Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎

看板Stock (股票)作者ntpcgov (喵喵)時間22小時前 (2025/12/05 13:17)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《toto3527 (toto)》之銘言： : 如果我1300萬買0056 質押800萬出來買房 : 年利息抓個8%一百萬差不多扣稅加質押利息 9年還清 : 260張0056還在每年還是可以領利息加一棟房子 : 中間還可以再用房子再去質押出來繼續買第二間房 : 房子本身也可以拿來租 : 本身本業也有七萬以上的薪水可以再投入 : 就這樣一直下去是可行的嗎這是一個運用槓桿原理的財務規劃，理論上是可行的，而且許多有資產的人也會採用類似的策略來增加資產配置效率。您的核心策略是：金融資產（0056）質押 → 取得低利資金 → 投入不動產 → 房租收入與薪資 → 償還質押利息/本金 → 房產增值與0056配息持續累積。然而，要讓這個策略「一直下去」且成功，有幾個關鍵風險和實際考量您需要深入評估：關鍵風險與考量1. 股票質押的「斷頭」風險 (Maintain Margin Risk)這是您最大的風險。維持率門檻：股票質押通常有維持率（股票市值÷借款金額）的要求，通常在 130% 左右。當股價下跌，維持率低於此水平時，您會被要求在期限內補繳保證金（補錢或補股票）。 0056 的波動：雖然 0056 是相對穩健的 ETF，但股市仍有大幅修正的可能性。您借款 800 萬，若質押成數抓 6 成（業界常見），則您的 1300 萬 0056 市值在借出 800 萬後，維持率約為 $(1300/800) × 100％ = 162.5％。若 0056 市值下跌，維持率降至 130% 時，您的 0056 市值會是 $800 × 130％ = 1040 萬。也就是說，當 0056 跌幅超過 20% 時，您就會面臨補繳保證金的壓力。應對策略：必須準備足夠的緊急預備金或流動資產來應對股市大跌時的補繳需求。 2. 房屋貸款的影響 (Debt-to-Income Ratio)您提到「質押 800 萬出來買房」，但您後續買房時，銀行會如何看待這 800 萬的借款？負債比影響房貸：雖然股票質押的借款（尤其透過證金公司）可能不一定會直接出現在聯徵報告上，但銀行在審核您的房貸時，仍會要求您提供財力證明和金流。如果您被查到有大筆質押借款，這筆質押的利息支出會被計入您的負債，進而影響您的負債收入比 (DTI)。潛在結果：銀行可能會因為您的 DTI 過高，而降低您的房貸額度或提高您的房貸利率，這會影響您用「房子再去質押出來買第二間房」的計畫。專家建議：房產專家通常建議先清償質押借款後，再申辦房貸，以獲得較佳的房貸條件。 3. 利率風險與假設 (Interest Rate Risk)利息 8%：您預估的 8% 質押利息，似乎高於目前市場上的股票質押利率（目前許多專案利率約在 2%~3% 左右）。如果您的實際利率較低，您的還款壓力會減輕很多。如果您實際質押利率是 3%，800 萬一年利息約 24 萬，而非您預估的 100 萬。利率變動風險：質押利率通常是浮動的，未來若央行升息，您的利息成本會增加。 4. 稅務與房產相關費用您提到「扣稅加質押利息」，但別忘了房產還有持有成本：房屋稅、地價稅。修繕費用。空置風險 (房子租不出去的風險)。房客管理成本 (時間與金錢) 。總結與建議您的規劃在財務上是可行的，但它是一個高槓桿、高風險的策略。可行性：可行，但前提是您必須嚴密監控和管理風險。「一直下去」：能夠持續下去的關鍵在於您是否有足夠的備用金來應對股市修正時的股票質押補繳。給您的下一步建議：重新確認質押成本：精確詢問您的券商或證金公司，1300 萬 0056 質押 800 萬的實際利率是多少？並確認補繳維持率的具體門檻。模擬壓力測試：計算如果 0056 股價下跌 20%、30%，您需要補繳多少保證金，以及您的七萬薪水需要多久才能補足。房貸規劃：在買房申請房貸前，先諮詢房貸專員，釐清您現有的質押負債將會如何影響您的房貸額度與利率。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.216.62.54 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1764911833.A.5AB.html