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Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale (房屋交易)作者 (POE yea)時間7年前 (2017/03/10 15:50), 7年前編輯推噓16(16推 0噓 34→)
留言50則, 20人參與, 最新討論串32/35 (看更多)
因為最近青埔開車王熱門只好找些舊聞對一下資料坐等開車王 ※ 引述《wegary (wegary)》之銘言： : 這篇文章起頭是帥過頭...所以我特地公開回應... : 今天我就大略分享我知道的...能方便公開講的我就大略講 : 比較不方便公開講的就私下在聊... : 下面的文章我把我的心得跟大家分享 : 每個人都有各自的看法 我尊重每個人的言論 : 但是拜託若要批評也拿點實際的內容來批評.... 只放實價登錄，不批評 : 不要只丟個鬼城 空空城 然後一點營養也沒有 : 青埔可以批評的地方太多 : 用心點批評也比用情緒性字眼討論 還要有意義的多 沒錯 : =================== : 首先我簡介一下為啥我從2007年高鐵通車以來就跑去研究全台灣的高鐵站區呢?.... : 帥過頭曾經好幾次說過一個原則...一個地方有沒有搞頭 根據 : 1.有沒有大片空地 : 2.有沒有重大國家政策支持 : 3.有沒有重大交通建設 : 從這個理論來看... : 大直重劃區 : 從當年基隆河截彎取直之後重劃出來的一大片空地 : 外加美麗華商城跟汽車旅館一開始的引入 再搭配文湖線的交通 : 即使目前大直重劃區機能跟台北市比起來也薄弱很多 : 但是房價高不可堪.....而且幾乎成為台北市門牌當中的明星水岸豪宅聚落 : 新板特區 : 這個區塊其實空地沒有很多...整個新板只有48公頃大 : 但是這是重點國家政策支持 新北市政府整個拉到板橋車站站前 : 外加目前現成的三鐵共構跟未來的環狀線 : 讓新板核心圈的房價可以巴掉台北市門牌一些C咖地段新建案單價... 這邊要解釋一下 也就是說理論上最貴的應該能把掉新莊副都心周圍門牌最便宜的 http://i.imgur.com/hLdUz8q.jpg
http://i.imgur.com/PCMLWxs.jpg
如圖 合理 : 好幾年前 新板這區塊跟新店有機能區域的地方房價不會差太多 : 但是現在新板這邊房價整個甩開新店 : 南港經貿園區 : 這區域其實只有87公頃 : 有南軟跟南港展覽館的政策題材加持 外加三鐵共構 : 還引入台肥工商城 當年ptt有個網友買了南港的預售屋一坪三十幾萬 : 被空軍酸到暴 那時候我記得一堆人說那甚麼鬼地方 買到套到 : 不如去買OOXX市區公寓有的沒的 : 現在房市這麼冷 : 大家覺得當年一坪三十幾萬對照現在來看 是貴還是便宜呢? : 從上面的觀點來看 : 新莊副都心會不會漲?? : 會....!!!! : 即使我知道也不少人看空新莊副都心 : 一堆甚麼空屋過多 供給量過大的言論都跑出來 : 新莊副都心雖然會漲... http://i.imgur.com/t4hK7u4.jpg
但是沒料到當時已經是天花板 : 然而他從現今的房價到它未來的天花板的距離 沒有青埔見距這麼大 http://i.imgur.com/vnynOG2.jpg
緩跌盤阿盤 : 一定會有人說.... : 青埔這鬼地方離台北市這麼遠...離市區這麼遠 發展不起來啦... : 拿那些區域是懶趴比雞腿..., : 房價太高了啦 鬼才會去住啦 青"埔" 埔代表荒仔埔的意思，本來就有很多好兄弟。 : 沒關係......每個人都有自己的看法... : 這些說法從2006年到現在每個月都有人在罵 罵到2014年 : 我本身有我自己獨特的看法 : 因為我住青埔 我研究青埔好幾年 : 青埔幾乎每個新成屋的社區我都有認識的人 : 甚至我也認識好幾個社區的主委 : 哪些社區住戶的狀況 跟租客 還有青埔各大仲介 代銷朋友 : 我都認識 我非常非常了解青埔的細部狀況 我夠懂青埔 : 所以我完全無視這些論點 理由我有空有機緣我會分享 不懂的人也沒關係 : 但是我雖然夠懂青埔 我並不是青埔王 : 青埔王是amaisar 想知道青埔的狀況的人可以請教他 現任青埔開車王是hiher : 我很感謝他也提供我很多青埔我不知道的訊息 : 讓我對青埔的掌握更深入 : OH my god 我知道太多了 : 回歸到話題... : 1.離機場交通時間最短,又是國家動員全國資源打造的航空城 : 周遭最接近的已完成重劃區域是哪? : 有人說離機場交通時間短沒屁用啦...全世界都離機場車程很久 : 首先,青埔根本沒資格跟台北市比,所以青埔不需要跟台北車站比...那太破格了 : 以青埔過去從大片農田崛起的鳥地方... : 他只需要慢慢超過林口三峽最後接近副都心的價格就夠了!!!!! : (副都心會漲...) 副都心已跌 : 2.桃園航空城計畫面積共計6845公頃... : 不管未來會成功還是失敗 : 國家已經非常確定要從3100公頃的航空城特定區第一期 : 在民國105年開始展開區段徵收 : 每一次重劃區的徵收...都造就了非常多名的爆發戶 : 航空城特定區3100公頃的面積...已經是上萬戶以及上萬名的居民跟地主 : 請問假設您是這邊的地主重劃配地之後哪天不小心把土地賣掉 : 獲利數億 會想在哪買房子??? : 大多數的人 都想在家鄉附近青埔特區入手個幾間地段好的 : 不管是離捷運近的 離高鐵近的 還是公園第一排的 河景的 : 這幾樣幾乎都是首選 每個人喜好不同 : 那時候的青埔 捷運通了 商城營運了 甚至搞不好第二市府都蓋在這 捷運已通到機場 目前乏人問津 : 全台最大的outlet跟全桃園結合海陸雙鐵樞紐強勢交通的特區也在這裡 : 他們不買這邊還會買哪邊? 他們是誰？ 當地人？可是當地人都不買 現在都推台北通勤耶 : 土地被房屋蓋滿已經無法大幅往上發展的舊中壢市區? : 交通一蹋糊塗的南崁? : 停車位都很難找到, 土地都被蓋滿, 綠地涵蓋極低又不太文藝的地方型特區? : 或者只有一個司法大樓跟整片都是住宅區,上交流道都塞車到想罵髒話的某新興特 區? : 3.回歸到帥大曾經講過的 : A.空地? : 青埔特區490公頃 ==> 目前只開發不到4成,還有六成多土地+題材動能可供開發 : 信義計畫153公頃 ==> 開發已達95%,發展已飽和 : 大直重劃114公頃 ==> 開發已達75%,發展已到中後段,題材有限 : 南港經貿 87公頃 ==> 開發已達85%,發展即將飽和 : 新板特區 48公頃 ==> 發展已達95%,即將無素地, 難以再有新案往上疊 結果新板周圍 因為新板房價高到連基地3十幾坪的公寓都拆來都更，自辦都更到處開花.... 誰能想像的到，交通空氣變成超級黑暗期....我寧願房價別漲嘞(自住) : B.國家政策支持與否 : 青埔=中央+地方雙重點計畫(航空城),產專區,站前20公頃,站前商業地,桃機關用 地 : 信義=台北市重點計畫,世貿中心三館,金融中心,101,台北市政府 : 大直=較弱,大多是民間 : 南港=南港展覽館,南軟三期,民間企業總部 : 新板=新北市重點計畫,商辦大樓,金融中心,新北市政府 : C.交通建設題材 : 青埔=高鐵+機場捷運+國二青埔交流道+國一中壢交流道+五楊中豐北交流道+機場 : 信義=板南線捷運+信義線捷運+信義快速道路 : 大直=文湖線捷運+堤頂大道 : 南港=高鐵+台鐵+文湖線捷運+內湖交流道+環東大道 : 新板=高鐵+台鐵+板南線+環狀線+特一號快速道路 : D.商城 : 青埔=全台最大華泰名品城(明年),冠德綠色生活城(大後年),大江購物中心 : 信義=101大樓,新光百貨群,威秀影城 : 南港=台肥工商綜合城 : 大直=美麗華商圈,汽車精品旅館,家樂福 : 新板=遠東百貨,環球購物中心 : E.綠地 : 青埔=全重劃區面積高達40%綠地覆蓋+三條水岸+美式規格特定區 : 大直=綠地相對台北市與新北市期它重劃區還要高一些+基隆河水岸 : 信義=南港=新板綠地少 : =================== : 房價....我直接講幾個重點案子好了... : 捷運站只講500米內 高鐵只講800米內 以及第一排有正面公園的建案單位 : 期餘的不談了 : A17站+機關用地+大園高中+公一自然生態公園(約10公頃面積) : A17-100米-預售屋帝一莊 -成交單價36-38 : 250米-6年屋 青埔市--仲介行情25-31 實價登錄 領航北路四段同時期的最近成交是17萬多 : 250米-預售屋翔譽17 -成交單價33-36 591掛牌單價平均25.9 大豐一街 : 300米-預售屋V1 --仲介行情31-34 順儷V1 時價登錄23 : 500米-預售屋 璟都2--成交單價29-33 璟都home1 19-20 環溪三街 永園路 : 500米-2年屋城市勳章-仲介行情23-27 實價登錄 高鐵北路2段18-24萬 : 面公一-成屋問星-----成交單價32-40 : 面公一-V2-----------成交單價32-42(保留戶) : A18站+高鐵站+華泰名品城+20公頃站前專區+全台重劃區面積最大商業地+青埔國小 : +公七商業中央公園 +青埔派出所/消防隊+高鐵局用地+水利會用地 : A18-250米-2年屋 晶站 -有很多買方出40-42求買,沒屋主要賣(當初預售1字 頭 晶站特區 高鐵站前西路二段 91-120號 樓高11層 16萬? 國門晶站 青商路 樓高15樓 17-18萬 : A18-250米-20年公寓新皇家-成交單價21-27 致祥一街 17-24萬 : 　　 A18-300米-預售屋春億商辦-成交單價44-47 　 查不到任何交易 : A18-350米-預售屋寶徠花園-成交單價36-47(正面河高樓) 找不到 致祥一街 17-24萬 高鐵南路一段91-120號 25-29萬 : A18-450米-預售屋聯上世界-換約行情34-40 : A18-450米-預售屋金融商辦-換約行情40-48 : A18-650米-1年屋 首富 -仲介行情27-37 實價登錄致祥一街20萬 : A18-750米-2年屋 新站特區-仲介行情27-30 實價登錄 致遠一路23-28萬 : A18-800米-1年屋 太子馥1 -仲介行情27-30 實價登錄 致遠一路23-28萬 : A18-700米+面公七-預售屋八京2 -成交單價39-43(面公園那兩棟) 領航南路三段28-38 : A18-750米+面公七-預售屋RichOne-成交單價35-44(面公園那三棟) 高鐵站前西路一段33萬 : A18-780米+面公七-預售屋力樸棧 -成交單價33-37(面公園那三棟) : A19站+冠德綠色生活城+青埔國際棒球場+公十二青塘園(旗艦重點公園)+青埔國中 : A19-50米--預售屋宏普光年-成交單價32-42(頂樓角間,一年前已賣出) 高鐵南路二段 28-30 : A19-150米-預售屋明日苑8 -成交單價33-39 : A19-250米-預售屋太睿泰極-成交單價35-37 領航南路一段61-90號 33-34 : A19-250米-成屋日光苑 -仲介行情32-35 //大坪數成屋 高鐵南路二段 28-30 : .... : 其它的懶得打了 : 青埔特區內最便宜的新古屋電梯大樓? : A19-1200米的 5年屋城市之星-仲介行情23-25 實價登錄 永泰路15.9-22萬 : 青埔特區內最便宜的預售屋 : A17-800米的勝旺雲詠(寶佳機構)-成交單價24-27 領航北路四段 實價登錄 16-17 : 最後.... : 其實我自己覺得...青埔五年後房價大概會超過副都心 : 要砲的可以來砲我... 我沒有炮人喔 : 最快明後年青埔會有5~6字頭的案子要賣...有建商開始在跟代銷談了 : ※ 編輯: wegary (36.231.248.143), 08/18/2014 21:34:09 50-60的案子沒看到....
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兩年都快過去了 青埔人慢慢變多了 好嗎
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我第一次認識青埔時是 2015 1 月左右而已
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推
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不對 最早是2014 年底吧 那時我還沒車XD 來青埔覺得可怕
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青埔並沒有不好，只是台灣很多地方各有其優勢，青埔沒有被
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吹捧的價值
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對啊 100人變200人，成長一倍的意思
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推
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台灣只有青埔 高鐵 捷運 五楊 國際機場 共構吧?
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說真的外國人要出差到台灣 都要大老遠跑到台北很遠欸.....
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以後青埔一定會有商業價值
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推
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以桃園來看有吹捧的價值但拿台北比大概屬二流
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推
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台灣繞著青埔轉。
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外國人出差來台灣，也不會想待在郊區啊XD
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難道你出國都一直待在機場附近，不搬車進市區嗎？
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搬車進市區一小時，可以每天泡夜店，待在青埔能做什麼休
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閒？
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推
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只要想一個問題外縣市來桃園消費的商業區有哪些地方會去
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推
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中壢酒店
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桃園會去台北信義逛街，台北會來中壢SOGO逛嗎
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桃園酒店都沒落很久了
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便宜阿，價格戰。台北有這種價嗎？
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青埔的好~只有開車王才知道!
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華泰看到外國遊客的比例絕對遠大於中壢SOGO
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※ 編輯: kusomanfcu (111.240.24.180), 03/10/2017 16:49:58
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去年桃園百貨營業額排序台茂58億SOGO 54億大江50億華泰40
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億
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今年華泰二期加入營運預估70億會大於三井60億
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三井跟華泰都是可以吸引國內外消費的商業區
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完全不會想去華泰~寧可去三井!
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出差誰跟你住郊區啊？
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推
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拿以前的文章出來鞭屍，也是蠻屌的！更何況原文當初還言之
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鑿鑿，說什麼青埔會有五六十萬
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就他當時說的行情 有些甚至腰斬.....
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老實說版上說買了以後會漲的絕對要懷疑拉...
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已經賣了賺了 可以相信
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最近要開始鞭屍多多啊 每幾個月鞭一個區域
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大概能玩個三年多爽
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出差都馬住飯店 商旅..安排住郊區？
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今天開車王不談開車，那就不噓了吧。
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台北人 華泰跟三井都是去一次就不會再去的地方
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推
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出差住青埔 新招XDDDDDDD
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去玩京阪神安排住新大阪都會被抱怨了
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出差因為到台北不到一小時的時間所有青埔有商業價值？還真
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多醉了
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有出國出差過嗎...
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高鐵這麼快 住青埔何苦?
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出差要的是機能方便，離大桌餐廳近，然後是酒店選擇多…
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照這標準台中遠勝青埔啊
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去香港出差會住大嶼山還是九龍城？
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推
03/10 20:57, , 48F
簡單說 利多出盡，還有比捷運更大的利多嗎? 沒有!
03/10 20:57, 48F
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你去日本東京，會住東京都內還是住成田市
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松山機場都要遷走了 還在那邊住青埔
03/10 23:44, 50F
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