Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale (房屋交易)作者Induction (Induction)時間10年前 (2014/08/24 13:06)推噓3(3推 0噓 7→)

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※ 引述《wegary (wegary)》之銘言： : for ck09大 : 感謝您對於水岸的論點,讓我有其他面向不同的看法 : 我也同意您說的,目前房市這幾個月多空不明 : 的確任何人哪怕是青埔還是其他重劃區, : 都要審慎,不管自住還是投資 : 切忌亂買 : for Induction大 : 我其實打算要終止發文了, : 不過您冒出要挑戰我, : 我想您為人生勝利組的大人物挑戰我這魯蛇, : 我承受不起囉... : 我僅能把我知道的給與您回應我的看法 W君太抬舉了, 屋富人貧紙上富貴. 板上臥虎藏龍, 我的條件差得多. 中止青埔討論串是好的, 已經沒什麼新論點了. 這篇文章我不回青埔, 回其他的部分. 我怕不回會顯得好像我眼光很差似的. : ※ 引述《Induction (Induction)》之銘言： : : W君你好, 我挑戰你. : : 我認為 : : 1. 青埔現階段自住不宜, 生活機能根本沒有到位. : 我想也許不只您 : 應該有70%~80%的人都會這樣認為 : 我前面也說過 : 青埔現階段差不多是Step2過渡到Step3進行式的階段 : 也就是剛正在大量長樓的階段 : 通常這個階段 : 在任何重劃區都是投資客遠大於自住客 : 這都很正常的現像 : 哪怕是過去北大特區或林口特區 : 在5年前也是類似這樣的狀況 : 常常有一句話說的好 : 真正買到最高點的反而是自住客 : 當所有機能跟題材全部都到位的時候 : 房價都是最貴的 : 我也強調 : 如果非常注重現階段的生活機能的人 : 也許其他區域是個其他的選擇所以關於自住不宜我們有共識了. : : 2. 青埔現階段投資不宜, 未來三年的投報比不上過去三年. : : 邊陲低價商品未來五年的漲幅比不過平鎮南勢. : : 中價位的商品未來五年的漲幅比不過台鐵捷運紅線沿線各站建案. : : 核心高價商品未來五年的漲幅比不過單價差異不大的頭前. : 感謝分享您的投資獨到見解 : 我對平鎮南勢以及台鐵高架化車站的看法是 : 平鎮南勢目前的行情我知道大概是15(面靈骨塔)-22(核心) 假設翻一倍就是30-44 : 台鐵只有高架化跟增設車站各站狀況不一 : 我就舉例台鐵桃園車站前後站好了 : 前站500米左右目前的預售屋行情是36-42 假設翻一倍就是 72-84 : 後站500米左右目前的擎天匯行情是36-41 假設翻一倍就是 72-82 : 頭前我沒有徹底研究過所以我就沒列入說明 : 青埔特區我的看法是 : 5年後我估計住宅核心地段約65-70 商業區核心地段約70-80 其他區塊就不討論 : 就以上面這幾個來看抓個核心價格五年翻一倍來看 : 五年後平鎮南勢的核心地段漲到44(核心) : 五年後桃園車站的核心地段漲到84(核心) : 五年後青埔高鐵的核心地段漲到70(核心住)-80(核心商) : 這三個各位覺得哪一種可能性最有可能實現?? : 如果今天桃園車站後站推案的不是寶佳而是像上市上櫃大品牌的建商的話 : 我估計不會只賣38這麼客氣恐怕直接賣40或42以上那投資報酬率又更低了 : 青埔特區寶佳的案子只敢賣2字頭 : 假設寶佳搶到好地段如某個向水大概也頂多三字頭初段 : 還不敢像桃園後站這樣直接賣38 : 當然也許按照I大的說法 : 也許內壢火車站或國際路永豐車站比較有更大的漲福吧? : 這邊區塊我沒有徹底研究 : 但是我知道要是國際路500米內核心地段現在要推預售案 : 大概也是要賣一坪三十幾萬以上 : 這邊屋齡快十年的國泰中古屋最高都有人成交到28萬/坪了 : 抓一下預售屋估價法則也離35不遠矣...翻一倍就是70 我自己都會嚇到 : 另外對於新板特區來講 : 因為已經開發到尾聲了不過最後還有個環狀線題材 : 所以我估 : 新板特區的天花板差不多120萬/P到頂!! : 副都心差不多85-95萬/P到頂!!! : 頭前差不多70-80萬/P到頂!!!!! : 至於AMAX跟AONE的天花板我就不清楚了 : 以上是我不負責任的估法也許錯誤擺出看看笑笑就好!!! 我純投資時選物件的方法非常老派古板. 板上先進都追逐最好最強的物件因為最容易獲利了結脫手. 我只買同區域相對便宜的物件追逐投報, 然後花多一點時間脫手. W君舉的區域物件基價這麼高對我來說當然不是好的投資標的. 我的了解: 平鎮南勢16萬買得到非瑕疵品中高樓層. 內壢車站前後站的物件現在成交價22-25 頭前大家就很熟了. 平鎮才剛起步所以會有一波行情, 3年50% 貼近現在的中壢市區行情我覺得是可預期的. 這會比目前下去投資青埔外圍1字頭建案來得好. 台鐵捷運紅線打通前後站帥大看好中壢跟桃園後站不過基價不低投資不起所以我只深入研究內壢. 因為: 1. 內壢雖然不是大站但是運量非常高, 有數據我要找一下. 2. 環中商圈對面那排租約全到2019, 據說會蓋商場. 3. 前站空地包括宜多利家樂福全是裕隆的, 租給日月光當停車場的地今年會拿回來. (所以日月光才蓋地下停車場) 加上元生公園跟元生國小都是他們捐來換容積的, 我判斷隨著捷運紅線開通這塊地會有動作 (無根據) 內壢基價相當低, 重劃區新成屋單價才20上下比大竹還低, 我認為會有補漲. 我的格局比較小, 幾倍幾倍的投資我想都不敢想, 只敢估3年50%投報, 假如成真我就會覺得不錯. 而這會比現在下去投資青埔2字頭的建案好頭前則是帥大估四`五年會到65左右絕對比現在投資青埔核心35萬以上的建案來得好. 至於W君說青埔五年後上七八十我還是一點都不相信, 這會是副都心屆時的價位, 青埔五年沒這個條件. : : 3. 航空城計畫的規模` 成敗與成熟速度決定青埔的成敗. : : 只可能拖不可能快. 成熟期拉到二十年後也不會讓人意外. : 其實我一直覺得航空城的發展並沒有100%影響青埔特區的生死 : 看起來k大好像很注重航空城起來=青埔才會起來這個論點 : 舉例來說 : 青埔在2012年年底之前航空城完全都都沒定案連白紙黑字都還沒之前 : 這之間還發生過當年國際醫療專區的多次流標機能非常薄弱下 : 照樣靠機場捷運跟幾個題材還能從10萬硬是漲到20幾萬 : 當然也可以解釋因為北台灣雙北都在漲所以青埔只是跟著大盤趨勢漲這就是我要說的, 青埔的上揚目前而言很大程度只是跟隨著大盤在漲. 跟他本身的體質無關, 也就是虛胖. 成熟時程拉這麼長, 中長期投資一旦碰上反轉一定吃屎的. : : 4. 我認為青埔不會跌, 但因為基價已高漲幅有限, 平均年投報有10%就要偷笑了 : : 天花板約是新板的2/3, 也就是65左右, 最快8到10年慢則不知何年. : 我看法上面已經描述 : 謝謝你的分享 : : 問題是國小畢業生只要不去當流氓中輟或是意外夭折, 三年一到總會變成國中畢業生. : : 青埔三年後難道就打得過林口嗎? : : 還是會慢慢變成要主張國三生打不過高三生, 高三生打不過技職生, 技職生打不過兄弟. : : 等兩個人都變成30歲的兄弟時才來打? 那會是20年後耶... : 這個比喻延伸的問題我不知道要怎麼回應您了.....好吧您贏了 XD : 其實不管是全世界的奧運或者各項運動會 : 特別是體能方面的項目最強的年紀差不多是18-20歲這一段 : 大概就是高二到高三上下這年紀最猛 : 在奧運裡面當中22歲以上已經是老將準備要退役了 : 就以游泳或跑步這種急需要爆發力跟體能的運動 : 往往全中運(高中生)的最強記錄成績 : 反而比大專杯的最強記錄成績還要好 : 當然也可以解讀為大專生都打電動熬夜荒廢了 : 這個討論好像有點離題了... 這是閒聊 : : 這邊在討論投資. : : 我認為一個地方再炒15年跟一個地方再炒50年在意義上是一樣的. : : 重點在投報而非年限. 因為暴衝幾波完比價天花板出現後漲幅就會趨緩, : : 沒有可能無止境的暴衝下去. 然後就得轉移到投報較高的標的上. : : 這邊在討論自住合宜度 : : 比對W君本文前中段, 前面說路邊的野狗都知道青埔生活機能差; : : 中間卻說可是自住合宜度好. 這就有一點弔詭. 青埔現在改打鄉野風情溜狗方便了嗎? : : 家中有長輩就會知道, 鄰近醫院是非常非常大的拉力. : 我不否認林口A9過了一個捷運站有長庚醫院 : 這的確是對有老年人有很大的優勢 : 就跟經國路有敏盛醫院一樣這邊也有共識了. : : 青埔空屋比林口多, 點燈率更慘. : : W君自己就說青埔以投客為主輔以些許自住客而林口是自住投資各半了. : : 不就說明了自住客普遍偏愛林口不選青埔了嗎? : : 此外CP值跟發展潛力與投資有關. : : 投資論投資自住論自住, 你又犯了在講A的時候拿B來回的毛病囉. : 我的意思是說 : 青埔目前是step2到了step3當中的階段所以是投資客>自住客 : 等青埔到了step4當然就變成自住客>=投資客 : 其實坦白說最近北台灣各地房市交易雖然冷 : 青埔最近來找屋的自住客的比例已經快比投資客高了 : 這是我聽幾個代銷朋友跟我分享的資訊 : 不過也可以解讀成也許是投資客假冒偽裝成自住客來找標地這也不無可能 : 不過根據這些買方在問或者在找的需求跟條件 : 感覺是真的要自住的導向會比較高 : 因為投資客不太會管很細部的地方 : 但是自住客大多龜毛建材會問車位的挑選跟樓層挑選還有規劃細節都問很細 : 而且看一次不會買之後又找長輩又找朋友一看在看一問在問為什麼自住客的比例已經快比投資客高了? 自住客總量當然可能有比以前多但是決定性的因素 "絕對是" 這時進場青埔的投資客已經超大幅減少了. 這個情形是好是壞, 這個原因究竟為何大家可以思考一下. : : 中路還沒出現建案, 一個都沒. : : 預期價格38-42, 好像跟W君大力推薦的青埔蛋黃差不多. : : 尚且憑W君預測, 青埔明年上5字頭三年內上6字頭, 怎麼看都比中路貴, : : 怎麼比價又變青埔有優勢了呢? : 我講的5字頭是明年底商業較核心地段那種 : 青埔還有很多2字頭的C/B咖地段 : 但是中路第一案非A咖的地段很有可能36或38以上起跳 : 然後越墊越高恐怕幾乎大多數都是四字頭以上明年如果真如W君所預測青埔A咖上五字頭, 那麼請問B咖要不要個35? 請問這有任何比價優勢嗎? C咖不該拿討論中路重劃區內的建案比較外圍比外圍, 昨天板上才有開價一坪14萬的中路外圍公寓貼上來唷! : : 所以W君怎麼會拿建商跟代銷的廣告詞出來推薦給板友呢? : : 難怪人家懷疑你是代銷, 因為說詞一樣阿. : : 得罪了. : 我主要是在酸建商的意思 : 我只講真實的數據 : 前面文章我列出的數據就是桃園只不過是第五大運量未來可能變第四 : 但是這建商直接自我感覺良好講"第二大吞吐量" 連我都看不下去 : 連很多概念都沒有了解清楚就直接說國際級的都市來廣告這樣實在是不妥 : BTW,這個案子我沒有買啦我也不是代銷跟這建商一點關係都無 : 如果我是代銷或建商我應該早就賺翻了 : 最後感謝各位的指教 : 我想這一串討論文我就不再發文回應了,就此打住~ : 如果還是回答不令人滿意, : 那只能說聲抱歉我能力還不夠...XD : 因為一直討論下去我怕會有人誤以為我一直"蓄意炒熱青埔"的話題... : 這樣對我也不好, : 對其他人也容易造成誤解 : 如果對青埔還有其他問題真的很想了解的話,那就私下聊 : 我想板上也許也有其他專家,大家也可以私下請益他們 : PS:這篇文章最初起頭發問的是帥過頭, : 真的說論投資報酬率,其實大埔我是覺得還頗有搞頭(個人不負責任看法), : 只是目前更荒涼階段更早,心臟要夠大顆辛苦了, 感謝分享. : 推 IrvinYuan: 純推不亂入 08/24 12:10 : ※ 編輯: wegary (36.224.66.43), 08/24/2014 12:11:43 : 推 kutkin: 三個都笑話呀....翻一倍.... 08/24 12:18 -- 今日世人知道每一件事物的價格，卻無法瞭解任何事物的價值。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－ Oscar Wilde 《葛雷的畫像》 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.164.105 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408856818.A.F03.html

推

kutkin

08/24 13:17, , 1^F

08/24 13:17, 1^F

是阿, 我也覺得蠻鳥的, 哪天棕線真的動工通往北捷紅線才會有價值. 目前的規劃就走一條縱貫線, 頂多取代1路公車吧, 就跟BRT一樣. 但是我覺得會有一小波獲利, 無任何根據. ※ 編輯: Induction (36.231.164.105), 08/24/2014 13:21:57