Re: [心得] 房價泡沫 無可迴避已回收
突然想到一件事情
出生率下降這種事情 我民國86年畢業時 "大家就都知道了"
那時候很多中學教師都凍結了 遇缺不補 只聘代課不聘正式 等著減班
所以是連公務員都很清楚的事情了
現在大家拿出來討論這個因素 算不算炒十幾年前的舊新聞?
話說回來 小孩越來越少 可是人的壽命越來越長啊
出生率那麼低 但是台灣人口還是在增加啊
不只是因為壽命變長的因素 還有外籍新娘的因素
窮人越來越多 就越來越多人只能娶外籍新娘 這都是人口上升因素
還有 小孩是不用自己住一棟房子的 但是現代老人很多不會和小孩住
所以不應該計算總人口 而是應該計算買得起或租得起房子的人數
所以長期來講還是會上漲 短期的話一兩成波動難免 這都是正常的
想要崩到魯蛇買得起的程度 可能很難
要等到房價腰斬 可能魯蛇們也都老了(但是腰斬就買得起了嗎?)
※ 引述《microsugar (微甜)》之銘言：
: ※ 引述《ntuphpmysql (ntuphp)》之銘言：
: : 繼 [治標與治本] 之後 又來寫個心得 賺賺P幣
: : 先來個題外話 最近空小道在16000點 10口 賺了些便當錢
: : 台灣出生率下降 以及 國民年均所得爬升速度跟不上房價成長速度
: : 出生率下降 這波最先倒楣的是 私立大學關門
: : 還記得幾年前 聯考個位數就可以上大學的事情嗎?大學率取率將近100%
: : 這就說明了 人口下降的速度 超過了 學校關門的速度 供過於求
: : 既然出生率下降 已經發生在 大學 那這些人出了社會 要成家立業的時候
: : 所需求的房屋 其實也是過剩的 更何況 年輕人的年均所得還是負成長
: : 其實我算一下 大概5年內 快則3年 台灣房市向下修正30%~40%
: : 畢竟實際需求的人口 並沒有那麼多 而房屋倒是越蓋越多
: : 等QE退場 利率上升 真的考驗供需來決定價格的時候 就是房市崩盤的時候了
: 首先，我同意你提到的出生率的問題
: 單從這個角度來說，確實看不到需求提高的條件
: 個人認為把很多東西用一個「平均整體」的角度來看，絕對是失真的
: 以臺灣來說，如果你對房價有多觀察一下
: 你就會明白，其實很多地區的房地產已經很冷很長的時間了
: 當我們常常會被新聞的報導說房價多高，價格不斷創高的過程
: 如同在股市一樣，拉一支臺積電到漲停，然後一堆小股票跌停
: 大盤還是漲的，還漲不少
: 房價在臺北市一直在創新高，並不是總體需求量提高
: 而是臺北市的區域需求量相對高
: 講真的，去深山中，房價跌三成又如何，砍半都不一定有人要買
: 但如果是在臺北市中山區，舊舊的老公寓一坪35萬的價格，保證一堆人搶著買。
: 以公寓平均約略20坪附近的大小，700萬在臺北市市中心，應該是沒有這種物件的
: 為什麼會如此，就一個很簡單的原因，供需的問題
: 不是代表說臺北市的房價還會漲多少，而是它就是有這樣子的需求量
: 從統計的資料來看，五都中，臺北市的平均房價最高，也明顯高很多
: 但卻也是餘屋比例最少的區域
: 決定房市的價格，如同其他的東西，最大的原因還是在市場的供需
: 在別的區域，房屋可能會嚴重過剩，價格殺的很慘還不一定賣得掉
: 但有些區域，很抱歉，當價格下跌到一定的程度，就有人願意去接手
: 至於你提到的利率和QE
: 基本上它也是受限於市場，雖然被人為一定程度的干預
: QE的退場確實會讓貨幣的供應減少，不表示價格一定就下跌
: 利率是不是就一定會上升（誰規定一定要上升？）
: 別忘了，當利率上升時，就很容易使得資金大量進入
: 進出口立即產生很大的影響，誰也無法確定這部分的影響力有多少
: 影響經濟的原因很多，影響房價的因素也很多
: 你犯了許多所謂經濟學者共同的問題
: 把簡單的幾個因素抓出來，從中找到對應的影響
: 如果影響的原因是簡單的幾個，或許還能從模型中找到答案
: 但當影響的變因非常多時，這種所建立出來的模型根本就是有問題
: 有兩杯水，都是1公升，一杯溫度是0度，另一杯是100度
: 把兩手放在水中，一手很冰，另一手是燙傷
: 但平均溫度是50度，是溫熱的水
: 你的論點和平均溫度感受50度的觀念一樣是有問題的
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