Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale (房屋交易)作者ck960684時間10年前 (2014/08/24 00:56)推噓5(6推 1噓 23→)

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這篇沒有要質疑或吵架有些地方值得討論一下分享一下想法 ※ 引述《wegary (wegary)》之銘言： : 關於水岸的問題 : 的確經國特區的水岸現階段比青埔美 : 但是這也不外乎是人工多次加工跟整治後的成果 : 如果青埔的三條"破溪"哪天都這樣逐一多次加工的話, : 那還得了,我看房價又不知道要被亂炒作到啥地步 : 這三條破溪不就是青埔先天的優勢嗎? : 有些地形還是玉帶環腰, : 有的還是環抱,還有座北朝南面溪的也有 : 只是目前青埔都還在長房子的階段 : 要是政府現在馬上砸一堆錢在很多鄉民眼中"鳥不生蛋地區"那邊狂加工整治 : 大概不用選舉了這裡分享一個簡單概念其實重劃區是這樣子通常會先整治好水岸或是值得成為"景觀"的部份例如: 1.新莊副都心的中港綠堤過去是條臭到不行的排水溝俗稱中港"大排" 但因為附近要重劃所以新北市政府先砸大錢 20億整治+造景現在是這樣 http://ppt.cc/n4zo 但副都心重劃區現在也是沒什麼人入住跟青埔冷清程度有得比 2.剛剛提到的桃園經國重劃區整地中正要準備啟動但是水岸已經整治好了因此路名也有不少取為"水岸N街" 結論: 水岸或造景一定要先做重劃區才會有賣相另外青埔的水岸主要還是侷限在先天本質上如果本身先天水景只是"溪流" 彎彎小溪當然就不足以整治成像基隆河(大直水岸) 淡水河(新北大台北都會公園) 的水準所以青埔的老街溪有沒有整治過? 當然有! 重劃街廓時一起的但或許是當時的縣政府不夠用心整治的行政效能不佳(這是我要提醒wegary大的地方未來桃園市政府的行政執行力要考慮) 所以老街溪看起來就還好這是青埔水岸的部份後續青埔老街溪是否會繼續整治要看整治計畫書可google老街溪整治就可以看出未來風貌的端倪了以上是青埔水岸的例子 ------- 當然後來逐漸整治到位的例子也不是沒有竹北的頭前溪也是在大河戀蓋好以後才慢慢在前面整出大面積草坪、花園、架設燈光造景但青埔水岸旁腹地夠不夠大也是可以判斷未來是否會加工整治的關鍵但老街溪看來是小條了點 : 林口先天好像沒有充沛的水岸(?)/有誤請指正 : 當先天甚麼都沒有,要怎麼加工?連加工的機會都無然後我要講的重點是每個重劃區都有自己的特色與定位並不是說一定要比個高下所以連水岸都要拿林口來比林口當然沒有有就見鬼了當初會比青埔林口主要還是因為兩者商業模式類似都近機場因此是競爭關係因此誰的商業能量強就會某種程度搶走另一方的客源造成輸的一方的價值受到壓縮例如: 青埔若整體商業能量輸林口熱鬧度不夠減低財團投資意願商業地每坪本來能衝n萬可能剩n-10 是因為這樣才會一直提林口比青埔試想今天若沒有林口眾多商業聚集我看青埔大概早噴上60了產品定位類似 → "近機場" 才會惹來青埔VS林口的話題 : 特別是經國的房價恐怕均價會往4字頭中段或5字頭靠攏, : 中路恐怕會往4字頭靠攏或4字頭以上 : 經過比價效應之後 : 慢慢的很多人每次開車過去發現經國特區跟中路特區交通容易死結後 : (現在尖峰時間就很慘了) : 不小心發現到青埔房價相對低這麼多,交通又這麼強 : 反而買方會流到青埔去這部份我認為要保守一點今天一旦經國與中路重劃區開發計劃發動並如wegary說的開4字5字頭的高價位只有兩個結果 1.玉石俱焚青埔經國中路三大桃園重點重劃區一起乏人問津只好一起修正 2.會互相拉抬比價房價疊上去誰知道呢? 但現在房市氣氛我認為保守點好至少以供需原理來看桃園市有這麼多重劃區物件給我選時青埔目前是桃園少數有重劃區工整街廓這優勢就會被稀釋 : 這兩塊土地的底標價格是84萬/坪 : 連我您眼中這種極度自我感覺良好的人就算有錢都不會標了,建商怎會傻到去標? : 我寧願買地段更好還有比這便宜的 : 這就跟青埔某些不優的地段賣天價一樣...不懂的人就亂買 : 從這不就又可以發現到 : 國家比誰都還貪? : 真正炒作地皮房價的主謀是誰? : 不就是國家嗎? : 底價設比最高的實價交易行情還高,然後地段又不是好的 : 這不就跟很多屋主的"我家不一樣"理論相同? 這裡我覺得wegary大解釋得很清楚或許就有些相似當初信義區A25站流標當然我某種程度上想表達的是財團的預期心理轉趨保守更會拖長青埔的開發時程 -------- 最後其實我是很喜歡青埔這種重劃區的街廓整期交通方便機能對我這種開車族而言倒也不是這麼重要(若是過嶺開costco對青埔居民倒是很方便) 我也認同wegary大也同樣看好青埔的前景但就像KrisNYC大當初推文所說其實不是質疑青埔的好是質疑背後的數字 → 未來想超越副都心起碼要上70萬吧? 當然版上只是討論我的質疑對青埔也沒有惡意啦純粹參與討論當然wegary版友有些能平反我們的質疑的地方相對也能證明青埔的真材實料總之青埔未來會怎樣天花板到哪裡就拭目以待吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.216.38 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408813005.A.A03.html

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我個人認為完美的水岸應該要具備運動功能散步功能(造景) 運動功能的經典例子是台北市基隆河沿線的河濱公園籃球網球棒壘球場都有新北市淡水河的大台北都會公園蘆洲端的微風運河也是籃球棒壘球帆船等造景散步功能則如機捷A2 三重站的"幸福水漾公園" 也是大台北都會公園的一部份當然這些都是花費很長的建設時程才出現的產物附近房價也因此被拉抬上倍但Induction大或許可以尋找潛力水岸水岸旁有腹地可以建設的

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目前青埔是有做簡單的整治但未來是否會進一步加強提升他的水岸價值其實有期待的可以跑一趟青埔看看水岸旁的腹地空間想像一下 ※ 編輯: ck960684 (123.192.216.38), 08/24/2014 10:23:45

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possible322

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