Re: [心得] 房價泡沫無可迴避已回收

看板Stock (股票)作者BG666 (十八啦 BG!!!)時間12年前 (2013/12/05 23:01)推噓7(7推 0噓 12→)

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利率對炒房影響真的很大畢竟炒房就是高槓桿的行為但是預估寫完了利率不漲怎麼辦??? QE看起來都不會退場每天玩狼來了的故事說要退幾年了還不是因為經濟繼續疲軟退不了當你發這種預估文也要想想美國的狀況還是不怎麼樣利率還是在低檔大家只好錢多多來堆房價了 ※ 引述《tonyd (天生平凡)》之銘言： : ※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言： : : 真的會關門嗎?我倒是認為趨於合併機率很大 : 合併就能解決問題?? : 你真的知道這個Gap有多大?? : 5年前差點去大學蹲教職但我斷然拒絕掉選擇去業界工作 : 為什麼?? : 就在博一的某個月黑風高夜晚我不小心打開了電腦 : 又不小心的點選教育部大學&碩士&博士生就讀人數 : 裏頭的資料讓我一整個驚恐萬分 : 原來我國的學校數量與所需學生人數呈現這麼大的Gap : 恐怖的是那時上大學學生的出生人數每年還有30+萬人 : 用簡單線性分析 30+萬人都有學校一直賠錢了 : (我隔壁床50多歲營建所大哥任教的學校那時就傳出欠薪還要他打電話招生...) : 而出生數僅剩20萬甚至15萬的話會怎麼樣?? : 我們簡單一點假設5年以後學生數是2007年的一半好了 : 平均每間學校少一半人來念 : 你認為學校不會倒閉?? : PS:我那位同床大哥的學校已經快掛惹好在他是營建所 : 他也有證照可以讓建商租著收$$ : 題外話我另一床的大哥則是553x富二代的國外留學同學 : 以前靠他的資訊賺了不少便當錢...XD : 所以營建跟房地產有多好賺我可能比你知道多那麼一點點 : : 這個完全跟人口下降速度沒有關係好嗎?人口是下降很多， : : 但可怕的是那幾年的狂增設學校，連真理都要去南部開分校， : : 我看這個才是主因。 : 你看??不如換我來看吧 : 學校增加但如果每年生育率能維持30~35+萬 : 基本上鬼島還能維持學校基本運作 : 但生育人數跌到20萬以下就勢必有學校要出局(如那位大哥任教那間) : 熟為因熟為果?? : : 坦白說我最想噓的就是這點，你快去賣房去外國生活吧， : : 虧你還是在股版發文，這波資金浪潮早就把所有物價都上漲， : : 最實質的證據就是美股還撐在16000，台股撐在8400， : : 如果房子是要有人住財能撐起房價更是天大的笑話， : : 難道股票要公司賺錢股價才會漲嗎? : 房市會否修正or修正多少是其次 : 但你以為你所謂的資金浪潮是不會退去的嗎?? : 我們不看鬱金香泡沫畢竟那太遙遠了 : 就看80年代日本房市泡沫或這兩年的西班牙房市泡沫 : 沒有實質需求支撐的資產你能炒一輩子?? : 房價不要說下跌只要他的漲幅不具有價值(最後會講) : 那票靠槓桿炒房的無價差可圖誰還要借錢屯屋給銀行賺?? : : 是越蓋越多沒錯阿，請問你會去住40年老屋嗎? : 鬼島一堆40年的拉皮,整形屋尤其大台北地區 : 為什麼呢?? : 因為新屋貴到買不起只好買舊屋裝修一下繼續住 : : 老屋會淘汰，因此供給還在正常範圍，大陸開放二胎， : : 台灣這麼近，都不會受益?再來現在房屋的每坪造價不估豪宅， : : 水泥磚頭難道都沒有漲價?工資更是漲?你說工資不是22K? : : 拜託現在勞力階層的薪資是有錢請不到人，在我看來年輕人不願意投入， : : 勞力階層未來新水勢必要再往上調 : 1. 老屋淘汰率多少?? : 2. 你如何知道供給還在正常範圍?? : 3. 大陸開放二胎這些新生兒25年後光吸收自己空屋都不見得消化得掉了 : 你要他們來台灣接手你已炒完的資產讓你下車?? : 會不會好傻好天真阿?? : 4. 水泥磚頭給你反映成本那每坪造價多少呀??房價是造價的幾倍在噱呀?? : 5. 鬼島實質薪資倒退16年就是現狀 : 你也會擔心薪水撐不起房價?? : (http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210) : : 還有台灣持有成本低，你股票融資購買你或許會因為有壓力提早售出， : : 融資利息現在不到3%，且目前歐洲還不敢升息，我估半碼半碼升息， : : 那至於也是好幾年後的事情，且看來不會超過4% : : 那我請問你，融資利息多那幾%，就會逼人一堆賣房子? : : 你是好傻好天真嗎?奢侈稅都嚇不走一堆持有房屋三間的人， : : 你的利息幾%是有多可怕?台灣的持有稅開徵妳再來跟我說房屋大跌30%， : : 有人把外國房屋比喻成期貨，台灣房屋比喻成現股， : : 這是有點道理的，外國因為持有稅較高，大漲大跌是很有可能， : : 台灣講難聽點，看股票市場就知道，都有人可以把1300元宏達電放到150， : : 房屋這種沒有什麼持有壓力，你跟我說會跌30%， : : 乾脆這樣好了，你把你現在房屋便宜20%給我，你賺我也賺， : : 我接你的貨阿!!!!我接了還兩年無法賣，怎麼算都是你划算 : 股票交易的資金成本假設1% : 意思就是沒本事賺超過1%的交易活動沒有存在的必要與價值 : 股票交易的資金成本假設上升到5% : 反映的是原先0~1%以外 2~5%的交易活動與行為沒有存在的必要 : 投機者必須有把握賺至少5%+利潤才有進場意義 : 也可以說一檔股票如果沒辦法賺5%+ 則不值得投資 : 回來說房地產與利率成本其實是同一個概念 : 今天炒房哥以2成自有資金買到1000萬房子(利率1%) : 他等於是200萬投資額每年要付利息8萬(800萬*1%) : 先不管房價是漲or跌假設持平 : 炒房哥每年投資報酬率為-4%(8萬/200萬) : 好奇怪歐明明央行利率才1%呀 : 怎麼投資報酬率是-4%?? : 還沒還沒 : 在同一條件下假設炒房哥手上有10間房 : 那他一年要負擔的成本是80萬 : 故事繼續 : 現央行決定升息到2% 炒房哥囧然發現每間房的利息負擔變成16萬(800萬*2%) : 每年投資報酬率為-8%(16萬/200萬) : 除此之外手上10間的成本負擔變成了160萬... : 這裡白話說就是 : 炒房哥要有本事在一年內一間賺16萬 10間賺160萬最後才有得賺 : 如果有長期觀察各國央行寬鬆or緊縮政策的鄉民肯定接著會說 : 央行的政策通常具有緩步性+持續性的現象 : 也就是只要它認定景氣過熱必須要抑制時 : 往往採用持續性緊縮貨幣政策 : 後面持續升息的機會就更高(理性預期學派可以拉進來了) : 由於預期心理作用 : 炒房哥算盤撥了算央行繼續升息的機率極高 : 如果升到3% 那每年投資報酬率將變成-12% : 10間房的利息負擔變成每年240萬 : 本金只有2000萬但每年卻要背240萬 : 只要3年多不可一世的炒房哥將回家吃自己...!? : 你是炒房哥你會怎麼做?? : 又你覺得鬼島現在走到哪個階段啦?? : (才貸8成就這麼恐怖那貸99%炒房的跑的速度會比你慢??) : 結論 : 1. 鬼島少子化粉恐怖的數據我上個月定期的算過 : 這不但會是鬼島房地產實質需求的大問題 : 甚至有可能間接促使鬼島加速破產的導火線 : 有興趣的話數據我明天補 : 2. 炒房對於資金成本的敏感度絕對比你想的要深得多 : 每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔 : ( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) ) : 絕非你想的這麼簡單 : 3. 利率對於市場而言絕對不僅僅只是個利率 : 它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一 : 房價別說上漲只要它的漲幅低於成本(f(c))就不具備再追的意義 : 持續上漲的因子與機率就更小 : 為什麼大家一聽到QE要收縮,調升利率就有人準備先抽身?? : ΔM+ΔV=ΔP+ΔY : 貨幣供給ΔM減少直接衝擊的是ΔP與ΔY : 要碼ΔP下降要碼ΔY下降然後再二次衝擊三次衝擊... : 投資說簡單很簡單說難可以難如登天吶 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.47.0.140

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