Re: [心得] 跟大家分享日本京都的房價

看板home-sale (房屋交易)作者nic789 (nic)時間12年前 (2013/02/21 01:36)推噓-1(1推 2噓 12→)

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※ 引述《hifree (hifree)》之銘言： : 噓 ballstick:他從來沒有說要預測房價你可以回去重修中文嗎?? 02/20 21:19 很感謝ballstick願意看完我寫的文章，也清楚知道我想表達的東西討論可以增進知識，所以我會願意和你一直PO文，這是最後一次回文了。決策者做決策---->寬鬆貨幣(利率下降)----->期望經濟成長(國民所得增加) (央行，政府) 市場投資客接收到寬鬆貨幣政策---->評估真的經濟成長的機率 (1)經濟很大機會會好(但多好是未來才知道)----->投資股市、房市、基金..... (2)經濟一樣疲軟，不投資。就是日元零利率，為何和股市房市還是一樣疲軟。第一次說明，經濟成長和房市是有關的，反而貨幣供給不一定會造成房市上漲。 : nic789 大大很天真的認為 : 房價的高低是取決於國民所得 : 而房價的泡沫化是因為國民所得增長率跟不上房價上漲的速度 : 但我的問題是為什麼房價上漲的速度會超過國民所得增長率? : nic789 大卻從來沒告訴我們 : 而我的回答就是:通貨膨脹 : 當市場上的貨幣供給呈現不正常的增長時 : 就會連帶帶動房價的攀升超過原本應有的價值而形成泡沫化 : 等到貨幣供給恢復正常時 : 房價就會因此崩跌 : 所以造成資產泡沫化的原因並不是國民所得跟不上房價 : 而是貨幣供給不正常的增長所造成的房價攀升而形成的資產價值過度膨脹 : nic789 顯然是倒果為因了 : 如果這樣的說法你還不懂,下圖可提供說明 : http://ppt.cc/cf_Z 謝謝你PO的圖，就用你的圖來解釋。 : 其中橫軸代表時間,縱軸代表價值或增長率 : 藍色線條則為GDP成長率 : 橘色線條為貨幣供給額 : 粉紅線條則為房價原本應有的走勢 : 紅色線條則為房價因受貨幣供給影響所呈現的實際走勢 : 從該圖中很明顯可看出 : 如果貨幣供給沒有呈現不正常的增長時 : 房價走勢應為粉紅線條所示,亦即與GDP呈現正相關你有看到正相關就好。 (1)但是金融市場，股市房市都是反應在之前你把圖分成三段來看，第一段你會看到貨幣供給增加(政府政策) 然後市場投資客也預期經濟會成長，投資房市，所以導致房價飆漲偏離合理房價。在金融市場上這段的偏離是正常，因為大家都看好。(股市的本益比) (舉個股市的例子好了，上銀2010年股價被買到本益比偏高，大家看好他未來果然2011年營收開始飆漲，你去看2011年的本益比一點都不高 ) (2)接下來進入第二階段，市場投資客眼光是好的GDP果然正如第一期預期的是成長的但第一階段只是做預期，第二階段看到結果，政府也看到房價過頭了。採取緊縮政策，房價開始下修。這邊告訴你國民所得跟不上房價。 (3)如果第二階段，政府不做防範措施，泡泡就會在第三階段成型。 : 但是因為貨幣供給不正常的變動 : 導致房價實際走勢異常的暴漲而超過GDP增長率 : 等到貨幣供給減少時 : 此時房價走勢就趨緩甚至暴跌 : 這才房價真正暴漲暴跌的原因 : 才不是nic789 所謂國民所得跟不上房價 : 而且從來也沒有人說房價與國民所得絕對無關 : 這根本是個假命題 : 我們爭論的是房價為何爆漲又暴跌 : 而其答案就是就是貨幣供給額不正常增長或萎縮所致!! 低利率加上投資客看好而借錢出來投資，貨幣供給太高就是借太多錢借太多錢就是太過看好。這是第三次跟你解釋，你看到的是結果，貨幣供給增加導致房價上升。但會去借錢的原因是因為看好你該國的經濟。除了日本還有很多國家可以當例子，台灣2012年就足夠告訴你貨幣供給增加房價不一定會漲。重來沒有否認過過幣供給增加，和房價有顯著正相關，但是背後的原因希望你了解，拿國民所得來評估房價合不合理一點都不可笑。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.161.5.16