22:41, 45F
推
12/05 23:00, , 46F
多出去看看 光泰國經濟撒展 物價 旅遊 打趴台灣
12/05 23:00, 46F
→
12/05 23:01, , 47F
住泰國都比住台灣好 英文拼音還差不多
12/05 23:01, 47F
噓
12/05 23:02, , 48F
嗯
12/05 23:02, 48F
噓
12/05 23:13, , 49F
不知道外星人會用一坪多少錢的價格來買台灣的房地產?
12/05 23:13, 49F
推
12/05 23:18, , 50F
建議去看醫生或是補一下 一直打呵欠 應該是體虛
12/05 23:18, 50F
噓
12/05 23:31, , 51F
吵什麼 = = 有錢碘碘賺 說越多越被人說心虛
12/05 23:31, 51F
→
12/05 23:32, , 52F
還是你真心虛...
12/05 23:32, 52F
噓
12/05 23:50, , 53F
房租跟房價早拖鉤了
12/05 23:50, 53F
噓
12/05 23:56, , 54F
不要不信邪
12/05 23:56, 54F
噓
12/06 00:01, , 55F
跟噓
12/06 00:01, 55F
噓
12/06 00:34, , 56F
呵欠…傻傻的真是蠢翻了
12/06 00:34, 56F
噓
12/06 00:52, , 57F
噓你看輕利率，投資客遇到升息就真的葛屁了
12/06 00:52, 57F
噓
12/06 00:58, , 58F
.
12/06 00:58, 58F
噓
12/06 14:28, , 59F
看到房租在漲這句就可以End了
12/06 14:28, 59F
→
08/13 02:36, , 60F
是阿 台灣的現況還想吸 https://muxiv.com
08/13 02:36, 60F
→
09/15 22:49, , 61F
你是頂新嗎?y https://daxiv.com
09/15 22:49, 61F
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