Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎

看板Stock (股票)作者C24128390 (Cloner)時間4小時前 (2025/12/08 09:45)推噓14(16推 2噓 65→)

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※ 引述《planta (小盆栽)》之銘言： : 小盆栽提議先買房再投股這概念，得到其他大大的補充，觸發更多靈感和討論對大家都有 : 所啟發，也讓大家明白很多事情就是冰山的一角，你看別人買高股息，以為這些老人很笨 : ，明明買大盤更賺錢，科技股飆更快，怎麼會這麼怎麼會這麼傻呢？其實你沒有看到冰山 : 底下的全面布局，撇開高股息的爭論不提，針對於買房這個主題，再稍微補充小小提醒， : 小盆栽擔心有人照抄劇本忽略了小細節： : (A)局勢一直在變化，人頭珍貴： : 因為打房所以就更能突顯人頭珍貴，雖然現金買房也是可以，但是我會建議如果是第一間 : ，還是貸款買！ : 理由1，保留手上的子彈： : 不要一口氣打光！如果股市突然有一個什麼變化，才有去撿便宜的現金！ : 理由2，房子和股票不同： : ※ 引述《MikeShiver (Mike)》之銘言： : : 如果有1300萬應該先拿去買房而且全現金買斷 : : 買完看是要自住還是要收租蹲個半年再去找隨借隨還的理財型房貸 : : 這種貸款期間內只要繳利息本金不用還這兩篇買房的一起回。基本上，很多房市投客對於"買房"這件事的優先級，都會放得很高。房子能不能無腦買? 可以，因為你要"真的死掉"，的確很難。但....也只是"不會死掉"而已，沒說你會活成怎樣喔。我這篇提供一下反面思考。每個講先買房後買股的人，報酬率都算得天花亂墜，但有兩件事基本上都不會討論: (1)首購踩坑會有多慘? (2)房市是經濟成果的下游，如果是因為對經濟發展有預期選擇買房，為啥不去上游市場撈? 先講第一點，房市多頭有多爽，空頭就有多慘。 ---槓桿漲得時候用5倍報酬算，跌的時候記得也乘5倍。這波限貸，看各大房價指數的狀況，大概能說今年房市整體是0~-5%左右的盤整。 5倍就是損失0~25%頭期不見。假設你是保證金壓滿的期貨，少25%已經低於維持保證金了喔。房子交易還先花了幾十萬喔，這些還都是丟水溝的。房市的特點是基本上不會"爆倉"，除非你失業+變故。但是有沒有想過，當走空頭的時候，"爆倉"其實是挽救你的機制欸。想像今天期貨沒有爆倉機制，有多少人會身揹幾億負債? 期貨被強平，還是會剩下一些錢的，除非是川普那種情況。房子是完全沒人幫你顧這個。講這波比較慘的，隔壁版有貼實登超過-20%的案例，實際上就是頭期歸0還倒賠了。以淨資產的角度，歸0了。對一個頭期歐印的首購來說，認知到這件事，確定不會得憂鬱症嗎? 一般人存到這個頭期會花多少時間跟心力? 現在這個moment，變成淨資產是0，甚至是負數。基本上，這類人會觸發防衛機制，必須認同沒爆倉就不算輸這件事XD 因為沒有爆倉，所以可以裝死等房子漲回去，沒有輸。 "不會爆倉"，這件事，反過來說，你的虧損是沒有東西阻止的。某些人說成好像是免死金牌一樣，蠻無言的。 ---現金流首先，你買房就先要把幾百萬頭期丟進去了。在多頭時，基本上，你繳的房貸本金，可以當作暫時放在房子上，之後可以再取出來。雖然有利息，但大致上是這樣。但在空頭時，你繳的房貸是不能再貸出來的，你基本上跟在補保證金沒什麼兩樣XD 理論上都是丟到房子裡去，但你只能在"漲回來的未來"投資。 ---貸款能力這個跟現金流是一體兩面的，在房貸下，你還款能力就受限了，自然也不容易再貸錢出來做其他投資。也許股市剛好有個機會，但不好意思，你沒錢玩，你就只能看你那間房子。 ---房市"穩定"的特徵房市穩定，是個雙面刃。股市給你一個月緩跌-9%，可能隔天開盤突然一根漲停，全部回來。房市給你緩跌-10%，請問會隔天漲10%嗎XD 說服凱子買家接盤不算，一般要等多久漲回來? 下去就需要一年甚至兩年，穩定後上來又是一兩年。一來一往4-5年就過去了，不要忘記，還有通膨。 4-5年給你持平，你其實是賠了15%，再給你2年的多頭，也就剛好追回。 6-7年過去了，你還沒開始真正意義上賺到錢XD 然後萬一 6-7年後又空頭了怎麼辦QQ 陷入一個死亡循環欸。所以有發現，房子買錯的人，跟買對的人，是活在兩個世界嗎? 人家爽爽增貸，你爽爽繳貸。以上是幻想嗎? 不是，房子買在14-15年的有些人就是這樣。這是房價指數: https://i.meee.com.tw/mCiYppo.png

看看買在14-15，買在08，甚至買在00這種低點的人，等多久才回來? 那堆中新生代投客侃侃而談自己的發展史，抽檢看看，有沒有人房子是買在14-15年的?? 14-15買的我聽到最慘的到2022才解套，23-24漲個2年好不容易把通膨吃回來，又遇到限貸下去。慘。通常最邱的是買在16-17的，這些就跟台股之前買在12000/17000的人一樣。你問他們，台股哪有在跌的XD 每個房市投客都那麼會算，也喜歡把風險掛在嘴上，說買房多穩多安全。結果房市自身的風險，通通當沒看到，或很巧妙地無視。只跟你說五倍漲沒跟你說五倍跌XD 跟你說能怎樣增貸沒跟你說跌的時候誰要貸給你XD 只會跟你說增貸好棒棒，沒跟你說增貸出來幹嘛，一堆人還是丟回股市輸XD -20%頭期歸零? 沒事啦，反正沒被強平等他漲回來就好。連其實已經真正欠債了，都可以美化成，"沒有被掃出場" 。請問把房子兩字遮起來，這些行為跟賭鬼有啥區別? 因為16年到24年，房產一路向上，讓中新生代投客基本上沒啥危機意識。人家只遇過只漲不跌的房市。在他們的認知中，房子是不會跌的，跌了也是下個月就會漲回去的東西。這種無腦買的思路，自己小心XD (2)房市是經濟成果的下游，如果那麼會算"發展"，為啥不去上游市場撈? 現在有一種言論是，這幾年科技業會怎麼上行，所以看好未來幾年房市。先說，這個我同意XD 那我問你。如果預測準確，為啥不買會上行的股票? 還可以不受房市政策因素影響。如果預測不準呢? 請參照第一點。開槓+貸款，預測失誤，那就是把自己3年5年甚至10年的投資能力玩死。只能安慰自己有房>無房，即使你那間房子可能是負資產。這題不管投客怎麼說，真實的答案就是: --沒自信 --對房市有一種偏好不要再講什麼房市無腦風險低，房市看錯方向的風險是很大的。 -- 作者 blackkeyss (阿彌陀喵) 看板 Gossiping 標題 [問卦] 碰到強酸可以用強鹼中和嗎？時間 Fri Apr 20 10:27:39 2018

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sowgotoHELL

04/20 10:28,

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onekoni

12/08 09:49, 4小時前 , 1^F

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billkira

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